Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Altbaumiete; Vereinbarung

Wird ein Preisstellenverfahren aufgrund einer Vereinbarung über die zulässige Mietzinshöhe gem. § 11 Altbaumietenverordnung nach dem Außerkrafttreten der Preisbindung in der Hauptsache für erledigt erklärt, so sind die Mietvertragsparteien so zu stellen, als sei die geänderte Miete am 31. Dezember 1987 vereinbart gewesen.

Die Bekl. sind Mieter einer im Hause der Kl. belegenen Wohnung.

In einem Verwaltungsstreitverfahren einigten sich die Parteien des vorliegenden Rechtsstreits am 22. Mai 1989 auf die Zahlung verschiedener Modernisierungszuschläge. Die Verwaltungsstreitsache wurde daraufhin von den dortigen Parteien im Hinblick auf die vorstehende Einigung in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Kl. machen mit der vorliegenden Klage der Höhe nach unstreitige Mietrückstände für die Zeit vom 1. Juni 1989 bis 31. März 1990 in Höhe von 342,71 DM geltend.

Die Bekl. sind der Ansicht, die vor dem Verwaltungsgericht erzielte Eini-gung sei im Hinblick auf die Mietzinshöhe wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG gemäß § 134 BGB nichtig.

Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zah-lung von rückständigem Mietzins in unstreitiger Höhe von 342,71 DM aus § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit der Vergleichsvereinbarung vom 22. Mai 1989 (§ 305 BGB) zu.

Soweit die Bekl. die Ansicht vertreten, die bereits gezahlte Miete in Höhe von 273,28 DM (Bruttokaltmiete) sei teilweise wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG nichtig und somit werde auch nicht der weitere Erhöhungsbetrag ab 1. Juni 1989 entsprechend der Vereinbarung vom 22. Mai 1989 ge-schuldet, vermag sich das Gericht nicht anzuschließen.

Es kann insoweit dahinstehen, ob der Berechnung der Bekl. zur Überschreitung der Wesentlichkeitsgrenze von 20 % im Sinne des § 5 WiStG im Hinblick auf die Spanneneinordnung in das betreffende Mietspiegelfeld insgesamt gefolgt werden kann, da nach Ansicht des Gerichts durch die Vergleichsvereinbarung vom 22. Mai 1989 die Mietzinshöhe und die zu-lässigen Erhöhungsbeträge zwischen den Parteien bindend festgelegt wurden.

Zunächst ist von dem Grundsatz auszugehen, daß eine bislang preisrechtlich zulässige Miete auch nach Außerkrafttreten der Preisbindung Bestandsschutz genießt und nicht im Hinblick auf § 5 WiStG bzw. teilweise unzulässig werden kann. Das Gericht folgt insoweit den überzeugenden Ausführungen der 62. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1990, 102, 103), denen sich auch die 64. Kammer (GE 1990, 315) angeschlossen hat.

§ 6 GVW regelt die Abwicklung anhängiger Preisstellenverfahren dahingehend, daß die bisher maßgeblichen Vorschriften anwendbar bleiben (Ab-satz 1) und daß, soweit eine unanfechtbare Entscheidung nach Absatz 1 zu einer Änderung der Miete führt, die Beteiligten so zu stellen sind, als sei die geänderte Miete am 31. Dezember 1987 vereinbart gewesen.

Darüber hinaus sind Mietpreisvorschriften immer dann anzuwenden, wenn es um die Beurteilung eines Sachverhalts aus der Zeit vor ihrem Au-ßerkrafttreten geht. Dies folgt aus Artikel 170, 171 EGBGB. Sie sind Aus druck des allgemeinen Rechtsgedankens, daß Inhalt und Wirkung des Schuldverhältnisses nach dem Recht zu beurteilen sind, das zur Zeit der Verwirklichung des Entstehungstatbestandes galt. Ob eine Erhöhungserklärung als vertragsändernde Handlung wirksam ist, muß daher nach al-tem Recht beurteilt werden (so Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Rdnr. 4 zu § 6 GVW m. w. N.).

Für den vorliegenden Rechtsstreit bedeutet dies, daß die Parteien ihre Vereinbarung vom 22. Mai 1989 über die zulässige Mietzinshöhe auf der Grundlage des alten Rechts, mithin § 11 Altbaumietenverordnung Berlin, getroffen haben, auch wenn diese in die Zukunft wirkt. Wird nun ein bereits anhängiges Preisstellenverfahren weder durch bestandskräftigen Bescheid noch durch rechtskräftiges Urteil abgeschlossen, sondern durch ei-nen Vergleich zwischen einem Dritten und einer Prozeßpartei, und wird daraufhin der Verwaltungsrechtsstreit in der Hauptsache für erledigt er-klärt, so sind die Beteiligten ebenfalls so zu stellen, als sei die geänderte Miete am 31. Dezember 1987 vereinbart gewesen. Denn eine vergleichsweise Regelung darf die Kl. nicht schlechter stellen, als wenn eine streitige Entscheidung herbeigeführt worden wäre.

Wenn der Gesetzgeber die vorliegende Fallgestaltung in § 6 GVW auch nicht ausdrücklich geregelt hat, so ist entsprechend der dortigen Regelung die Vereinbarung der Parteien vom 22. Mai 1989 auszulegen. Mithin ist die Vereinbarung so anzusehen, als sei die geänderte Miete bereits am 31. Dezember 1987 vereinbart gewesen und die dortigen Festlegungen genießen damit Bestandsschutz.