Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; geringes Wohnungsangebot

Ein geringes Angebot als Voraussetzung für eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG ist schon seit zehn Jahren in Berlin für sehr teuren Wohnraum zu verneinen.

Am 29. Juni 1992 mieteten die Kl. von der Rechtsvorgängerin der Bekl. die von ihnen auch jetzt noch innegehaltene 4 Zimmerwohnung im Hause F.straße mit einer Größe von 88,22 qm zum Preis von 1669,06 DM zuzüglich eines Heiz- und Betriebskostenvorschusses. Es wurde eine Staffelmiete vereinbart.

Die Kl. halten die Miete für übersetzt. Unter Berufung auf § 5 WiStG, §§ 812, 817 BGB haben die Kl. die nach ihrem Dafürhalten überzahlte Miete im Rahmen des Verfahrens 19 C 59/95 AG Tempelhof-Kreuzberg = 62 S 185/95 LG Berlin von der damaligen Vermieterin zurückgefordert. Im Rahmen dieses Rechtsstreites ist ein Vergleich geschlossen worden.

Seit Mai 1993 zahlen die Kl. aufgrund der Aufforderung der Bekl. die Miete an diese. Die nach Auffassung der Kl. seit Mai 1993 überzahlten Beträge machen die Kl. mit der vorliegenden Klage geltend.

Die Klage ist abzuweisen; denn den Kl. steht ein Rückforderungsanspruch nach §§ 812 ff. BGB gegenüber der Bekl. nicht zu.

Es kann dahinstehen, ob die Bekl. - wofür vieles spricht - bereits für den Zeitraum die richtige Schuldnerin eines Rückzahlungsanspruchs ist, währenddessen sie noch nicht im Grundbuch eingetragen war. Denn den Kl. steht weder gegen die frühere Vermieterin noch gegenüber der Bekl. ein Rückzahlungsanspruch zu.

Voraussetzung eines Rückzahlungsanspruchs wäre, daß die Kl. mehr als die geschuldete Miete gezahlt hätten. Dies ist jedoch nicht der Fall. Denn die Kl. haben, wie zwischen den Parteien unstreitig ist, jeweils gerade den Betrag gezahlt, der nach dem Mietvertrag vom 29. Juni 1992 vereinbart war.

Demgegenüber können die Kl. nicht mit Erfolg geltend machen, daß die Vereinbarung über den Mietzins in § 7 des Vertrages nichtig sei mit der Folge, daß die Kl. lediglich die höchstzulässige Miete im Sinne der §§ 5 WiStG, 2 MHG schuldeten. Denn der von den Kl. mit der Rechtsvorgängerin der Bekl. verabredete Mietvertrag verstößt nicht gegen ein Gesetz (§ 134 BGB); er ist mithin nicht (teil-) nichtig, sondern wirksam.

Zutreffend beklagen die Kl., daß der von ihnen vereinbarte Mietzins außerordentlich hoch ist und mit 18,92 DM/ qm im Jahr 1992 und 22,13 DM/qm im Jahr 1996 deutlich über dem liegt, was der Mietspiegel für ein im Jahr 1976 gebautes Haus in einer mittleren Wohnlage ausweist. Daß die Kl. überteuerten Wohnraum angemietet haben, macht jedoch allein die Preisabsprache nicht gesetzeswidrig und damit nichtig.

Die §§ 138 Abs. 2 BGB, 302 a StGB verbieten die Vereinbarung unangemessen hoher Entgelte nicht in jedem Fall; verboten ist lediglich, "die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen" auszubeuten. Hiervon kann vorliegend keine Rede sein. Dem in dieser Weise vom Gesetz beschriebenen, benachteiligten Personenkreis gehören die Kl. nicht an. Der Kl. zu 2) ist als Handlungsbevollmächtigter der R. GmbH nach Berlin versetzt worden; er ist in der Lage, ausreichend zu verdienen, um sich und die Familie zu unterhalten und eine Miete in einer Größenordnung von 2.000 DM zu bezahlen. Auch wenn es mühsam gewesen sein wird, bei der Übersiedlung nach Berlin passenden Wohnraum zu finden, werden die Kl. selbst nicht behaupten wollen, sich in einer Zwangslage befunden zu haben oder infolge von Unerfahrenheit, dem Mangel von Urteilsvermögen oder erheblicher Willensschwäche ausgebeutet worden zu sein.

Die Vereinbarung über die Mietpreishöhe ist auch nicht wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG nichtig; denn nach § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG sind nur solche Entgelte als unangemessen hoch anzusehen, "die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 v. H. übersteigen." Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt.

Zutreffend weisen die Kl. allerdings darauf hin, daß Sternel unter Berufung auf eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg und auf einen weiteren Kommentator (Sternel, III 59) schon dann das Tatbestandsmerkmal des geringen Angebots als gegeben annimmt, "wenn das örtliche Wohnungsangebot die bestehende Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteigt." Dieser Auffassung kann jedoch nicht gefolgt werden.

Zum einen ist der Gesetzestext nicht auslegbar, weil er klar ist. Ein geringes Angebot ist ein Angebot, das hinter der Nachfrage zurückbleibt, nicht jedoch ein Angebot, das nicht deutlich über die Nachfrage hinausgeht. Zum anderen erscheint aber auch eine extensive Auslegung des § 5 WiStG falsch. Denn das bürgerliche Recht geht von dem Grundgedanken aus, daß mündige Menschen Verträge frei aushandeln, und daß Angebot und Nachfrage den Markt regulieren. Der Schutz Schutzbedürftiger wird durch § 138 BGB gewährleistet. Wenn § 5 WiStG darüber hinaus Schutz gewährt, dann ist diese, dem System grundsätzlich widersprechende Vorschrift nicht extensiv, sondern restriktiv auszulegen.

Hierfür spricht im übrigen auch, daß die Anwendung des § 5 WiStG im Extremfall ermöglicht, einen Eingehungsbetrug zu sanktionieren; denn der Mieter kann sich im Extremfall in den Besitz der Wohnung setzen, obwohl er weiß, daß er dem Vermieter die versprochene Gegenleistung teilweise schuldig bleiben wird.

Wie gerichtsbekannt ist, hat es in Berlin, obwohl Berlin eine Fülle von Schutzvorschriften zugunsten Wohnungssuchender erlassen hat, innerhalb der letzten zehn Jahre niemals ein "geringes Angebot" an sehr teurem Wohnraum gegeben. Die Kl. hatten zu jeder Zeit die Möglichkeit, für denselben Preis, den sie hier bezahlen, eine Grunewaldlage anzumieten; sie hätten auch in Lichtenrade deutlich günstigeren Wohnraum anmieten können. Im übrigen stand ihnen seit Juli 1993 die Auflösung des Mietverhältnisses frei.

Der Handlungsbevollmächtigte einer GmbH mit entsprechendem Einkommen war nach Berlin versetzt worden und schloß 1992 einen Staffelmietvertrag über eine Wohnung ab, der für 1996 einen Quadratmeterpreis von 22,13 DM enthielt. Er verlangte unter Berufung auf § 5 WiStG überzahlte Mieten zurück und hatte in einem Vorprozeß für die Vergangenheit auch teilweise Erfolg.

Durch Urteil vom 22. April 1997 wies das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die Klage jedoch ab und meinte, § 5 WiStG sei einschränkend auszulegen, da es nicht angehen könne, einen Eingehungsbetrug zu sanktionieren, indem der Mieter sich zunächst einmal in den Besitz der Wohnung setze und dann die überzahlten Mieten zurückfordere. Vielmehr sei gerichtsbekannt, daß für derart teure Wohnungen schon seit zehn Jahren kein geringes Angebot im Sinne des § 5 WiStG bestehe, so daß der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung überhaupt ausscheide (vgl. dazu auch Beuermann, GE 1997, 582; Loo, WuM 1996, 131). Stillschweigende Voraussetzung des Urteils ist allerdings, daß es sich um Luxuswohnraum handelt, für den ein entsprechender Teilmarkt besteht. Ein Gesetzesverstoß wäre dagegen zu bejahen, wenn der Vermieter lediglich durch das Fordern einer überhöhten Miete aus "normalem" Wohnraum Luxuswohnraum machen wollte, etwa wegen der Person des Mieters und seiner Zahlungsfähigkeit.