Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; übliche Miete

Der übliche Mietzins im Sinne von § 5 WiStG kann nicht über dem ge-setzlich zulässigen Zins liegen, wie er sich aus dem MHG und dem § 3 GVW ergibt.

Der Betroffene ist zusammen mit zwei weiteren Miteigentümern zu einem Drittel Miteigentümer eines Wohnhauses in 1000 Berlin 62. Der Betroffene verwaltet und vermietet das Haus für die Eigentümergemeinschaft. Das Miethaus wurde 1902 bezugsfertig.

Bis Ende 1987 bewohnte ein Herr B. die im Erdgeschoß rechts gelegene Wohnung des Quergebäudes. Die Wohnung besteht aus zwei Zimmern, einer Diele, einer Küche sowie einem Duschbad mit WC bei einer vermessenen Gesamtgröße von insgesamt 74,26 qm. Die Wohnung ist mit einer Ofenheizung ausgestattet. Unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels von 1987 wäre für eine vergleichbare Altbauwohnung unter Berücksichtigung der im Mietspiegel vorgesehenen Spanneneinordnung nach wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen eine Miete von 4,84 DM pro Quadratmeter, insgesamt 359,80 DM, zu zahlen. Die zu-letzt von Herrn B. gezahlte Bruttokaltmiete betrug 339,79 DM, darin ent-halten die Grundmiete in Höhe von 227,37 DM.

Nach dem Auszug des Herrn B. suchte der Betroffene einen neuen Mieter. Obwohl der Betroffene wußte, daß er aufgrund des am 1. Januar 1988 in Kraft getretenen Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVBl. Berlin Seite 1988) den bisher gezahlten Mietzins um höchstens 10 % überschreiten durfte, verlangte der Betroffene nunmehr für die zudem stark verwohnte und total renovierungsbedürftige Wohnung eine Kaltmiete von 667 DM. Am 17. Februar 1988 schlossen die Zeugen R. und B. den vom Betroffenen vorbereiteten Mietvertrag mit Wirkung ab 15. März 1988. Da die Unterzeichnung unter Zeitdruck stattfand, entging den beiden Mietern ein schreibmaschinenschriftlicher Zusatz unter § 1 des Mietvertrages "mit teil-gewerblicher Nutzung". Der Betroffene glaubte, mittels dieses Zusatzes eventuellen Rückforderungsansprüchen der Mieter entgegentreten zu können. Tatsächlich war mit den Mietern nie über eine teilgewerbliche Nutzung gesprochen worden, noch war eine solche von einer der Mietparteien beabsichtigt.

Der Betroffene ist der Ansicht, keine unangemessen hohe Miete gefordert zu haben. Ausgehend vom alten Mietzins in Höhe von 340 DM sei ein Zu-schlag von 10 % = 34 DM zulässig. Zudem dürfe er für die Teilgewerblichkeit weitere 50 % der Grundmiete aufschlagen. Ferner sei für einen neuen Gasanschluß und ein neues Gasleitungssystem ein Modernisierungszuschlag von 52,36 DM und für diverse Modernisierungsarbeiten in der Woh-nung ein Zuschlag von 41,87 DM zulässig gewesen. Im übrigen habe er nicht gewußt, daß die Mieter die Wohnung nicht teilgewerblich nutzten.

Nach dem festgestellten Sachverhalt hat der Betroffe-ne einen vorsätzlichen Verstoß gegen § 5 WiStG begangen. Der Betroffene nahm unangemessen hohe Entgelte für Räume zum Wohnen an, die die üblichen Entgelte mehr als nur unwesentlich überstiegen. Die vom Be-troffenen geforderte und von den Mietern gezahlte Miete in Höhe von 667 DM übersteigt die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen erheblich. Für vergleichbare Wohnungen ist in Berlin ein üblicher Mietzins von 374 DM zu zahlen. Gemäß § 3 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbes serung der Wohnungssituation im Land Berlin darf die Mietsteigerung bei Neuvermietungen nach dem 1. Januar 1988 bis zu 10 % gegenüber der vom Vormieter gezahlten Miete betragen. Diese Vorschrift ergänzt das Ge-setz zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz), auf das sich § 5 WiStG seinem Sinn und Wortlaut nach bezieht. Als übliche Miete im Sinne von § 5 WiStG ist nach Wegfall der Mietpreisbindung diejenige Miete anzusehen, die sich aus den Regelungen des Miethöhegesetzes und der dazu weiter erlassenen Vorschriften ergibt. Wenn, wie im Falle des § 3 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin die Möglichkeit der Erhöhung der Miete nach dem Miethöhegesetz durch Einführung einer Kappungsgrenze gesetzlich eingeschränkt wird, so kann der für die betreffende Wohnung geltende übliche Mietzins im Sin-ne von § 5 WiStG jedenfalls nicht über dem gesetzlich zulässigen Mietzins liegen. Der übliche Mietzins wird in jedem Fall durch den gesetzlich zuläs-sigen Mietzins nach oben begrenzt. Im übrigen käme es für die vorliegende Entscheidung nicht darauf an, ob man von einer üblichen Miete nach dem Miethöhegesetz unter Zugrundelegung des Mietspiegels oder von der Er höhungsmöglichkeit nach § 3 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Ver-besserung der Wohnungssituation im Land Berlin ausgeht: Die Einordnung der Wohnung nach dem Mietspiegel 1987 ergebe nämlich eine höchstzulässige Miete von 359,50 DM, ein Betrag also, der unter dem hier zugrunde gelegten zulässigen Mietzins liegt. Das trägt auch dem Gesichtspunkt Rechnung, daß der Betroffene subjektiv offenbar von einer Erhöhungsmöglichkeit von 10 % ausging, wie sich aus seiner eigenen Mietberechnung ergibt. Soweit der Betroffene jetzt in seiner Mietberechnung Um-lagen für eine Modernisierung der Wohnung bzw. des Hauses gemäß § 3 Miethöhegesetz geltend macht, hält das Gericht dies für nachträgliche Schutzbehauptungen. Denn der Betroffene hat die entsprechenden Erhöhungen den Mietern nicht, wie in § 3 Miethöhegesetz vorgesehen, schriftlich mitgeteilt. Im übrigen ist nicht erkennbar, wie sich eine Erneuerung der Gasleitung, eine Reparatur der Elektroanlage, im Sanitärbereich und Putz-arbeiten der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht worden ist.

Der Vorsatz des Betroffenen ergibt sich daraus, daß er nach eigenem Vor-bringen wußte, daß die Miethöhe für die Wohnung begrenzt ist. Daß er auch die einschlägigen Kappungsgrenzen kannte, ergibt sich aus seiner eigenen Mietberechnung. Im übrigen zeigt der abredewidrige Zusatz in dem Mietvertrag, daß es dem Betroffenen nur darum ging, eine unzulässig hohe Miete zu verlangen. Die vom Betroffenen angenommene Miete in Hö-he von 667 DM übersteigt die übliche Miete für vergleichbaren Wohnraum mit 78,3 % nicht unwesentlich, denn eine Miete, die 20 % über den üblichen Mieten liegt, ist als nicht unwesentlich überhöht anzusehen. Dabei hat der Betroffene die unangemessen hohe Miete unter Ausnutzung des geringen Angebots an Wohnungen in Berlin verlangt. Das Wohnungsangebot ist in Berlin gerichtsbekannt äußerst gering.

Unter Zugrundelegung des Bußgeldrahmens des § 5 Abs. 2 WiStG von Geldbußen bis 50.000 DM hält das Gericht eine Geldbuße von 8.000 DM für schuldangemessen. Für den Betroffenen sprach dabei lediglich, daß er bisher einschlägig noch nicht in Erscheinung getreten ist. Auf der anderen Seite mußte die erhebliche Überhöhung der Miete, die auch unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Betroffenen nur auf Ge winnsucht zurückzuführen ist, sowie auch die Art der Begehungsweise er-schwerend berücksichtigt werden. Durch den schreibmaschinenschriftlichen Zusatz im Mietvertrag hat der Betroffene nämlich versucht, die über-höhte Miete zu verschleiern. Durch diese Manipulation hätten es die bei-den Zeugen unter Umständen erheblich schwerer gehabt, ihre berechtigten Ansprüche durchzusetzen. Schließlich mußte erschwerend auch be-rücksichtigt werden, daß der Betroffene mit den beiden Mietern, die da-mals Sozialhilfeempfänger waren, solche Wohnungssuchenden übervorteilt hat, die es auf dem Wohnungsmarkt besonders schwer haben. Das Verhalten des Betroffenen rückt damit schon in die Nähe des Mietwuchers nach § 302 a StGB.

Der vom Betroffenen gemäß §§ 8 und 9 WiStG an die Zeugen auf ihren An-trag hin zurückzuzahlende Mehrerlös ergibt sich aus der Summe der von den Zeugen gezahlten Mieten von März 1988 bis April 1989 abzüglich der auf diesen Zeitraum entfallenden zulässigen Mieten. Der zulässige Mietzins im Sinne von § 8 WiStG ist dabei der übliche Mietzins im Sinne von § 5 WiStG plus 20 %. Danach haben die Zeugen 9,5 Monate lang 667 DM, ins-gesamt 6.336 DM zuzüglich sechs Monate lang 660 DM = 3.960 DM, ins gesamt somit 10.296,50 DM Miete gezahlt. Entgegennehmen dürfen hätte der Betroffene 15 1/2 Monate lang 448 DM (374 DM + 20 % hiervon), ins-gesamt 6.944 DM. Die Subtraktion der beiden Beträge ergibt den Erstattungsbetrag in Höhe von 3.352,50 DM.