Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Mietbegrenzung bei Neuvermietung nach Modernisierung.

Begrenzung der Miethöhe durch § 5 WiStG bei Neuvermietung nach Modernisierung.

Ausgangspunkt für die Wirksamkeit der Mietzinsvereinbarung vom 19.10.1988 und damit auch für die Höhe der Kaution nach § 550 b BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 2 MHG zuzüglich eines Modernisierungszuschlags nach § 3 MHG. Da nach dem eigenen Vorbringen des Bekl. die Modernisierungsarbeiten im Jahre 1988 ausgeführt wurden, kann der Bekl. die Kosten hierfür jedoch nicht voll nach § 3 MHG umlegen, sondern nur im Rahmen der Wesentlichkeitgrenze des § 5 WiStG (OLG Karlsruhe NJW 1984, 62). Die Wesentlichkeitsgrenze wird allgemein bei 20 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt (OLG Stuttgart GE 1981, 867).

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung im Hause Kameruner Straße ist zunächst vom Mietspiegel auszugehen, wobei nach dem Straßenverzeichnis eine mittlere Wohnlage anzunehmen ist. Damit ist das Feld E 4 maßgeblich mit einem Durchschnittswert von 6,61 DM pro Quadratmeter. Dazu kommt ein Zuschlag von 20 %, also von 0,26 DM, da nach dem unbestrittenen Vortrag des Bekl. die Wohnung mit einem Südbalkon ausgestattet ist. Abschläge sind entgegen der Meinung des Kl. nicht zu machen.

Daß in dem Hause ein Sexkino und ein Bordell vorhanden sind, mag ein zur Minderung berechtigender Umstand sein, weil der Wohnwert beeinträchtigt ist. Dies war jedoch offensichtlich schon bei Mietvertragsabschluß der Fall; der Kl. hat nicht vorgetragen, daß er diesen Mangel nicht gekannt oder sich Gewährleistungsrechte vorbehalten habe (§ 539 BGB).

Die nach der Modernisierung in der Wohnung verbliebenen Kachelöfen stellen keinen Mangel dar, sondern eher eine Wohnwertverbesserung. Es ist allgemein anerkannt, daß auch beim Anschluß einer Wohnung an die Fernheizung oder beim Einbau einer Zentralheizung eine individuelle Heizmöglichkeit gerade in der Übergangszeit für den Mieter von Vorteil ist. Deswegen wenden sich beim nachträglichen Einbau von Zentralheizungen viele Mieter - mit Recht - gegen den Abriß der vorhandenen Kachelöfen. Dieser Umstand ist daher nicht als wohnwertminderndes Merkmal zu berücksichtigen.

Zu der sich daraus ergebenden Sollmiete von 6,87 DM pro Quadratmeter ist ein Zuschlag nach § 3 MHG zu machen, der jedoch durch die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG von 20 % begrenzt ist und damit zu einer Miete von 8,24 DM pro Quadratmeter führt. Soweit der Kl. die Modernisierungsarbeiten zum Teil bestreitet, ist dies unerheblich, da die vom Bekl. eingereichten Rechnungen zu erheblich höheren Mietzuschlägen führen würden. Daß die Rechnungen nicht auf den Bekl., sondern dessen beauftragte Generalübernehmerin ausgestellt sind, ist ebenfalls unbeachtlich, da jedenfalls der Bekl. als Bauherr im Sinne des § 3 MHG anzusehen ist. Zwar ist es gerichtsbekannt, daß bei Einschaltung eines Generalübernehmers überhöhte Modernisierungskosten entstehen. Durch die Schranke des § 5 WiStG ist dieser Umstand jedoch für die anstehende Entscheidung ohne Belang.

Der Bekl. kann daher für die Wohnung in der K-Straße eine Miete von 6,87 DM pro Quadratmeter zuzüglich 20 %, also 8,24 DM pro Quadratmeter verlangen. Damit ergibt sich eine zulässige Miete von 453,36 DM monatlich. Ein weiterer Zuschlag nach § 3 GVW steht dem Bekl. jedoch nicht zu, da die Wesentlichkeitsgrenze nach dem Wirtschaftsstrafgesetzbuch die absolute Höchstgrenze darstellt. Soweit sich der Bekl. auf die laufenden Aufwendungen nach § 5 WiStG berufen hat, ist dies ebenfalls unbeachtlich, da hierzu eine Wirtschaftlichkeitsberechnung entsprechend den Vorschriften über preisgebundenen Neubau erforderlich gewesen wäre (BayObLG WuM 1988, 318). Eine solche Wirtschaftlichkeitsberechnung hat der Bekl. jedoch nicht vorgelegt.