Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Wesentlichkeitsgrenze; laufende Aufwendungen

1. Bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 % aufgrund laufender Aufwendungen des Vermieters gem. § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG bleibt die Mietzinsvereinbarung bis zu einer Höhe von 150 % der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam.

2. Ein Rechtsentscheid über die Frage Nr. 2 des Vorlagebeschlusses ergeht nicht.

I. Das Landgericht Hamburg hat dem Senat mit Beschluß vom 20. Dezember 1991 gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz ZPO die nachstehenden Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

"1. Bleibt bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 % aufgrund laufender Aufwendungen des Vermieters gemäß § 5 Abs. 1 S. 3 WiStG die Mietzinsvereinbarung bis zur Höhe von 150 % oder in Höhe von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam?

2. Sind steuerliche Vorteile, die der Vermieter aus der Vermietung einer Wohnung erzielt, bei der Berechnung der laufenden Aufwendungen zu berücksichtigen?"

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kl. als Mieter von Wohnraum begehren vom Bekl. die Rückzahlung geleisteten Mietzinses wegen Mietpreisüberhöhung sowie die Feststellung, daß sie lediglich zur Leistung einer niedrigeren als der vertraglich vereinbarten Miete verpflichtet sind.

Die Kl. mieteten mit Mietvertrag vom 5. September 1989 vom Bekl. ab 15. September 1989 eine 72 qm große Wohnung in Hamburg. Das Gebäude ist vor 1919 errichtet worden sowie in normaler Wohnlage belegen, und die gemietete Wohnung war bereits vor ihrer - vor dem Einzug der Kl. durchgeführten - Instandsetzung und Modernisierung mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Nach § 4 des Mietvertrages beträgt die Nettokaltmiete 1.152 DM (= 16,00 DM/qm). Die Parteien sind sich darüber einig, daß aufgrund der in § 5 des Vertrages geregelten Staffelmiete eine Nettokaltmiete von 1.224 DM (= 17,00 DM/qm) ab 1. September 1991 und von 1.296 DM (= 18,00 DM/qm) ab 1. September 1993 vereinbart ist; bei den im Vertrag genannten Beträgen handelt es sich um den Bruttowarmmietzins. An und im Gebäude sowie in der von den Kl. gemieteten Wohnung wurden vor der Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum und vor Erwerb der Wohnung durch den Bekl. Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Der Bekl. hat für den Erwerb der Wohnung einen Betrag von 253.000,00 DM entrichtet und für die Finanzierung ein mit anfänglich effektiv 8,19 % verzinsliches Darlehen in Höhe von 249.000,00 DM aufgenommen.

Die Kl. halten die Mietzinsvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG für teilweise unwirksam, § 134 BGB. Für die Wohnung gelange das Rasterfeld "C 3" des Hamburger Mietspiegels zur Anwendung.

Der Bekl. meint, der Hamburger Mietspiegel 1989 könne keine Anwendung finden, da er nicht auf zutreffender Grundlage erstellt sei. Bei Anwendung des Mietspiegels sei der ortsübliche Vergleichsmietzins jedenfalls dem Rasterfeld für Neubauwohnungen zu entnehmen. Die Wohnung sei umgebaut im Sinne von § 17 Abs. 1 S. 2 II. WoBauG. Der Bekl. behauptet die Aufwendung von Renovierungs- und Modernisierungskosten für die Wohnung von über 65.000,00 DM. Allein die Zinsbelastung für das Mietobjekt betrage monatlich 1.726,72 DM.

Die Kl. haben nach einer teilweisen Klagrücknahme bei ihrer Klage einen von ihnen unter Einbeziehung der sogenannten Wesentlichkeitsgrenze von 20 % akzeptierten und zu entrichtenden Mietzins von monatlich 768,24 DM netto kalt (= 10,67 DM/qm) für den Zeitraum bis zum 31. August 1991 und von monatlich 840,24 DM netto kalt (= 11,67 DM/qm) für die Zeit vom 1. September 1991 bis zum 31. August 1993 zugrunde gelegt.

Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil des Zinsanspruchs entsprochen. Das Amtsgericht hat für den hier zu beurteilenden Zeitraum ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen angenommen. Bei der Berechnung des noch zulässigen Mietzinses hat es zu dem Höchstwert des Rasterfeldes "C 3" des Hamburger Mietspiegels 1989 (= 8,79 DM/qm) 20 % ("Wesentlichkeitsgrenze") hinzugerechnet (= 1,76 DM) und ist damit zu einem gemäß § 5 WiStG maximal zulässigen Mietzins von 10,55 DM/qm (= 759,60 DM monatlich) gelangt, wobei eine Einordnung der Wohnung in das Rasterfeld ausdrücklich nicht erfolgt ist. Laufende Aufwendungen des Bekl. gemäß § 5 Abs. 1 S. 3 WiStG bis zur (Wucher-) Grenze von 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Amtsgericht unter Hinweis auf das Urteil der Zivilkammer 16 des Landgerichts Hamburg vom 18. September 1990 (316 S 132/90) nicht berücksichtigt, da die laufenden Aufwendungen die Grenze von 50 % überschreiten würden.

Der Bekl. hat gegen das Urteil des Amtsgerichts form- und fristgerecht Berufung eingelegt und verfolgt seinen Klagabweisungsantrag weiter.

Das Landgericht hat die von den Kl. gemietete Wohnung in Augenschein genommen und ist zur Auffassung gelangt, daß nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme der vereinbarte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt.

Zur Begründung seines Vorlagebeschlusses hat das Landgericht u. a. aus-geführt:

"Die Kammer ist mit einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Meinung der Ansicht, daß bei einer Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 50 % aufgrund laufender Aufwendungen des Vermieters gemäß § 5 Abs. 1 WiStG der vereinbarte Mietzins bis zur Höhe von 150 % der ortsüblichen Miete wirksam ist (vgl. LG Stuttgart vom 28. Februar 1990, 5 S 351/86, S. 6 f. des Urteils = Bl. 118, 124 f. d. A.; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., D 43 a, o; Blank, ZdWBay 1991, 546, 551, m. w. N. Barthelmess, a. a. O., § 2 MHG Rdnr. 24 d, S. 326; vgl. auch Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 1989, III 266; Beuermann, a. a. O., § 5 WiStG Rdnr. 18; Finger, ZMR 1984, 1, 2; Erbs/Kohlhaas-Meyer, Strafrechtliche Nebengesetze, Stand 94. Ergänzungslieferung, W 98, § 5 WiStG Anm. 4 d; Gramlich, NJW 1983, 417, 421 f.; Landfermann, Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, 1983, S. 57; BayObLG, WM 1988, 318).

Nach anderer Ansicht wird bei einer Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 50 % aufgrund laufender Aufwendungen des Vermieters die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % nicht auf 50 % oberhalb der Vergleichsmiete verschoben. Vielmehr ist nach dieser Auffassung eine lediglich kostendeckende, aber den ortsüblichen Mietzins um mehr als 50 % übersteigende Miete ab Überschreiten der Wesentlichkeitsgrenze von 20 % nichtig (vgl. LG Hamburg, Urteil der Zivilkammer 16 vom 18. September 1990, 316 S 132/90, 42 C 1292/90; Sternel, a. a. O., III 67 f.; vgl. auch dens. in ZMR 1983, 73, 81; nach Vollmer, NJW 1983, 555, 556, ist weitergehend der gesamte die ortsübliche Miete übersteigende Mietzins nichtig).

Nach dieser, auch unter Hinweis auf die (strafgerichtliche) Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 5. Juli 1983 (WM 1984, 57) und den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 30. September 1988 (WM 1988, 395 = ZMR 1988, 463) vertretenen Ansicht folge insbesondere aus der Tatsache, daß der Gesetzestext in § 5 Abs. 1 S. 3 WiStG nicht lautet: "... soweit sie (die Entgelte) nicht in einem auffälligen Mißverhältnis stehen ...", sondern: "sofern sie (die Entgelte) nicht in einem auffälligen Mißverhältnis stehen ..." keine Begrenzung des Risikos einer zu un-günstigen Kostenkalkulation durch den Gesetzgeber. Der Gesetzgeber habe eine Ausnahme von der Bindung an die Vergleichsmiete nur für den Fall zugelassen, daß die nicht kostendeckende Miete zwar die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % übersteige, aber noch kein auffälliges Mißverhältnis zur Vermieterleistung (Wuchergrenze von 50 % gemäß § 302 a StGB) bestehe. § 5 Abs. 1 S. 3 WiStG sei als Ausnahmevorschrift nur bei jenen Fällen anwendbar, bei denen der vereinbarte Mietzins nicht über der Wuchergrenze liege.

Die vorlegende Kammer stützt sich für ihre Auffassung auf die Gesetzesmaterialien (BT Drucks. 9/2079 vom 5. November 1982, BT-Drucks. 9/2284 vom 8. Dezember 1982; abgedruckt u. a. bei Schmidt Futterer/Blank, a. a. O., F 98 ff., F 130 ff.; Landfermann, a. a. O., S. 75 ff., S. 87 ff.), daß durch die Einfügung von Satz 3 in § 5 Abs. 1 WiStG durch das Gesetz vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) bei laufenden Aufwendungen des Vermieters von mehr als 150 % des ortsüblichen Mietzinses eine Miete zulässigerweise vereinbart werden kann, die bis zu 50 % oberhalb der orts-üblichen Vergleichsmiete liegt.

Der Gesetzgeber hat mit der Regelung in § 5 Abs. 1 S. 3 WiStG ("Entgelte sind zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich") eine Formulierung aus den Regelungen über die Kostenmiete gemäß § 8 Abs. 1 S. 1 WoBindG ("Entgelt ist zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich") übernommen (ähnlich § 85 Abs. 2 S. 1 II. WoBauG a. F., § 88 b Abs. 1 II. WoBauG). Der Gesetzgeber wollte die Geltung des § 5 Abs. 1 WiStG bis zur Wuchergrenze einer 50 %igen Überschreitung der Vergleichsmiete gemäß § 302 a StGB für die Fälle ausschließen, in denen die geforderte Miete zwar die Wesentlichkeitsgrenze (von 20 %) gemäß § 5 Abs. 1 S. 2 WiStG überschreitet, der Vermieter aber - unter Berücksichtigung seiner laufenden Aufwendungen - aus der vermieteten Wohnung keinen Gewinn erzielt (BT-Drucks. 9/2079, B, zu Artikel 3; zu Nummer 5, zu Buchstabe b, BT-Drucks. 9/2284, III, zu Artikel 3, zu Nummer 5; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., F 125, F 133 = Landfermann, a. a. O., S. 85, S. 88 f.). Hat ein Vermieter laufende Aufwendungen im Sinne von §§ 8 Abs. 1, 8 a, 8 b WoBindG i. V. m. §§ 18 ff. II. BV, so sollen diese Berücksichtigung finden bei der Berechnung der zulässigen Miete.

Nach der Auffassung der hier abgelehnten Gegenansicht kann ein Vermieter bei einem Überschreiten der ortsüblichen Miete um 49 % mit laufenden Aufwendungen in Höhe von 149 % der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Mietzins von 49 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässigerweise vereinbaren, während bei Vereinbarung eines Mietzinses von 51 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete aufgrund laufender Aufwendungen in Höhe von 151 % der ortsüblichen Miete eine wirksame Regelung lediglich in Höhe von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete getroffen ist."

Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme.

II. 1. Die Vorlage zur Frage Nummer 1 ist gemäß § 541 Abs. 1 S. 1, 2. Halbsatz ZPO zulässig.

Sie hat eine Rechtsfrage zum Gegenstand, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt und von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne der genannten Vorschrift ist. Es ist zu erwarten, daß diese Frage auch künftig wiederholt auftreten wird. Zudem ist sie bisher in Rechtsprechung und Schrifttum uneinheitlich beantwortet worden (vgl. die Nachweise in der Begründung des Vorlagebeschlusses). Die Rechtsfrage ist auch - soweit er sichtlich - durch Rechtsentscheid bisher noch nicht entschieden worden.

Die Frage Nummer 1 ist auch für die Sachentscheidung des Landgerichts erheblich. Soweit das Landgericht von einer wirksamen Prozeßvertretung des Bekl. und einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 8,20 DM/qm netto kalt für die Zeit der Geltung des Hamburger Mietspiegels 1989 ausgeht, handelt es sich um tatsächliche Feststellungen, die im Rahmen dieses Rechtsentscheidsverfahrens bei der Prüfung der Vorlagefrage als zutreffend zugrunde zu legen sind.

2. Hinsichtlich der Vorlagefrage Nummer 2 hält der Senat den Erlaß eines Rechtsentscheids für unzulässig.

Zwar handelt es sich dabei ebenfalls um eine Rechtsfrage aus einem Wohnraummietverhältnis, die von grundsätzlicher Bedeutung ist; der Senat vermag indessen aufgrund des Vorlagebeschlusses nicht zu erkennen, daß und inwieweit die Beantwortung dieser Rechtsfrage für die Sachentscheidung in dem anhängigen Berufungsverfahren von Bedeutung ist. Da nicht ersichtlich ist, daß etwaige Steuervorteile des Bekl. aus der Vermietung der Wohnung sich auf das Ergebnis auswirken, kann die Entscheidungserheblichkeit dieser Frage nicht festgestellt werden.

III. In der Sache beantwortet der Senat die Vorlagefrage Nummer 1 wie aus der Beschlußformel ersichtlich. Hierbei hat er sich von den nachstehenden Erwägungen leiten lassen:

Im Rahmen des § 5 Abs. 1 S. 2 WiStG haben die Rechtsprechung und die Lehre zu der Frage, ab welchem Normwert die ortsübliche Miete nicht un-wesentlich überstiegen wird, unter Anlehnung an § 2 MHG die Wesentlichkeitsgrenze bei 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete gezogen (vgl. OLG Stuttgart, ZMR 1981, S. 318; Barthelmess, MHG § 2 Rdnr. 24 d; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, D 43; Finger, ZMR 1984, S. 1 f.; Vollmer, NJW 1983, S. 555).

Diese Wesentlichkeitsgrenze gilt für die Fälle, in denen der Vermieter keine laufenden Aufwendungen in den Mietzins einfließen läßt. Durch die Einfügung des Satzes 3 in § 5 Abs. 1 WiStG durch Artikel 3 des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) sollte die Geltung des § 5 Abs. 1 S. 1, 2 WiStG für diejenigen Fälle ausgeschlossen werden, in denen die monatliche Miete zwar die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Abs. 1 S. 2 WiStG übersteigt, der Vermieter aber unter Berücksichtigung seiner laufenden Aufwendungen keinen Gewinn erzielt (vgl. BT-Drucks. 9/2079 S. 18).

Allerdings darf der Mietzins nicht in einem auffälligen Mißverhältnis zur Leistung des Vermieters stehen. Ein auffälliges Mißverhältnis i. S. v. § 5 Abs. 1 S. 3 WiStG wird allgemein bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 % angenommen. Dies entspricht der Wuchergrenze nach § 138 Abs. 2 BGB, § 302 a StGB (vgl. BGH, NJW 1982, 896; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O. D 43; Bub/Treier Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, A III Rdnr. 266; Landfermann, Gesetz zur Regelung des Angebots an Mietwohnungen, S. 57; Finger, ZMR 1984, S. 1; Vollmer, NJW 1983, 556; Sternel, Mietrecht, III Rdnr. 66). Soweit also der Mietzins zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist, kann die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % bis zu einer Höhe von 50 % überschritten werden. Die Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung kann sich in diesen Fällen immer nur auf den Teil beziehen, der über der Wesentlichkeitsgrenze von 50 % liegt. Anderenfalls wäre ein Vermieter, der die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschreitet, demjenigen Vermieter gegenüber benachteiligt, der beispielsweise zur Deckung seiner erforderlichen Kosten eine Mietzinsvereinbarung von 49 % über der ortsüblichen Miete trifft.

Folgte man der Gegenmeinung, so würde im ersten Fall die Mietzinsvereinbarung bis auf die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % gekappt werden, die darüber hinausgehende Mietzinsvereinbarung wäre gem. § 5 WiStG, § 134 BGB nichtig. Dagegen könnte der Vermieter im zweiten Fall eine Miete fordern, die um 49 % über der ortsüblichen liegt, nur weil seine laufenden Aufwendungen zufällig unter der Wesentlichkeitsgrenze von 50 % liegen.

Der Vermieter, der aufgrund seiner Aufwendungen die 50 %-Grenze überschreitet, müßte sich danach nicht nur schlechter behandeln lassen als ein Vermieter, dessen Aufwendungen unterhalb der 50 % Grenze liegen, sondern genauso wie ein Vermieter, der keine laufenden Aufwendungen hat und für den die Wesentlichkeitsgrenze im Rahmen des § 5 Abs. 1 S. 2 WiStG ebenfalls bei 20 % über der ortsüblichen Miete liegt. Dies würde aber dem mit § 5 Abs. 1 S. 2 WiStG angestrebten Zweck widersprechen. Wie sich aus der amtlichen Begründung zu § 5 Abs. 1 S. 3 WiStG ergibt, wollte der Gesetzgeber mit der Wendung "zur Deckung der laufenden Aufwendungen" an die §§ 8 Abs. 1, 8 a, 8 b WoBindG anknüpfen (vgl. BT-Drucks. 9/2079). Die für die Ermittlung der Kostenmiete im öffentlich geförderten Wohnungsbau geltenden Vorschriften sollten für die Beurteilung herangezogen werden, ob bei nicht preisgebundenem Wohnraum die Miete zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Zweck des in § 5 Abs. 1 WiStG eingefügten Satzes 3 ist es, das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen. Die Bereitschaft zu Investitionen im Wohnungswesen würde jedoch stark beeinträchtigt, wenn bei Überschreiten der Vergleichsmiete um mehr als 50 % aufgrund laufender Aufwendungen nicht gleichzeitig die Mietzinsvereinbarung bis zur Höhe von 150 % der ortsüblichen Miete wirksam bliebe.

Mit der Aufnahme des Begriffs "auffälliges Mißverhältnis" in § 5 Abs. 1 S. 3 WiStG wurde der Anwendungsbereich des § 302 a StGB ausdrücklich beibehalten. Dem schutzwürdigen Interesse des Mieters ist dadurch hinreichend Rechnung getragen worden. Da auch bei nach § 5 WiStG überhöhten Mieten der zulässige Preis an die Stelle des unzulässigen tritt und nur eine Teilnichtigkeit eintritt, kann diese nicht weiter reichen als die tatbestandliche Erfüllung des Verbotsgesetzes (so in anderem Zusammenhang: BGHZ 89, 316 ff.). Was das Gesetz nicht verbietet, ist rechtmäßig und kann daher nicht nach § 134 BGB nichtig sein (BGH, a. a. O.). Diese Auffassung teilt der Senat auch für die vorliegend zu beantwortende Rechtsfrage mit der Folge, daß an die Stelle der unwirksam vereinbarten Miete die noch zulässige Miete tritt.

Durch Rechtsentscheid vom 5. August 1992 hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg entschieden, daß der Vermieter die ortsübliche Miete um bis zu 50 % überschreiten darf, wenn er aufgrund einer Kostenmietberechnung nachweisen kann, daß aus seinen Kosten eine Miete resultiert, die die ortsübliche Miete um mindestens 50 % überschreitet. Überschreitet die Kostenmiete allerdings die ortsübliche Miete um mehr als 50 %, bleibt eine Mietzinsvereinbarung lediglich bis zu einer Überschreitung von 50 % wirksam.