Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Bestandschutz der Preisrechtsmiete

Die am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässige Miete ist mit Außerkrafttreten der Mietpreisbindung und dem Inkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin (GVW) am 1. Januar 1988 nicht unzulässig geworden, auch wenn sie mit § 5 WiStG nicht in Einklang zu bringen sein sollte.

Das Amtsgericht hat den Betroffenen wegen einer vorsätzlichen Zuwiderhandlung gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) zu einer Geldbuße von 1.000,- DM verurteilt. Die nach § 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 OWiG zulässige Rechtsbeschwerde des Betroffenen, mit der er die Verletzung sachlichen Rechts rügt, hat Erfolg.

Nach den Feststellungen des Amtsgerichts verlangte und erhielt der Betroffene als verantwortlicher Geschäftsführer einer Immobilienfirma für eine von dieser in der Zeit vom 1. November 1988 bis zum 31. August 1989 vermietete Altbau-Wohnung einen monatlichen Mietpreis von 987,50 DM, obwohl nach Auffassung des Amtsgerichts die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich eines Zuschlages von 20 % zunächst nur 578,45 DM und später 619,85 DM betragen hat. Die geforderte Miete, in der Modernisierungskosten von 497,61 DM enthalten waren, hatte der Betroffene bereits vor Auslaufen der Mietpreisbindung für Altbauten am 31. Dezember 1987 als damals preisrechtlich zulässige Miete gegenüber dem Vormieter geltend gemacht und erhalten.

Diese Feststellungen tragen den Schuldspruch nach § 5 WiStG nicht. Hierbei kann dahinstehen, ob das Amtsgericht bei der Bewertung des unangemessen hohen Entgelts im Sinne dieser Bestimmung zutreffend anhand des Berliner Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt hat. Für die Beurteilung hier ist jedenfalls die schon von dem Vormieter erhobene, preisrechtlich zulässige Miete maßgebend. Denn die am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässige Miete ist mit Außerkrafttreten der Mietpreisbindung und dem Inkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin (GVW) am 1. Januar 1988 nicht unzulässig geworden, auch wenn sie mit § 5 WiStG nicht in Einklang zu bringen sein sollte. Die bereits von dem Vormieter gezahlte preisrechtlich zulässige Miete genoß auch nach Außerkrafttreten der Preisbindung Bestandsschutz. Der Senat stimmt mit der Rechtsprechung der Mietkammern des Landgerichts Berlin (vgl. LG Berlin, GE 1991, 49; 1990, 315; 1990, 101, 103; MM 1990, 68; vorher Müller, GE 1987, 1014 ff.) überein und folgt nicht der sonst im Schrifttum vertretenen gegenteiligen Ansicht (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 5 GVW Rdnr. 5 und 7; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 5 WiStG Rdnr. 42; Maciejewski, Altbaumietpreisrecht, 1988, Rdnr. 234).

Einer ausdrücklichen Bestandsschutzregelung für Altverträge bedurfte es danach nicht. Die Vorschriften des GVW gehen von einer Fortentwicklung der preisrechtlich zulässigen Miete aus. So baut eine Mieterhöhung nach §§ 2 MHG, 2 GVW auf der bisherigen Miete auf. Die gesamte neue Regelung nach dem 1. Januar 1988 basiert auf den bisherigen Mieten und nimmt sie zum Ausgangspunkt der weiteren Mietzinsentwicklung. Sie verwehrt dem Vermieter nicht, auch bei Abschluß eines Mietvertrages erst nach dem 31. Dezember 1987 wenigstens die bisher zulässig gewesene Miete weiter zu verlangen, sofern er einen damit einverstandenen neuen Mieter findet. Dieser Bestandsschutz ist verfassungsrechtlich geboten; denn der aus dem Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG) abzuleitende Vertrauensschutz für den Vermieter erfordert es, daß er für die mit großem finanziellen Einsatz modernisierte Wohnung auch künftig eine Miete wenigstens in der Höhe erhält, wie sie bisher im Hinblick auf § 11 Abs. 1 AMVOB preisrechtlich zulässig war (vgl. Müller a. a. O.).

Bei Anlegung dieser Maßstäbe hat der Betroffene nach dem von dem Amtsgericht festgestellten Sachverhalt keine unangemessen hohen Entgelte im Sinne des § 5 WiStG gefordert und erhalten. Da nicht zu erwarten ist, daß in einer erneuten Hauptverhandlung Feststellungen getroffen werden können, die zu einer Verurteilung des Betroffenen führen würden, ist er freizusprechen (§ 79 Abs. 6 OWiG).

Anmerkung: Ausführlich zu allen Fragen des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz gibt die Broschüre von Joachim Bohnert, Ordnungswidrige Mietpreiserhöhung, GRUNDEIGENTUM-VERLAG 1991, 128 Seiten DIN A 5, 29,80 DM, ISBN-Nr. 3-926773-26-X, Auskunft.