Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Verfassungsgemäßheit

§ 5 WiStG ist verfassungsgemäß.

Das Amtsgericht hat gegen die Betroffenen wegen vorsätzlicher Zuwiderhandlungen gegen § 5 Abs. 1 des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954 vom 9. Juli 1954 (BGBl. I S. 175) i. d. F. der Bekanntmachung vom 3. Juni 1975 (BGBl. I S. 1313), zuletzt geändert durch Art. 8 Nr. 5 des Gesetzes vom 15. Mai 1986 (BGBl. I S. 721) (WiStG a. F.), nach § 5 Abs. 2 dieses Gesetzes Geldbußen in Höhe von 4.000 DM und 9.000 DM verhängt und bezüglich des Betroffenen X nach § 9 Abs. 1 WiStG zu-sätzlich die Rückerstattung des erzielten Mehrerlöses von 3.118 DM an den Zeugen Z angeordnet.

(...) II. Die Rechtsbeschwerde des Betroffenen X

Die Sachrüge ist im wesentlichen unbegründet. Das Amtsgericht stellt fest: Der Betroffene mietete mit Wissen und Billigung seines Bruders, des Mit-betroffenen Y unter dessen Namen eine etwa 37 qm große Einzimmerwohnung, die in einem vor 1918 in Berlin-Kreuzberg errichteten Seitenflügel ei-nes Hauses gelegen war, zu einem monatlichen Mietzins von 279 DM ein-schließlich Betriebskosten (Bruttokaltmiete). Die Wohnung befand sich in einem im Urteil näher beschriebenen schlechten Zustand. X zog in diese Wohnung nicht ein. Vielmehr kamen beide Brüder überein, sie unter Aus nutzung der Wohnungsknappheit in Berlin gewinnbringend weiterzuvermieten. Der Betroffene handelte mit dem Vermieter eine Untervermietungserlaubnis aus und vermietete die Wohnung - wiederum mit Billigung seines Bruders unter dessen Namen - am 1. November 1990 an den Zeu-gen Z, der aus der Schweiz nach Berlin gezogen war und das Preisgefüge auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht kannte, zu einem monatlichen Mietzins von 600 DM im November 1990 und danach von 612 DM. Um die Wohnung beheizen zu können, stellte der Betroffene dem Untermieter in der ansonsten leeren, unmöblierten Wohnung einen alten Ofen und einen Küchenherd zur Verfügung. Von November 1990 bis einschließlich August 1991 zahlte Z den geforderten Mietzins an den Betroffenen; danach setzte er seine Zahlungen auf monatlich 300 DM herab.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete hat das Amtsgericht sich ein eigenes Bild der zu beurteilenden Wohnung gemacht, den Berliner Mietspiegel 1990 ergänzend herangezogen, demzufolge die Bruttokaltmiete 157,25 DM betragen hätte, und festgestellt, daß der von dem Betroffenen an den Vermieter gezahlte Mietzins von 279 DM zuzüglich 20 DM Untervermietungszuschlag die ortsübliche Miete jedenfalls nicht unterbiete. Dementsprechend hat es die ortsübliche Miete mit 299 DM ermittelt und festgestellt, daß die geforderte Miete von 612 DM den angemessenen Mietzins um mehr als 20 %, mithin mehr als unwesentlich übersteige. Diese im Ergebnis rechtsfehlerfrei ermittelten Feststellungen tragen den Schuldspruch.

1. Verfassungsrechtliche Bedenken gegen § 5 Abs. 1 Sätze 1 und 2, Abs. 2 WiStG a. F. hat der Senat nicht (vgl. Beschluß vom 12. Dezember 1991 - 5 Ws [B] 365/91 -). § 5 WiStG genügt den Anforderungen des Art. 103 Abs. 2 GG, der auch im Bußgeldverfahren gilt (vgl. BVerfGE 38, 348, 371; 71, 108, 114; BVerfG NJW 1993, 321), an die Bestimmtheit seiner tatbestandlichen Voraussetzungen ebenso wie den Maßstäben des Art. 14 GG. Letzteres hat des Bundesverfassungsgericht für gleichgelagerte Vorschriften der Mietpreisgestaltung bereits entschieden (vgl. BVerfGE 37, 132, 142; 49, 244, 249).

a) Im Straf- und Ordnungswidrigkeitenrecht hat der Gesetzgeber die Voraussetzungen der Ahndung so konkret zu umschreiben, daß Tragweite und Anwendungsbereich zu erkennen sind und sich durch Auslegung ermitteln lassen (vgl. BVerfGE 25, 269, 285; 28, 175, 183; 47, 109, 120). Jedermann soll anhand des Gesetzes vorhersehen können, welches Verhalten verboten ist und welche Ahndung ihn treffen kann (vgl. BVerfGE 45, 346, 351). Ferner soll es der Gesetzgeber sein, der über die Verfolgbarkeit entscheidet. Es kann nicht den Gerichten oder den Verwaltungsbehörden überlassen bleiben, darüber zu befinden, ob ein bestimmtes Rechtsgut gerade mit den Mitteln des Ordnungswidrigkeitenrechts geschützt werden soll (vgl. BVerfGE 50, 142, 162); die Gerichte haben den Gesetzgeber auch nicht zu korrigieren, indem sie zu Lasten des Bürgers über den erkennbaren Wortsinn der Vorschrift hinausgehen (vgl. BVerfGE 71, 108, 116).

Diese Grundsätze schließen es jedoch nicht aus, allgemeine Begriffe zu verwenden, die in besonderem Maße der Deutung durch den Richter bedürfen, denn ohne derartige Begriffe könnte der Gesetzgeber der Vielgestaltigkeit des Lebens nicht Rechnung tragen. Sie sind, wie das Bundesverfassungsgericht (BVerfGE 4, 352, 357) schon früh festgestellt hat, unentbehrlich. Die Verwendung "flüssiger", unbestimmter, wertausfüllungsbedürftiger Begriffe oder auslegungsbedürftiger Generalklauseln ist in Grenzen legitim (vgl. BVerfGE 11, 234, 238; seither std. Rspr.; vgl. die bei Leibholz/Rinck/Hesselberger, GG, Art. 103 Rdnr. 1521 ff. aufgeführten Einzelfälle). Gegen die Verwendung derartiger Rechtsbegriffe bestehen dann keine Bedenken, wenn sich mit Hilfe der üblichen Auslegungsmethoden oder aufgrund einer gefestigten Rechtsprechung eine zuverlässige Grundlage für Auslegung und Anwendung der Norm gewinnen läßt (vgl. BVerfGE 45, 363, 371; 48, 48, 56). Der erforderliche Grad der Gesetzesbestimmtheit hängt sowohl von der Besonderheit des jeweiligen Tatbestandes und den Umständen, die zu der gesetzlichen Regelung führten (vgl. BVerfGE 28, 175, 183), sowie dem Kreis der Adressaten, an die sich die Vorschrift richtet (vgl. BVerfGE 26, 186, 201) ab, als auch von der Intensität, mit der auf der Grundlage der betreffenden Regelung in grundrechtlich geschützte Bereiche eingegriffen werden kann (vgl. BVerfGE 83, 130, 145).

aa) In § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG a. F. definiert der Gesetzgeber solche Entgelte als unangemessen, die ... die üblichen Entgelte nicht unwesentlich übersteigen, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden ... in den letzten drei Jahren vereinbart oder ... geändert worden sind. Der Begriff "nicht unwesentlich" beschrieb die Wesentlichkeitsgrenze erstmals in dem durch Art. 8 Nr. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747) eingeführten § 2 b WiStG. Diese Vorschrift wurde durch Art. 149 Nr. 2 EGStGB vom 2. März 1974 (BGBl. I S. 469, 577, 578) zu § 5 WiStG. Die zur Tatzeit geltende Fassung der Vorschrift beruht auf Art. 3 Nr. 5 Buchst. a des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912, 1914). Zu diesem Zeitpunkt konnte der Gesetzgeber zu dem Merkmal "nicht unwesentlich übersteigen" auf eine gefestigte Rechtsprechung bauen, die nach anfänglichen Schwankungen (vgl. Meyer in Erbs/Kohlhaas, Strafrechtliche Nebengesetze, § 5 WiStG Anm. 4 c) die Wesentlichkeitsgrenze bei 20 % ansetzte (vgl. OLG Stuttgart WuM 1981, 225 m. Nachw.). Diese Ansicht wird auch im Schrifttum einhellig gebilligt (vgl. Nachweise bei Meyer a. a. O.). Sie ist für den Rechtsanwender eindeutig. Der Gesetzgeber hat diesen Umstand inzwischen zum Anlaß genommen, den Wert von 20 % entgegen gesetzestechnischen Bedenken (vgl. BT-Drs. 12/3254, S. 16) in der durch Art. 2 Nr. 1 des Vierten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257, 1258) eingeführten Neufassung des § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG festzuschreiben. Die Bestimmtheit dieses Tatbestandsmerkmals kann mithin nicht zweifelhaft sein.

bb) Auch die Bezugnahme auf ortsübliche Entgelte verstößt nicht gegen den Bestimmtheitsgrundsatz. Der Begriff läßt sich mit herkömmlichen Auslegungsmethoden interpretieren; er hat durch die reichhaltige Rechtsprechung und das Schrifttum schon seit langem deutliche Konturen erhalten, die es sowohl den Gerichten und Verwaltungsbehörden als auch Vermietern und Mietern ermöglichen, die gesetzlich zulässige Miete zu ermitteln.

Der Begriff bedeutet in § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG a. F. dasselbe wie in § 2 MHG; Rechtsprechung und Schrifttum hierzu können daher herangezogen werden (vgl. BayObLG WuM 1988, 318; LG Hamburg WuM 1979, 63; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl., Anm. D 35; Meyer a. a. O., § 5 WiStG Anm. 4 b aa). Beide Vorschriften bestimmen übereinstimmend in gleichem Wortlaut die Obergrenzen der ortsüblichen Mieten. Es handelt sich um einen der Auslegung zugänglichen unbestimmten Rechtsbegriff, dessen Ausgestaltung nicht im Ermessen des Gerichts liegt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Rdn. C 53). Er knüpft an wirtschaftliche Verhältnisse an und bedarf neben rechtlicher Auslegung der Feststellung einer Tatsachengrundlage. Dabei vereinigt er empirisch festzustellende tatsächliche Gegebenheiten der erzielbaren Miete (Marktmiete) mit normativen Merkmalen wie den einzelnen Wohnwertkriterien (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG) und der Beschränkung des Durchschnitts der vereinbarten Mieten auf diejenigen der letzten drei Jahre (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. 560). Zur Berechnung der ortsüblichen Miete für ein bestimmtes Wohnverhältnis bedarf es zweier Schritte: Zunächst ist das allgemeine Mietenniveau für vergleichbare Wohnungen als Bezugsgröße zu ermitteln. Alsdann ist in einer wertenden Entscheidung, die Elemente der Schätzung nach § 287 ZPO enthält (vgl. LG München, WuM 1992, 25, 26; Fischer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. Rdn. VIII 83) und die sich als Rechtsanwendung darstellt, die Vergleichsmiete für das konkrete Mietverhältnis festzustellen (vgl. im einzelnen Sternel, a. a. O., Rdn. 561, 565 ff.).

Mit dieser Regelung hat sich der Gesetzgeber gegen Kostenmiete, Tabellenmiete, Marktmiete und Durchschnittsmiete entschieden und einen Kompromiß gewählt, der einen Ausgleich zwischen den notwendig gegenläufigen Interessen des Vermieters und des Mieters sucht. Sie ist nicht einfach anzuwenden, zumal in Rechtsprechung und Schrifttum Uneinigkeit darüber besteht, ob es sich um eine "marktorientierte" Miete (vgl. Schultz in Bub/Treier, a. a. O.; Rdn. III 477) oder eine "modifizierte Durchschnittsmiete" (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Rdn. C 54 b) handelt und ob gemeindlichen Mietspiegeln einerseits oder Sachverständigengutachten und Vergleichswohnungen andererseits der höhere Beweiswert zukommt (vgl. unten 2).

b) Diese Schwierigkeiten der Anwendung stehen der Bestimmtheit der Regelung jedoch nicht entgegen. Das Grundgesetz verlangt nicht, daß die Norm überhaupt keine Auslegungsprobleme aufwerfen darf (vgl. BVerfGE 83, 130, 145). Dem Bestimmtheitserfordernis ist genügt, wenn diese sich mit herkömmlichen Auslegungsmethoden lösen lassen, was hier der Fall ist (vgl. unten 2), und wenn der Betroffene die Rechtslage erkennen und sich darauf einrichten kann. Auch diese Voraussetzung liegt vor.

Die in § 5 WiStG gebrauchten unbestimmten Rechtsbegriffe sind von den Vermietern zu beachten. Sie richten sich mithin an eine wirtschaftlich aktive Gruppe von Adressaten, denen der Umgang mit gesetzlichen Vorschriften nicht fremd ist. Auch bei der tatsächlichen Ermittlung stehen sie nicht allein und tappen nicht im Dunkeln. Der Vermieter kann sich, wenn ein Mietspiegel vorhanden ist, an ihm orientieren, und zwar unabhängig von dessen Berechnungsmodus. Verhält er sich so, ist er keinerlei Risiko ausgesetzt, mit § 5 WiStG in Konflikt zu kommen. Hält er die Mietspiegelwerte für unrichtig oder ist für die Gemeinde bzw. die Wohnung kein Mietspiegel aufgestellt, so muß er sich in der Regel ohnehin sein Urteil über eine angemessene Miete anhand der Angaben anderer Vermieter derselben Gemeinde - etwa Nachbarn, Vereinskollegen, Vermieter- oder Mieterverbände - über die von ihnen vereinbarten Mieten bilden. Überdies muß er sich eine Vorstellung über seine eigenen wirtschaftlichen Möglichkeiten und die aktuelle Marktlage verschaffen. Begibt er sich dabei in obere Grenzbereiche des Marktgeschehens, so geht er ein erkennbares Risiko ein, das ihn eine mögliche Ahndung voraussehen läßt (vgl. BVerfGE 47, 109, 121). Die gleichwohl verbleibenden tatsächlichen Schwierigkeiten, die ortsübliche Miete zu ermitteln, hat das Bundesverfassungsgericht für Art. 1 § 3 Abs. 1 WKSchG und § 1 Satz 2 MHRG, zwei Vorläuferbestimmungen des § 2 MHG unter dem Gesichtspunkt des Art. 14 Abs. 1 Nr. 2 GG für überwindbar angesehen und die Vorschriften für verfassungsgemäß erklärt (vgl. BVerfGE 37, 132, 142; 49, 244, 249). Ferner hat es seiner Entscheidung vom 8. Februar 1994 (NJW 1994, 993), der ein zivilrechtlicher Fall zugrunde lag, § 5 WiStG ohne nähere Ausführungen zu Art. 103 Abs. 2 GG als Teil der verfassungsmäßigen Ordnung zugrunde gelegt.

Der Senat teilt diese Auffassung mit einer Einschränkung auch für das Bußgeldverfahren. Die Besonderheit, daß es im Verfahren nach dem OWiG um die Ahndung eines Fehlverhaltens und nicht in erster Linie um den Ausgleich widerstreitender Interessen von Vermietern und Mietern geht, gebietet zur Wahrung der verfassungsmäßigen Rechte des Betroffenen eine Auslegung des Begriffs "ortsübliche Vergleichsmieten", die den unterschiedlichen Auffassungen der Zivilgerichte über die zu deren Feststellung heranzuziehenden Beweismittel in Anwendung des Zweifelssatzes in der Weise Rechnung trägt, daß die für den Betroffenen jeweils günstigste Feststellung getroffen wird. Diesem Erfordernis tragen die von dem Senat in seinem Beschluß vom 28. Oktober 1991 aufgestellten Beweisgrundsätze (vgl. WuM 1992, 140 = GE 1991, 1193) Rechnung.

Ferner muß der Tatrichter beachten, daß das Ergebnis der Ermittlung der ortsüblichen Miete oft keinen präzisen pfenniggenauen Wert bilden wird, sondern eine gewisse schmale Bandbreite aufweist (vgl. LG München a. a. O.), die nicht zu verwechseln ist mit dem Spannenwert des Mietspiegels. In einem solchen Fall muß er den obersten Wert dieser Bandbreite seinen Feststellungen zugrunde legen, da er sonst ebenfalls gegen den Zweifelssatz verstieße (a. A. Meyer, a. a. O., § 5 WiStG, Anm. 4 c).

2. a) Zur Begründung eines Verlangens auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG kann sich der Vermieter gemäß § 2 Abs. 2 Sätze 2 bis 4 MHG wahlweise dreier Beweismittel bedienen: des Mietspiegels, des Sachverständigengutachtens und der Angabe von Vergleichswohnungen. Für das Land Berlin ist es entschieden und außer Streit, daß der Altbaumietspiegel 1990 ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens und ein geeignetes Hilfsmittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist (vgl. KG GE 1991, 725 = ZMR 1991, 341, 342). Darin erschöpft sich sein vom Gesetz vorgesehener Zweck (vgl. KG a. a. O.). Eine Funktion, die preisrechtlich zulässige Miete bindend festzulegen, kommt ihm nicht zu (vgl. Beschluß des Senats WuM 1992, 140 = GE 1991, 1193 m. w. N.).

Damit ist jedoch noch nicht die Frage beantwortet, in welchem Verhältnis die Überzeugungskraft der drei Beweismittel zueinander steht. Sie ist in der Zivilrechtsprechung und dem Schrifttum weiterhin streitig (vgl. die Übersicht in GE 1992, 296). Insbesondere ist es ungeklärt, ob ein Mietspiegel als antizipierter Sachverständigenbeweis aufgrund seiner breiten Tatsachengrundlage einen höheren, gegebenenfalls ausschlaggebenden Beweiswert hat oder ob ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der im Einzelfall zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete und zur Beurteilung der seit der Aufstellung des Mietspiegels beobachteten Marktbewegungen geeigneter ist. Die Antwort hängt entscheidend von der Einordnung der ortsüblichen Miete als "modifizierter Durchschnittsmiete" (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Anm. C 54 b) oder als "marktorientierter Miete" (vgl. Schultz in Bub/Treier, a. a. O., Rdn. 477) ab. Legt das Gericht sein Hauptaugenmerk auf die Größe des statistischen Ausgangsmaterials, so wird es den gemeindlichen Mietspiegel als deutlich überlegenes Beweismittel für die ortsübliche Miete ansehen. So vertritt die Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin die Auffassung, der Mittelwert des Mietspiegelfeldes sei der Ausgangspunkt der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für höhere Werte bedürfe es konkreter Anhaltspunkte. Ein Sachverständigengutachten habe sich mit den Daten des Mietspiegels auseinanderzusetzen; dieser biete aufgrund des größeren verwendeten Zahlenmaterials die zutreffendere tatsächliche Grundlage (vgl. GE 1993, 749; GE 1991, 1149). Gleichgerichtet verfährt die Zivilkammer 62 des LG Berlin (vgl. GE 1992, 296 und für andere Mietspiegel LG Düsseldorf WuM 1990, 393; LG Stuttgart NJW-RR 1991, 1038; LG München WuM 1992, 25; LG Frankfurt/M. NJW-RR 1991, 24). Den dieser Rechtsprechung zugrunde liegenden Gedanken von der Überlegenheit des Mietspiegels gegenüber den anderen zugelassenen Beweismitteln hat das Bundesverfassungsgericht für verfassungsgemäß erklärt und den ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers hervorgehoben, die Ortsüblichkeit der verlangten Miete vermehrt mit der Verwendung von Mietspiegeln festzustellen (vgl. NJW 1992, 399 = WuM 1992, 49 = GE 1992, 609; WuM 1991, 523).

Den eher marktorientierten Gegensatz dazu bildet die Rechtsprechung, die dem individuellen Sachverständigengutachten grundsätzlich den höheren Beweiswert zuspricht (vgl. OLG Stuttgart WuM 1981, 225, ZMR 1994, 109, 111; LG Berlin - ZK 64 - GE 1990, 1209; LG Berlin - ZK 61 - GE 1991, 1151; AG Schöneberg GE 1993, 209; vgl. ferner für den Neubaumietspiegel LG Berlin - ZK 67 - GE 1992, 213; AG Charlottenburg GE 1992, 43). Ihr liegt die Überzeugung zugrunde, daß allgemein aufgestellte Mietspiegel dem Einzelfall, insbesondere der Marktentwicklung seit ihrer Aufstellung, nicht ausreichend gerecht werden könnten. Dazwischen gibt es eine Reihe vermittelnder Ansichten (vgl. LG Bochum NJW RR 1991, 1039; LG Berlin - ZK 65 - GE 1993, 49; LG Berlin - ZK 67 - GE 1993, 585). Diese Ansichten bestehen gleichwertig neben der zuerst angeführten. Auch die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts zur Anwendbarkeit von Mietspiegeln entziehen ihnen nicht die Grundlage (vgl. OLG Stuttgart ZMR 1994, 109, 111). Ein Rechtsentscheid, der endgültige Klarheit über die zugrunde liegende Wertungsfrage bringen könnte, kann nicht ergehen, weil die Entscheidung über die Auswahl der Beweismittel und deren Würdigung einem Rechtsentscheid nicht zugänglich ist (vgl. OLG Hamm WuM 1984, 238).

b) Für das Bußgeldverfahren ergibt sich hieraus folgendes: Ein nach zivilrechtlichen Beweisgrundlagen möglicherweise durchsetzbares Mieterhöhungsverlangen kann sachlich-rechtlich nicht ordnungswidrig sein. Der Tatrichter darf den Betroffenen nur dann verurteilen, wenn er die Überzeugung gewonnen hat, daß diesem die Mietforderung unter keinem Gesichtspunkt zustand. Zu den erforderlichen Feststellungen gehört daher in der Regel die Mitteilung, welche ortsübliche Miete sich nach dem Mietspiegel errechnet und ob die Verwendung eines anderen Beweismittels berechtigterweise zu einem höheren Wert geführt hätte. Wird der Mietspiegelwert dabei überschritten, ist die so ermittelte Miete als ortsüblich festzustellen. Welche Beweismittel der Tatrichter dabei verwendet, liegt in seinem pflichtgemäßen Ermessen (vgl. Senat WuM 1992, 140 = GE 1991, 1193). Der Einholung eines Sachverständigengutachtens wird es allerdings um so mehr dann bedürfen, wenn die festgestellten Tatsachen es nahelegen, daß das grobe Raster eines Mietspiegels der einzuordnenden Wohnung nicht gerecht wird oder wenn bei Verwendung eines älteren Mietspiegels eine Stichtagsdifferenz zu ermitteln ist (vgl. OLG Stuttgart ZMR 1994, 109). Ersteres ist z. B. bei hervorgehobenen Wohngegenden innerhalb einfacher Wohnlagen bzw. schlechten Lagen innerhalb bevorzugter Bezirke der Fall (vgl. Schultz GE 1990, 1215, 1218) und gewinnt auch beim modernisierten Altbau Gewicht, weil dessen Wohnwert oftmals denjenigen des Neubaus erreicht oder übertrifft - ein Umstand, der im Mietspiegel keinen Niederschlag findet. Sind jedoch keinerlei Anhaltspunkte dafür vorhanden, daß der Betroffene im Zivilverfahren unter Mitwirkung eines Sachverständigen ein günstigeres Ergebnis erzielen könnte, so ist die Verwendung dieses Beweismittels auch im Bußgeldverfahren nicht geboten. Dem Beweismittel der Vergleichswohnungen schließlich kommt gegenüber dem Sachverständigengutachten weithin kein eigener, abweichender Beweiswert zu, da ein Gutachten sich ohnehin auf vergleichende Überlegungen zur Marktlage stützt.

Angesichts des im Bußgeldverfahren herrschenden Aufklärungsgrundsatzes hat der Tatrichter sich von den im Zivilprozeß bedeutsamen Gedanken der Kostenersparnis (vgl. LG München WuM 1992, 25, 26; LG Frankfurt/M. WuM 1990, 519) und prozessualer Darlegungslasten (vgl. LG Berlin - ZK 67 - GE 1992, 215) freizuhalten. Er ist berechtigt und verpflichtet, das im Mietspiegel enthaltene allgemeinkundige Zahlenmaterial als gewichtiges Indiz heranzuziehen und bei seiner Entscheidung zu berücksichtigen. Er muß sich aber dessen bewußt bleiben, daß der Mietspiegel ihm lediglich Richtwerte für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die Hand gibt (vgl. KG ZMR 1991, 341, 343; WuM 1992, 140, 142).

3. Diesen Grundsätzen wird das angefochtene Urteil im wesentlichen gerecht. Das Amtsgericht hat seine Überlegungen, ob der Betroffene für die Vermietung ein unangemessen hohes Entgelt gefordert hat (§ 5 Abs. 1 Satz 1 WiStG a. F.), zu Recht allein darauf gestützt, ob es nicht unwesentlich über dem nach § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG a. F. zu ermittelnden ortsüblichen Entgelt gelegen hat, und unerörtert gelassen, ob es mit anderen mietrechtlichen Bestimmungen vereinbar war. Die Wesentlichkeitsgrenze hat es korrekt auf 20 % bestimmt und die Wohnung in das entsprechende Mietspiegelfeld zutreffend eingeordnet. Es hat dieser Einordnung nur Indizwirkung beigelegt und individuelle Merkmale der Wohnung festgestellt und gewichtet. Allerdings hat es die ortsübliche Vergleichsmiete nicht genau bestimmt, sondern sich mit der Feststellung zufrieden gegeben, sie habe jedenfalls 299 DM nicht überschritten. Zu diesem Vorgehen war es im vorliegenden Fall aber berechtigt. Denn die von dem Betroffenen mit seinem Vermieter vereinbarte Miete lag mit 279 DM schon sehr deutlich über dem Mietspiegelwert, und die Feststellungen des Amtsgerichts wiesen den Wohnwert als sehr unterdurchschnittlich aus. Unter diesen Umständen durfte der Tatrichter es als ausgeschlossen ansehen, daß weitere Ermittlungen seine Überzeugungsbildung über die für die verfahrensgegenständliche Wohnung ortsübliche Vergleichsmiete noch zugunsten des Betroffenen verändern konnten. Auch der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedurfte es nicht, da der Tatrichter im vorliegenden Fall genügend tatsächliche Anhaltspunkte hatte, die ortsübliche Vergleichsmiete selbst zu bestimmen. Daß er sich dabei mit der Feststellung einer Obergrenze begnügt hat, die bei weiteren Ermittlungen hätte gegebenenfalls niedriger angesetzt werden müssen, beschwert den Betroffenen nicht.

4. Die am 1. September 1993 in Kraft getretene Änderung des § 5 WiStG durch Art. 2 des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257, 1258) wirkt sich auf das Ergebnis nicht aus. Die Handlung des Betroffenen war sowohl zur Zeit der Tat (§§ 3, 4 Abs. 1 OWiG) als auch nach der Änderung des Gesetzes mit Buße bedroht (§ 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG n. F.). Als Höchstbuße sind nunmehr 100.000 DM angedroht (§ 5 Abs. 3 WiStG n. F., so daß nach § 4 Abs. 3 OWiG die zur Tatzeit geltende mildere Fassung der Vorschrift anzuwenden war.

Der Vermieter, der einen Mietzins verlangt, der die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Wegen der Schwierigkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen, ist es jedoch zweifelhaft, ob dies mit Art. 103 Abs. 2 Grundgesetz vereinbar ist, wonach eine Tat nur dann bestraft werden kann, wenn der Täter oder Betroffene bei der Handlung (und eben nicht hinterher) erkennen konnte, was ihm das Gesetz verbietet.

In seinem Beschluß vom 6. Juli 1994 meint das Kammergericht, es handele sich lediglich um die Auslegung eines unbestimmten Rechtsbegriffs, was nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zulässig sei. Anderer Ansicht ist allerdings Beuermann in seinem Aufsatz (vgl. GE 1994, 942).