Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; laufende Aufwendungen; Eigenkapitalkosten

Zur Ermittlung der laufenden Aufwendungen (§ 5 WiStG) sind fiktive Eigenkapitalkosten aus dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis und nicht einem höheren Verkehrswert zu berechnen.

Der Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Altern. BGB einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum September 1992 bis April 1993 bzw. einen Anspruch auf Rückzahlung zuviel geleisteter Kaution in Höhe von insgesamt 3.546,77 DM.

Nach von der Kammer in ständiger Rechtsprechung vertretener Auffassung ist der Mieter, der von dem Vermieter wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG die Rückzahlung überzahlter Mieten fordert, nach den allgemeinen Grundsätzen dafür darlegungs- und beweispflichtig, daß die vom Vermieter geforderte Miete preisrechtlich unzulässig ist. Dies folgt daraus, daß nach Ansicht der Kammer die preisrechtlich zulässige Miete per 31. Dezember 1987 Bestandsschutz genießt, einschließlich der Zuschläge nach den §§ 3 und 5 MHG. An diesem Bestandsschutz nehmen auch Mietverträge teil, die nach dem 31. Dezember 1987 abgeschlossen worden sind. Der Mieter ist demnach zur Begründung seines Rückzahlungsanspruchs verpflichtet, die Mietzinsabwicklung bis zum 31. Dezember 1987 darzulegen, um somit die Bestandsschutzmiete zu ermitteln. Vorliegend hat der Kl. die Mietzinsentwicklung seit dem 1. Januar 1979 vorgetragen und kommt nach seinen Berechnungen auf eine Bestandsmiete per 31. Dezember 1987 von 333,04 DM netto kalt. Da die Bekl. diesen Vortrag des Kl. nicht bestritten hat, ist demnach von einer Bestandsmiete von 333,04 DM netto kalt auszugehen. Zwischen den Parteien besteht im übrigen Einigkeit darüber, daß die Bestandsmiete unter der derzeit geforderten Miete liegt.

Damit kommt es für die Frage, ob dem Kl. ein Rückzahlungsanspruch zusteht, darauf an, inwieweit der von der Bekl. geforderte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete einschließlich der Wesentlichkeitsgrenze übersteigt. Zunächst ist davon auszugehen, daß aufgrund der Gestaltung des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages eine Nettomiete vereinbart worden ist, zu der noch die Betriebskostenumlagen hinzukommen. Aus § 16 des Mietvertrages geht hervor, daß in der von dem Kl. zu zahlenden Miete die Betriebskosten nicht enthalten sind. Dies ergibt sich daraus, daß das für diese Aussage maßgebende Kästchen angekreuzt worden ist. Aus der in § 16 des Mietvertrages ebenfalls enthaltenen Formulierung, daß auf die Betriebskosten vom Mieter ein monatlicher Vorschuß neben der Miete, wie in § 7 Abs. 1 des Mietvertrages beziffert, zu zahlen ist, ergibt sich, daß der Mieter nach dem Mietvertrag grundsätzlich zur Zahlung der Betriebskosten verpflichtet sein soll. Allein die Höhe des zu zahlenden Vorschusses ergibt sich aus § 7 Abs. 1 des Mietvertrages. Der Umstand, daß in § 7 Abs. 1 des Mietvertrages der zu leistende Betriebskostenvorschuß nicht beziffert ist, besagt nichts über die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Betriebskosten, sondern hat lediglich die Bedeutung, daß der Vermieter bei Abschluß des Mietvertrages gegenüber dem Mieter auf Zahlung von Betriebskostenvorschüssen verzichtet hat. Demgemäß ist in der in § 7 Abs. 1 des Mietvertrages für die Festsetzung der Höhe der Betriebskostenvorschüsse vorgesehenen Zeile ein Eintrag erfolgt, wonach der Betriebskostenvorschuß gemäß § 16 monatlich zur Zeit 0,00 DM beträgt.

Hinsichtlich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist von einer Miete von 7,02 DM/m2 netto kalt auszugehen. Unter Berücksichtigung der 20 %igen Wesentlichkeitsgrenze ergibt sich somit für die 56,18 m2 große Wohnung des Kl. ein Mietzins von 473,26 DM monatlich netto kalt. Die Kammer hält die Ausführungen des Amtsgerichts hinsichtlich der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des Mietspiegels von 1992 für zutreffend. Dies gilt auch für den 15 %igen Zuschlag wegen des positiven Wohnumfeldes, da das Amtsgericht konkret dargelegt hat, warum es trotz der nach dem Mietspiegel einfachen Wohnlage der Wohnung zu einer besseren Bewertung kommt. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist es nicht zu beanstanden, daß das Amtsgericht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kein Sachverständigengutachten eingeholt hat. Nach Ansicht der Kammer bietet ein Mietspiegel grundsätzlich eine ausreichende Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Etwas anderes kann jedoch dann gerechtfertigt sein, wenn aufgrund der besonderen Merkmale der Wohnung, für die die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden soll, eine Einordnung in den Mietspiegel nicht möglich ist, es sich also um eine "Ausreißerwohnung" handelt. Daß dies jedoch für die von dem Kl. innegehaltene Wohnung zutreffend ist, ist von der Bekl. nicht vorgetragen worden, so daß es bei der reinen Anwendung des Mietspiegels 1992 verbleibt. Soweit die Bekl. die Ansicht vertritt, das Amtsgericht hätte bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigen müssen, daß vom Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 1992 an die Mieten kontinuierlich gestiegen seien, weswegen es bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen angemessenen Zuschlag zu den Mietspiegelwerten hätte vornehmen müssen, wobei die Höhe des vorzunehmenden Zuschlags durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens hätte ermittelt werden müssen, ist dies unzutreffend. Entgegen der Ansicht der Bekl. war das Amtsgericht nicht gehalten, einen entsprechenden Zuschlag zu den Mietspiegelwerten vorzunehmen. Entsprechendes ergibt sich auch nicht aus dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart (GE 1994, 154 f.). Dieses hat zwar ausgeführt, daß ein Vermieter einen Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat, wie sie sich für den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ergibt, weswegen das Gericht ermitteln müsse, welche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete seit den Datenerhebungen zum Mietspiegel eingetreten ist, wobei dann diese Steigerung durch einen Zuschlag zu dem für die Wohnung zutreffenden Mietspiegelwert zu berücksichtigen sei (OLG Stuttgart [RE], GE 1994, 154, 155). Entgegen der insoweit mißverständlichen Fassung der Entscheidungsgründe bedeutet dies jedoch nicht, daß ein solcher Zuschlag zwingend vorzunehmen ist, wenn seit dem Zeitpunkt der Datenerhebung eine gewisse Frist verstrichen ist. Aus dem Tenor der Entscheidung, der allein in Rechtskraft erwächst, ergibt sich, daß das Gericht wegen der zwischenzeitlich eingetretenen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Zuschlag vornehmen kann, ein derartiger Zuschlag also entgegen der Formulierung der Entscheidungsgründe nicht zwingend erfolgen muß (vgl. auch Urteil der Kammer vom 2.2.1995 zu 62 S 294/94).

Das Gericht teilt nicht die von der Bekl. gegen den Mietspiegel 1992 vorgebrachten Bedenken. Es ist weiterhin der Ansicht, daß der Mietspiegel eine ausreichend verläßliche Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist; es ist in diesem Zusammenhang zu bedenken, daß es eine wissenschaftlich genaue und keinen Abweichungen unterliegende ortsübliche Vergleichsmiete nicht gibt, sondern diese immer auch bestimmten Wertungen unterliegt, die auf die Wertbildung Einfluß nehmen.

Die Bekl. kann sich auch nicht mit Erfolg auf § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG (a. F.) berufen. Danach ist eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, wenn dies ausschließlich zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist, wobei in derartigen Fällen die ortsübliche Vergleichsmiete bis zu 50 % überschritten werden darf. Der Begriff der laufenden Aufwendungen bestimmt sich nach den §§ 8, 8 a und 8 b WoBindG in Verbindung mit §§ 18 ff. der 2. Berechnungsverordnung. Danach sind auch, worauf die Bekl. zu Recht hinweist, grundsätzlich die Kapitalkosten zu berücksichtigen. Nach Ansicht der Kammer und entgegen der Auffassung der Bekl. können die laufenden Aufwendungen nicht dergestalt berechnet werden, daß ausgehend vom Verkehrswert der Wohnung bei Mietvertragsabschluß bezüglich dieses Wertes Eigenkapitalkosten in Höhe marktüblicher Zinsen für erstrangige Hypotheken in Höhe von 9,71 % bzw. 7,75 % in Ansatz gebracht werden, wenn der Vermieter, wie im vorliegenden Fall, die Wohnung durch Kauf erworben hat. In einem solchen Fall, in dem tatsächlich ein Kaufpreis für die Wohnung geleistet worden ist, ist allein dieser für die Ermittlung der laufenden Aufwendungen zu berücksichtigen, so daß sich die fiktiven Eigenkapitalkosten in Höhe der marktüblichen Zinsen für erstrangige Hypotheken unter Zugrundelegung dieses Wertes errechnen. Ein Wahlrecht des Vermieters, wonach er zur Errechnung der fiktiven Eigenkapitalkosten entweder von dem Verkehrswert der Wohnung oder von dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis ausgehen kann, besteht demnach nicht. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Rechtsentscheiden des OLG Stuttgart in GE 1988, 1109 ff. und in NJW-RR 1990, 150 f. Danach vertritt die Kammer die Auffassung, daß für die Ermittlung der fiktiven Eigenkapitalkosten allein der tatsächlich gezahlte Kaufpreis maßgebend ist (vgl. auch LG Berlin, MM 1995, 31, 32). Hat der Vermieter tatsächlich Eigenkapital eingesetzt, so soll ihm dafür eine fiktive Verzinsung in Höhe der marktüblichen Zinsen für erstrangige Hypotheken als laufende Aufwendung zugebilligt werden, da derjenige, der mit einem hohen Anteil von Eigenkapital baut oder Mietwohnungen erwirbt, nicht schlechter stehen soll als derjenige, der vorwiegend Fremdkapital einsetzt (vgl. OLG Stuttgart [RE], GE 1988, 1009, 1011). Liegt der Kaufpreis für die Wohnung nun unter dem Verkehrswert, bleibt dennoch nur ersterer aufgrund des eben genannten Gleichbehandlungsdenkens für die Ermittlung der fiktiven Eigenkapitalkosten maßgebend. Denn hätte der Vermieter den Kaufpreis für die Wohnung nicht mit Eigen-, sondern mit Fremdkapital aufgebracht, so könnte er auch in diesem Fall nur die durch die Fremdfinanzierung entstandenen Kosten im Rahmen der laufenden Aufwendungen geltend machen. Ließe man zu, daß der Vermieter anstelle des tatsächlich geleisteten geringeren Kaufpreises den höheren Verkehrswert ansetzt, würde er sich gegenüber dem Vermieter, der auch den geringeren Kaufpreis durch Fremdmittel finanziert hätte, im Vorteil befinden. Daß einem Vermieter ein Wahlrecht zwischen der Berücksichtigung des Kaufpreises oder des Verkehrswertes bei der Berechnung der laufenden Aufwendungen zusteht, ergibt sich auch nicht aus dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart in NJW-RR 1990, 150 f. Das Gericht hat dort ausgeführt, daß der Erwerber einer Altbauwohnung grundsätzlich sein Eigenkapital, das er zum Kauf der Wohnung verwandt hat, in Form fiktiver Zinsen bei der Bestimmung der Miete

rswertes bei der Berechnung der laufenden Aufwendungen zusteht, ergibt sich auch nicht aus dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart in NJW-RR 1990, 150 f. Das Gericht hat dort ausgeführt, daß der Erwerber einer Altbauwohnung grundsätzlich sein Eigenkapital, das er zum Kauf der Wohnung verwandt hat, in Form fiktiver Zinsen bei der Bestimmung der Miete zugrunde legen kann. Dabei ist es davon ausgegangen, daß sich der Kaufpreis für die Wohnung im wesentlichen nach dem Verkehrswert richtet, und somit eigentlich der Verkehrswert bei der Ermittlung der fiktiven Eigenkapitalkosten Berücksichtigung findet. Damit hat es jedoch keine Aussage darüber getroffen, was für den Fall zu gelten hat, wenn der tatsächliche Kaufpreis für die Wohnung unter dem Verkehrswert liegt. Ebensowenig kann der Entscheidung entnommen werden, daß der Vermieter seine laufenden Aufwendungen jederzeit nach dem derzeitigen Verkehrswert berechnen dürfe. Der Entscheidung kann lediglich entnommen werden, daß an den Verkehrswert der Wohnung angeknüpft werden kann, wenn der Vermieter diese nicht durch Kauf, sondern durch Erbschaft oder Schenkung erworben hat. Dabei läßt sich der Senat ersichtlich von dem Gedanken leiten, daß der Verkehrswert einer Wohnung den Kaufpreis bestimmt; der Vermieter, der eine Wohnung durch Schenkung oder Erbschaft erworben hat und somit für den Erwerb der Wohnung weder Fremd- noch Eigenkapital aufgewandt hat, soll nicht schlechter stehen als derjenige Vermieter, der die Wohnung durch Kauf erworben hat und dabei einen durch den nach Ansicht des Senats vom Verkehrswert bestimmten Kaufpreis gezahlt hat. Der Ansatz des Verkehrswertes zur Ermittlung der laufenden Aufwendungen für den Fall, daß der Vermieter die Wohnung anders als durch Kauf erworben hat, erfolgt also nur deswegen, weil ein tatsächlicher Einsatz von Eigen- bzw. Fremdmitteln, die sonst der Berechnung der laufenden Aufwendungen zugrunde zu legen wären, nicht erfolgt ist, und sich der Verkehrswert nach Ansicht des Senats üblicherweise in der Höhe des Kaufpreises niederschlägt. Der Vermieter einer z. B. ererbten Wohnung soll demnach mit demjenigen Vermieter gleich behandelt werden, der für eine Wohnung einen durch den Verkehrswert bestimmten Kaufpreis gezahlt hat.

In dem vorliegend zu entscheidenden Fall ist die Wohnung unstreitig von der Bekl. vor Abschluß des Mietverhältnisses durch Kauf erworben worden. Zur Ermittlung der laufenden Aufwendungen hätte demnach also nur nach dem eben Gesagten der tatsächliche Kaufpreis angesetzt werden dürfen. Aufgrund dessen können die Berechnungen der Bekl. zur Ermittlung der Kosten für die von dem Kl. innegehaltene Wohnung nicht herangezogen werden, da diese vom Verkehrswert ausgehen. Da von der Bekl. zur Höhe des tatsächlich geleisteten Kaufpreises nichts vorgetragen worden ist, konnte eine Überprüfung, ob die laufenden Aufwendungen auf der Basis des Kaufpreises die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete gerechtfertigt hätten, nicht vorgenommen werden.

Hinsichtlich der Berechnung des Umfangs des Rückzahlungsanspruchs wird auf den Inhalt des amtsgerichtlichen Urteils verwiesen, welchen die Kammer sich zu eigen macht.