Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Wuchermiete; Wesentlichkeitszuschlag

Liegt nicht nur eine Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG vor, sondern auch Wucher nach §§ 302 a StGB, 138 BGB, ist gleichwohl die Mietzinsvereinbarung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich des Wesentlichkeitszuschlags von 20 % wirksam.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Miete nur oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 20 % bzw. über 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus unwirksam. Nur insoweit ist die Vereinbarung nach § 134 BGB nichtig.

Dabei kann dahinstehen, ob neben den unstreitig gegebenen Voraussetzungen des § 5 WiStG auch die der §§ 302 a StGB, 138 Abs. 1 und 2 BGB vorliegen. Denn die Reduzierung auf 120 % gilt sowohl für einen Verstoß gegen § 5 WiStG i. V. m. § 134 BGB als auch gegen § 302 a StGB i. V. m. § 134 BGB oder bei Vorliegen der Voraussetzungen von § 138 Abs. 1, 2 BGB.

§ 5 WiStG enthält ein gesetzliches Verbot. Ein Verstoß führt nur zur Teilnichtigkeit der Miete. Die Miete ist - nur - insoweit nichtig, als sie die orts-übliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt. Dies hat der BGH im RE vom 11. Januar 1984 (ZMR 1984, S. 121 ff.) eindeutig entschieden.

Für die §§ 302 a StGB, 138 BGB kann nichts anderes gelten (ebenso LG Stuttgart, NJW-RR 1993, S. 279; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. 1991, vor §§ 535, 536 BGB Rdn. 69; Staudinger/Emmerich, 13. Aufl. 1995, vor §§ 535, 536 Rdn. 300 ff., m. w. N., und eine im Anschluß an den RE des BGH verbreitete Auffassung, wobei bzgl. der Rechtsfolgen häufig nicht ausdrücklich zwischen § 5 WiStG und den §§ 302 a StGB, 138 BGB unterschieden wird). Die Gegenauffassung (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III Rn. 53; ebenso, ohne weitere Begründung Palandt/Heinrichs, 55. Aufl. 1996, § 138 Rn. 76, der aber generell der Rspr. des BGH nicht folgt, vgl. § 134 Rn. 27) vermag nicht zu überzeugen.

Die Argumente des BGH im genannten Rechtsentscheid gelten auch für die §§ 302 a StGB, 138 BGB.

Soweit § 302 a StGB zur Anwendung gelangt, kann sich zivilrechtlich eine Nichtigkeitsfolge nur aus § 134 BGB ergeben. Damit bleibt es bei dem Argument des BGH, wonach eine Teilnichtigkeit nicht weiter reichen kann als die tatbestandliche Erfüllung des Verbotsgesetzes. Der Tatbestand des § 302 a StGB ist nach herrschender, auch von den Parteien nicht angegriffener Lehre erst ab einer Überschreitung von 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete erfüllt.

Auch für § 138 BGB kann nichts anderes gelten. Zwar gilt hier der Gedanke, der sittenwidrig Handelnde trage in vollem Umfang das Risiko der Sittenwidrigkeit. Eine Aufrechterhaltung des Geschäftes mit angemessener Gegenleistung ist nach h. L. nicht möglich. Vorliegend führt aber nach ebenso einhelliger Auffassung die Sittenwidrigkeit ausnahmsweise nicht zur Nichtigkeit des gesamten Mietvertrages, da anderenfalls der Mieter, der gerade geschützt werden soll, ohne Mietvertrag für seine Wohnung dastünde. An die Stelle der nichtigen Miete tritt somit eine angemessene Miete. Diese entspricht aber, wie der BGH dargelegt hat (vgl. S. 123), nicht zwangsläufig der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese ist in erster Linie für Mieterhöhungen nach § 2 MHG maßgebend. Die Vorschrift ist von ihrem Zweck her, nachträgliche, für den Mieter nachteilige Änderungen des Vertrages zu ermöglichen, vorliegend nicht anzuwenden. Maßgebend muß vielmehr § 5 WiStG sein, da dieser allein eine allgemeingültige Grenze für die Angemessenheit einer Miete normiert.

Der Zweck des § 138 BGB bleibt auch insoweit gewahrt, als der Vermieter nach wie vor das Risiko der Sittenwidrigkeit trägt. Er läuft nach § 302 a StGB Gefahr, sich strafbar zu machen. Zudem muß er nach § 5 WiStG, dessen Schwelle von 20 % unterhalb derjenigen zur Sittenwidrigkeit von 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, mit erheblichen Sanktionen innerhalb eines Bußgeldverfahrens rechnen (vgl. dazu BGH, S. 123). Zudem sind die §§ 302 a StGB und 5 WiStG spezielle Vorschriften zum Mietwucher. Der Gesetzgeber hat sich auf diese Vorschriften beschränkt und von einer ausdrücklichen zivilrechtlichen Sanktionierung abgesehen.

Folgt man, wie die Kammer es im Einklang mit der Rspr. des BVerfG (NJW 1994, S. 993 f.) tut, der Rspr. des BGH zu § 5 WiStG, ist es nicht über-zeugend, bei einem Verstoß gegen die §§ 302 a StGB, 138 BGB für die (Teil-) Nichtigkeit des Mietzinses einen anderen Ausgangspunkt als bei § 5 WiStG zu wählen. Die von der Gegenmeinung herangezogene (vgl. Sternel, aaO.) Qualifizierung als Sozialwucher für § 5 WiStG und als Individualwucher für § 138 BGB bezieht sich auf die tatbestandliche Unterscheidung. Das Begriffspaar hat für die hier fraglichen zivilrechtlichen Rechtsfolgen keine Aussagekraft. Für eine Differenzierung besteht zivilrechtlich keine Notwendigkeit. Soweit ersichtlich, ist die Ansicht von Sternel vereinzelt geblieben. Hiervon zu unterscheiden sind die gegenteiligen Auffassungen, die eine Aufrechterhaltung des Mietzinses oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete entgegen dem BGH generell für unzulässig halten (vgl. z. B. Hager, Die gesetzeskonforme Aufrechterhaltung übermäßiger Vertragspflichten - BGHZ 89, 316 und 90, 69, JuS 1985, S. 264, 267 ff.). Auf diese Ansichten ist an dieser Stelle nicht erneut einzugehen. (...)

Bei einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG ist die Mietzinsvereinbarung nichtig, soweit sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschreitet. Fraglich ist, ob das auch dann gilt, wenn die Miete derart hoch ist, daß Wucher vorliegt, also die ortsübliche Miete um 50 % überschritten wird. Hierzu wird die Auffassung vertreten, daß dann die ortsübliche Vergleichsmiete die Obergrenze bildet, sozusagen als Strafmaßnahme für den wucherischen Vermieter.

Mit Urteil vom 13. Juni 1996 meint das Landgericht Berlin, daß bei Wucher nichts anderes gelten könne als bei der Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG. Hier hatte der Bundesgerichtshof schon im Rechtsentscheid vom 11. Januar 1984 eine Rückführung der Miete nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern auf den um 20 % erhöhten Betrag für richtig gehalten. Das müsse auch für den Fall des Mietwuchers gelten.

Hinzuzufügen ist, daß bei Nachweis höherer laufender Aufwendungen durch den Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete um 50 % überschritten werden kann; die Nichtigkeitsgrenze ist dann sowohl bei der Mietpreisüberhöhung wie bei Mietwucher dort anzusetzen. Das Landgericht weist auch auf die Ausführungen des Bundesgerichtshofes dazu hin, daß im Bußgeldverfahren dem Vermieter die Abführung des Mehrerlöses auferlegt werden kann. Anders als im Zivilverfahren ist dabei die Wesentlichkeitsgrenze nicht maßgeblich, sondern Mehrerlös ist der Unterschiedsbetrag zwischen Vergleichsmiete und der tatsächlich erzielten Miete (Schmidt-Futterer/Blank D 53). Ganz zweifelsfrei ist diese Auffassung allerdings nicht, denn sie widerspricht dem Grundsatz der Einheitlichkeit der Rechtsordnung, wonach im Straf- oder Bußgeldverfahren nicht etwas sanktioniert werden soll, was zivilrechtlich erlaubt ist.