Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; neue Bundesländer; Mietpreisvereinbarung

Mietpreisvereinbarungen, die im Jahre 1993 in Leipzig und damit zu Zeiten eines überhitzten Wohnungsmarktes über gut ausgestatteten und gut gelegenen, preisfreien Wohnraum, der von Interessenten aus den Altbundesländern nachgefragt wurde, getroffen wurden, sind wirksam. Sie bleiben von der späteren Herausbildung einer niedrigeren, ortsüblichen Vergleichsmiete für derartige Objekte am entspannten Wohnungsmarkt in ihrer Wirksamkeit unberührt.

Die Parteien streiten über rückständigen Mietzins einerseits und die Wirksamkeit des zugrunde liegenden Wohnraummietverhältnisses widerklagend andererseits.

Am 25.3.1993 schlossen die Parteien einen Wohnraummietvertrag über eine Wohnung im Dachgeschoß, die nach dem 3. Oktober 1990 aus Räumen erschaffen wurde, die vormals nicht zu Wohnzwecken dienten. Das Mietverhältnis begann am 1.4.1993. Es wurde über eine Laufzeit von fünf Jahren befristet mit Ablauftermin zum 31.3.1998 abgeschlossen.

Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von netto 2.500 DM zzgl. einer monatlichen Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 250 DM.

Im Oktober 1995 zog der Bekl. aus der Wohnung aus. Seit Juni 1996 zahlte er keine Miete mehr.

Mit der Klage verfolgen die Kl. Ansprüche auf rückständigen Mietzins. Der Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen und widerklagend festzustellen, daß das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung des Bekl. beendet wurde.

Mit Schreiben v. 20.12.1996 kündigte der Bekl. das Wohnraummietverhältnis gegenüber den Kl. fristlos mit der Begründung, die Weigerung der Kl., auf Ansinnen des Bekl. das Mietverhältnis einvernehmlich aufzuheben, stelle einen außerordentlichen Kündigungsgrund zugunsten des Bekl. dar, weil die bezahlte Miete von Anfang an wesentlich überhöht im Sinne von § 5 WiStG, gegebenenfalls wucherisch gemäß § 302 a StGB und auch nichtig wegen § 138 BGB sei.

Die zulässige Klage ist im vollen Umfang begründet, wohingegen die Widerklage abzuweisen war.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien besteht ungekündigt fort, denn die Kündigung des Bekl. v. 20.12.1996 war unwirksam, weil ein außerordentlicher Kündigungsgrund dem Bekl. nicht zur Seite stand.

Die seinerzeit vereinbarte Miete von 25 DM pro Quadratmeter Wohnfläche wurde zwischen den Parteien wirksam vereinbart. Das Gericht konnte auch nach der Einholung des Sachverständigengutachtens nicht feststellen, daß die Miete wesentlich, das bedeutet etwa 20 % oder mehr im Vergleich zur ortsüblichen, damals gezahlten Miete für Wohnungen gleicher Lage, Art und Ausstattung überhöht war.

Aus den Ausführungen der Sachverständigen folgt nach Überzeugung des Gerichts bereits, daß es zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwischen den Parteien im Jahre 1993 für den Teilmarkt von gut ausgestatteten und gut belegenen Wohnungen ein übliches Entgelt im Sinne von § 5 Abs. 2 WiStG noch nicht gab.

Der Wohnungsmarkt war seinerzeit gekennzeichnet durch eine überaus große Nachfrage an saniertem Wohnraum einerseits und einem im Verhältnis hierzu sehr geringem Angebot. Dies hatte zur Folge, daß die Knappheit zu einer Überhitzung der Wohnungswirtschaft führte und daß deswegen insbesondere von zugezogenen Bürgern aus den Altbundesländern sehr hohe Mieten allein deswegen gezahlt wurden, um überhaupt einen Wohnraum mit annehmbaren Standard zu erhalten. Ein statistisch nachprüfbarer Markt und Marktpreis für Wohnungen vergleichbarer Ausstattung, Lage und Beschaffenheit war noch nicht vorhanden. Das ergibt sich insbesondere aus den Feststellungen der Sachverständigen, daß zum damaligen Zeitpunkt weder die Lage noch die Größe und zum Teil auch die Ausstattung der Wohnungen keinen nachprüfbaren, aber zu erwartenden Unterschied hinsichtlich der geforderten und auch bezahlten Wohnungsmieten machte. § 5 Abs. 2 WiStG ist hinsichtlich der Anforderungen der "üblichen Entgelte" sinngleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, wie ihn § 2 MHG nennt. Hierunter ist ein repräsentativer Querschnitt der Mieten zu verstehen, die in der Stadt Leipzig für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Lage, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit bezahlt worden sind. Nach statistischen Grundsätzen erfordert die Annahme eines repräsentativen Querschnitts einer Miete von vergleichbarem Wohnraum eine Feldbesetzung der einzelnen Segmente von etwa 30 Nennungen (vgl. Börstinghaus/Meyer, Mietzinserhöhungen in den neuen Bundesländern, 1995, Rn. 437; Sternel III 745).

Die Annahme einer repräsentativen Qualität kann zwar grundsätzlich auch dann gerechtfertigt sein, wenn nur eine geringere Anzahl von Nennungen vorliegen, bei den vorliegenden Erkenntnissen der Sachverständigen bestehen jedoch Zweifel an der Zuverlässigkeit der Stichprobenzielung, weil es sich wohl de facto nicht um Stichproben, sondern um eine - der Sachverständigen im nachhinein mögliche - nahezu vollständige Wiedergabe gut ausgestatteter und gut gelegener Wohnungen im Stadtgebiet Leipzig aus dem Jahr 1993 handelt.

Wenn man jedoch von einer sich bereits gebildeten ortsüblichen Miete im Jahr 1993 nicht ausgehen kann, weil die Sachverständige selbst lediglich sieben Wohnungen vergleichbarer Art ermitteln konnte, so fehlt es bereits an der Feststellung des Tatbestandsmerkmals der Überhöhung im Verhältnis zu den ortsüblichen Entgelten. Ein Verstoß gegen § 5 Abs. 2 WiStG kann dann nicht vorliegen.

Die Heranziehung anderer Erkenntnisse, insbesondere aus anderen Gemeinden, u. U. auch aus den Altbundesländern verbietet sich. Dies gilt bereits deswegen, weil nur vergleichbare Marktsituationen in anderen Städten die Heranziehung der dortigen Werte begründen könnte. Gerade aber in Leipzig entwickelte sich die Wohnraumsituation und die Nachfrage derart hitzig, daß ein Vergleich mit anderen Gemeinden, insbesondere in den Altbundesländern nicht möglich ist.

Selbst dann, wenn man von einer ortsüblichen Miete für vergleichbaren Wohnraum im Jahr 1993 sprechen dürfte, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Die Sachverständige hat festgestellt, daß nach ihrer Berechnung sodann die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum bei 20,24 DM lag. Nach Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III, Rz. 32, ist für die Bemessung des Mietentgelts zu fragen, was alles zu der vom Mieter regelmäßig zu entrichtenden Miete zählt. Zur Miete rechnen danach auch Vorauszahlungen oder Pauschalen für Nebenkosten. Durch die Einbeziehung dieser Entgelte soll verhindert werden, daß der Vermieter darauf ausweicht, für Nebenleistungen unangemessene Entgelte zu fordern. Die Parteien haben bei Mietvertragschluß eine Nebenkostenvorauszahlung von monatlich 250 DM, das sind 2,50 DM pro Quadratmeter Wohnfläche, zusätzlich zur Nettomiete vereinbart. Dies hebt den Quadratmetermietzins auf 27,50 DM.

Wenngleich die Sachverständige in ihrem Gutachten lediglich Nettomietzinsen ausweist und zu dem Ergebnis gelangt, daß nach ihren Erhebungen eine ortsübliche Miete von 20,24 DM für vergleichbaren Wohnraum festgestellt werden konnte, so ist daher auch dieser Quadratmeterzins um die üblichen Nebenkostenvorauszahlungen anzuheben. Hierbei kann die von dem Bekl. bezahlte monatliche Nebenkostenvorauszahlung von 250 DM angenommen werden, denn diese Nebenforderung ist durchaus üblich, keinesfalls überhöht, was gerichtsbekannt ist. Hieraus errechnet sich eine ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie die Sachverständige festgestellt hat, zzgl. der Nebenkosten, von 2.274 DM, d. h. bei einer Wohnungsgröße des Bekl. von 100 Quadratmetern ein Quadratmetermietzins von 22,74 DM. Diese Berechnung ist zulässig, weil die Sachverständige festgestellt hat, daß insbesondere die Größe der Wohnung im Jahre 1993 keine wertbildenden Auswirkungen auf den Mietpreis hatten. Erhöht man nunmehr die hier gewonnene ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum von 22,74 DM pro Quadratmeter um die Wesentlichkeitsschwelle von 20 %, vgl. hierzu Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs § 5 Wirtschaftsstrafgesetz Nr. 10 gleich WM 1984, 68, so erhält man eine Wesentlichkeitsmiete von 27,28 DM, mithin 0,22 DM pro Quadratmeter weniger als die zwischen den Parteien tatsächlich vereinbarte Miete.

Bei der Berechnung ist auf die konkrete Vergleichsmiete abzustellen, die für das Mietverhältnis gilt. Handelt es sich um Wohnraum, so ist ebenso zu verfahren, als wäre die ortsübliche Miete nach § 2 MHG zu ermitteln (vgl. Sternel a. a. O.).

Wird dabei ein Mietspiegel verwendet oder aber in anderer Weise die ortsübliche Miete ermittelt (etwa wie hier durch Sachverständigengutachten), so darf nicht auf Rahmenwerte abgehoben werden, selbst wenn sie nicht abstrakt, sondern im Bezug auf die konkrete Wohnung eine relativ kleine Spanne eingrenzen. Das beruht auf dem normativen Charakter des Vergleichsbegriffs, vgl. OLG Stuttgart, Rechtsentscheid, § 5 Wirtschaftsstrafgesetz Nr. 3 gleich WM 1982, 129, der entgegen der praktischen Erfahrung dazu zwingt, die Vergleichsmiete auf den Pfennig zu berechnen. Dies führt zu einer Scheinexaktheit, die sich aus Gründen der Rechtssicherheit und des gerechten Interessenausgleichs zwischen den Mietparteien bei Mieterhöhungen im Rahmen des § 2 MHG rechtfertigen läßt. Für die Frage allerdings, ob ein Mietpreis überhöht ist, erscheint es indes nach wie vor angebracht, eine enge Wertungsspanne zuzulassen und deren Oberwert als Ausgangspunkt für die Berechnung der Wesentlichkeitsgrenze vorzunehmen (vgl. Sternel a. a. O.).

Bezogen auf den vorliegenden Fall bedeutet dies, daß die vereinbarte Miete um 0,22 DM pro Quadratmeter höher liegt als die pfenniggenau berechnete ortsübliche Miete. Diese Überhöhung macht weniger als l % aus, denn bei einer rechnerischen Erhöhung um 21 %, ausgehend von der ortsüblichen Vergleichsmiete inklusive der Nebenkostenvorauszahlung von 22,74 DM, errechnet sich eine Quadratmetermiete von 27,51 DM, mithin bereits mehr als die oben festgestellten 27,50 DM pro Quadratmeter.

Während also im Mieterhöhungsverfahren gemäß § 2 MHG aus Gründen der Rechtssicherheit und in Anbetracht der normativen Qualität des Vergleichsmietenbegriffs eine pfenniggenaue Berechnung erforderlich und auch von beiden Parteien hinzunehmen ist, so hat § 5 WiStG insoweit eine andere Blickrichtung, die es rechtfertigt, eine enge Wertungsspanne zur Feststellung darüber, ob eine wesentlich überhöhte Miete vorliegt, zuzulassen.

Die vereinbarte Miete liegt innerhalb dieser zuzulassenden Wertungsspanne, sie beträgt nämlich weniger als 1 %. Eine Überschreitung von einem Prozentpunkt stellt die kleinstmögliche Einheit dar, denn nach Überzeugung des Gerichts ist nicht auf die tatsächliche, betragsmäßige Erhöhung abzustellen, sondern hinsichtlich der Feststellung der engen Wertungsspanne auf eine prozentuale Überhöhung. Das folgt bereits aus § 5 Abs. 2 WiStG, denn die Vorschrift macht die Feststellung einer wesentlich überhöhten Miete selbst an einer prozentualen Überhöhung und nicht an einer absoluten Überhöhung fest.

Liegt mithin die vereinbarte Miete bis zu einem Prozentpunkt über der rechnerisch ermittelten Wesentlichkeitsgrenze, so liegt sie innerhalb der zugelassenen Wertungsspanne und führt nicht zur Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung.

Damit liegen die Voraussetzungen einer überhöhten Miete, aber auch der Kündigungsgründe zugunsten des Bekl. nicht vor.

Das Gericht schließt sich auch nicht der Rechtsansicht des Bekl. an, es sei die Überhöhung regelmäßig neu anhand des sich entwickelnden Marktmietzinses festzustellen. Es ist bei der Ermittlung einer wesentlichen Erhöhung allein auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Rechtsgeschäftes abzustellen. Ist zu diesem Zeitpunkt eine wesentliche Überhöhung nicht festzustellen, so können nachträgliche Änderungen im Mietpreisniveau nicht zur Folge haben, daß der Mietpreis im Sinne von § 5 Abs. 2 WiStG überhöht wird. Das folgt bereits daraus, daß es in den nachfolgenden Jahren zu einer deutlichen Entspannung auf dem Mietenmarkt gekommen ist und von einer Zwangslage, wie sie § 5 Abs. 2 WiStG fordert, nicht mehr gesprochen werden kann, so daß diese wesentliche Tatbestandsvoraussetzung fehlt. Das Gericht schließt sich auch nicht der Meinung des Bekl. an, die Zwangslage bestünde darin, daß der Bekl. aufgrund des befristeten Mietverhältnisses in diesem "gefangen gehalten" blieb und die für einen Mieter positive Entwicklung nicht zu seinen Gunsten ausnutzen konnte. Denn die Vorschrift des § 5 WiStG versteht unter "Zwangslage" etwas anderes. Nach der gesetzlichen Definition ist hierin die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen durch den Vermieter zu verstehen. Eine weitergehende Auslegung des Gesetzeszweckes, wie ihn der Bekl. vornimmt, ist vom Gesetz nicht gedeckt.

Nach alledem besteht das Mietverhältnis ungekündigt fort, weswegen der Feststellungsantrag zurückzuweisen war. Der Bekl. ist daher verpflichtet, die rechtshängig gewordenen rückständigen Mieten an die Kl. nachzuentrichten.

Anmerkung: Hinweis der Mitteilerin: Die Parteien haben sich vor dem LG Leipzig verglichen bzgl. der Beendigung des Mietvertrages und einer der weiteren, damit verbundenen Vertragsdauer entsprechend höheren Summe aus der Mietzinsforderung der Kl. (47.000 DM).