Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; ausgebaute Dachgeschosswohnung

Bei ausgebauten Dachgeschoßwohnungen muss der Mieter für die Anwendung des § 5 WiStG dartun, dass ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorliegt.

Der Anspruch der Kl. ist nicht gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung mit Rückzahlungsansprüchen erloschen. Denn den Bekl. stehen die von ihnen geltend gemachten Ansprüche wegen überzahlten Mietzinses in Höhe von 7.184,88 DM sowie 6.747,62 DM nicht zu. Zu Recht weisen die Kl. darauf hin, daß die Bekl. die Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) nicht hinreichend dargetan haben: Denn unangemessen hoch sind nach der vorgenannten Vorschrift nur solche Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen. Ein geringes Angebot an Wohnraum ist dann anzunehmen, wenn das örtliche Wohnungsangebot die bestehende Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteigt (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. III 59), wobei auf regionale und personelle Teilmärkte abzustellen ist (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 712, 713 m.w.N.). Betroffen ist vorliegend der spezielle Teilmarkt für Dachgeschoßwohnungen. Gerade bei diesem ist in den letzten Jahren ein erhebliches Angebot, das die Nachfrage möglicherweise übersteigt, und ein erkennbarer Preisverfall zu verzeichnen (vgl. Ausschnitt aus dem von den Kl. eingereichten Aufsatz von Beuermann, Bl. 77). Zur Frage des erforderlichen geringen Angebots fehlt jedoch jeglicher Sachvortrag der Bekl.

Wird die ortsübliche Miete um 20 % überschritten, kann der Mieter die überzahlten Beträge zurückverlangen. Der so wiedergegebene verkürzte Inhalt des § 5 WiStG unterschlägt eine wichtige Voraussetzung, nämlich daß ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vom Vermieter ausgenutzt werden muß. Dabei ist nicht auf den Wohnungsmarkt insgesamt, sondern auf Teilmärkte abzustellen. Einen solchen Teilmarkt bilden auch ausgebaute Dachgeschoßwohnungen; hier herrscht seit einiger Zeit ein Überangebot (vgl. Beuermann, GE 1996, 10).

Mit Urteil vom 25. Dezember 1996 hielt deshalb das LG Berlin den Rückforderungsanspruch eines Mieters für unbegründet. Der Mieter dürfe sich nicht darauf beschränken, lediglich auf Mietspiegelwerte Bezug zu nehmen. Er muß vielmehr im einzelnen dartun und beweisen, daß ein geringes Angebot an vergleichbaren Dachgeschoßwohnungen vorliegt.