Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Gewerbezuschlag

1. Im Verfahren zur Feststellung einer Mietpreisüberhöhung kann ein vereinbarter Gewerbezuschlag nicht analog § 26 Abs. 2 NMV gekürzt werden.

2. Der Mieter ist nicht berechtigt, eine teilgewerbliche Nutzung einseitig aufzugeben (gegen LG Berlin, GE 1994, 1067).

Die zulässige Berufung des Bekl. hat im wesentlichen Erfolg. Ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 812 BGB in Verbindung mit § 5 WirtschaftsstrafG besteht nur hinsichtlich eines Teilbetrages von insgesamt 166,66 DM, nämlich nur insoweit, als die Kl. für die Zeit von April bis September 1993 mehr als 1.107,84 DM gezahlt haben.

Die Kl. haben nicht substantiiert dargelegt, daß der von ihnen im Mietvertrag vereinbarte Mietzins unzulässig ist, d. h. gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt. Auf der Grundlage der Berliner Mietspiegel, die auch die Kl. der Berechnung ihrer Rückforderung zugrunde legen, verstößt die Vereinbarung einer Nettokaltmiete von 586,90 DM zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses von 120,94 DM nicht gegen § 5 WirtschaftsstrafG, denn dies entspricht einem Mietzins von 9,95 DM/qm für die 71,14 qm große Wohnung. Maßgebend ist innerhalb des Mietspiegels 1992 das Feld G 4, und zwar dort der Oberwert von 8,29 DM/qm, da der Bekl. hinsichtlich aller Merkmalsgruppen mindestens zwei wohnwerterhöhende Merkmale vorgetragen hat und die Kl. diesem Vortrag nicht substantiiert entgegengetreten sind. Berücksichtigt man weiter die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % gemäß § 5 WirtschaftsstrafG, so ergibt sich ein höchstzulässiger Mietzins von 9,95 DM/qm, d. h. genau der Betrag, den die Parteien als Bruttomiete vereinbart haben.

Soweit die Kl. darüber hinaus geltend machen, daß die Vereinbarung eines Gewerbezuschlags in Höhe von 400,00 DM unzulässig gewesen sei, so haben sie dies jedenfalls nicht substantiiert dargelegt. Ihr diesbezüglicher Vortrag, es habe sich insoweit lediglich um ein Scheingeschäft gehandelt, ist durch die vom Amtsgericht durchgeführte Beweisaufnahme nicht bestätigt worden. Auch sonst ist nicht dargelegt, daß die Vereinbarung gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. Die Kammer folgt insoweit nicht der Ansicht des Amtsgerichts, daß die Bemessung eines zulässigen Gewerbezuschlags sich nach § 26 Abs. 2 NeubaumietenVO analog richtet, denn eine Gesetzeslücke, die Voraussetzung für eine analoge Anwendung wäre, besteht nicht. Vielmehr gilt für Gewerbemieten bzw. für Gewerbemietzuschläge die Wuchergrenze des § 302 a Abs. 1 Nr. 3 StGB. Darüber hinaus ist eine analoge Anwendung von § 26 NeubaumietenVO auch deshalb abzulehnen, weil keine Vergleichbarkeit der Sach- und Rechtslage besteht, da im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau auch die Gewerbeeinheiten mit Steuergeldern gefördert werden, so daß der Vermieter bei der Vereinbarung des Gewerbemietzinses grundsätzlich nicht frei ist, sondern auf die Erhebung der Kostenmiete beschränkt ist. Eine analoge Anwendung auf Mietverhältnisse, die grundsätzlich der Preisfreiheit und Vertragsfreiheit unterliegen, erscheint deshalb nicht angemessen.

Die Kl. waren zur Zahlung des Gewerbezuschlages auch verpflichtet, wenn man unterstellt, daß sie tatsächlich eine teilgewerbliche Nutzung nicht betrieben haben und dies dem Bekl. auch angezeigt haben. Bei der Vereinbarung einer teilgewerblichen Nutzbarkeit der Wohnung handelt es sich nämlich um eine gegenseitige Vereinbarung, die einseitig nicht ohne weiteres widerrufen werden kann (LG Berlin, GE 1991, 1155). Die Kammer folgt insoweit nicht der Ansicht der Zivilkammer 62 (GE 1994, 1067), nach der sich der Mieter der Zahlung eines Teilgewerbezuschlages dadurch entziehen kann, daß er die teilgewerbliche Nutzung aufgibt und dies dem Vermieter mitteilt. Begründet wird dies damit, daß die Gestattung der teilgewerblichen Nutzung nicht den Vertragscharakter als Wohnraummietverhältnis verändere, im Gegensatz zu einem Mischmietverhältnis mit einer unterschiedlichen Zweckwidmung im Mietvertrag, die später nicht mehr einseitig von einer der Parteien geändert werden könne. Im Gegensatz zu dieser Entscheidung sieht die erkennende Kammer keinen sachlichen Unterschied zwischen einem Mietverhältnis mit der Erlaubnis zu teilgewerblicher Nutzung und einem Mischmietverhältnis, das eine unterschiedliche rechtliche Behandlung rechtfertigen würde, denn auch Mischmietverhältnisse werden häufig als "Mietvertrag über Wohnraum" vereinbart, und ein faßbares Unterscheidungskriterium zwischen beiden Vertragstypen ist nicht ersichtlich. Soweit sich die Kl. für ihre Ansicht auf zwei weitere Entscheidungen des Landgerichts Berlin beziehen (GE 1987, 191 und Mietermagazin 1992, 63), betreffen diese jeweils Fälle, die mit dem hiesigen Fall nicht vergleichbar sind. Zum einen handelte es sich um ein Umgehungsgeschäft, das hier - wie die Beweisaufnahme ergeben hat - gerade nicht vorliegt, zum anderen handelte es sich um einen Fall aus der Zeit der Mietpreisbindung für Altbauten, in der ein Gewerberaumzuschlag gemäß § 15 AMVOB nur bei tatsächlich erfolgter gewerblicher Nutzung zu entrichten war.

Bei der Frage, ob eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG vorliegt, ist oft zusätzlich zu prüfen, ob ein Gewerbezuschlag wirksam vereinbart wurde. Manche Mieter versuchten, die Vorschrift des § 3 GVW dadurch zu umgehen, daß zum Schein Gewerbezuschläge im Mietvertrag aufgeführt wurden.

In einem solchen Falle hatte das Amtsgericht Beweis erhoben und dabei festgestellt, daß die teilgewerbliche Nutzung durchaus den Abreden der Parteien entsprach. Es meinte jedoch, der Gewerbezuschlag müsse analog der Neubaumietenverordnung berechnet werden, wonach ein Zuschlag bis zu 50 % möglich ist.

Dem schloß sich das Landgericht in seinem Urteil vom 3. Januar 1995 nicht an. Selbst wenn gegen die Wuchervorschrift verstoßen werde, sei eine Vereinbarung grundsätzlich zulässig. Der Mieter sei auch nicht berechtigt, teilgewerbliche Nutzung einseitig aufzugeben. Trotz der ausdrücklichen Abweichung von einer entgegenstehenden Entscheidung der 62. Kammer sah das Gericht offenbar keine Veranlassung, einen Rechtsentscheid einzuholen.