Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Bestandschutz; Altbaumieten; Modernisierungszuschlag; ortsübliche Vergleichsmiete; Sachverständigengutachten

Zur Feststellung einer Mietpreisüberhöhung ist grundsätzliche in Sachverständigengutachten nötig.

Die Berufung des Bekl. ist in Höhe eines Betrages von 1.732,20 DM begründet, denn die Kl. hat lediglich einen Anspruch auf 7.051,80 DM gemäß § 812 Abs. 1 BGB.

Der Anspruch der Kl. auf Rückzahlung zuviel entrichteter Miete ist in Höhe von 7.051,80 DM begründet, denn die im Zeitraum vom 15. November 1992 bis 31. Oktober 1993 einen Quadratmeterpreis von (11,14 DM + 20 %) 13,36 DM übersteigende Vereinbarung über die Höhe der Miete ist gemäß § 134 BGB in Verbindung mit § 5 Abs. 1 WiStG nichtig. Die im Mietvertrag auf der ersten Stufe der Staffelmiete vereinbarte Nettokaltmiete von 1.950 DM, d. h. 19,50 DM pro Quadratmeter verstößt gegen § 5 WiStG, da sie den ortsüblichen Mietzins um mehr als 20 % übersteigt.

Die Kammer hat keine Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit dieser Norm. Der darin enthaltene Begriff des ortsüblichen Mietzinses ist zwar ein ausfüllungsbedürftiger Rechtsbegriff, in seinem Gehalt jedoch mit dem sich aus Art. 20 Abs. 3, 103 Abs. 2 GG, § 1 StGB ergebenden Bestimmtheitsgebot vereinbar. Danach muß der gesetzliche Tatbestand einer Strafnorm so konkret umschrieben werden, daß der einzelne die Möglichkeit hat, sein Verhalten auf die Rechtslage einzurichten und sich Tragweite und Anwendungsbereich des Straftatbestandes erkennen oder durch Auslegung ermitteln lassen (BVerfGE 73, 206, 234; 71, 108, 114). Dieses Bestimmtheitsgebot darf aber andererseits nicht übersteigert werden, da ohne allgemeine, normative und wertausfüllungsbedürftige Begriffe eine Erfassung vielgestaltiger Lebenssachverhalte nicht möglich wäre (BVerfGE aaO.). Die Kammer hält in Übereinstimmung mit dem Beschluß des Kammergericht s vom 6. Juli 1994 (GE 1994, 991) den Begriff des ortsüblichen Mietzinses für ausreichend bestimmt, denn er hat zum einen durch die Rechtsprechung und die Literatur deutliche Konturen erhalten und ist zum anderen für jeden Vermieter unter vertretbarem Aufwand auszufüllen. Der Vermieter kann sich am jeweils aktuellen Mietspiegel orientieren und darüber hinaus Auskünfte über das Mietniveau vergleichbarer Wohnungen einholen.

Die Anwendung des § 5 WiStG ist auch nicht wegen des Bestandsschutzes von Altbaumietverträgen in Berlin ausgeschlossen, denn der Mietvertrag der Parteien datiert vom 4. November 1992, so daß die in § 3 Abs. 1 GVW Berlin bis zum 31. Dezember 1991 befristete Kappungsgrenze von 10 % nicht anwendbar ist. Bezüglich der Modernisierungsmaßnahmen, die alle nach dem Stichtag des 31. Dezember 1987 erfolgten, ist der Bekl. nicht berechtigt, eine Umlage über die durch § 5 WiStG gezogene Grenze hinaus zu verlangen (RE des OLG Karlsruhe, WuM 83, 314; KG, WuM 92, 140; LG Berlin, GE 91, 49). Denn § 7 Abs. 2 GVW Berlin, dessen Mieterhöhungsmöglichkeit zwar von dem Bestandsschutz umfaßt ist, gilt nur für Modernisierungen, die bis zum 31. Dezember 1987 abgeschlossen waren.

Die vereinbarte Miete ist auch nicht deshalb zulässig, weil für die Instandsetzung und Modernisierung der Wohnung 145.000 DM aufgewendet wurden, denn auch hinsichtlich der Zuschläge für Modernisierungen ist § 5 WiStG uneingeschränkt anwendbar. Die Norm unterscheidet nicht danach, wie die verlangte Miete sich zusammensetzt. Selbst wenn die Behauptung des Bekl. zuträfe und sämtliche vorgenommenen Arbeiten umlagefähig gemäß § 3 MHG wären, so darf damit dennoch die durch § 5 Abs. 2 WiStG gezogene Grenze nicht überschritten werden (RE des OLG Karlsruhe, WuM 83, 314). § 5 WiStG differenziert nicht danach, wie der Mietzins berechnet wurde, sondern knüpft an den Gesamtmietzins an.

Das bedeutet zwar im Ergebnis, daß es dem Vermieter unter Umständen verwehrt ist, seine durch die Modernisierung entstandenen Aufwendungen voll an den Mieter weiterzugeben; das ist angesichts der Bedeutung des § 5 WiStG als einer Regelung, die umfassend die Forderung überhöhter Mieten verhindern will, hinzunehmen.

Bei der Frage, ob der vereinbarte Mietzins überhöht im Sinne des § 5 WiStG ist, muß die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung unter Einbeziehung sämtlicher wohnwertbestimmender Merkmale ermittelt werden. Die Feststellung der ortsüblichen Miete war daher durch ein Sachverständigengutachten durchzuführen. Dabei verkennt die Kammer nicht, daß der Berliner Mietspiegel für die Bestimmung der ortsüblichen Miete bei Altbauten durchaus ein geeignetes Instrument sein kann. Dies gilt jedoch uneingeschränkt nur in Verfahren wegen Mieterhöhungen gem. § 2 MHG. Bei der Beurteilung, ob der Tatbestand des § 5 WiStG erfüllt ist, muß wegen des Strafcharakters der Norm die Bestimmung der Ortsüblichkeit mit größter Sorgfalt und Genauigkeit bezogen auf das konkrete Mietobjekt vorgenommen werden. Das bedeutet, daß es auf die Ausstattung gerade der konkreten Wohnung unter Einbeziehung aller wohnwertbestimmenden Merkmale ankommt. Dies kann der Mietspiegel mit seinem Grobraster nicht erfüllen, denn dort sind die Wohnungen lediglich nach Baualtersklassen und Wohnlagen eingeteilt und die Ermittlung der Spanneneinordnung soll nach standardisierten Kriterien erfolgen. Damit erfüllt der Mietspiegel zwar seinen vorgesehenen Zweck, nämlich als Begründung für ein Mieterhöhungsverlangen gem. § 2 MHG zu dienen, die exakte Berechnung der ortsüblichen Miete läßt sich daran nicht vornehmen (vgl. KG, WuM 92, 140; GE 94, 991). Außerdem handelt es sich vorliegend um eine umfassend modernisierte Wohnung mit überdurchschnittlich guter Ausstattung, deren Wohnwert den einer ähnlich ausgestatteten Neubauwohnung durchaus erreichen oder überschreiten kann. Da die Einordnung im Berliner Mietspiegel jedoch nicht zwischen "alten" und modernisierten Altbauten unterscheidet, ist die Einordnung in die dort ausgewiesene Spanne fraglich.

Die Kammer folgt bei der Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete dem Gutachten des Sachverständigen K., der eine ortsübliche Nettokaltmiete von 11,14 DM/m2, bei der 100 m2 großen Wohnung der Kl. mithin 1.114,00 DM ermittelt hat. Die Kammer sieht keine Veranlassung, an dem schlüssigen und nachvollziehbaren Ergebnis des Gutachtens zu zweifeln. Die Parteien haben gegen das Gutachten nichts eingewandt.

Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß die geltend gemachten Modernisierungskosten als laufende Aufwendungen im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 3 in der vor dem 1. September 1993 geltenden Fassung des Wirtschaftsstrafgesetzes zu behandeln sind. Zum einen dürften Aufwendungen zur Modernisierung einer Wohnung, die nach § 3 MHG umlagefähig sind, keine laufenden Aufwendungen im Sinne von § 5 WiStG sein (so auch KG, WuM 92, 140). Diese Vorschrift soll nicht bestimmte Anteile des Mietzinses aus der Anwendbarkeit herausnehmen, sondern dem Vermieter kostendeckendes Wirtschaften ermöglichen. Der Sinn des § 5 WiStG wäre verfehlt, wenn der Vermieter, der aufgrund der Modernisierung ohnehin eine höhere Miete verlangen kann, zusätzlich noch von der Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG befreit wäre.

Soweit der Bekl. im Schriftsatz vom 29. Mai 1995 die laufenden Aufwendungen für die Jahre 1992 und 1993 darstellt, vermag die Kammer dieser Aufstellung nicht zu folgen.

Abgesehen davon, daß unter den laufenden Aufwendungen die Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV aufgeführt sind, obwohl der Mietvertrag eine gesonderte Umlage dieser Kosten regelt, ist der Posten "50 % Abschreibung für Modernisierung" nicht nachvollziehbar. Selbst wenn die Modernisierungskosten, wie der Bekl. behauptet, zum überwiegenden Teil auf den Einbau einer neuen Heizungsanlage entfielen, so ist gemäß § 25 Abs. 3 Nr. 4 II. BV, die im Rahmen des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG bzw. § 5 Abs. 2 Satz 2 der heutigen Fassung entsprechend heranzuziehen ist, eine Abschreibung lediglich in Höhe von 3 % der Kosten möglich. Im übrigen hat der Bekl. die Kosten des Einbaus der Sammelheizung nicht dargelegt. Rechnet man diese beiden Posten aus der Aufstellung heraus, verbleibt jeweils ein Überschuß der Mieteinnahmen gegenüber den laufenden Aufwendungen.

Bei einer ortsüblichen Miete von 1.114 DM netto kalt, zuzüglich 2ß %, also 1.336,80 DM beträgt die Differenz zur vereinbarten Staffelmiete für den streitigen Zeitraum (1.950,00 - 1.336,80 DM =) 613,20 DM pro Monat. Das ergibt für den Zeitraum vom 15. November 1992 bis zum 31., Oktober 1993 einen Rückzahlungsbetrag von (613,20 DM x 11,5 =) 7.051,80 DM.