Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Entgeltüberhöhung; Mietspiegel; lineare Mietentwicklung

Zur Feststellung einer Mietpreisüberhöhung ist von einer linearen Entwicklung zwischen den Erhebungsstichtagen der einzelnen Mietspiegel auszugehen.

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Ab dem 1. Oktober 1991 gilt der Mietspiegel 1992. Die Wohnung verfügt über eine Einbaubadewanne und geflieste Wände im Bad, eine Einbauküche (allerdings ohne Geschirrspülmaschine) mit Wandfliesen im Arbeitsbereich, verstärkte Steigleitungen und Teppichboden. Dies rechtfertigt einen Schwellendifferenzzuschlag von 75 % zu dem sich auf 7,03 DM belaufenden Mittelwert und einen Zuschlag in Höhe von 1,55 DM für den Teppichboden. Bei der sich daraus ergebenden ortsüblichen Vergleichsmiete von 9,53 DM/m2 beläuft sich die Wesentlichkeitsgrenze auf 743,43 DM.

Nach dem ab dem 1. Oktober 1993 geltenden Mietspiegel 1994 ist wegen der Küchenausstattung und der verstärkten Steigleitungen ein Schwellendifferenzzuschlag von 40 % zu dem sich auf 8,61 DM belaufenden Mittelwert, ein Zuschlag in Höhe von 0,62 DM für den Teppichboden und ein Zuschlag von 0,33 DM für das "moderne Bad" zu berücksichtigen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob alle Wände im Bad gefliest sind. Denn es erscheint nicht sachgerecht, daß bei einer nur teilweisen Verfliesung statt des Zuschlages für ein "modernes Bad" der höhere Schwellendifferenzzuschlag von 0,47 DM wegen der Einbauwanne und den nur überwiegend gefliesten Wänden zu machen sein sollte. Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich auf 10,50 DM/m2, und die Wesentlichkeitsgrenze für die Wohnung lag bei 819 DM.

Da sich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht sprunghaft entwickelt, geht die Kammer gemäß § 287 ZPO davon aus, daß sie sich zwischen diesen beiden Stichtagen linear entwickelt hat und die nachfolgenden Wesentlichkeitsgrenzen bestanden.

Viele Gerichte ziehen auch zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Rückzahlungsprozeß des Mieters wegen Mietpreisüberhöhung den Mietspiegel als Beweismittel heran. So auch die 67. Kammer des Landgerichts Berlin. Bei längeren Zeiträumen, in denen mehrere Mietspiegel galten, kann es zweifelhaft sein, welche Werte zugrunde zu legen sind.

Mit Urteil vom 29. Februar 1996 meinte das Landgericht Berlin, zwischen den Erhebungsstichtagen für die Mietspiegel sei von einer linearen Entwicklung auszugehen, so daß die Differenz auf die einzelnen Monate gleichmäßig zu verteilen ist. Wenn also am 1. Oktober 1991 die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 20 % 743,43 DM beträgt und am 1. Oktober 1993 819 DM, sind für den Zeitraum dazwischen monatliche Steigerungen von 3,15 DM anzunehmen.