Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; laufende Aufwendungen

Zur Vorlagefrage Nr. 1:Dem Bundesgerichtshof wird gemäß § 541 Abs. 1 Satz 3 folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Sind die bei den laufenden Aufwendungen im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F. zu berücksichtigenden Eigenkapitalkosten

a) nach dem jeweils aktuellen Verkehrswert von Grundstück und Gebäude zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages oder

b) nur nach den bei der Herstellung bzw. dem Erwerb tatsächlich entstandenen Kostenzu berechnen?

2. Zur Vorlagefrage Nr. 2:Das Verfahren wird bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs über die vorgelegte Rechtsfrage ausgesetzt.

I. Das Landgericht Hamburg hat dem Senat mit Vorlagebeschluß vom 16. September 1993 gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO die nachstehenden Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. "Ist bei der Ermittlung der Höhe der laufenden Aufwendungen des Vermieters im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F. hinsichtlich der Eigenkapitalkosten der jeweils aktuelle Verkehrswert von Grundstück und Gebäude zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zugrunde zu legen oder sind insoweit lediglich die tatsächlich angefallenen Gesamtkosten i. S. d. §§ 5 ff. der Zweiten Berechnungsverordnung bzw. die tatsächlich angefallenen Erwerbskosten des Vermieters anzusetzen?"

2. "Sind bei der Ermittlung der Höhe der laufenden Aufwendungen des Vermieters im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F. die Eigenkapitalkosten in Übereinstimmung mit den Rechtsentscheiden des OLG Stuttgart vom 30.9.1988 (NJW-RR 1988, 11 = WuM 1988, 395 = ZMR 1988, 463 = 8 REMiet 1/88) und vom 8.11.1989 (NJW-RR 1990, 150 = WuM 1990, 11 = ZMR 1990, 111 = 8 REMiet 3/88) in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken - bezogen auf den gesamten Eigenkapitalbetrag - anzusetzen, oder ist hiervon abweichend die Eigenkapitalverzinsung lediglich in Anlehnung des § 20 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 1 und Halbsatz 2 Buchstabe b) der Zweiten Berechnungsverordnung vorzunehmen?"

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kl. als Mieter von Wohnraum begehren von der Bekl. die Rückzahlung geleisteten Mietzinses wegen Mietpreisüberhöhung.

Die Kl. mieteten mit Mietvertrag vom 28.11.1989 ab 1.12.1989 eine 107 qm große 3-1/2-Zimmer-Wohnung in der Kstraße 5 in Hamburg. Das Mehrfamilienhaus ist 1910 errichtet und im Zeitraum zwischen 1984 und 1991 teilweise modernisiert und renoviert worden. Es ist in normaler Wohnlage belegen. Die gemietete Wohnung ist mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Im Mietvertrag vereinbarten die Parteien eine Staffelmiete. Danach betrug die Netto-Kaltmiete zunächst 1.391 DM (= 13 DM/qm) und ab 1.1.1991 1.416 DM (= 13,23 DM/qm). Das Mietverhältnis endete am 31.1.1992.

Der Bekl. erhielt das Grundstück nebst Gebäude aufgrund einer Übertragung von seiner Mutter, die es 1957 gekauft hatte. Als Gegenleistung hatte die Mutter eine Leibrente und ein lebenslanges Wohnrecht für den damaligen Eigentümer und dessen Ehefrau vereinbart. Der Bekl. legte als Erwerbspreis einen kapitalisierten Betrag in Höhe von 288.192 DM zugrunde. Mit dem Objekt übernahm der Bekl. auch die von seiner Mutter eingegangenen Verpflichtungen gegenüber der heute noch lebenden Ehefrau des damaligen Eigentümers.

Die Kl. halten die Vereinbarung des Mietzinses wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG a. F. nach § 134 BGB teilweise für unwirksam und verlangen insoweit Rückzahlung des überzahlten Mietzinses nach Bereicherungsrecht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Der Bekl. ist der Auffassung, daß eine Rückzahlung von Mietzins jedenfalls nach § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F. daran scheitere, daß der vereinbarte Mietzins zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Bekl. erforderlich sei. Aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 4.1.1992 ergäben sich laufende Aufwendungen in Höhe von 169.260 DM, die von der vereinnahmten Miete in dem streitbefangenen Objekt nicht überschritten würden.

Die vom Bekl. vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung weist für das Gebäude eine Gesamtnutzfläche von 1.561 qm aus. Dabei werden Grundstück und Gebäude mit einem Verkehrswert von insgesamt 3.100.650 DM angesetzt. Hierauf hat der Bekl. in erster Instanz eine Eigenkapitalverzinsung von 3,35 % vorgenommen und daraus einen Betrag von 103.847,90 DM errechnet. Dabei werden weitere laufende Aufwendungen in Höhe von 65.412,10 DM angesetzt.

Das Amtsgericht hat der Klage im wesentlichen entsprochen. Es hat die streitbefangene Wohnung dem Rasterfeld C 4 des Hamburger Mietspiegels aus dem Jahr 1989 zugeordnet. Das Amtsgericht hat nach einer Ortsbesichtigung die ortsübliche Vergleichsmiete auf 7,50 DM/qm für den gesamten Mietzeitraum geschätzt und auf dieser Grundlage die Wesentlichkeitsgrenze mit 9 DM/qm ermittelt. Durch die Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 4.1.1992 hat der Bekl. nach Auffassung des Amtsgerichts laufende Aufwendungen in Höhe von 9,03 DM/qm nachgewiesen. In Höhe von 966,22 DM (9,03 DM/qm x 107 qm) sei deshalb die Netto-Kaltmiete zwischen den Parteien in zulässiger Höhe vereinbart worden.

Der Bekl. hat gegen das Urteil des Amtsgerichts form- und fristgerecht Berufung eingelegt und diese ordnungsgemäß begründet. Er verfolgt seinen Klageabweisungsantrag weiter.

In der Berufungsinstanz trägt der Bekl. u. a. vor, daß die Eigenkapitalverzinsung von 3,35 % in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu niedrig sei. Nach dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 8.11.1989 (8 REMiet 3/88) könne die Eigenkapitalverzinsung in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken im Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns angesetzt werden. Zum Mietbeginn am 1.12.1989 habe der marktübliche Zinssatz für erste Hypotheken ca. 8,5 % bis 9,1 % betragen. Deshalb sei der hier als Eigenkapital zugrunde zu legende Verkehrswert von Grundstück und Gebäude in Höhe von 3.100.650 DM jedenfalls mit 8,5 % zu verzinsen. Dies ergebe einen Betrag von 263.555,25 DM. Hierzu seien die weiteren laufenden Aufwendungen von 65.412,10 DM zu addieren, womit sich laufende Aufwendungen von insgesamt 328.967,35 DM ergäben. Daraus ergäbe sich eine Belastung von 17,56 DM/qm, die durch den zwischen den Parteien vereinbarten Mietzins von zunächst 13 DM/qm und später 13,23 DM/qm nicht gedeckt sei.

Das Landgericht ist der Auffassung, daß die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 und 2 WiStG a. F. vorliegen. Das Landgericht schätzt die ortsübliche Vergleichsmiete für den Zeitraum vom 1.12.1989 bis zum 31.3.1991 aufgrund des Hamburger Mietspiegels 1989 Rasterfeld C 4 und der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme auf 7,50 DM/qm kalt. Für den Zeitraum vom 1.4.1991 bis zum 31.1.1992 legt das Landgericht, anders als das Amtsgericht, den Mietenspiegel 1991 zugrunde und schätzt die ortsübliche Vergleichsmiete auf 8,60 DM/qm. Demnach übersteige der zwischen den Parteien vereinbarte Mietzins von 13 DM/qm bzw. 13,23 DM/qm die ortsübliche Miete während der gesamten Mietvertragsdauer um mehr als 50 %. Der vereinbarte Mietzins sei unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen vereinbart worden.

In der Begründung des Vorlagebeschlusses will das Landgericht bei der Ermittlung der laufenden Aufwendungen (§ 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F.) nicht an den Verkehrswert des Mietobjektes im Zeitpunkt des Abschlusses des jeweiligen Mietvertrags anknüpfen, sondern an die tatsächlich angefallenen Gesamtkosten bzw. Erwerbskosten. Es qualifiziert § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F. als Ausnahmevorschrift, die auch nach der allgemeinen Zweckrichtung des Gesetzes - nämlich der Gewährleistung einer wirksamen Begrenzung des Mietanstiegs - eng auszulegen sei, und lehnt demgemäß die vom OLG Stuttgart im Rechtsentscheid vom 8.11.1989 (a. a. O.) vorgenommene Erweiterung ab.

Hinsichtlich der Vorlagefrage Nr. 2 will das Landgericht in Abweichung von den Rechtsentscheiden des OLG Stuttgart vom 30.9.1988 (NJW-RR 1989, 11 = WuM 1988, 395 = ZMR 1988, 463 = 8 REMiet 1/88) und vom 8.11.1989 (NJW-RR 1990, 150 = WuM 1990, 11 = ZMR 1990, 111 = 8 REMiet 3/88) die Eigenkapitalverzinsung lediglich in Anlehnung an § 20 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 1 und Halbsatz 2 Buchstabe b II. BV vornehmen. Es verweist in diesem Zusammenhang auf die Gesetzesmaterialien und leitet daraus den gleichen Zinssatz her wie im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau.

Hinsichtlich der Einzelheiten der Begründung wird auf den Vorlagebeschluß Bezug genommen (vgl. WuM 1993, S. 595).

Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme.

II. Die Vorlage der Frage Nr. 1 ist gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 erster Halbsatz ZPO zulässig.

1. Die Vorlagefrage hat eine Rechtsfrage zum Gegenstand, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt. Von der Beantwortung der Rechtsfrage hängt die Höhe des festzustellenden monatlichen Mietzinses ab.

2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist auch für die Entscheidung des Landgerichts erheblich. Dabei ist der Senat an die Tatsachenwürdigung und die Rechtsauffassung der vorlegenden Kammer gebunden, sofern diese nicht eindeutig unhaltbar oder verfassungswidrig ist (Fischer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, VIII Rdz. 170, m. w. N.). Soweit das Landgericht für die Zeit vom 1.12.1989 bis 31.3.1991 von einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 7,50 DM/qm netto kalt (Hamburger Mietspiegel 1989) und für die Zeit vom 1.4.1991 bis 31.1.1992 von einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 8,60 DM/qm (Hamburger Mietenspiegel 1991) ausgeht und ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum annimmt, handelt es sich um tatsächliche Feststellungen, die - weil weder unhaltbar noch verfassungswidrig - bei diesem Rechtsentscheidsverfahren zugrunde zu legen sind.

Die Vorlagefrage Nr. 1 kann vernünftigerweise nur dahin verstanden werden, daß das Landgericht bei der Ermittlung der laufenden Aufwendungen (§ 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F.) die Berücksichtigung der fiktiven Eigenkapitalkosten dem Grunde nach für gerechtfertigt hält.

Gewisse Zweifel können sich daraus ergeben, daß das Landgericht denjenigen Vermietern den Schutz versagen will, "die erst infolge kalkulatorischer Ansätze zu einer (quasi) nicht kostendeckenden Miete gelangen". In der Tat wird in der Literatur die Auffassung vertreten, daß fiktive Eigenkapitalkosten bei den laufenden Aufwendungen im Rahmen des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F. nicht zu berücksichtigen sind, weil es sich dabei nicht um eine tatsächliche Belastung, sondern nur um einen rein kalkulatorischen Kostenansatz handele (vgl. Sternel, MietR, 3. Auflage 1988, Anm. III 65; ders. MDR 1983, 362; ders. ZMR 1983, 80; Erbs/Meyer, Strafrechtliche Nebengesetze, 75. Lief., § 5 WiStG Anm. 4 d; dagegen für die ganz überwiegende Auffassung Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., 1988, Rdz. D 43 c, m. w. N.). Das Landgericht nimmt im Vorlagebeschluß ausdrücklich auf Sternel (a. a. O.) Bezug. Die Vorlagefrage nach dem Wert, auf den abzustellen sei, läßt jedoch mit hinreichender Deutlichkeit erkennen, daß das Landgericht die Berücksichtigung von Eigenkapitalkosten grundsätzlich für zulässig hält; sonst wäre auch die Vorlagefrage Nr. 2 unverständlich. Wie das Landgericht hält auch der Senat - insoweit in Übereinstimmung mit dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 30.9.1988 (a. a. O.) - die Berücksichtigung fiktiver Eigenkapitalkosten dem Grunde nach für gerechtfertigt.

3. Das Landgericht will mit der von ihm beabsichtigten Entscheidung von der im Rechtsentscheid vom 8.11.1989 niedergelegten Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Stuttgart (NJW-RR 1990, 150 = WuM 1990, 11 = ZMR 1990, 111 = 8 REMiet 3/88 = MieWoE § 5 WiStG Nr. 14) abweichen.

Zwar beantwortet die Beschlußformel dieses Rechtsentscheids die vom Landgericht dem Senat vorgelegte Rechtsfrage nicht direkt. Sie spricht lediglich aus, daß für die unter dem Begriff "laufende Aufwendungen" des Vermieters im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG (a. F.) zu berücksichtigenden fiktiven Eigenkapitalkosten in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken bei Altbauwohnungen als Stichtag der Beginn des Mietverhältnisses maßgeblich sei und daß die marktüblichen Zinsen sich aus dem gesamten Eigenkapital berechnen, wobei fiktive Tilgungen außer Ansatz bleiben.

Aus den Gründen des Rechtsentscheids, die zur Auslegung der Beschlußformel heranzuziehen sind (vgl. dazu BayObLG Beschluß vom 26. Oktober 1990, MieWoE § 553 Nr. 4), ergibt sich aber, daß bei der Ermittlung der Höhe der laufenden Aufwendungen des Vermieters im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F. hinsichtlich der Eigenkapitalkosten der jeweils aktuelle Verkehrswert von Grundstück und Gebäude zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zugrunde zu legen ist.

Das OLG Stuttgart, das an seinem Rechtsentscheid vom 30.9.1988 (NJW-RR 1989, 11 = WuM 1988, 395 = ZMR 1988, 463 = 8 REMiet 1/88) anknüpft, in dem es ausgesprochen hat, daß unter dem Begriff "laufende Aufwendungen des Vermieters" auch fiktive Eigenkapitalkosten in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken zu berücksichtigen sind, hat in seinem Rechtsentscheid vom 8.11.1989 ausgeführt, für die Berechnung der "laufenden Aufwendungen" des Vermieters im preisgebundenen Wohnungsbau seien die Herstellungskosten zum Zeitpunkt der Mietbewilligung bzw. Bauerrichtung maßgebend. Eine entsprechende Anknüpfung der "laufenden Aufwendungen" des Vermieters an die Herstellungskosten bei Bezugsfertigkeit der Wohnung bei nicht preisgebundenem Wohnraum sei bei Altbauwohnungen aus der Vorkriegszeit nicht interessengerecht. Für derartige Altbauwohnungen seien die Herstellungskosten oft kaum noch feststellbar. Sie bestimmten sich nach einer anderen Währung und einem anderen Preisniveau. Im Hinblick auf den Zweck des neu eingefügten § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG (a. F.), das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen, den Inhaber von Eigenkapital verstärkt zur Schaffung von Mietwohnungen zu motivieren, sei davon auszugehen, daß der Erwerber einer Altbauwohnung sein Eigenkapital, das er zum Kauf der Wohnung verwandt hat, in Form fiktiver Zinsen bei der Bestimmung der Miete zugrunde legen könne. Da der Kaufpreis sich im wesentlichen nach dem Verkehrswert ausrichte, finde eigentlich der Verkehrswert Berücksichtigung, wenn der Käufer einer Altbauwohnung die fiktiven Kosten seines zum Kauf eingesetzten Kapitals bei der Berechnung der Kostenmiete einsetze. Das bedeute aber, daß der Vermieter, der die Altbauwohnung nicht erst vor der Vermietung gekauft, sondern selbst oder durch seinen Rechtsvorgänger erstellt habe, bei der Bemessung der Miete nicht auf die Herstellungskosten verwiesen werden könne, die unter einer anderen Währungseinheit und einem anderen Preisniveau angefallen seien. Im Hinblick auf den zu beachtenden Grundsatz der Gleichheit der Bestrafung müsse der § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG so ausgelegt werden, daß auch der Vermieter, der die Altbauwohnung selbst errichtet oder geerbt habe, ebenso wie der Käufer einer Altbauwohnung straffrei eine höhere Miete verlangen könne. Auch bei dem Vermieter, der die Altbauwohnung selbst errichtet oder geerbt habe, sei deshalb vom Verkehrswert der Wohnung auszugehen, der grundsätzlich auch den Kaufpreis des Vermieters, der die Wohnung erworben hat, bestimmt habe. Da der Käufer einer Altbauwohnung bei deren Vermietung seinen Erwerbspreis bei der Berechnung der Kostenmiete nach herrschender Meinung zugrunde legen dürfe, wäre der Vermieter einer Altbauwohnung, der sie nicht käuflich erworben habe, ungerechtfertigt schlechter gestellt. Der Gleichheitssatz wäre ebenso verletzt wie der auch für Ordnungswidrigkeiten geltende Grundsatz der Gleichheit der Bestrafung.

Daraus folge weiter, daß der Stichtag für die marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken der Beginn des Mietverhältnisses über die Altbauwohnung sei. Dieser Stichtag müsse im Interesse der Gleichbehandlung sowohl für den Vermieter gelten, der die Altbauwohnung erworben habe, als auch für den, der sie selbst erstellt oder geerbt habe.

Anders als das OLG Stuttgart will das Landgericht bei der Ermittlung der Höhe der laufenden Aufwendungen des Vermieters im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG A. F. lediglich die tatsächlich angefallenen Gesamtkosten im Sinne der §§ 5 ff. der Zweiten Berechnungsverordnung bzw. die tatsächlich angefallenen Erwerbskosten des Vermieters ansetzen, nicht aber der Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals den für den vermieteten Wohnraum anteilmäßigen Verkehrswert zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zugrunde legen.

Die Rechtsauffassung des Landgerichts weicht somit von den tragenden Gründen des Rechtsentscheids des OLG Stuttgart vom 8.11.1989 (a. a. O.) ab. Daher sind die Voraussetzungen für eine Vorlage an den Senat gegeben (vgl. BGH, NJW 1984, 236; BayObLG, Beschluß vom 26.10.1990, MieWoE § 553 BGB Nr. 4, m. w. N.).

III. Der Senat stimmt bei der Vorlagefrage Nr. 1 mit der Rechtsauffassung des Landgerichts überein, will also von dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 8.11.1989 (NJW-RR 1990, 150 = WuM 1990, 11 = ZMR 1990, 111 = 8 REMiet 3/88 = MieWoE § 5 WiStG Nr. 14) abweichen. Demgemäß wird die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

Der Senat kann dem OLG Stuttgart nicht folgen, wenn es bei vom Vermieter erworbenem, bereits vorhandenem Wohnraum - insbesondere Altbauwohnraum - hinsichtlich der Verzinsung von eingesetztem Eigenkapital als Anknüpfungspunkt den aktuellen Verkehrswert des Wohnraums zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages wählt.

Ausgehend davon, daß der Erwerber von vorhandenem Wohnraum bei der Verzinsung im Rahmen der Ermittlung der laufenden Aufwendungen i. S. v. § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F. das beim Erwerb eingesetzte Eigenkapital zugrunde legen kann, gelangt das OLG Stuttgart durch eine für notwendig erachtete Gleichstellung des Vermieters, der Wohnraum hergestellt oder geerbt hat, mit dem Vermieter, der Wohnraum erworben hat, dazu, daß der Vermieter, der Wohnraum selbst hergestellt oder geerbt hat, bei der Verzinsung den Verkehrswert zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zugrunde legen kann. Eine weiter zu beachtende Gleichstellung des Vermieters, der Wohnraum erworben hat, mit dem Vermieter, der Wohnraum hergestellt oder geerbt hat, führt das OLG Stuttgart dann dazu, daß der Vermieter, der Wohnraum erworben hat, der Verzinsung des Eigenkapitals nicht nur das tatsächlich beim Erwerb eingesetzte Eigenkapital, sondern ein fiktives Eigenkapital, berechnet nach dem Verkehrswert des Wohnraums zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, zugrunde legen kann.

1. Zutreffend ist die Ausgangsüberlegung des OLG Stuttgart, daß der Vermieter, der eine Altbauwohnung entgeltlich erworben hat, das zum Erwerb von ihm eingesetzte Eigenkapital bei der Feststellung der Eigenkapitalkosten berücksichtigen kann.

a. Nach den Regeln der Kostenmiete, und zwar den §§ 8, 8 a, 8 b WoBindG, 18, 19 und 20 II. BV, sind bei den laufenden Aufwendungen Eigenkapitalkosten zu berücksichtigen, und zwar fiktive Eigenkapitalkosten in Höhe der marktüblichen Zinsen. Dabei geht es nicht nur um die Verzinsung von als Eigenkapital eingesetzten Geldmitteln, sondern auch um die Verzinsung von vom Vermieter eingesetzten, in seinem Eigentum stehenden Baugrundstücken und bei der Herstellung verwendeter Gebäudeteile, denn Eigenkapitalkosten sind die Zinsen für erbrachte Eigenleistungen, § 20 Abs. 1 II. BV. Als Eigenleistungen, d. h. Leistungen des Bauherrn, die zur Deckung der Gesamtkosten (Kosten des Baugrundstücks und die Baukosten, § 5 Abs. 1 II. BV) dienen, sind nach § 15 Abs. 1 Ziffer 3 II. BV neben den eingesetzten Geldmitteln auch der Wert des eigenen Baugrundstücks und der Wert verwendeter Gebäudeteile zu zählen.

Als Wert des Baugrundstücks ist, sofern nichts anderes gilt, der Verkehrswert anzusetzen, § 6 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 3 II. BV, wobei für den Begriff des Verkehrswertes § 194 BauGB gilt.

Werden bei der Herstellung von Wohnraum vorhandene, dem Eigentümer gehörende Gebäudeteile verwendet, gehört der Wert dieser Gebäudeteile zu den Baukosten, § 5 Abs. 3 Satz 2 II. BV. Als Wert für verwendete Gebäudeteile ist der Betrag anzusetzen, der für einen vergleichbaren Neubau erforderlich ist, § 7 Abs. 2 Satz 2 II. BV.

b. In dem Fall, in dem der Vermieter nicht Wohnraum neu hergestellt, sondern bereits vorhandenen Wohnraum entgeltlich erworben hat, tritt - bei einer entsprechenden Heranziehung der Grundsätze der Kostenmiete - an die Stelle der Gesamtkosten (Kosten für Baugrundstück und Baukosten), d. h. der Herstellungskosten, die vom Vermieter für den erworbenen Wohnraum zu erbringende Gegenleistung. Sofern diese Gegenleistung aus Eigenmitteln des Vermieters erbracht wird, kann er diese Leistung als Eigenleistung bei der Berechnung der Eigenkapitalverzinsung zugrunde legen.

2. Nicht folgen kann der Senat dem OLG Stuttgart, wenn es meint, der Grundsatz der Gleichheit der Bestrafung müsse dazu führen, daß der Vermieter, der den Wohnraum selbst hergestellt oder geerbt habe, ebenso wie der Vermieter, der bestehenden Wohnraum erworben hat, bei der Verzinsung des Eigenkapitals den Verkehrswert des Mietobjektes zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zugrunde legen kann.

a. Für die Kostenmiete bestimmt im Fall der Schaffung von preisgebundenem Wohnraum § 4 II. BV, daß an die bei der Herstellung tatsächlich eingesetzten Eigenleistungen anzuknüpfen ist. Die Wertansätze, die bei der Ermittlung der Kostenmiete und damit auch bei der Berechnung der Kapitalkosten zugrunde zu legen sind, sind die im Rahmen des Bewilligungsverfahrens festgestellten bzw. bei Bezugsfertigkeit aufgewendeten Kosten der Wohnung (= tatsächlich angefallene Gesamtkosten i. S. d. §§ 5 ff. II. BV). Spätere Erhöhungen der Kostenansätze sind grundsätzlich nicht zu berücksichtigen (vgl. § 4 II. BV).

Bei einer entsprechenden Heranziehung der Regeln der Kostenmiete ist danach auch bei Altbauwohnraum grundsätzlich auf die Gesamtkosten zum Zeitpunkt der Herstellung oder der Bezugsfertigkeit abzustellen.

Das OLG Stuttgart hat auf den Zeitwert zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses und nicht auf die ursprünglichen Herstellungskosten abgestellt, weil die Herstellungskosten nicht oder nur schwer ermittelbar seien und der Wohnraum sich durch ständige Instandhaltung und Modernisierung in seinem Zustand und Zuschnitt meist verändert habe, so daß die ursprünglichen Herstellungskosten über den Wert der Wohnung nichts mehr aussagten.

Schwierigkeiten bei der Ermittlung bzw. der Bewertung der Herstellungskosten bei Altbauwohnungen können nach Auffassung des Senats nicht eine völlige Außerachtlassung der Regelungen der Kostenmiete und damit des § 4 II. BV rechtfertigen. Der Senat ist der Auffassung, daß eine Ermittlung der Herstellungskosten auch bei Altbauwohnraum grundsätzlich möglich ist. Welche Mittel in Frage kommen, um die Herstellungskosten für Altbauten zu ermitteln oder sich ihnen zu nähern, braucht hier nicht entschieden zu werden. Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang insbesondere auf § 1 Abs. 2 WoBindG.

Die Gesetzesmaterialien enthalten keinen Hinweis dafür, daß der Vermieter, der Wohnraum selbst hergestellt oder geerbt hat, anstelle der Herstellungskosten nunmehr bei der Ermittlung der Aufwendungen i. S. v. § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F. den Verkehrswert des Wohnraums zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zugrunde legen darf, mit der Folge, daß bei steigendem Verkehrswert die Aufwendungen und damit auch der zulässige Mietzins ständig steigen.

Durch die Einführung des Satzes 3 in § 5 Abs. 1 WiStG a. F. ist von der allgemeinen Zweckrichtung des § 5 Abs. 1 WiStG, wonach zur Gewährleistung einer wirksamen Begrenzung des Mietanstiegs die Vereinbarung überhöhter Mieten grundsätzlich sanktioniert werden sollte, eine Ausnahme gemacht worden. Diese Ausnahme ist unter Berücksichtigung des übergeordneten Zweckes des gesamten Absatzes eng auszulegen.

Maßgebend sind in diesem Zusammenhang die Gründe, die den Gesetzgeber zu der Annahme bewogen haben. Der Zweck auch des in § 5 Abs. 1 WiStG a. F. eingefügten Satzes 3 ist es letztlich, das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen, den Inhaber von Eigenkapital verstärkt zur Schaffung von Mietwohnungen zu motivieren (vgl. OLG Stuttgart, RE vom 8.11.1989, a. a. O.).

Der Vermieter von Altbauwohnraum, der diesen selbst erstellt oder geerbt hat und weiterhin vermietet, erhöht weder das Angebot an Mietwohnungen noch den Einsatz von Eigenkapital am Wohnungsmarkt. Der Gesetzeszweck, mehr Mietwohnungen zur Verfügung zu stellen, kann nur erreicht werden, wenn Wohnungen neu oder erstmalig zur Verfügung gestellt werden, wobei nach Auffassung des Senats auch ausreichend ist, wenn bereits bestehender Wohnraum durch einen am Wohnungsmarkt neu auftretenden Vermieter angeboten wird. Auch in diesem Fall wird das Ziel des Gesetzgebers verwirklicht, daß Inhaber von Eigenkapital sich am Wohnungsmarkt engagieren.

b. Auch die vom OLG Stuttgart für notwendig erachtete Gleichstellung vom Vermieter, der bestehenden Altbauwohnraum erworben hat, mit dem, der selbst Altbauwohnraum hergestellt oder geerbt hat, vermag der Senat nicht zu erkennen.

Entgegen der Ansicht des OLG Stuttgart ist nicht von einer nicht hinzunehmenden Ungleichbehandlung auszugehen, wenn der Erwerber von Altbauwohnraum straffrei eine höhere Miete verlangen kann, der gleiche Mietzins aber beim Vermieter, der selbst den Wohnraum hergestellt oder geerbt hat, zu einer Strafe führen würde.

Während der Erwerber von Altbauwohnraum beim Einsatz von Eigenkapital dieses tatsächlich aufwendet, um als Vermieter am Wohnungsmarkt zu erscheinen, d. h. erstmals als Vermieter Wohnraum zur Verfügung stellt, und daher die aufgewandten Eigenleistungen vom Zeitpunkt des Einsatzes an bei der Ermittlung der Aufwendungen zugrunde zu legen sind, hält der Vermieter, der selbst den Altbauwohnraum hergestellt oder geerbt hat, die einmal - zum Zeitpunkt der Herstellung - getroffene Entscheidung, im Wohnungsmarkt zu investieren, lediglich weiterhin aufrecht. Er setzt am Wohnungsmarkt kein neues Eigenkapital ein; er verändert weder das Angebot an Wohnraum noch die Anbieterseite.

Wenn man ihn daher auf die zum Zeitpunkt der Herstellung ursprünglich einmal eingesetzten Eigenleistungen und damit auch die ursprünglichen Herstellungskosten hinsichtlich der Verzinsung verweist, führt dies nicht zu einer ungerechtfertigten Schlechterstellung gegenüber dem Erwerber von Altbauwohnraum.

4. Wenn das OLG Stuttgart es darüber hinaus für notwendig erachtet, den Vermieter, der Wohnraum erworben hat, dem Vermieter, der Wohnraum selbst hergestellt oder geerbt hat, gleichzustellen, mit der Folge, daß der erstere nicht nur die tatsächlichen Erwerbskosten, sondern den Verkehrswert zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zugrunde legen kann, mag dies aus der Sicht des OLG Stuttgart folgerichtig sein.

Da nach Auffassung des Senats ein Vermieter von Wohnraum, den er selbst hergestellt oder geerbt hat, hinsichtlich der Verzinsung von den Herstellungskosten zum Zeitpunkt der Herstellung auszugehen hat, zwingt auch keine scheinbar notwendige Gleichbehandlung dazu, dem Vermieter, der erworben hat, die Befugnis einzuräumen, den beim Abschluß des Mietvertrages jeweils aktuellen Verkehrswert bei der Feststellung der Eigenkapitalverzinsung zugrunde zu legen. Es bleibt dabei, daß der Vermieter, der erworben hat, auch künftig nur das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital bei der Ermittlung der Aufwendungen zugrunde legen kann.

IV. Die Prüfung und Beantwortung der Vorlagefrage Nr. 2 ist erst nach der Entscheidung über die Vorlagefrage Nr. 1 möglich, denn folgt man der Auffassung des OLG Stuttgart und geht für die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals von dem Verkehrswert des Mietobjektes zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses als Berechnungsgrundlage aus, wäre die Vorlagefrage Nr. 2 nicht zulässig, da sie nicht entscheidungserheblich ist. Laufende Aufwendungen können nämlich in jedem Fall nur bis zur Wuchergrenze geltend gemacht werden (§ 302 a StGB). Dieser Grenzwert aber wäre selbst bei den vom Landgericht geforderten niedrigeren Zinssätzen schon überschritten.

Bei einer entsprechenden Heranziehung des § 20 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 1 II. BV wären 15 % des Verkehrswertes mit einem Zinssatz von 4 % zu verzinsen, während der Rest mit 6,5 % verzinst werden müßte.

Legt man diese Zinssätze zugrunde, so ergibt sich bei einem Verkehrswert von 3.100.650 DM eine jährliche Eigenkapitalverzinsung in Höhe von 189.914,81 DM auf Grund folgender Rechnung:

15 % von 3.100.650 DM = 465.097,50 DM; 4 % 18.603,90 DM

85 % von 3.100.650 DM = 2.635.552,50; 6,5 % 171.310,91 DM = 189.914,81 DM

Bei einer Gesamtfläche des Objekts von 1561 qm und einer Wohnfläche der hier im Streit stehenden Wohnung von 107 qm würde sich danach ein monatlicher Zinsbetrag von 10,14 DM/qm errechnen. Da sich die sonstigen Kosten nach der im übrigen nicht angefochtenen Wirtschaftlichkeitsberechnung auf 3,49 DM/qm monatlich belaufen, würden hier die Aufwendungen des Kl. einen Betrag von 13,63 DM/qm monatlich ergeben. Das bedeutet, daß selbst diese geringere, vom Landgericht in Ansatz gebrachte, aufgesplittete Eigenkapitalverzinsung über der Wuchergrenze von 11,25 DM bzw. 12,90 DM läge und deshalb keinen Einfluß auf die Entscheidung haben könnte.

Die ortsübliche Vergleichsmiete darf nach § 5 WiStG nur um 20 % überschritten werden; wenn der Vermieter jedoch höhere laufende Aufwendungen nachweist, unter bestimmten Umständen bis zu 50 %. Dabei ist die Zweite Berechnungsverordnung entsprechend anzuwenden, so daß insbesondere eine Eigenkapitalverzinsung angesetzt werden darf.

Das Oberlandesgericht Stuttgart meinte in einem Rechtsentscheid, es müsse von dem Verkehrswert des bebauten Grundstücks zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ausgegangen werden; auf die tatsächlichen Kosten komme es nicht an. Dem konnte sich das OLG Hamburg in seinem Beschluß vom 27. Juni 1994 nicht anschließen und legte die Sache deshalb dem Bundesgerichtshof vor. Es gehöre zu den Regeln der Kostenmiete, daß auf die ursprünglichen Herstellungskosten abgestellt werde, was auch für Altbauwohnungen zutreffen müsse.