Mietpreisüberhöhung

Liegt eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG vor, so ist die Vereinbarung nichtig, soweit der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (Bestätigung von OLG Stuttgart, NJW 1981, 2365).

1. Die Kl. hatten an die Bekl. mehrere Jahre lang bis 1978 eine 54,81 m2 große Wohnung in Heidelberg zu einem monatlichen Mietzins von 450 DM (inklusive Nebenkosten) vermietet. Mit ihrer Klage haben sie einen Mietrückstand von 8 556,64 DM geltendgemacht. Die Bekl. haben erwidert, die geforderte Miete sei unangemessen hoch im Sinne von § 5 WiStG. Zulässig sei nur eine Monatsmiete von 264,73 DM, höchstens aber 288 DM gewesen. Gehe man davon aus, so seien die den Kl. zustehenden Ansprüche erfüllt. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 6164,64 DM stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung habe 310,77 DM betragen. Unter Berücksichtigung eines 30 %igen Zuschlags sei daher äußerstenfalls ein monatlicher Mietzins von 404 DM zulässig. Nur hinsichtlich des darüber hinausgehenden Betrages sei die Mietpreisvereinbarung nichtig. Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Die Bekl. haben außerdem Widerklage auf Rückzahlung angeblich zuviel geleisteter 3688,36 DM erhoben. Das Landgericht Heidelberg geht davon aus, daß eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG vorliegt. Durch Beschluß vom 30.10.1981, beim erkennenden Gericht eingegangen am 22.12.1981, hat es dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Ist bei Vorliegen einer wesentlichen Mietpreisüberschreitung die Abrede über den Mietzins nichtig, soweit dieser die Zulässigkeitsgrenze des § 5 WiStG übersteigt, oder erfaßt die Nichtigkeit den Teil, der über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt? Das Landgericht führt in der Begründung aus, es wolle von der im Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 7.7.1981 (NJW 1981, 2365 - Die Justiz 1981, 360) dazu vertretenen Rechtsmeinung abweichen. II. Die Vorlage ist zulässig. Der Vorlagebeschluß stellt die Frage nach der Rechtsfolge einer unter Verstoß gegen § 5 WiStG getroffenen Mietpreisvereinbarung im Hinblick auf die Bestimmung des §134 BGB. Die erbetene Entscheidung hat sich daher mit Vorschriften zu befassen, die nicht im materiellen Wohnraummietrecht stehen, sondern zum Recht der Ordnungswidrigkeiten und zum Allgemeinen Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches gehören. Gleichwohl ist der Erlaß eines Rechtsentscheids möglich; denn Art. lll des Dritten MÄG hat dessen Einholung nur davon abhängig gemacht, daß es sich um eine Rechtsfrage handelt, die sich speziell im Wohnraummietrecht stellt. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben; denn die zivilrechtlichen Wirkungen eines Verstoßes gegen § 5 WiStG spielen nur bei Wohnraummieten eine Rolle. Das Landgericht geht in nachvollziehbarer Weise davon aus, daß vorliegend eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG zu bejahen ist. Da es die Mietpreisüberhöhung nur als nichtig ansehen will, soweit sie die Zulässigkeitsgrenze des § 5 WiStG überschreitet, beabsichtigt es eine Abweichung von Leitsatz 4 des genannten Rechtsentscheids des OLG Stuttgart. III. In der Sache folgt der Senat der vom OLG Stuttgart vertretenen Rechtsauffassung. 1. Gemäß § 134 BGB ist ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Die Verletzung von Vorschriften des materiellen Preisrechts, zu denen auch § 5 WiStG gehört, führt nach allgemeiner Meinung nicht zu einer Nichtigkeit des gesamten Vertrages. Da diese Bestimmungen nur die Vereinbarung eines überhöhten Preises unterbinden wollen, bleibt das Rechtsgeschäft mit dem zulässigen Preis aufrechterhalten (BGHZ 51,191; BGH WM 1977,346

ung von Vorschriften des materiellen Preisrechts, zu denen auch § 5 WiStG gehört, führt nach allgemeiner Meinung nicht zu einer Nichtigkeit des gesamten Vertrages. Da diese Bestimmungen nur die Vereinbarung eines überhöhten Preises unterbinden wollen, bleibt das Rechtsgeschäft mit dem zulässigen Preis aufrechterhalten (BGHZ 51,191; BGH WM 1977,346 Staudinger-Dilcher, BGB, 12. Aufl., § 134 Rn. 26; Mayer-Maly in Münchener Kommentar, § 134 Rn. 106; Palandt-Heinrichs, BGB, 41. Aufl., § 134 Anm. 3 b; alle m. w. N.). Die Bestimmung des Preises, zu dem das Rechtsgeschäft erhalten bleibt, ist jedoch umstritten, soweit das Gesetz ihn nicht exakt festlegt, sondern einen gewissen Spielraum läßt und den Preis erst beanstandet, wenn er diesen Rahmen überschreitet. Nach der in der Literatur überwiegenden Ansicht verfällt nur der Teil der Vereinbarung der Nichtigkeit, der im verbotenen Bereich liegt; das Geschäft wird also mit dem höchstzulässigen Preis aufrechterhalten (Erman-Brox, BGB, 7. Aufl., § 134 Rn. 44; Schmidt/Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., D 18; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III 22; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl., Rn. 11 a vor § 1 MHG; ebenso LG Mannheim NJW 77, 1729). Dagegen ist nach der vom OLG Stuttgart vertretenen Auffassung (NJW 81,2365 = Die Justiz 1981, 360; ebenso AG Stuttgart, WuM 1980, 253; im Ergebnis auch Hans, Das neue Mietrecht, Anh. zu § 535 BGB, Anm. 7 e bb; für das vergleichbare Problem eines Verstoßes gegen § 4 HOAI gleichfalls Neuenfeld, Handbuch des Architektenrechts, § 4 HOAI Anm. 3; Locher-Koeble-Frik, Kommentar zur HOAI, § 4 Rn. 5) der objektiv angemessene Preis zu bestimmen und die darüber hinaus vereinbarte Vergütung nicht. 2. Die vom OLG Stuttgart vertretene Rechtsauffassung entspricht dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Bestimmungen. Das gegen Preisvorschriften verstoßende Rechtsgeschäft wird einmal deshalb aufrechterhalten, weil der Gesetzgeber kein Interesse daran hat, den Leistungsaustausch überhaupt zu verhindern, sondern es ihm nur darauf ankommt durchzusetzen, daß er zu einem von ihm als angemessen angesehenen Preis bewirkt wird (RGZ 88, 250, 252). Von dieser Zielrichtung der Preisbestimmung her ist es sachlich geboten, die gesetzliche Regelfolge des § 134 BGB eingreifen zu lassen, soweit der objektiv angemessene Preis überschritten ist. Nur auf diese Weise wird der erforderliche Druck auf den Rechtsverkehr ausgeübt, die Preisvorschrift einzuhalten. Würde der Vertrag bei unzulässiger Preisvereinbarung mit dem höchsten noch zulässigen Preis gültig, so könnte dies einen Anreiz darstellen, ein überhöhtes Entgelt zu verlangen, weil die rechtswidrige Forderung gerade die Sicherung des höchsten rechtlich möglichen Gewinns zur Folge hätte. Dadurch würde sich das wirtschaftliche Risiko des Rechtsbruchs in erheblichem Maße verringern. Eben dies läuft aber dem Zweck der Preisbestimmung zuwider (OLG Stuttgart a. a. O.). Die Erhaltung des Rechtsgeschäfts soll zudem den schutzwürdigen Interessen des Vertragsteils dienen, von dem der überhöhte Preis gefordert worden ist. Auch unter diesem Gesichtspunkt ist es gerechtfertigt, die regelmäßige Rechtsfolge des § 134 BGB lediglich hinsichtlich des objektiv gerechtfertigten Preises nicht anzuwenden. Der ordnungswidrig handelnde Vermieter hätte bei Gesamtnichtigkeit gemäß § 818 Abs. 2 BGB nur einen Anspruch auf den objektiven Wert der Wohnungsnutzung. Da er durch die Aufrechterhaltung des Rechtsgeschäfts nicht privilegiert, sondern

elmäßige Rechtsfolge des § 134 BGB lediglich hinsichtlich des objektiv gerechtfertigten Preises nicht anzuwenden. Der ordnungswidrig handelnde Vermieter hätte bei Gesamtnichtigkeit gemäß § 818 Abs. 2 BGB nur einen Anspruch auf den objektiven Wert der Wohnungsnutzung. Da er durch die Aufrechterhaltung des Rechtsgeschäfts nicht privilegiert, sondern eher härter getroffen werden soll als bei völliger Nichtigkeit (Mayer-Maly in Münchener Kommentar § 134 Rn. 106), fehlt es an jeglicher Berechtigung, ihm einen Anspruch zu belassen, der den objektiven Wert der von ihm erbrachten Leistung übersteigt. Dieses Ergebnis entspricht auch dem speziell mit § 5 WiStG verfolgten Zweck. Die Vorschrift will den Mieter vor volkswirtschaftlich nicht gerechtfertigten Mietpreisen schützen, indem sie die ortsübliche Vergleichsmiete als angemessenes Entgelt zugrundelegt und höhere Preise nur dann unbeanstandet läßt, wenn sie diese lediglich unwesentlich übersteigen (OLG Stuttgart: Schmidt/Futterer/Blank D 18). Die Vorschrift erstrebt somit auch für neu abgeschlossene Verträge eine an der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgerichtete Preisvereinbarung. Demnach entspricht es der Zielrichtung des Gesetzes ebenso wie den schutzwürdigen Interessen des Mieters, die nach § 5 WiStG unzulässige Mietzinsvereinbarung auf die ortsübliche Vergleichsmiete herabzusetzen. Auch die Rechtsprechung zu den früheren Preisbestimmungen des WiStG hat - freilich ohne nähere Begründung - mehrfach den unzulässigen Preis nicht nur auf das gerade noch erlaubte, sondern auf das objektiv angemessene Entgelt zurückgeführt (vgl. LG Köln, NJW 65, 157; LG Hamburg, NJW 71, 1411). Aus diesen Gründen ist es daher entgegen der Ansicht von Barthelmess (a. a. O.) keinesfalls unbillig, daß der ordnungswidrig handelnde Vermieter einen niedrigeren Mietzinsanspruch erhält als derjenige, der einen über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden, aber im erlaubten Rahmen bleibenden Mietzins vereinbart. 3. §§ 8, 9 WiStG stehen dieser Lösung nicht entgegen. § 8 WiStG stellt eine rein strafrechtliche Maßnahme dar, die an die Stelle des Verfalls nach §§ 73 ff. StGB tritt. Hierbei handelt es sich um ein Abschreckungsmittel, das der Sicherung eines angemessenen Preisgefüges im öffentlichen Interesse dienen soll (BGHSt 15, 400, Erbs Kohlhaas, Strafrechtliche Nebengesetze, § 8 WiStG, Anm. 5). § 9 WiStG will zwar auch dem Geschädigten zu seinem Recht verhelfen, ist aber zugleich Ausfluß der Pflicht zur Abführung des Mehrerlöses und verfolgt insofern zugleich staatliche Zwecke (BGH St 12, 251). Beide Vorschriften haben damit sowohl von ihrer Stellung im Gesetz als auch von ihrem Inhalt her ersichtlich nicht die Aufgabe, die zivilrechtlichen Ansprüche, die sich aus der Vereinbarung des ordnungswidrigen Preises ergeben, abschließend zu regeln. Im übrigen können auch deshalb aus §§ 8, 9 WiStG keine Folgerungen über den Umfang der zivilrechtlichen Wirksamkeit der Preisvereinbarung gezogen werden, weil die im Ordnungswidrigkeitsverfahren getroffenen Feststellungen zur Angemessenheit der Miete für den Zivilprozeß nicht bindend sind.