Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Jugendstilvilla; Ausnutzen; geringes Angebot; Mangellage

Wenn der Mieter aus persönlicher Neigung und individuellem Stilempfinden außerhalb des normalen Wohnungsmarkts im gehobenen Preissegment Wohnraum nachgefragt hat und den Mietpreis gegenüber den ursprünglichen Vorstellungen des Vermieters noch herunterhandeln konnte, erfolgt die Anmietung nicht unter den Bedingungen der Ausnutzung eines geringen Angebots.

Die Kl. haben mit Mietvertrag v. 15.4.1991 von den Bekl. das Parterre einer Jugendstilvilla mit sechs Zimmern, Küche, Bad, Keller, Garage und Gartenteil zum Mietzins von 2.800 DM zuzüglich 100 DM Garagenmiete und zuzüglich Nebenkosten angemietet.

Die Kl. haben behauptet, daß der ortsübliche Mietzins für diese Wohnung bis zum 31.8.1993 11,50 DM je Quadratmeter und danach 13 DM betragen habe. Ausgehend von einer Wohnfläche von 148 qm und ausgehend davon, daß die Kl. darüber hinaus zur Gartenpflege nicht nur des von ihnen unmittelbar genutzten Teils, sondern auch des Vorgartens verpflichtet gewesen seien, worin ein versteckter weiterer Mietzins von 100 DM zu erblicken sei, haben sie sich einen Rückforderungsanspruch nach § 5 WiStG in Höhe von 46.166,40 DM errechnet.

Das AG Wiesbaden hat ein Sachverständigengutachten über die Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung, die ortsübliche Miethöhe sowie über das Vorliegen einer Mangellage eingeholt und die Klage abgewiesen. Die Kl. widersprechen in der Berufung der Würdigung durch Gutachter und AG, wonach kein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen bestanden habe, schließen sich aber nunmehr, was die ortsübliche Miete und die Wohnfläche betrifft, dem Gutachten des Sachverständigen S. an und errechnen sich daraus nunmehr einen Rückzahlungsanspruch von 25.124,40 DM. Sie bleiben auch bei ihrer Auffassung, wonach wegen der übernommenen Gartenpflege zusätzlich 100 DM als Miete zu veranschlagen seien.

Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Gutachten des Sachverständigen S. und dessen Erläuterungen vor dem AG sind nachvollziehbar und überzeugend. Die Würdigung durch das AG ist nicht zu beanstanden.

Zutreffend weisen die Kl. zwar darauf hin, daß eine "Mangellage" an entsprechenden Wohnungen nicht vorliegen muß. Insoweit ist die vom AG gewählte Formulierung in seinem Beweisabschluß unglücklich gewählt. Weder der Sachverständige noch das AG haben jedoch ihr Ergebnis auf eine fehlende Mangellage, sondern rechtlich zutreffend auf die Verneinung der Ausnutzung eines geringen Angebotes abgestellt.

Bei der Beurteilung der Ausnutzung eines geringen Angebotes ist im konkreten Fall auch darauf abzustellen, daß es sich hier um ein Marktsegment handelt, das aus dem normalen Wohnungsmarkt herausragt. Dies betrifft sowohl die absolute Höhe der Miete, die es den meisten Mietinteressenten schon verbietet, um solche Wohnungen zu konkurrieren, aber auch den Umstand, daß es sich um einen denkmalgeschützten aufwendigen Stilaltbau in sehr guter Lage handelt, die zwar in Wiesbaden im Vergleich zu anderen Städten relativ häufig sind, insgesamt aber nicht ohne weiteres mit dem normalen Wohnungsmarkt vergleichbar sind.

Die Kl. haben auch den Darlegungen der Bekl. in der Berufungserwiderung nicht widersprochen, daß nicht nur wie der Sachverständige dargelegt hat, ein Angebot von immerhin 25 Wohnungen im Marktsegment in der fraglichen Zeit vorhanden war, sondern auch, daß die angebotenen Wohnungen oft monatelang nicht vermietet werden konnten und auch für die streitgegenständliche Wohnung nur zwei Interessenten die Wohnung überhaupt besichtigt hatten.

Dabei kann auch nicht unerwähnt bleiben, daß die Kl. den Mietzins sogar gegenüber der ursprünglichen Forderung um 200 DM heruntergehandelt haben und zusätzlich die Mitbenutzung und Gestaltung des Gartens abhandeln konnten, einschließlich des Rechts, dort eine Hütte aufzustellen. Auch ergibt sich aus dem Vortrag, daß sie sich nicht etwa sofort entscheiden mußten, sondern offensichtlich andere ernsthafte Konkurrenten nicht vorhanden waren. Allein diese Umstände zeigen, daß die Bekl. keineswegs den Mietzins völlig allein diktieren konnten.

Auf die Miete kann auch nicht noch die Gartenpflege mit 100 DM monatlich zugerechnet werden. Zutreffend hat dies auch der Sachverständige nicht mit einbezogen, weil der Mietvertrag eine entsprechende Verpflichtung für Teile des Gartens, die die Kl. nicht nutzen, nicht enthält.

Selbst wenn man aber davon ausgehen würde, daß es auf Grund der absoluten Seltenheit von solchen Stilaltbauten und dem Umstand, daß diese aus einem Affektionsinteresse besonders begehrt sind, von einem verhältnismäßig geringen Angebot ausgehen müßte, würde dies gleichwohl nicht zu einem Rückzahlungsanspruch führen. Denn das Wirtschaftsstrafgesetz mit seiner Reglementierung der Miethöhe dient nicht dazu, einen außergewöhnlichen Wohngeschmack besonders zu schützen, wenn wie hier die Kl. auf Grund der hohen Miete alternativ mit dem dafür aufgewendeten Geld auch in der Lage gewesen wären, in Stadtrandlage ein Einfamilienhaus zu mieten oder in Vorortlage sogar ein solches zu finanzieren.