Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Erhöhung der Vergleichsmiete; Nichtigkeit; Wirtschaftsstrafgesetz; Mietspiegel; Ermittlung der Vergleichsmiete

Die nachträgliche, durch Erhöhung der Vergleichsmiete bedingte Einschränkung des Umfangs der Nichtigkeit der Mietpreisvereinbarung bei Mietpreisüberhöhung kann anhand von Mietspiegeln ermittelt werden. Geeignet sind Mietspiegel, die in nicht zu langen Zeiträumen aktualisiert werden. Eine weitergehende, insbesondere eine jährliche Vergleichsmietenermittlung ist nicht zugunsten des Vermieters erforderlich.

Liegt eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG vor, so ist die Vereinbarung nur insoweit nichtig, als der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete mehr als nur unwesentlich übersteigt (BGH, RE v. 11.1.1984, WM 1984, 68). § 5 WiStG soll als Mieterschutzvorschrift lediglich die Vereinbarung überhöhter Mieten unterbinden, so daß Änderungen der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 5 WiStG zum Beispiel durch eine Erhöhung der Vergleichsmiete dazu führen, daß die Nichtigkeit der Mietpreisvereinbarung nachträglich eingeschränkt wird (so zuletzt KG, RE v. 20.4.1995, WM 1995, 384; dagegen eingehend Buchmann, WM 1995, 427). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei nicht für jeden Kalendermonat neu, sondern allenfalls für längere Zeiträume zu ermitteln (OLG Hamm, RE v. 3.3.1983,WM 1983, 108). Diesem Erfordernis trägt die automatische Berücksichtigung erhöhter Mietwerte aufgrund neuer Mietenspiegel ausreichend Rechnung, sofern die Mietenspiegel in nicht zu langen Zeiträumen aktualisiert werden; die in § 2 Abs. 5 Satz 3 MHG vorgesehene Zweijahresspanne wurde durch die hier relevanten Mietenspiegel 1989, 1991 und 1993 eingehalten, so daß die vorgenannte Bedingung erfüllt ist.

Der zum Teil vertretenen Ansicht, die Anpassung solle jährlich erfolgen (OLG Hamm a. a. O. in den nicht tragenden Gründen), so daß z. B. ein Jahr nach dem Erhebungsstand eines Mietenspiegels dessen Mietwerte um die Hälfte der aus dem folgenden Mietenspiegel ersichtlichen Steigerungsrate zu erhöhen seien, vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Nach Auffassung der Kammer ist ein derartiger Verlauf des Mietanstiegs sachlich nicht abgesichert. Er könnte nur zugrunde gelegt werden, wenn der Mietanstieg linear verliefe. Es gibt keine Anhaltspunkte, die zu dieser Annahme berechtigen. Ein deutlicher Mietanstieg kann ohne weiteres auch aus der Veränderung von Bestandsmieten bzw. Neuvertragsmieten in den letzten Monaten vor dem Erhebungsstand des neuen Mietenspiegels resultieren. In diesem Fall würde der schematische Zuschlag der halben Steigerungsdifferenz schon nach einem Jahr zu einer unberechtigten Belastung des Mieters führen. Dieser Gesichtspunkt kann nicht mit der Begründung vernachlässigt werden, es werde sich nur um marginale Differenzen handeln, zumal es ebenso möglich sei, daß ein deutlicher Mietanstieg schon innerhalb des ersten Jahres der Geltung eines Mietenspiegels zu verzeichnen war. Hierbei würde nicht ausreichend berücksichtigt, daß dem Vermieter immer schon 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zuerkannt werden. Dieser Zuschlag von 20 % deckt das vorgenannte "Risiko" des Vermieters ab. Der Gefahr für den Mieter, wegen des nicht linearen Verlaufs des Mietanstiegs zu Unrecht belastet zu werden, steht indes keine Kompensation gegenüber. Solange statistisch gesicherte Erkenntnisse über den Mietenverlauf fehlen, ist der Position des Vermieters durch die Fortschreibung auf der Basis von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete hinreichend Rechnung getragen, einer weiteren Korrektur bedarf es nicht.

Die Kammer hält es schließlich für erwägungswert, dem Begehren des Vermieters, über die Fortschreibung anhand der jeweils neuesten Mietenspiegel hinaus eine Anpassung vorzunehmen, die Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB entgegenzuhalten. Der Vermieter reklamiert hier einen Anspruch, den er, hätte er sich von vornherein innerhalb der 120-%-Grenze des § 5 WiStG gehalten, nicht hätte realisieren können. Über die Privilegierung der Anpassung auf der Basis von 120 % hinaus, und zwar automatisch, ohne das Verfahren nach § 2 MHG beachten zu müssen, will er sich jederzeit die maximal zulässige Miete sichern (vgl. OLG Karlsruhe WM 1982, 128). Die Argumentation, der Vermieter laufe dabei Gefahr, sich einem Bußgeldverfahren gegenüberzusehen (BGH RE v. 11.1.1984, WM 1984, 68), ist, wie die verschwindend geringe Anzahl von Verurteilungen zeigt, eher theoretischer Natur, was auch an den Schwierigkeiten, die Erfüllung des subjektiven Tatbestandes nachzuweisen, liegen dürfte; dies gilt jedenfalls für einen Vermieter, der keinen über 150 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins annimmt. Der moderat agierende Vermieter hat keine Möglichkeit, sofort und in voller Höhe jeweils die Marktmiete durchzusetzen, ohne daß hierin ein Verstoß gegen Art. 14 Abs. 1 GG läge (BVerfG. Beschl. v. 3.4.1990, WM 1992, 48). Bei dieser Sachlage erscheint das Begehren des Vermieters, der einen Mietzins annimmt, der sich objektiv im Bereich des § 5 WiStG bewegt, nach einer zusätzlichen Anpassung über die Fortschreibung anhand der jeweils neuesten Mietenspiegel hinaus unbillig. In diesem Zusammenhang ist es bemerkenswert daß zwar das KG (a. a. O.) aus dogmatischen Gründen daran festgehalten hat, nachfolgende Änderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete seien zu berücksichtigen, auf der anderen Seite aber - von seinem Standpunkt aus inkonsequent - die Jahresfrist um die Frist aus § 2 Abs. 4 MHG erhöht hat; da der Vermieter das Zustimmungsverlangen erst nach Ablauf der Wartefrist aus § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG wirksam stellen kann (BGH. RE v. 16.6.1993, WM 1993, 388), errechnet sich eine Zeitspanne von 15 Monaten. Selbst das KG stellt damit einen Vergleich zu der Sachlage an, wann ein Vermieter, der sich im Rahmen der 120-%-Grenze des § 5 WiStG gehalten hat, eine erhöhte Miete erreichen könnte. Schließlich ist anzumerken, daß die in diesem Zusammenhang relevanten Gesichtspunkte der RE des OLG Stuttgart v. 7.7.1981 (WM 1981, 225), des OLG Karlsruhe (a. a. O.) und des OLG Hamburg v. 15.11.1982 (WM 1983, 20) nicht dadurch gegenstandslos geworden sind, daß ihnen der BGH im RE v. 11.1.1984 nicht gefolgt ist; im Rahmen einer Überprüfung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben wären diese Argumente nach wie vor zu bedenken.