Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; laufende Aufwendungen; Grundstückserwerb

1) Der Erwerber eines vermieteten Wohngrundstücks kann die durch den Kauf entstandenen Grundstücksbelastungen nicht gegenüber den Mietern geltend machen.

2) § 5 WiStG verlangt von dem Mieter nicht, ein ungekündigt bestehendes Mietverhältnis zu beenden oder die überhöhte Miete zu akzeptieren, wenn auf dem Wohnungsmarkt preisgünstigere Wohnungen angeboten werden.

3) Die Rückforderung überhöhten Mietzinses ist ausgeschlossen, wenn der Mieter in Kenntnis der Mietpreisüberhöhung zahlt, ohne einen Vorbehalt deutlich zu machen.

Die Kl. sind aufgrund schriftlichen Vertrages seit 1.7.1991 Mieter einer 51,28 qm großen 2 Zimmer-Wohnung im Hause in Frankfurt/M. Die Bekl. hat das Hausgrundstück käuflich erworben und ist seit 5.3.1992 Eigentümerin.

Die monatliche Nettomiete betrug zunächst 800 DM und erhöhte sich infolge Staffelmietvereinbarung ab 1.7.1993 auf 824 DM, ab 1.7.1994 auf 849 DM, ab 1.7.1995 auf 874 DM und ab 1.7.1996 auf 900 DM.

Die Kl. haben die vereinbarte Miete für wesentlich überhöht gemäß § 5 WiStG gehalten und für den Zeitraum Februar 1992 bis April 1996 Rückzahlung von 7.909,24 DM verlangt. Nach Zahlung eines Betrages von 206,71 DM durch die Bekl. für die Monate Januar 1992 bis Dezember 1993 beläuft sich die Klageforderung auf 7.702,55 DM.

Die Bekl. hat demgegenüber eingewandt, die Kl. hätten in Kenntnis der Mietpreisüberhöhung die vereinbarte Miete weitergezahlt. Im übrigen komme eine Überschreitung der ortsüblichen Miete um 50 % in Betracht, da infolge hoher Zinsbelastung diese als laufende Aufwendungen zu berücksichtigen seien.

Das AG Frankfurt/M. hat mit angefochtenem Urteil v. 20.12.1996 der Klage stattgegeben und zur Begründung u. a. ausgeführt: Der vereinbarte und von den Kl. entrichtete Mietzins habe die ortsübliche Vergleichsmiete durchweg um mehr als 20 % überstiegen. Das geringe Angebot an Wohnungen wie der gegenständlichen sei für den hier relevanten Zeitraum offenkundig und auch von den Bekl. nicht in Zweifel gezogen worden. Laufende Aufwendungen der Bekl. aus der Finanzierung des Grunderwerbs seien bei der Ermittlung des wirksam vereinbarten Mietzinses nicht zu berücksichtigen, da der frühere Eigentümer und Vermieter keine entsprechenden Aufwendungen zu tragen hatte. Gemäß § 5 Abs. 5 MHG dürfe der Mieter durch eine Umlage erhöhter Kapitalkosten im Falle des Eigentumsübergangs an einen Dritten nicht höher belastet werden, als dies ohne den Eigentumsübergang möglich wäre. Kapitalkostenerhöhungen beim Erwerber dürften nur in gleicher Höhe geltend gemacht werden, wie es ohne den Eigentumswechsel möglich gewesen wäre. Diese Regelung entspreche dem Sinn des § 571 BGB, der negative Auswirkungen der Veräußerung für den Mieter verhindern soll. Bei einem anläßlich des Erwerbs aufgenommenen Baudarlehen könne eine Umlegung nach § 5 MHG erst wieder nach einem Mieterwechsel erfolgen. Der Voreigentümer und frühere Vermieter hätte unstreitig kein Baudarlehen aufgenommen, erst der Bekl. seien im Zuge des Eigentumsübergangs Kapitalkosten entstanden.

Die Bekl. hätte bei Erwerb der Liegenschaft allerdings eine (objektiv) ordnungswidrig überhöhte Mietzinsvereinbarung vorgefunden. § 5 Abs. 2 WiStG treffe nach seinem Wortlaut keine eindeutige Aussage darüber, ob der neue Vermieter sich im Falle eines bereits überhöht vereinbarten Mietzinses hinsichtlich erwerbsbedingter Kapitalkosten auf seine laufenden Aufwendungen berufen dürfe; eine mit § 5 Abs. 5 MHG korrespondierende klarstellende Regelung fehle. Sei es Ziel des Gesetzgebers, den Mieter vor Mehrbelastungen durch einen Eigentümerwechsel zu bewahren, so erschiene es systemwidrig, zwar einerseits die Umlage von erhöhten Kapitalkosten auf den Mieter aus Anlaß des Veräußerungsfalles zu unterbinden (§ 5 Abs. 5 MHG), es dem Erwerber jedoch zu gestatten, sich auf solche Kostenbelastungen zu berufen, wenn und weil er eine ordnungswidrige und damit teilnichtige Mietzinsvereinbarung antrifft. Es wäre eine ungerechtfertigte Privilegierung desjenigen Erwerbers, würde man die bislang mangels entsprechender laufender Aufwendungen überhöhte und teilnichtige Mietzinsabrede nunmehr als bis zur Wuchergrenze wirksam behandeln, obwohl derselbe Erwerber, hätte er eine nicht überhöhte, sondern rechtmäßige und vollwirksame Mietzinsabrede "vorgefunden", Mietzinserhöhungen nach § 5 MHG nicht hätte vornehmen dürfen. Ein schutzwürdiges Interesse des Erwerbers sei insoweit nicht erkennbar.

Gegen dieses Urteil richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Bekl. Sie weist darauf hin, daß die vereinbarte Miete zur Deckung ihrer laufenden Aufwendungen erforderlich sei. Auch wenn der Voreigentümer selbst keine entsprechenden Aufwendungen gehabt hätte, wäre sie als Erwerberin nicht von der Geltendmachung solcher Aufwendungen ausgeschlossen. Im Jahre 1992 habe sie Zinsaufwendungen von 97.315,32 DM bei Mieteinnahmen von nur 76.024 DM und im Jahre 1993 Belastungen von 100.364,27 DM gehabt.

Am 14.10.1997 erging ein Hinweisbeschluß des Berufungsgerichts u. a. folgenden Inhalts:

"Die Kammer geht im vorliegenden Verfahren von folgenden rechtlichen Erwägungen aus:

Mit dem Erwerb des Hauses ist die Bekl. in das Mietverhältnis mit dem Inhalt des bisher zwischen dem Veräußerer und den Kl. bestehenden Vertrages eingetreten. Das hat zur Folge, daß der Erwerber - die Bekl. die nach § 571 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, gegenüber den Mietern nicht mehr Rechte als der Veräußerer geltend machen kann. Es ist deshalb allein darauf abzustellen, ob und in welchem Umfang Eigenkapitalkosten des Veräußerers im Rahmen der Mietzinsvereinbarung gemäß § 5 WiStG als laufende Aufwendungen hätten berücksichtigt werden können. Denn nach § 571 BGB, § 5 Abs. 5 MHG soll der Erwerber nicht besser gestellt werden als der Voreigentümer. Erhöhen sich nämlich die laufenden Aufwendungen infolge des Grundstückserwerbes, könnte der Fall eintreten, daß eine vorher überhöhte Miete nunmehr zulässig wird. Ein solcher Eingriff in das bestehende Mietverhältnis verstößt jedoch gegen § 571 BGB (Beuermann 1994, Kommentar zu § 5 WiStG, Seite 316, Anm. 23 e).

Der Veräußerer hatte das Grundstück geerbt. Insoweit wird auf den RE des BGH v. 5.4.1995 (WM 1995, 428) verwiesen. Danach ist der Vermieter, der Wohnraum hergestellt oder geerbt hat, mit dem Vermieter, der Wohnraum entgeltlich erworben hat, nicht gleichzusetzen. Das folgt daraus, daß die jeweils für den Wohnraum tatsächlich aufgewendeten Kosten unterschiedlich sind."

Die Berufung ist teilweise begründet. Die Kl. haben Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Miete, allerdings nur in Höhe von 4.150 DM. Die zwischen den Parteien vereinbarte und gestaffelte Miete ist gem. § 5 WiStG wesentlich überhöht. Außerdem ist davon auszugehen, daß bei Vertragsabschluß im Sommer 1991 die Nachfrage nach 2-Zimmer-Wohnungen von ca. 50 qm das vorhandene Angebot im Stadtgebiet von Frankfurt überstiegen hat.

Die Bekl. kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, daß die ortsübliche Miete wegen laufender Aufwendungen um 50 % überschritten werden könne. Unabhängig davon, ob die Wirtschaftlichkeitsberechnung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, ist es der Bekl. versagt, die durch den Kauf entstandenen Grundstücksbelastungen gegenüber den Kl. geltend zu machen. Insofern wird auf den Hinweisbeschluß der Kammer v. 14.10.1997 verwiesen. Die Bekl. war demzufolge nur berechtigt, die laufenden Aufwendungen, die der Veräußerer hätte beanspruchen können, den Kl. in entsprechender Weise anzulasten. Dazu hat die Bekl. nichts vorgetragen, insbesondere keine Ausführungen gemacht, inwieweit der Veräußerer, der das Hausgrundstück geerbt hatte, Aufwendungen hatte, die im Rahmen des § 5 Abs. 2 WiStG hätten berücksichtigt werden können.

Der Schriftsatz der Bekl. v. 13.2.1998 gibt auch keine Veranlassung zu einer anderen Entscheidung. Die Ausnutzung eines geringen Angebotes war lediglich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festzustellen. Die Kl. haben im Verhandlungstermin v. 23.9.1997 ihre Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche geschildert. Dies deckt sich mit den Erfahrungen der Kammer im Zeitraum vor 1994, insbesondere für durchschnittlich ausgestattete Zweizimmerwohnungen. Abgesehen davon, daß für derartige Wohnungen angesichts des Anstieges von Einpersonenhaushalten eine spürbare Angebotssteigerung nicht festgestellt werden kann, verlangt § 5 WiStG von dem Mieter nicht, ein ungekündigt bestehendes Mietverhältnis zu beenden oder die überhöhte Miete zu akzeptieren, wenn auf dem Wohnungsmarkt preisgünstigere Wohnungen angeboten werden.

Gegen die Berechnung der zulässigen Miete für den streitigen Zeitraum bestehen keine Bedenken. Der Rückzahlungsanspruch der Kl. ist aber teilweise durch § 814 BGB ausgeschlossen. Denn wie sich aus ihrem Schreiben v. 28.10.1993 ergibt, wußten sie, daß die vertraglich vereinbarte Miete überhöht war, und haben die zulässige Miete exakt berechnet. Aus diesem Grund haben sie, wie das Schreiben weiter ergibt, ab 1.7.1993 den gemäß Staffel zu zahlenden Erhöhungsbetrag von 24 DM mtl. unter Vorbehalt gezahlt. Dasselbe betrifft die nächste Erhöhung ab 1.7.1994 um weitere 25 DM, die wiederum ausweislich der Überweisung v. 24.6.1994 unter Vorbehalt erfolgte. Die ursprünglich vereinbarte Miete von 800 DM haben die Kl. dagegen in Kenntnis der Überhöhung ohne Vorbehalt weiter entrichtet. Jedenfalls ist aus den beiden vorgelegten Kontoauszügen für August und September 1994 sowie August und September 1996, die zwar einen Vorbehalt enthalten, nicht ersichtlich, um welche Beträge es sich dabei handelt, weil die Beträge selbst in ihrer Höhe unterschiedlich und nicht mit dem für überhöht gehaltenen Mietanteilen identisch sind. Schließlich haben die Kl. im Juni 1994 auch den Vorbehalt ausdrücklich auf die weitere Erhöhung von 25 DM mtl. bezogen. Da die Kl. ihre Zahlungen nicht erläutert und substantiiert dargetan haben, ist nicht feststellbar, daß weitere Vorbehalte und in welcher Höhe gemacht worden sind. Infolgedessen können die Kl. ab Juli 1993 lediglich die Erhöhungen zurückverlangen, während die darüber hinausgehenden Ansprüche gemäß § 814 BGB ausgeschlossen sind.

Anmerkung: Anmerkung des Mitteilers Baudisch in WM 1998, 493