Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Rückzahlungsanspruch; laufende Aufwendungen; Wirtschaftsstrafgesetz; Anschaffungskosten

Anschaffungskosten, die aus dem Erwerb des Grundstücks nach dem 1.9.1993 stammen, kommen nicht als laufende Aufwendungen im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG in Betracht, wenn die Wohnung vor dem 1.1.1991 fertiggestellt wurde.

Die Kl. begehren von den Bekl. die Rückzahlung überhöhter Mietzinsen.

Zwischen den Kl. als Mietern und den Bekl. als Vermietern bestand auf der Grundlage eines schriftlichen Mietvertrages aus dem Jahre 1991 in der Zeit vom 1.1.1994 bis zum 30.11.1995 ein Mietverhältnis über die Wohnung I. Obergeschoß links, in Hamburg. Die Kl. hatten den Mietvertrag mit der X. abgeschlossen, die das Grundstück an die Bekl. verkaufte, die zum 1.1.1994 als Erwerber auf Vermieterseite in den mit den Kl. bestehenden Mietvertrag eintraten.

Die Kl. hatten für die 48,23 qm große, mit Bad und Sammelheizung ausgestattete Wohnung, die in normaler Wohnlage in einem im Jahre 1938 errichteten Gebäude belegen ist, aufgrund einer Staffelmietvereinbarung in § 5 des Mietvertrages seit dem 15.8.1993 eine Nettokaltmiete von 1.210,93 DM, seit dem 15.8.1994 eine Nettokaltmiete von 1332,03 DM und seit dem 15.8.1995 eine Nettokaltmiete von 1.465,23 DM zu leisten.

Die Kl. zahlten im Zeitraum Januar 1994 bis einschließlich August 1995 eine Nettokaltmiete von insgesamt 25.926,10 DM, während sie in den Monaten September 1995 bis November 1995 keine Mieten mehr entrichteten.

Die Kl. halten die Mietpreisvereinbarung in § 5 des Mietvertrages für teilnichtig gemäß § 134 BGB i. V. m. § 5 WiStG. Die Bekl. tragen dagegen vor, daß die vereinbarte Miete zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich sei.

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 13.019,78 DM als Rückforderungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, da die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete von 1.210,93 DM ab dem 15.8.1993, von 1.332,03 DM ab dem 15.8.1994 und von 1.465,23 DM ab dem 15.8.1995 i. S. d. § 5 WiStG unzulässig überhöht und die Vereinbarung insoweit nach § 134 BGB nichtig ist. Denn der oben erwähnte, in der Staffelmietvereinbarung geregelte Nettokaltmietzins übersteigt die ortsübliche Miete für die im I. Obergeschoß links des Hauses in Hamburg belegene Wohnung mit einer Wohnfläche von 48,23 qm wesentlich.

Die Bekl. können sich auch nicht darauf berufen, daß der in § 5 des Mietvertrages vereinbarte Mietzins zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich sei. Nach der Neufassung des § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG kann sich der Vermieter auf die mangelnde Deckung der laufenden Aufwendungen nur noch dann berufen, wenn der vereinbarte Mietzins die Wuchergrenze nicht überschreitet, und wenn es sich um Räume handelt, die nach dem 1.1.1991 fertiggestellt worden sind, oder die zwar vor dem 1.1.1991 fertiggestellt wurden, für die das Entgelt vor dem 1.9.1993 jedoch über der Wesentlichkeitsgrenze liegen durfte. Die Voraussetzungen der Ausnahmeregelung sind vorliegend nicht erfüllt, da die streitbefangenen Räume nicht nach dem 1.1.1991 fertiggestellt worden sind, und da die Bekl. zum 1.9.1993 keine laufenden Aufwendungen geltend machen können, die über der Wesentlichkeitsgrenze liegen, weil sie das Objekt erst zu einem späteren Zeitpunkt, dem 1.1.1994, erworben haben.

Bei Erwerbsvorgängen - wie hier - nach dem 1.9.1993 kann sich der Erwerber nicht mehr auf seine laufenden Aufwendungen berufen. Denn er hat diese Aufwendungen zuvor nicht gehabt, und auf die Aufwendungen des Veräußerers kommt es nicht an. Dies gilt nicht nur für Fälle der Wiedervermietung, sondern auch des Eintritts in bestehende Mietverhältnisse. Auch in letzterem Fall kann der Erwerber nicht etwa vom Aufwand des Vorgängers profitieren (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., A 121).

Dieses Ergebnis ist auch sachgerecht, weil es sich bei § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG um eine Ausnahmeregelung handelt, die eng auszulegen ist. So sind die Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 b WiStG nach dem Verhältnis des Erwerbers zu beurteilen, für den bei einem Erwerb nach dem 1.9.1993 auch kein schutzwürdiger Vertrauenstatbestand besteht.