Mietpreisstelle

Mietpreisstelle; Mietherabsetzung; Stichtagsmiete; Altbaumiete; Rechtsentscheid

I. Das Landgericht kann ausnahmsweise auch als Beschwerdegericht einen Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts nach Artikel III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 5. Juni 1980 herbeiführen, wenn der Gegenstand des Beschwerdeverfahrens in einem engen inneren Sachzusammenhang mit einer Rechtsfrage des materiellen Wohnraummietrechts steht und die Entscheidung des Landgerichts über die Beschwerde die Entscheidung der Rechtsfrage aus dem materiellen Wohnraummietrecht voraussetzt. Das ist der Fall, wenn ein Berliner Amtsgericht in einem Mietrechtsstreit das Verfahren nach § 148 ZPO wegen Vorgreiflichkeit einer Entscheidung der Preisbehörde über einen Antrag des Mieters auf Mietherabsetzung nach § 2 Abs. 1 des Ersten Bundesmietengesetzes in der Fassung des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 24 Juli 1979 ausgesetzt hat und die Beschwerde darauf gestützt wird, daß die Entscheidung der Preisbehörde, durch die die Miete herabgesetzt würde, für die Entscheidung über die Klage nicht vorgreiflich sein könne, weil die Entscheidung der Preisbehörde Wirkung nur für die Zeit von ihrem Erlaß an habe, nicht aber auf einen früheren Zeitpunkt zurückwirke, und wenn das Landgericht Berlin daraufhin die Frage der Rückwirkungsmöglichkeit des Mietherabsetzungbecheids als Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung dem Kammergericht zum Erlaß eines Rechtsentscheids vorgelegt hat.

II. Die vorgelegte Rechtsfrage wird wie folgt beantwortet:

1. Die §§ 1 und 2 des Ersten Bundesmietengesetzes in der Fassung des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 24. Juli 1979 erfassen nicht die Zeit vor dem 1. Januar 1979. Für die Zeit bis zum 31. Dezember 1978 gilt die bis dahin gültige Rechtslage.

2. Hat der Mieter von preisgebundenem Altbauwohnraum bis zum 30. November 1980 (vgl. § 36 der Altbaumietenverordnung Berlin in der Fassung der Zweiten Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 6. Mai 1981) bei der Mietpreisstelle des zuständigen Bezirksamts von Berlin einen Antrag auf Festsetzung einer niedrigeren Miete gestellt, als sie sich aus seiner Mietvereinbarung ergibt, zum Beispiel einen Antrag

a) nach § 11 Abs. 6 der Altbaumietenverordnung Berlin auf Bestimmung der Höhe der Wertverbesserungs-/Modernisierungszuschlags,

b) nach § 15 Abs. 2 der Altbaumietenverordnung Berlin auf Bestimmung der Höhe des Gewerbezuschlags,

c) nach § 13 des Gesetzes über preisrechtliche Mietsenkung für Wohnraum,

und hatte die Mietpreisstelle bis zum 30. November 1980 noch nicht entschieden oder war ihre Entscheidung am 30. November 1980 noch nicht unanfechtbar geworden, so bleiben die bisherigen Vorschriften weiter anwendbar; es gilt die Rechtslage, die bis zum 31. Juli 1979 gültig war.

3. Hat der Mieter zwischen dem 1. Dezember 1980 und dem 30. November 1981 bei der Mietpreisstelle einen Antrag nach § 2 Abs. 1 des Ersten Bundesmietengesetzes in der Fassung des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 24. Juli 1979 auf Herabsetzung der Miete - nach § 26 der Altbaumietenverordnung Berlin in der Fassung der Zweiten Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 6. Mai 1981 auf Herabsetzung der Stichtagsmiete - gestellt und setzt die Mietpreisstelle daraufhin die Miete herab, so entscheidet die Mietpreisstelle, von welchem Zeitpunkt an die Mietherabsetzung wirkt.

Dabei hat die Mietpreisstelle die Rückwirkung der Mietherabsetzung anzuordnen, und zwar

a) Rückwirkung bis zum 1. Januar 1979, wenn das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 1979 oder am 1. Januar 1979 begonnen hat,

b) Rückwirkung bis zum Beginn des Mietverhältnisses, wenn es nach dem 1. Januar 1979 begonnen hat.

4. Erschöpft sich eine Entscheidung der Mietpreisstelle - anders als in dem zu Nr. 3 erwähnten Falle - ausnahmsweise in einer feststellenden Wirkung, hat sie also rein deklaratorische Bedeutung, so stellt sich die Frage nach der Zulässigkeit der Rückwirkung auch dann nicht, wenn die Mietpreisstelle die Miethöhe niedriger feststellt, als sie sich aufgrund der Mietvereinbarung ergibt. Die Mietpreisstelle spricht dann nur aus, in welcher Höhe die Miete von vornherein zu entrichten war.

I. Die Kl. ist aufgrund des schriftlichen Vertrages vom 1. August 1976 Mieterin einer preisgebundenen Altbauwohnung in Berlin, bestehend aus zwei Zimmern und Nebenräumen. Der Mietzins ist mit monatlich 376,20 DM vereinbart. Dazu heißt es im Mietvertrag, daß davon entfallen: auf die Grundmiete 139,07 DM

auf Mehrbelastungszuschläge 14,64 DM

auf Kosten für die Gemeinschaftsantenne 4,50 DM

Am Schluß des Vertrages ist angegeben, daß es sich bei der Wohnung um eine vollrenovierte, modernisierte Altbauwohnung handelt, die im Sinne des § 11 AMVOB wertverbessert ist. Durch zwischenzeitliche Erhöhungen der Grundmiete und der Mehrbelastungszuschläge hat sich die Miete auf monatlich 407,47 DM erhöht. Unter Zugrundelegung der Angaben im Mietvertrag enthält die vereinbarte Miete einen Wertverbesserungs /Modernisierungszuschlag von monatlich 217,99 DM. Der Bekl. hat das Haus, in welchem sich die Mietwohnung der Kl. befindet, erworben und ist gemäß § 571 BGB in das Mietverhältnis eingetreten. Die Kl. leugnet die Berechtigung eines Wertverbesserungs-/Modernisierungszuschlags. Dazu hat sie behauptet: Weder der Bekl. noch der frühere Eigentümer habe auf eigene Kosten Wertverbesserungen vorgenommen. Ihre, der Kl., Vormieter hätten die nachträglich eingebaute Dusche finanziert und bei ihrem Auszug keine Entschädigung erhalten. Die Wohnung habe von Anfang an eine Etagenheizung gehabt, so daß auch insoweit mieterhöhend wirkende Wertverbesserungen nicht nachträglich vorgenommen worden seien. Mit der am 30. April 1981 bei dem Amtsgericht Charlottenburg eingereichten Klage nimmt die Kl. den Bekl. auf Rückzahlung der nach ihrer Meinung überzahlten Miete in Höhe von monatlich 217,99 DM für die zwölf Monate Mai 1980 bis April 1981 in Anspruch, insgesamt auf Zahlung von (12 x 217,99 =) 2615,88 DM nebst Zinsen. Sie hat am 4. Februar 1981 bei der Preisstelle für Mieten des Bezirksamts Charlottenburg von Berlin beantragt, nach § 11 Abs. 6 AMVOB die preisrechtlich zulässige Höhe des Modernisierungs-/Wertverbesserungszuschlags festzustellen und nach § 2 Abs. 1 1. BMietG in der jetzt geltenden Fassung die Stichtagsmiete herabzusetzen. Mit Rücksicht auf diese Anträge hat die Kl. beantragt, den Rechtsstreit bis zum rechtskräftigen Abschluß des Preisstellenverfahrens auszusetzen. Der Bekl. hält die Klage für unbegründet. Er hat einer Aussetzung des Rechtsstreits widersprochen. Das Amtsgericht hat mit dem Beschluß vom 26. Juni 1981 den Rechtsstreit gemäß dem Antrag der Kl. ausgesetzt. Dagegen richtet sich die Beschwerde des Bekl., zu deren Begründung er vorbringt: Selbst wenn die Mietvereinbarung vom 1. August 1976 - teilweise - preisrechtlich unzulässig wäre, würde eine Herabsetzung der Miete durch Bescheid der Mietpreisstelle nur für die Zukunft gelten und somit nicht die von der Klage erfaßten Monate Mai 1980 bis April 1981 betreffen. Der Wille des Gesetzgebers des Gesetzes vom 24. Juli 1979, das die §§ 1 und 2 1. BMietG neu gefaßt habe, sei in diesem Sinne zu verstehen. Sollte ein Herabsetzungsbescheid auch für die Vergangenheit Geltung beanspruchen, so läge darin eine dem Rechtsstaatsprinzip zuwiderlaufende und demnach unzulässige Rückwirkung. Außerdem müßte die Zulässigkeit der Rückwirkung eines Verwaltungsaktes im Gesetz selber erklärt sein; die Rückwirkung sei im Verwaltungsrecht die Ausnahme, so daß ihre Zulässigkeit auch nicht vermutet werden könne. Sofern für eine behördliche Mietherabsetzung überhaupt eine Rückwirkung angenommen werden könnte, etwa analog der früheren gesetzlichen Regelung, so würde sich die Rückwirkung jedenfalls nicht auf die Zeit von der Antragstellung - 4. Februar 1981 - beziehen. Der Rechtsstreit sei also zumindest teilweise entscheidungsreif, und zwar insoweit im Sinne der Abweisung der Klage. Die Kl. beantragt, die Beschwerde zurückzuweisen. Sie führt aus: Die neugefaßten §§ 1 und 2 1. BMietG müßten zusammen gesehen

de sich die Rückwirkung jedenfalls nicht auf die Zeit von der Antragstellung - 4. Februar 1981 - beziehen. Der Rechtsstreit sei also zumindest teilweise entscheidungsreif, und zwar insoweit im Sinne der Abweisung der Klage. Die Kl. beantragt, die Beschwerde zurückzuweisen. Sie führt aus: Die neugefaßten §§ 1 und 2 1. BMietG müßten zusammen gesehen werden. Setze die Mietpreisstelle auf einen bis zum 30. November 1981 zulässigen Antrag des Mieters die Miete herab, so wirke dies auf den 1. Januar 1979 zurück. Dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der zuviel geleisteten Beträge könnte nur die Einrede der Verjährung nach § 30 Abs. 1 Satz 2 1. BMietG entgegengehalten werden. Bei ihrer Klage habe sie das bereits berücksichtigt. Mit dem Beschluß vom 21. September 1981 hat das Landgericht Berlin dem Kammergericht folgende Rechtsfrage vorgelegt: Auf welchen Zeitpunkt wirkt die Herabsetzung der Stichtagsmiete gemäß den §§ 1 und 2 1. BMietG in der Fassung des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 24. Juli 1979? Dazu sagt das Landgericht: Der Ausgang des Verfahrens hänge von der Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage ab; sie werde in Rechtsprechung und Literatur verschieden beantwortet. Es handele sich um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung. Die Parteien haben zu dem Vorlagebeschluß Stellung genommen. Der Vorlagebeschluß ist zulässig. Das Landgericht hat als Beschwerdegericht, nicht als Berufungsgericht den Vorlagebeschluß erlassen. Artikel III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften - 3. MRÄndG - vom 21. Dezember 1967 (BGBl I S. 1248/GVBl. f. Bln. 1968 S. 263) in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBl. l S. 657/GVBl. f. Bln. S.1131) besagt zwar, daß das Landgericht einen Rechtsentscheid dann herbeizuführen hat, wenn es als Berufungsgericht mit dem Mietrechtsstreit befaßt ist. Daraus könnte im Wege des Umkehrschlusses gefolgert werden, daß das Landgericht in einem Beschwerdeverfahren einen Vorlagebeschluß über eine in Artikel III Abs. 1 Satz 1 3. MRÄndG bezeichnete Rechtsfrage nicht wirksam erlassen könnte. Für einen vollständigen Ausschluß des Vorlagebeschlusses im Beschwerdeverfahren bietet jedoch Artikel III Abs. 1 Satz 1 3. MRÄndG keine durchgreifenden Anhaltspunkte. Die vom Gesetzgeber geschaffene Möglichkeit, daß das Landgericht einen Rechtsentscheid zu einer entscheidungserheblichen Rechtsfrage des materiellen Wohnraummietrechts herbeiführt, steht mit der Regelung des § 29 a Abs. 1 ZPO in Zusammenhang, wonach für Klagen auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Mietvertrages oder Untermietvertrages über Wohnraum, auf Erfüllung, auf Entschädigung wegen Nichterfüllung oder nicht gehöriger Erfüllung eines solchen Vertrages sowie für Klagen auf Räumung des Wohnraums oder auf Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund der §§ 556 a, 556 b BGB das Amtsgericht ausschließlich zuständig ist, in dessen Bezirk sich der Wohnraum befindet. Die Begründung der ausschließlichen Zuständigkeit des Amtsgerichts hat zur Folge, daß der Mietrechtsstreit, der beim Amtsgericht begonnen hat, nur noch zum Landgericht (als Berufungsgericht) kommen kann, aber nicht zu einem höheren Gericht, der Rechtszug mithin beim Landgericht endet. Für die Rechtsprechung auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts war dadurch die gebotene Einheitlichkeit nicht mehr gewährleistet. Der bisherige zweistufige Rechtszug sollte aber nicht durch

icht begonnen hat, nur noch zum Landgericht (als Berufungsgericht) kommen kann, aber nicht zu einem höheren Gericht, der Rechtszug mithin beim Landgericht endet. Für die Rechtsprechung auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts war dadurch die gebotene Einheitlichkeit nicht mehr gewährleistet. Der bisherige zweistufige Rechtszug sollte aber nicht durch eine weitere Instanz verlängert werden, da sonst auf die damit verbundenen Vorteile - ortsnahes, vergleichsweise schnelles und kostengünstiges Verfahren - verzichtet werden müßte. Zur Förderung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung wurde der bisher auf Fragen der Sozialklausel beschränkte Rechtsentscheid nun mehr für das gesamte Recht der Wohnraummietverhältnisse eröffnet (vgl. dazu Bundestagsdrucksachen 8/3357 und 8/3783). Im Gesetzgebungsverfahren, das zur Erweiterung des Anwendungsbereiches des Rechtsentscheids führte, beließ man es in Artikel III Abs. 1 Satz 1 3. MRÄndG bei der Formulierung "Landgericht als Berufungsgericht". Das Anliegen des Gesetzgebers richtete sich bei der Novellierung allein darauf, eine Handhabe zu schaffen, um die eingetretene Uneinheitlichkeit und Unübersichtlichkeit der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts zu beseitigen und aus Gründen der Rechtssicherheit und der Gleichheit vor dem Gesetz der Rechtszersplitterung entgegenwirken zu können (vgl. Bericht des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages, Bundestagsdrucksache 8/3783). Nach alledem ist den Gesetzesmaterialien nicht zu entnehmen, daß eine Vorlage des Landgerichts in einem Beschwerdeverfahren absolut ausgeschlossen sein sollte; diese Frage spielte im Gesetzgebungsverfahren keine Rolle. Wie das Landgericht Berlin, so hatte bereits das Landgericht Köln als Beschwerdegericht einen Vorlagebeschluß erlassen (Beschluß vom 29. Dezember 1980 - 9 T 235/80 -), mit dem sich das Oberlandesgericht Hamm in seinem Beschluß vom 31. März 1981 - 4 ReMiet 3/81 - (OLGZ 1981, 337 = ZMR 1981, 219 = Müller-Oske Becker-Blümmel, Rechtsentscheide S. 234) auseinandergesetzt hat. Das Landgericht Köln hatte die Auffassung vertreten: Nach dem Sinngehalt des Artikels III Abs. 1 3. MRÄndG in der neuen Fassung beschränke sich die Möglichkeit des Rechtsentscheids nicht auf förmliche Berufungsverfahren gemäß den §§ 511 ff. ZPO, sondern erstrecke sich auch auf Verfahren des Landgerichts als Beschwerdegericht, insbesondere dort, wo sich die Beschwerde nicht auf die Kostenentscheidung oder die Vollstreckung des Urteils in einem Mietrechtsstreit beziehe, sondern wo mit der Beschwerde ein Teil der mietrechtlichen Entscheidung des (Räumungs-) Urteils selbst angegriffen werde. Das Oberlandesgericht Hamm hat in seinem Beschluß vom 31. März 1982 die Zulässigkeitsfrage insoweit unentschieden gelassen, allerdings Bedenken geäußert mit der Begründung: Das Gesetz erwähne nur das Landgericht als Berufungsgericht. Die Regelung des Rechtsentscheids stelle eine Ausnahme des gesetzlich geregelten Instanzenzuges der beim Amtsgericht einzuleitenden Rechtsstreitigkeiten dar; dann entspreche es allgemeinen Rechtsgrundsätzen, daß Ausnahmeregelungen eng auszulegen seien. Anders als in § 72 GVG sei in Artikel III Abs. 1 Satz 1 3. MRÄndG nur von dem Landgericht als Berufungsgericht die Rede, nicht vom Berufungs- und Beschwerdegericht. - Immerhin könnte selbst nach der Auffassung des Oberlandesgerichts Hamm ein Bedürfnis für eine ergänzende Auslegung darin liegen, daß aus Gründen der Rechtssicherheit und materiellen Gerechtigkeit auch in einem

in Artikel III Abs. 1 Satz 1 3. MRÄndG nur von dem Landgericht als Berufungsgericht die Rede, nicht vom Berufungs- und Beschwerdegericht. - Immerhin könnte selbst nach der Auffassung des Oberlandesgerichts Hamm ein Bedürfnis für eine ergänzende Auslegung darin liegen, daß aus Gründen der Rechtssicherheit und materiellen Gerechtigkeit auch in einem Beschwerdeverfahren eine wichtige mietrechtliche Rechtsfrage einheitlich zu klären ist. Rein verfahrensrechtliche Fragen können nicht Gegenstand eines Rechtentscheids sein. Das ist allgemeine Ansicht (vgl. OLG Oldenburg, Beschluß vom 14. Oktober 1980 - 5 UH 9/80 - Müller-Oske-Becker-Blümmel, Rechtsentscheide S. 89; OLG Hamm, Beschluß vom 31. März 1981 - 4 ReMiet 3/81- [a. a. O.]; OLG Hamm, Beschluß vom 1. Februar [nicht 8. März] 1982 - 4 ReMiet 7/81 - [WM 1982,121 - ZMR 1982, 218]; Baumbach Lauterbach-Albers-Hartmann, ZPO 40 Aufl., 1982, Anhang nach § 544 Anm. 2; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, 4. Aufl., 1981 Teil G Rn. 12, S. 821). Zu solchen Fragen gehören zum Beispiel Förmlichkeiten einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung, die Entscheidung über die Wiedereröffnung einer bereits geschlossenen mündlichen Verhandlung, Fragen der Vollstreckbarkeit oder der Vollstreckung aus einem Räumungstitel, Übergehung eines Antrags zur Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO. Etwas anderes gilt aber, wenn eine verfahrensrechtliche Frage in einem engen inneren Zusammenhang mit einer Frage des materiellen Wohnraummietrechts steht, so daß die Entscheidung der verfahrensrechtlichen Frage die Entscheidung der Frage aus dem materiellen Wohnraummietrecht erfordert. Ein solcher Zusammenhang war bei dem Beschluß des Senats vom 12. Januar 1981 - 8 W RE Miet 4154/80 - (OLGZ 1981, 83 = GE 1981,133 = WM 1981, 54 = ZMR 1981, 158 - Müller-Oske-Becker-Blümmel, Rechtsentscheide S. 136) zu bejahen. Weitere Fälle sind in dem Beschluß des Oberlandesgerichts Hamm vom 1. Februar (nicht 8. März) 1982 - 4 ReMiet 7/81 - (a. a. O.) erwähnt. Die hier vom Amtsgericht angeordnete Aussetzung des Rechtsstreits nach § 148 ZPO betrifft zwar eine Verfahrensfrage. Sie hängt aber eng zusammen mit einer Frage des materiellen Wohnraummietrechts. Die Prüfung der Rechtmäßigkeit der angeordneten Aussetzung erfordert eine Entscheidung darüber, ob eine Mietherabsetzung durch die Mietpreisstelle den vorliegenden Rechtsstreit überhaupt betreffen kann. Das kommt nur dann in Betracht, wenn die §§ 1 und 2 1. BMietG in der neuen Fassung es zulassen, daß ein Bescheid der Mietpreisstelle, der die Miete herabsetzt, auch auf die Zeit vor dem Erlaß des Bescheides zurückwirken kann. Denn nur bei Rückwirkung hängt die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil von dem Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses ab, das von einer Verwaltungsbehörde festzustellen ist; und nur die Rückwirkungsmöglichkeit läßt die Aussetzung nach § 148 ZPO zu. Es unterliegt keinem Zweifel, daß das Landgericht als Berufungsgericht befugt gewesen wäre, die vorgelegte Rechtsfrage zum Gegenstand eines Vorlagebeschlusses zu machen. Bei der gegebenen Sachlage bestehen keine Bedenken dagegen, daß das Landgericht dazu auch als Beschwerdegericht befugt ist. Der Mieter von preisgebundenem Altbauwohnraum, der eine von ihm erbrachte mietpreisrechtlich unzulässige Leistung zurückfordern will, muß zur Vermeidung der kurzen Verjährung des § 30 Abs. 1 Satz 2 1. BMietG - ein Jahr von der Leistung an - den Anspruch in einer die Verjährung unterbrechenden Weise

richt dazu auch als Beschwerdegericht befugt ist. Der Mieter von preisgebundenem Altbauwohnraum, der eine von ihm erbrachte mietpreisrechtlich unzulässige Leistung zurückfordern will, muß zur Vermeidung der kurzen Verjährung des § 30 Abs. 1 Satz 2 1. BMietG - ein Jahr von der Leistung an - den Anspruch in einer die Verjährung unterbrechenden Weise geltend machen, regelmäßig also durch Klage oder durch ein sonstiges Vorgehen nach § 209 BGB. Jedenfalls hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß der an die Mietpreisstelle gerichtete Antrag des Mieters, über den aufgrund von Wertverbesserungs-/Modernisierungsmaßnahmen preisrechtlich zulässigen Mieterhöhungsbetrag zu entscheiden (§ 11 Abs. 6 AMVOB), nicht die Verjährung des Anspruchs auf Erstattung preisrechtswidriger Mietzahlungen unterbricht (BGH LM Nr. 5 zu § 210 BGB - NJW 1981, 166 [nur Leitsatz] = MDR 1981,133 = GE 1980, 853 = ZMR 1980, 373). Damit hat der Bundesgerichtshof die gegenteilige Auffassung des Senats, wonach der Antrag des Mieters die Verjährung unterbreche (Urteile vom 15. Januar 1973 - 8 U 1068/72 - und vom 26. April 1979 - 8 U 3140/78 - ), abgelehnt. Der Mieter muß daher zur Vermeidung der Verjährung Klage erheben, obwohl - wie der Bundesgerichtshof selber feststellt - eine vor der Entscheidung der Mietpreisstelle erhobene Klage nicht schlüssig begründet und damit unbegründet ist. Da die Klage aber nicht unzulässig ist, sind die Gerichte nicht gehalten, eine insbesondere zum Zwecke der Verjährungsunterbrechung erhobene Klage abzuweisen; sondern es wird vielmehr regelmäßig Veranlassung gegeben sein, den Rechtsstreit gemäß § 148 ZPO bis zur Entscheidung der Mietpreisstelle auszusetzen. Was der Bundesgerichtshof zum Antrag nach § 11 Abs. 6 AMVOB festgestellt hat und nach seinen eigenen Hinweisen in gleicher Weise für den Antrag nach § 15 Abs. 2 AMVOB wegen der Höhe des Gewerbezuschlages gilt, muß auch für den Antrag des Mieters auf Herabsetzung der Miete nach § 2 Abs. 1 BMietG neuer Fassung gelten, nämlich, daß dieser Antrag zur Unterbrechung der Verjährung (§ 209 BGB) nicht geeignet ist. Denn die Rechtslage ist insoweit kaum anders zu beurteilen, als sie sich bei einem an die Preisbehörde gerichteten Antrag des Mieters nach § 11 Abs. 6 oder § 15 Abs. 2 AMVOB (alt) oder jetzt (neu) darstellt. Da es gerade die Aufgabe des Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht ist, eine umstrittene Rechtsfrage mit der Autorität eines obersten Bundesgerichts zu entscheiden, hält es das Kammergericht für angebracht, in der erwähnten Rechtsfrage, die nur noch in Berlin erheblich werden kann, unter Fallenlassen seines bisher vertretenen Standpunkts künftig die Rechtsansicht des Bundesgerichtshofs zugrunde zu legen, dies auch deswegen, weil es der Gesetzgeber von 1979 in der Hand gehabt hätte, zu bestimmen, daß dem Antrag des Mieters bei der Mietpreisstelle verjährungsunterbrechende Wirkung zukommen solle, was er jedoch unterlassen hat. Die mit der Rechtmäßigkeit der Aussetzungsanordnung des Amtsgerichts zusammenhängende Frage der Vorgreiflichkeit der Entscheidung der Mietpreisstelle nach § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) hätte sich im konkreten Falle auch dann gestellt, wenn nicht das Amtsgericht als Gericht des ersten Rechtszuges die Aussetzung angeordnet hätte, sondern erst das Landgericht als Berufungsgericht. Das Landgericht wäre dann als Berufungsgericht ohne weiteres befugt gewesen, zur Frage der Rückwirkung einer Mietherabsetzungsverfügung der Mietpreisstelle - einer Rechtsfrage von

lle auch dann gestellt, wenn nicht das Amtsgericht als Gericht des ersten Rechtszuges die Aussetzung angeordnet hätte, sondern erst das Landgericht als Berufungsgericht. Das Landgericht wäre dann als Berufungsgericht ohne weiteres befugt gewesen, zur Frage der Rückwirkung einer Mietherabsetzungsverfügung der Mietpreisstelle - einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung - einen Rechtsentscheid des Kammergerichts herbeizuführen. Dies wäre sogar der gebotene und nach der Sachlage allein richtige Weg gewesen, weil es andernfalls - nämlich bei Anordnung der Aussetzung des Rechtsstreits - einer der Prozeßparteien überlassen geblieben wäre, den Aussetzungsbeschluß gemäß § 252 ZPO mit der (einfachen) Beschwerde anzufechten, die Beschwerdeentscheidung des Kammergerichts aber möglicherweise die eigentliche Rechtsfrage aus dem materiellen Wohnraummietrecht gar nicht zu beantworten gehabt oder die Beantwortung aus sonstigen Gründen, zum Beispiel wegen der beschränkten Überprüfungsbefugnis im Beschwerdeverfahren, unterlassen hätte. Bei den mit den §§ 1 und 2 1. BMietG (neu) zusammenhängenden Fragen war aber von vornherein abzusehen, daß sie wegen der offensichtlichen Unvollkommenheiten der Novellierung von 1979 zur Vorlage an das Kammergericht zwecks Herbeiführung eines Rechtsentscheids nach Artikel III Abs. 1 3. MRÄndG führen würden. Bei dieser letztlich von dem Bundesgesetzgeber zu verantwortenden Situation war es naheliegend, daß dies im Interesse der Einheitlichkeit der Rechtsprechung der Berliner Gerichte und zur Behebung der eingetretenen Rechtsunsicherheit alsbald zu geschehen habe. Wenn die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin bei ihrem Beschluß vom 14. Juli 1981 (GE 1981, 893) meinte, davon noch absehen zu können, so vertrat die Zivilkammer 61 des Landgerichts schon kurze Zeit später in einem ähnlich gelagerten Fall die Meinung, daß die Herbeiführung eines Rechtsentscheids des Kammergerichts doch erforderlich sei, und handelte dementsprechend. Bei der Einsicht, daß es hier - so oder so - alsbald zur Herbeiführung eines Rechtsentscheids des Kammergerichts kommen müsse, wäre es nicht sinnvoll gewesen, die erste Instanz als eine bloß vorgeschaltete Station schnell zu durchlaufen und durch irgendein Urteil des Amtsgerichts zu beenden, um dem Landgericht Berlin als Berufungsgericht die eigentliche Entscheidung zu überlassen, das dann vorher den für erforderlich erachteten Rechtsentscheid hätte herbeiführen können. Es war vielmehr zweckmäßig, dem Landgericht - wenn auch als Beschwerdegericht - diese Möglichkeit zu eröffnen. Für die Prozeßparteien wurden dadurch nicht nur Kosten erspart; sondern es blieb ihnen auch die berechtigte Aussicht erhalten, daß das Amtsgericht zu gegebener Zeit den Rechtsstreit endgültig erledigen werde, also nicht als eine überflüssige, aber unvermeidbare bloße Durchgangsstation fungiere. III. Die vorgelegte Rechtsfrage ist, wie aus der Beschlußformel zu II. Nr. 1 bis 4 ersichtlich, in differenzierender Weise zu beantworten. 1. Der Erste Abschnitt des Ersten Bundesmietengesetzes ist durch das Abbaugesetz vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 389/GVBL. f. Bln. S. 546) mit Wirkung vom 1. Juli 1960 in Berlin eingeführt worden. Die §§ 1 und 2 1. BMietG in der im Land Berlin geltenden Fassung blieben trotz sonstiger Änderungen des Ersten Bundesmietengesetzes unverändert. Durch das Zweite Gesetz zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin - 2. MRÄndG Berlin - vom 24. Juli 1979 (BGBl. I S. 1

vom 1. Juli 1960 in Berlin eingeführt worden. Die §§ 1 und 2 1. BMietG in der im Land Berlin geltenden Fassung blieben trotz sonstiger Änderungen des Ersten Bundesmietengesetzes unverändert. Durch das Zweite Gesetz zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin - 2. MRÄndG Berlin - vom 24. Juli 1979 (BGBl. I S. 1 302/GVBl. f. Bln. S. 1344) haben die §§ 1 und 2 1. BMietG eine neue Fassung erhalten; § 4 1. BMietG ist aufgehoben worden. Die §§ 1 und 2 1. BMietG in der im Land Berlin geltenden Fassung lauten nunmehr: § 1

(1) Die Miete für preisgebundenen Wohnraum, der bis zum 24. Juni 1948 bezugsfertig geworden ist, und für preisgebundenen Wohnraum, der in der Zeit vom 25. Juni 1948 bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden und ohne öffentliche Mittel im Sinne des § 3 des Ersten Wohnungsbaugesetzes geschaffen worden ist, ist in der Höhe preisrechtlich zulässig, die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Vereinbarung ergibt. Ist diese Miete bis zum 1. Dezember 1980 durch die Preisbehörde herabgesetzt worden, so tritt an ihre Stelle die herabgesetzte Miete. (2) Vorschriften und Genehmigungen der Preisbehörde nach denen eine höhere als die in Absatz 1 bezeichnete Miete preisrechtlich zulässig ist oder wird, bleiben unberührt. (3) War eine Mietvereinbarung, die sich aus der letzten, vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Vereinbarung ergibt, preisrechtlich unzulässig, so steht dieser Umstand vom 1. Januar 1979 an der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht entgegen, es sei denn, daß die Miete nach der Vereinbarung durch die Preisbehörde herabgesetzt worden ist. § 2

(1) Die nach § 1 Abs. 1 Satz 1 maßgebliche Miete kann auf Antrag des Mieters von der Preisbehörde bis zu der nach den bisherigen Vorschriften preisrechtlich zulässigen Miete herabgesetzt werden, wenn sie diese um mehr als 5 vom Hundert übersteigt. Der Antrag kann bis zu zwölf Monate nach dem 1. Dezember 1980 gestellt werden. (2) Bei der Ermittlung des in Absatz 1 enthaltenen Vomhundertsatzes sind die preisrechtlich zulässigen Umlagen für Kosten des Betriebes von Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen nicht zu berücksichtigen. § 4 1. BMietG verlängerte die Frist für den Antrag auf Herabsetzung der Miete nach § 2 Abs. 1 1. BMietG in der alten Fassung, wenn der Mieter ohne eigenes Verschulden gehindert war, den Antrag innerhalb der nach § 2 Abs. 1 1. BMietG (alt) bestimmten Frist - 1. Dezember 1960 - zu stellen; die Fristverlängerung endete aber auf jeden Fall mit dem 31. Dezember 1962. Die §§ 2 und 4 1. BMietG (alt) waren durch Zeitablauf seit langem bedeutungslos geworden. Die neue Fassung des § 1 1. BMietG ist am 1. Dezember 1980 in Kraft getreten (Artikel 9 2. MRÄndG Berlin) und ersetzt von diesem Zeitpunkt an § 1 1. BMietG in der alten im Land Berlin geltenden Fassung, die auf § 45 Nr. 1 1. BMietG beruhte; es handelte sich um ein offensichtliches Redaktionsversehen, daß § 45 Nr. 1 1. BMietG mit Wirkung vom 1. August 1979 an aufgehoben worden ist. § 2 1. BMietG (neu) ist am 1. August 1979 in Kraft getreten (Artikel 9 2. MRÄndG Berlin). Artikel 7 § 2 2. MRÄndG Berlin, der ebenfalls am 1. August 1979 in Kraft getreten ist (Artikel 9 2. MRÄndG Berlin) enthält Regelungen zu Änderungsverfahren, die zu diesem Zeitpunkt bei der Preisbehörde anhängig oder sonst noch nicht abgeschlossen waren. Absatz 1 dieses § 2 betrifft Verfahren aufgrund eines Antrages des Vermieters nach § 2 10. BMietG auf Genehmigung einer Mieterhöhung unter Zugrundelegung der Ertragsberechnung. Der vorliegend allein interessierende Absatz 2 des § 2 bestimmt: (2) Für andere Änderungsverfahren bei der Preisbehörde, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes noch nicht entschieden sind oder deren Entscheidung noch nicht unanfechtbar geworden ist, gilt unbeschadet des Artikels 4 dieses Gesetzes die bis zum 31. Juli 1979 gültige Rechtslage. Durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin - 2. ÄndVO-AMVOB - vom 6. Mai 1981 (BGBl. l S. 441 /GVBL. f. Bln. S. 623) ist die Altbaumietenverordnung Berlin den Änderungen des Ersten Bundesmietengesetzes angepaßt worden. Nach § 5 Abs. 1 AMVOB (neu) ist Stichtagsmiete im Sinne dieser Verordnung jetzt die Miete, die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Vereinbarung ergibt, auch wenn sie erst durch § 1 1. BMietG (neu) preisrechtlich zulässig geworden ist. Die eine Mietherabsetzung regelnden §§ 26 und 27 AMVOB haben folgende Fassung erhalten: § 26

Herabsetzung der Stichtagsmiete

(1) Übersteigt die Stichtagsmiete die am 31. Dezember 1978 preisrechtlich zulässige Miete um mehr als 5 v. H., kann die Preisbehörde auf Antrag des Mieters die Stichtagsmiete auf die Miete herabsetzen, die am 31. Dezember 1978 preisrechtlich zulässig war. (2) Bei der Ermittlung des in Absatz 1 enthaltenen Vomhundertsatzes sind die Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage nicht zu berücksichtigen. (3) Der Antrag auf Herabsetzung der Stichtagsmiete kann bis zwölf Monate nach dem 1. Dezember 1980 gestellt werden. § 27 Mietänderung nach bisherigem Recht

Eine Änderung der letzten vor dem 1. Januar 1979 vereinbarten Miete, die die Preisbehörde vor dem 1. Dezember 1980 vorgenommen hat oder aufgrund eines vor dem 1. Dezember 1980 eingegangenen Antrages vornimmt, bleibt wirksam.

Der Altbaumietenverordnung Berlin ist folgender neuer § 36 eingefügt worden: § 36

Übergangsregelung für Mietpreisänderungsverfahren

Ist am 30. November 1980 über einen Antrag auf Mietpreisänderung noch nicht entschieden worden oder ist die Entscheidung noch nicht unanfechtbar geworden, so bleiben die bisherigen Vorschriften anwendbar. Die Änderungen der Altbaumietenverordnung Berlin sind mit Wirkung vom 1. Dezember 1980 in Kraft getreten (Artikel 4 2. ÄndVO-AMVOB). 2. Grundnorm des Mietpreisrechts ist die dem § 8 Abs. 2 Satz 1 WoBindG entsprechende Vorschrift des § 26 Abs. 2 1. BMietG, die nach ihrer Einfügung durch das Abbaugesetz vom 23. Juni 1960 auch bei den mehrfachen Änderungen des Ersten Bundesmietengesetzes unverändert geblieben ist. Danach ist bei preisgebundenem Wohnraum eine Mietvereinbarung insoweit und so lange unwirksam, als die vereinbarte Miete die Miete übersteigt, die preisrechtlich zulässig ist. Hiernach tritt die Unwirksamkeit der Mietvereinbarung grundsätzlich kraft Gesetzes ein, ohne daß es dazu erst noch eines rechtsgestaltenden Aktes der Preisbehörde oder eines Gerichts bedarf. Wenn § 26 Abs. 2 1. BMietG die Mietvereinbarung als - teilweise - unwirksam bezeichnet, so hat dies seinen Grund darin, daß die Rechtsfolge des § 134 BGB - Nichtigkeit des Mietvertrages - gerade im Interesse des Mieters vermieden werden sollte. Für die Erreichung des mit der Mietpreisbindung bezweckten Erfolges genügte es, wenn der Mietvereinbarung teilweise, und zwar unter Umständen nur zeitweilig, die Wirksamkeit versagt würde. Die Bestimmung des § 26 Abs. 21. BMietG wird überlagert durch solche Bestimmungen, die zum Inhalt haben, einer preisrechtlich unzulässigen Mietvereinbarung von einem bestimmten Zeitpunkt an Wirksamkeit zu verschaffen. Das ist geschehen durch § 1 Abs. 3 1. BMietG (alt), für Berlin in der Fassung des Abbaugesetzes vom 23. Juni 1960, und durch § 1 Abs. 3 1. BMietG (neu), jetzt in der Fassung des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschritten im Land Berlin vom 24. Juli 1979. Ein solches Gesetz, das die Unwirksamkeit der Mietvereinbarung beseitigte, mußte wegen der Grundnorm des § 26 Abs. 2 1. BMietG gleichzeitig bestimmen, von welchem Zeitpunkt an die preisrechtliche Unzulässigkeit einer Mietvereinbarung der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht mehr entgegenstehen soll. Nach § 1 Abs. 3 1. BMietG (alt) galt in Berlin eine preisrechtlich unzulässige Mietvereinbarung, die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1960 zustande gekommenen Vereinbarung ergab, vom Inkrafttreten des Abbaugesetzes an - 1. Juli 1960 - als wirksam; nach § 1 Abs. 3 1. BMietG (neu) gilt nunmehr eine preisrechtlich unzulässige Mietvereinbarung, die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Vereinbarung ergibt, vom 1. Januar 1979 an als wirksam. Die Heilung durch § 1 Abs. 3 1. BMietG (alt) erfaßte nicht die vor dem 1. Juli 1960 liegende Zeit (vgl. dazu Fischer-Dieskau/Pergande/Wormit, Bundesmietrecht, 1. BMietG, § 1 Anm. 6, B 87/88; Roquette, Bundesmietengesetze, 3. Aufl., 1. BMietG § 1 Rn. 27). In gleicher Weise gilt, daß die Heilung durch § 1 Abs. 3 1. BMietG (neu) nicht die vor dem 1. Januar 1979 liegende Zeit erfaßt, wie der Senat in seinem Beschluß vom 14. Juli 1982 - 8 W 1012/82 - entschieden hat. Ordnete der Gesetzgeber an, daß eine preisrechtlich unzulässige Mietvereinbarung von einem bestimmten Zeitpunkt an als wirksam gelten soll, so mußte er jedoch eine Regelung für die Fälle treffen, in denen die Preisbehörde auf Antrag des Mieters die Miete herabgesetzt hatte. Insoweit mußte folgerichtig bestimmt werden, daß

012/82 - entschieden hat. Ordnete der Gesetzgeber an, daß eine preisrechtlich unzulässige Mietvereinbarung von einem bestimmten Zeitpunkt an als wirksam gelten soll, so mußte er jedoch eine Regelung für die Fälle treffen, in denen die Preisbehörde auf Antrag des Mieters die Miete herabgesetzt hatte. Insoweit mußte folgerichtig bestimmt werden, daß an die Stelle der Miete aus der letzten maßgeblichen Mietvereinbarung die herabgesetzte Miete tritt, und zwar nach § 1 Abs. 1 Satz 2 1. BMietG (alt), wenn die Miete bis zum Inkrafttreten des Abbaugesetzes - 1. Juli 1960 - herabgesetzt worden war, und nach § 1 Abs. 1 Satz 2 1. BMietG (neu), wenn sie bis zum 1. Dezember 1980, dem Inkrafttreten der neuen Fassung des § 1 1. BMietG, herabgesetzt worden war. Dabei beziehen sich § 1 Abs. 1 1. BMietG (alt) und (neu) auf die Fälle, in denen der Herabsetzungsbescheid der Preisbehörde in den genannten Zeitpunkten unanfechtbar geworden war (vgl. Roquette, a. a. O., 1. BMietG § 1 Rn. 36). War bis zu diesem Zeitpunkt der Herabsetzungsantrag gestellt, hatte die Preisbehörde aber bis dahin noch nicht entschieden oder war deren Entscheidung bis dahin noch nicht unanfechtbar geworden, so galt schon nach altem Recht die bisherige Rechtslage fort (vgl. § 441. BMietG, der überdies einen allgemeinen Rechtsgedanken enthält [so zutreffend Fischer-Dieskau/Pergande/Wormit, a. a. O., 1. BMietG § 3 Anm. 18 b, B 149]). In entsprechender Weise bestimmen die Übergangsregelungen in Artikel 7 § 2 Abs. 2 2. MRÄndG Berlin und § 36 AMVOB (neu), daß die bisherige Rechtslage fortgilt, wenn ein bis zu dem bezeichneten Zeitpunkt bei der Preisbehörde eingeleitetes Änderungsverfahren noch nicht zum Abschluß gekommen oder deren Entscheidung noch nicht unanfechtbar geworden war. Eine Unklarheit besteht hier insoweit, als nach Artikel 7 § 2 Abs. 2 2. MRÄndG Berlin das Änderungsverfahren bei Inkrafttreten des Gesetzes noch anhängig sein muß, der Mieter den Herabsetzungsantrag demnach bis zum 31. Juli 1979 gestellt haben muß. Demgegenüber bezeichnet § 36 AMVOB (neu) den 30. November 1980 als den insoweit maßgeblichen Tag. Dazu hat der Senat von Berlin in seiner für das Abgeordnetenhaus von Berlin bestimmten Vorlage vom 20. Oktober 1981 (Mitteilungen des Präsidenten des Abgeordnetenhauses Nr. 13 vom 6. November 1981, Drucksache 9/167 zu Nr. 10, S. 28 ff, unter "Zu Nummern 10 und 11") ausgeführt: Der Wortlaut des Artikels 7 § 2 Abs. 2 2. MietÄndG Berlin sieht vor, daß für Änderungsverfahren bei der Preisbehörde, die bei Inkrafttreten des Gesetzes noch nicht entschieden sind oder deren Entscheidung noch nicht unanfechtbar geworden ist, unbeschadet des Artikels 4 dieses Gesetzes die bis zum 31. Juli 1979 gültige Rechtslage gilt, und ist aufgrund des Artikels 9 Abs. 1 2. MRÄndG Berlin am 1. August 1979 in Kraft getreten. Diese Vorschrift steht - wie die Worte "unbeschadet des Artikels 4 dieses Gesetzes" zeigen - im engen inneren Sachzusammenhang mit der Einführung der neuen Stichtagsmiete (Artikel 4 Nr. 1). Da Artikel 4 Nr. 1 erst zum 1. Dezember 1980 wirksam wird, ergeben sich die in Artikel 7 § 2 Abs. 2 geregelten Probleme bei bereits anhängigen Verfahren erst ab dem 1. Dezember 1980, so daß nach dem Willen des Gesetzgebers - Einführung einer neuen Stichtagsmiete mit Wirkung vom 1. Dezember 1980 - Artikel 7 § 2 so auszulegen ist, daß die nach bisherigem Recht bis zum 30. November 1980 bei der Mietpreisbehörde beantragten Verfahren von der Einführung der neuen Stichtagsmiete nicht berührt

Verfahren erst ab dem 1. Dezember 1980, so daß nach dem Willen des Gesetzgebers - Einführung einer neuen Stichtagsmiete mit Wirkung vom 1. Dezember 1980 - Artikel 7 § 2 so auszulegen ist, daß die nach bisherigem Recht bis zum 30. November 1980 bei der Mietpreisbehörde beantragten Verfahren von der Einführung der neuen Stichtagsmiete nicht berührt werden, deshalb nach altem Recht abgewickelt werden und auch entsprechende Wirkungen auf die neue Stichtagsmiete ausüben sollen. Dem ist zuzustimmen . Das Zweite Gesetz zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 24 Juli 1373 enthält mehrere redaktionelle Versehen. Die durch § 26 AMVOB (neu) erfolgte Klarstellung erweist sich als eine noch zulässige und gebotene Auslegung der Übergangsregelung in Artikel 7 § 2 Abs. 2 2 MRÄndG Berlin. 3. Die Kl. des Ausgangsverfahrens hat den Antrag auf Herabsetzung der Miete erst am 4. Februar 1981 bei der Mietpreisstelle gestellt, also nach dem 30. November 1980, aber vor Ablauf der durch § 2 Abs. 1 Satz 2 1. BMietG (neu) bestimmten Ausschlußfrist. Auf den Antrag der Kl. findet die Übergangsregelung des Artikels 7 § 2 Abs. 2 2. MRÄndG Berlin und des § 36 AMVOB (neu) keine Anwendung. Für den nach § 2 Abs. 1 1. BMietG (alt) gestellten Antrag des Mieters auf Herabsetzung der Miete bestimmte § 2 Abs. 4 1. BMietG (alt), daß im Falle der Herabsetzung die herabgesetzte Miete mit Wirkung von dem nächsten auf die Antragstellung folgenden Mietzahlungstermin als vereinbart galt. Dem entsprach die gleichlautende Bestimmung des § 26 Abs. 3 AMVOB (alt). Hiernach hatte der Bescheid, mit dem die Preisbehörde auf Antrag des Mieters die Miete herabsetzte, nur eine begrenzte Rückwirkung. Daraus folgte umgekehrt, daß bis zu dem nächsten auf die Antragstellung folgenden Mietzahlungstermin die bis dahin unter Umständen unzulässige Mietvereinbarung entgegen § 26 Abs. 2 1. BMietG zu voller Gültigkeit erstarkt war; der solange in der vereinbarten Höhe gezahlte Mietzins war zum geschuldeten Mietzins geworden. Ein Rückzahlungsanspruch des Mieters bestand insoweit nicht (vgl. Fischer Dieskau/Pergande/Wormit, a. a. O., 1. BMietG § 2 Anm. 8, B 117).

In der neuen Fassung des § 2 1. BMietG ist der frühere Absatz 4 nicht mehr enthalten. Aus diesem Grunde ist auch in der neuen Fassung des § 26 AMVOB dessen alter Absatz beseitigt worden. Dazu hat der Senat von Berlin in der erwähnten Vorlage an das Abgeordnetenhaus (a. a. O. ) unter "Zu Nummer 9" ausgeführt: Da der Zeitpunkt der Wirkung der Herabsetzung der Miete im Ersten Bundesmietengesetz nicht mehr besonders bestimmt ist, entfällt auch die entsprechende Regelung in der Verordnung. Es gelten die allgemeinen Grundsätze des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 25. Mai 1976 (BGBl. I S 1253). Mit dem Hinweis auf das Verwaltungsverfahrensgesetz ist § 43 Abs. 1 VwVerfG gemeint. Danach wird ein Verwaltungsakt gegenüber demjenigen, für den er bestimmt ist oder der von ihm betroffen wird, in dem Zeitpunkt wirksam, in dem er ihm bekanntgegeben wird, und zwar mit dem Inhalt, mit dem der Verwaltungsakt bekanntgegeben worden ist. In § 43 Abs. 1 VwVerfG ist nur der Eintritt der äußeren Wirksamkeit geregelt. Der Beginn der äußeren Wirksamkeit eines Verwaltungsakts hat nicht immer den gleichzeitigen Eintritt seiner inneren Wirksamkeit zur Folge. Die in ihm enthaltene Regelung (Begründung, Änderung oder Aufhebung eines Rechts- oder eines Rechtsverhältnisses, der Pflicht zur Vornahme oder Unterlassung einer Handlung) kann unabhängig von dem Beginn der äußeren Wirksamkeit des Verwaltungsakts zu einem früheren oder späteren Zeitpunkt in Kraft gesetzt werden. Im Rahmen ihrer gesetzlichen Ermächtigung kann die Behörde kraft ihrer Gestaltungsmacht also für das Inkrafttreten der durch den Verwaltungsakt verfügten Regelung einen besonderen, vor oder nach dem Tage der Bekanntgabe des Verwaltungsakts an den Adressaten liegenden Zeitpunkt bestimmen. Eine durch den Verwaltungsakt getroffene belastende Regelung kann allerdings grundsätzlich nur kraft ausdrücklicher gesetzlicher Ermächtigung rückwirkend in Kraft gesetzt werden (vgl. BVerwGE 13, 1, 7; 55, 212, 215). Die etwaige Rückwirkung Ist nur im verfassungsrechtlich zulässigen Rahmen möglich und darf nicht ausgeschlossen sein (vgl. Knack-Klappstein, VwVerfG, 2. Aufl., 1981, § 43 Rn. 2. 2. 1. 3.; Meyer-Borgs, VwVerfG, 2. Aufl., 1982, § 43 Rn. 14). Hiernach hätten die Mietpreisstellen selber zu entscheiden, ob sie im Falle der Herabsetzung der Miete eine Rückwirkung auf einen früheren Zeitpunkt bestimmen können und auf welchen Zeitpunkt dies zu geschehen hätte. Gegebenenfalls ist diese Frage durch die Verwaltungsgerichte zu entscheiden. 4. Das Kammergericht kann sich nach alledem nur dazu äußern, ob dem Bescheid der Mietpreisstelle, durch den die Miete auf einen Antrag nach § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) herabgesetzt wird, Rückwirkung beigelegt werden kann und muß. Die Rückwirkung käme nicht in Betracht, wenn sie verfassungsrechtlich unzulässig wäre. Sie könnte auch dann nicht eintreten bzw. angeordnet werden, wenn das Gesetz mit der neuen Fassung des § 2 Abs. 1 1. BMietG eine Rückwirkung ausschließlich wollte und ausgeschlossen hat. Das wiederum könnte davon abhängen, ob die Entscheidung der Mietpreisstelle, mit der sie die Miete "herabsetzt", lediglich feststellend oder rechtsgestaltend wirkt. Eine Rückwirkung des Verwaltungsakts ist nämlich auch dann rechtmäßig, wenn es sich um einen ausschließlich feststellenden Verwaltungsakt handelt, der sich inhaltlich auf die Vergangenheit bezieht (vgl. Wolf Bachof, Verwaltungsrecht 1, 9. Aufl., 1974, § 50 III b 2, S. 422). a) Verfassungsrechtliche Gründe schließen es nicht

rechtsgestaltend wirkt. Eine Rückwirkung des Verwaltungsakts ist nämlich auch dann rechtmäßig, wenn es sich um einen ausschließlich feststellenden Verwaltungsakt handelt, der sich inhaltlich auf die Vergangenheit bezieht (vgl. Wolf Bachof, Verwaltungsrecht 1, 9. Aufl., 1974, § 50 III b 2, S. 422). a) Verfassungsrechtliche Gründe schließen es nicht aus, daß die Mietpreisstelle im Falle der Herabsetzung der Miete auch die Rückwirkung ausspricht. Wie die Bestimmung des § 2 Abs. 4 1. BMietG (alt) zeigt, war seinerzeit die - wenn auch zeitlich begrenzte - Rückwirkung ausdrücklich gewollt. Ernsthafte verfassungsrechtliche Bedenken sind damals dagegen nicht geltend gemacht worden. Bedenken ergaben sich allenfalls daraus, daß es an einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage für die Bestimmung der Rückwirkung fehlte (vgl. Fischer Dieskau/Pergande/Wormit, a. a. O. 1. BMietG, § 1 Anm. 9, B 97). Der Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung und das Postulat des Vertrauensschutzes erfordern es im allgemeinen, daß nicht rückwirkend durch belastenden Verwaltungsakt in einen in der Vergangenheit liegenden, abgeschlossenen Sachverhalt eingegriffen wird. Die zurückwirkende Herabsetzung der Miete durch die Mietpreisstelle würde für den Vermieter einen belastenden Verwaltungsakt darstellen, während er für den Mieter ein begünstigender Verwaltungsakt wäre. Die Rückwirkung muß daher aus gewichtigen Gründen gerechtfertigt sein. Die Frage ist, ob ein Vertrauensschutz des Vermieters anzuerkennen wäre, wobei dann der Vertrauensschutz dahin gehen müßte, daß die durch § 1 Abs. 3 1. BMietG (neu) bewirkte Heilung einer preisrechtlich unzulässigen Mietvereinbarung zumindest bis zum Erlaß eines Herabsetzungsbescheides der Mietpreisstelle in Geltung bleiben solle. Ein Vertrauensschutz dieses Inhalts ist aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht geboten. Die Regelung des § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) bedeutet, daß die endgültige Heilung einer preisrechtlich unzulässigen und damit nach § 26 Abs. 2 1. BMietG unwirksamen Mietvereinbarung nur bedingt eintreten soll, nämlich unter der Bedingung, daß der Mieter weder bis zum 30. November 1980 (§ 36 AMVOB [neu]) noch bis zwölf Monate nach dem 1. Dezember 1980, also bis zum 30. November 1981 (§ 2 Abs. 1 1. BMietG [neu]), bei der Mietpreisstelle den Antrag auf Mietherabsetzung gestellt hat. Da der Vermieter regelmäßig keinen Einfluß darauf hat, ob der Mieter den Antrag stellen würde, andererseits aber die Antragstellung vielfach besonders empfohlen wurde und der Senat von Berlin auf die Möglichkeit der Antragstellung mehrfach nachdrücklich hingewiesen hatte, mußte sich der Vermieter von vornherein darauf einstellen, daß es im Falle einer preisrechtlich unzulässigen Mietvereinbarung zur Herabsetzung der Miete kommen würde. Nach der auch vom Senat geteilten Auffassung sind die mietpreisrechtlichen Vorschriften Schutzgesetze im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB (vgl. BVerwGE 3, 362 = NJW 1956,1491= ZMR 1957, 89; Senat, Urteile vom 15. Januar 1973 - 8 U 1068/72 - und vom 12 Juli 1982 - 8 U 1238/82 -). Das hat zur Folge, daß ein Verstoß dagegen durch eine preisrechtlich unzulässige Mietvereinbarung zumindest objektiv den Tatbestand einer unerlaubten Handlung erfüllt. So gesehen, gibt es kein verfassungsrechtlich zu begründendes Recht auf Vertrauensschutz dergestalt, daß die unerlaubte und damit widerrechtliche Handlung durch Gesetz in eine doch noch rechtmäßige Handlung umgewandelt werden müsse. Im Gegenteil: Es geht hierbei eher um den

rung zumindest objektiv den Tatbestand einer unerlaubten Handlung erfüllt. So gesehen, gibt es kein verfassungsrechtlich zu begründendes Recht auf Vertrauensschutz dergestalt, daß die unerlaubte und damit widerrechtliche Handlung durch Gesetz in eine doch noch rechtmäßige Handlung umgewandelt werden müsse. Im Gegenteil: Es geht hierbei eher um den Vertrauensschutz, auf den der Mieter ein Recht hat, daß ein zu seinen Lasten gehender Mietpreisrechtsverstoß und die darin liegende unerlaubte Handlung nicht gewissermaßen "perpetuiert" wird dadurch, daß das Gesetz - § 1 Abs. 3 1. BMietG (neu) - die Widerrechtlichkeit wegfingiert und somit die Anwendung des § 26 Abs. 2 1. BMietG aufhebt. Wenn sich der Gesetzgeber von 1979 zur Änderung des bisherigen § 1 1. BMietG entschloß, so hatte das im Zusammenhang mit weiteren Änderungen, wie Verlängerung der Mietpreisbindung für Altbauwohnraum um zwei Jahre, lediglich rechtspolitische Gründe. Die bis dahin vorgeschriebene Anknüpfung an eine Miete, die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1960 zustande gekommenen Vereinbarung ergab, war nach zwanzig Jahren in vielen Fällen nicht mehr praktikabel. Oftmals fehlten Unterlagen über eine soweit zurückliegende Mietvereinbarung; außerdem kam es nicht allein auf die alte Mietvereinbarung an, sondern es waren auch die preisrechtlich zulässigen Änderungen der Mieten aufgrund der weiteren Bundesmietengesetze, der Altbaumietenverordnung Berlin und der Mehrbelastungsverordnungen zu berücksichtigen. Das Anliegen des Gesetzgebers von 1979 war es nicht, einen Preisrechtsverstoß unter allen Umständen zu sanktionieren, sondern dies nur in gewissen hinnehmbaren Grenzen. Der vom Gesetzgeber mit den §§ 1 und 2 1. BMietG (neu) geschaffene Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters ist eine typische Kompromißlösung, auch insoweit, als sie es dem Mieter zuschob, ob er durch - rechtzeitige - Antragstellung bei der Mietpreisstelle die an sich rechtmäßige Situation herbeiführen wolle oder durch Unterlassen des rechtzeitigen Antrages den Eintritt der Bedingung dafür schuf, daß der preisrechtlichen Unzulässigkeit der Mietvereinbarung dieser Umstand der Wirksamkeit künftig nicht mehr entgegen steht. Hiernach ist die Rückwirkung einer Mietherabsetzung durch die Preisbehörde nicht schon von Verfassungs wegen ausgeschlossen. b) Das Zweite Gesetz zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 24. Juli 1979 sagt nichts dazu, ob die Mietpreisstelle im Falle der Herabsetzung der Miete nach § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) die Miete rückwirkend herabsetzen kann. Alleiniger Anhaltspunkt dafür, daß eine Rückwirkung in dem früher durch § 2 Abs. 4 1. BMietG angeordneten Umfang ausgeschlossen sein solle, wäre allenfalls der Wegfall dieser Bestimmung. Die Gesetzesmaterialien bringen keine Hinweise; sie schweigen zu diesem Punkt. Der von den drei Fraktionen des Deutschen Bundestages gemeinsam eingebrachte Gesetzentwurf (Bundestagsdrucksache 8/2544) ist - von einer Ausnahme abgesehen - ohne Änderung Gesetz geworden; die Ausnahme bezieht sich auf den § 2 Abs. 2 1. BMietG, der im Entwurf fehlte, dann aber - inhaltlich unverändert - noch hineingenommen wurde (vgl. Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, Bundestagsdrucksache 8/2893). Auch in den drei Beratungen des Deutschen Bundestages am 15. Februar 1979 und 21. Juni 1979 (Sitzungsprotokolle S. 11011 D bis 11012 A, s. 12825 c bis 12829 d) sind zu den mit den §§ 1 und 2

aber - inhaltlich unverändert - noch hineingenommen wurde (vgl. Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, Bundestagsdrucksache 8/2893). Auch in den drei Beratungen des Deutschen Bundestages am 15. Februar 1979 und 21. Juni 1979 (Sitzungsprotokolle S. 11011 D bis 11012 A, s. 12825 c bis 12829 d) sind zu den mit den §§ 1 und 2 1. BMietG (neu) zusammenhängenden Fragen keine Erklärungen abgegeben worden. Das Kammergericht hat von sich aus versucht, Auskunft darüber zu erhalten, warum bei der Neufassung des § 2 1. BMietG im Jahre 1979 die Absätze 3 und 4 des bisherigen § 2 nicht aufrechterhalten geblieben sind. Diese beiden Absätze sind nicht ausdrücklich aufgehoben worden, wie das mit anderen Bestimmungen des Ersten Bundesmietengesetzes geschehen ist. Vielmehr sind sie dadurch weggefallen, daß Artikel 4 Nr. 2 2. MRÄndG Berlin bestimmt: "§ 2 (1. BMietG) erhält folgende Fassung", die nur noch aus den Absätzen 1 und 2 besteht. Die auf die Anfrage eingegangenen Schreiben des Senators für Bau- und Wohnungswesen, des Senators für Justiz und des Bundesministers für Wirtschaft, der im Benehmen mit dem Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau geantwortet hat, enthalten die Mitteilung, daß Gründe für den Wegfall des § 2 Abs. 4 1. BMietG nicht angegeben werden können. Dazu, daß auch in der Altbaumietenverordnung Berlin die dem § 2 Abs. 41. BMietG entsprechende Bestimmung des § 26 Abs. 3 (alt) weggefallen ist, wird mitgeteilt, daß die Altbaumietenverordnung Berlin an die Neufassung des § 2 1. BMietG auch insoweit anzupassen war, als dessen Absätze 3 und 4 weggefallen waren. Nach allem läßt sich nicht feststellen, daß im Novellierungsverfahren 1979 der Wegfall des bisherigen Absatzes 4 des § 2 1. BMietG auf bestimmten gesetzgeberischen Erwägungen und auf welchen beruht hat. Immerhin war bei der Beratung im Ausschuß für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau des Deutschen Bundestages doch noch bedacht worden, daß es erforderlich sei, in § 2 1. BMietG wenigstens den bisherigen Absatz 2 beizubehalten, während das für die bisherigen Absätze 3 und 4 offenbar nicht für erforderlich angesehen wurde. Daraus kann geschlossen werden, daß man angenommen hat: Die Frage einer eventuellen Rückwirkung der Mietherabsetzung durch die Preisbehörde bedürfe keiner besonderen Regelung; sie beantworte sich durch Auslegung des Ersten Bundesmietengesetzes und die richtige Anwendung des für die Mietpreisstelle heranzuziehenden Verwaltungsverfahrensgesetzes. Die Durchsicht der unergiebigen Gesetzesmaterialien und die dem Kammergericht zugegangenen Auskünfte der Regierungsstellen schließen es aber auch nicht völlig aus, daß der Wegfall des Absatzes 4 des § 2 1. BMietG die Folge eines Versehens ist (vgl. so bereits OVG Berlin, Beschluß vom 10. Dezember 1980 - OVG 2 B 85/80 - [GE 1980, 193, 1951). c) Die Herabsetzung der Miete nach § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) durch die Mietpreisstelle geschieht in der Regel durch rechtsgestaltenden Verwaltungsakt. Daß der Herabsetzungsbescheid rechtsgestaltend ist, also nicht lediglich eine Feststellung enthält, kann schon aus dem vom Gesetz verwendeten Begriff "herabsetzen" abgeleitet werden. Auch soweit nach früherem Recht die Preisbehörde die Miete auf Antrag herabsetzen durfte, wurde angenommen, daß das durch einen rechtsgestaltenden Verwaltungsakt geschehe (vgl. die Darstellung bei Fischer-Dieskau/Pergande/ Wormit, a. a. O., 1. BMietG Anm. 1 und 8, B 105 ff., B 115 ff.). Die Mietherabsetzungsverfügung der

setzen" abgeleitet werden. Auch soweit nach früherem Recht die Preisbehörde die Miete auf Antrag herabsetzen durfte, wurde angenommen, daß das durch einen rechtsgestaltenden Verwaltungsakt geschehe (vgl. die Darstellung bei Fischer-Dieskau/Pergande/ Wormit, a. a. O., 1. BMietG Anm. 1 und 8, B 105 ff., B 115 ff.). Die Mietherabsetzungsverfügung der Preisbehörde hat die Bedeutung eines Verbots an den Vermieter, eine höhere als die festgesetzte Miete zu vereinbaren, zu fordern oder anzunehmen (vgl. BVerwG NJW 1955, 315, 316). Spätestens seit dem Inkrafttreten des Ersten Bundesmietengesetzes vom 27. Juli 1955 (BGBl. I S. 458) - 1. August 1955 - beschränkt sich aber die Herabsetzungsverfügung nicht auf ein solches dem öffentlichen Recht zuzurechnendes Verbot; sondern das Gesetz hat an sie unmittelbare zivilrechtliche Folgerungen geknüpft. Die Vorschrift des § 9 Abs. 4 1. BMietG belegte dies eindeutig. Die Herabsetzungsverfügung der Preisbehörde erfaßte unmittelbar den Mietvertrag, soweit es sich um die Vereinbarung der Miethöhe handelte. Nichts spricht dafür, daß sich daran durch die 1979 erfolgte Novellierung des Ersten Bundesmietengesetzes etwas ändern sollte. Wenn das gewollt gewesen wäre, hätte eine solche schwerwiegende Änderungsabsicht im Gesetzgebungsverfahren zum Ausdruck gelangen müssen. d) Wenn mit Recht gefordert wird, daß nach dem Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung nicht nur der Erlaß eines belastenden Verwaltungsakts einer gesetzlichen Vorschrift bedarf, sondern auch die Bestimmung der Rückwirkung, so besagt das aber nicht, daß dies nur durch eine ausdrückliche Vorschrift nach dem Vorbild des früheren Absatzes 4 des § 2 1. BMietG geschehen kann. Vielmehr kann die Ermächtigung zur Anordnung der rückwirkenden Geltung auch durch die gesetzliche Regelung in ihrer systematischen Gesamtheit in Verbindung mit dem vom Gesetz verfolgten Ziel und Zweck zum Ausdruck gebracht werden, was gegebenenfalls durch Auslegung zu ermitteln ist. Insoweit kann nämlich nichts anderes gelten, als was nach Artikel 80 Abs. 1 Satz 2 GG für die gesetzliche Ermächtigung zum Erlaß einer Rechtsverordnung gilt. Artikel 80 Abs. 1 Satz 2 GG hat festgelegt, daß die gesetzliche Ermächtigung nach Inhalt, Zweck und Ausmaß bestimmt sein muß, ein Gesetz also nicht bloß allgemein zur Ausführung durch Rechtsverordnung ermächtigen darf. Artikel 80 Abs. 1 Satz 2 GG verlangt aber nicht, daß die Ermächtigung in ihrem Wortlaut so genau wie irgend möglich formuliert sein muß. Sie hat von Verfassungswegen nur hinreichend bestimmt zu sein. Mithin hält eine Ermächtigungsnorm auch dann der verfassungsrechtlichen Prüfung am Maßstab der zu Artikel 80 Abs. 1 GG entwickelten Rechtsgrundsätze stand, wenn sich die dort geforderte Bestimmtheit im Rahmen der allgemein üblichen Auslegungsmethoden ermitteln und feststellen läßt. Zur Klärung von Zweck, Inhalt und Ausmaß der Ermächtigung können also, wie auch sonst bei der Auslegung einer Vorschritt, der Sinnzusammenhang der Norm mit anderen Bestimmungen und das Ziel, das die gesetzliche Regelung insgesamt verfolgt, berücksichtigt werden, wobei auch die Entstehungsgeschichte der Norm insoweit herangezogen werden kann (vgl. BVerfG, Beschluß vom 25. November 1980 (BVerfGE 55, 207, 226 f.= NJW 1981, 1971, 972]mit weiteren Nachweisen aus der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts). Bei der Novellierung des Ersten Bundesmietengesetzes im Jahre 1979 handelte es sich um einen rechtspolitischen Kompromiß, bei dem es

rm insoweit herangezogen werden kann (vgl. BVerfG, Beschluß vom 25. November 1980 (BVerfGE 55, 207, 226 f.= NJW 1981, 1971, 972]mit weiteren Nachweisen aus der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts). Bei der Novellierung des Ersten Bundesmietengesetzes im Jahre 1979 handelte es sich um einen rechtspolitischen Kompromiß, bei dem es vorwiegend darum ging, ob die Mietpreisbindung für Mietverhältnisse über Altbauwohnraum in Berlin, die mit dem 31. Dezember 1980 auslaufen sollte (§ 18 Abs. 1 2. BMietG in der Fassung des - ersten - Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 17. November 1975 [BGBL. I S. 2867/GVBL. f. Bln. S. 2718]), noch einmal, und zwar um zwei Jahre: bis zum 31. Dezember 1982, zu verlängern sei. Der zustande gekommene Kompromiß bezog sich daneben auch darauf, daß die wegen zahlreicher zwischenzeitlicher Preisrechtsverstöße eingetretene Rechtsunsicherheit durch nachträgliche Sanktionierung der Verstöße behoben werden sollte, wobei dem Mieter aber, wenn auch zeitlich befristet, die Möglichkeit gegeben wurde, in den Grenzen des § 2 Abs. 1 Satz 1 1. BMietG (neu) den eigentlichen rechtmäßigen Zustand durch einen bei der Preisbehörde rechtzeitig gestellten Mietherabsetzungsantrag herbeizuführen. Schon hiernach, insbesondere aber aus der Grundnorm des § 26 Abs. 2 1. BMietG folgt, daß die Mietpreisstelle bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) die Miete nicht lediglich mit Wirkung für die Zukunft herabsetzt, sondern auch mit Wirkung für die Vergangenheit herabsetzen kann. Diese Schlußfolgerung ist auch deswegen zwingend, weil die Annahme ausscheidet, der Gesetzgeber habe es hingenommen, daß das dem Mieter durch § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) eingeräumte Antragsrecht, mit dem die den Mieter belastende Rechtsfolge aus § 1 Abs. 3 1. BMietG sollte abgewendet werden können, unter Umständen völlig leer liefe. Das wäre nämlich der Fall, wenn die Mietpreisstellen - aus der Sicht des Gesetzgebers von 1979 - bis zum 31. Dezember 1982 die rund 10 000 Mietherabsetzungsanträge nicht erledigen würden, weil dann ohne Rückwirkung der Herabsetzungsverfügung die doch gerade gewollte Mietherabsetzung keine Wirksamkeit mehr erlangen könnte. Ein derart absurdes Ergebnis kann dem Gesetzgeber von 1979 nicht unterstellt werden. Nur so, also mit Rückwirkung, kann daher das mit der Antragsmöglichkeit des § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) gewollte gesetzgeberische Anliegen sinnvoll erreicht werden. e) Wenn Satz 1 des § 2 Abs. 1 1. BMietG (alt) und (neu) formuliert, daß die Preisbehörde auf Antrag des Mieters die Miete herabsetzen "kann", so stand schon für die alte Fassung des § 2 Abs. 1 1. BMietG fest, daß die Anordnung der Herabsetzung der Miete nicht lediglich im Ermessen der Preisbehörde liegt, sondern daß sie bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen dazu verpflichtet ist (vgl. Fischer Dieskau/Pergande/Wormit, a. a. O., 1. BMietG, § 2 Anm. 9, B 119 f., und Nachtrag 1 zu Anm. 9, B 122/4 ff.; Maetzel, Mietpreisrecht in systematischer Übersicht, 1959, § 9 II 1 a), S. 62). f) Aus dem vom Gesetzgeber mit dem Antragsrecht des Mieters verfolgten Ziel und Zweck ergibt sich weiter, daß die Mietpreisstelle im Falle der Herabsetzung der Miete nach § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) die Rückwirkung anzuordnen hat. Wenn demgegenüber der Senator für Bau- und Wohnungswesen in einem für die Öffentlichkeit bestimmten Mitteilungsblatt vom 21. Juli 1980 (auszugsweise wiedergegeben in dem

s Mieters verfolgten Ziel und Zweck ergibt sich weiter, daß die Mietpreisstelle im Falle der Herabsetzung der Miete nach § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) die Rückwirkung anzuordnen hat. Wenn demgegenüber der Senator für Bau- und Wohnungswesen in einem für die Öffentlichkeit bestimmten Mitteilungsblatt vom 21. Juli 1980 (auszugsweise wiedergegeben in dem Beschluß des Oberverwaltungsgerichts Berlin vom 10. Dezember 1980 [GE 1981,193]) die Ansicht vertreten hat, die Herabsetzungsverfügung habe keine rückwirkende Kraft, sondern trete erst mit dem Tage in Kraft, an dem der Antragsteller den Bescheid erhalte (vgl. dazu auch Rastemborski [Senator für Bau- und Wohnungswesen] GE 1982, 581),und wenn der Senator für Bau- und Wohnungswesen diese Ansicht in den Antwortschreiben auf das Auskunftsersuchen des Kammergerichts beibehalten hat, hier noch mit dem Hinweis auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 2. Juli 1954 (BVerwGE 1,174 = NJW 1954, 1459), das sich auf die Rechtslage vor dem Ersten Bundesmietengesetz vom 27. Juli 1955 bezog, so kann dieser Ansicht aus den vorstehend dargelegten Gründen nicht gefolgt werden. Das Bundesverwaltungsgericht hatte in seiner Entscheidung festgestellt, daß es damals an einer rechtssatzmäßigen Ermächtigung der Verwaltung für den Erlaß einer Mietherabsetzungsverfügung mit rückwirkender Geltung gefehlt habe. Gerade das war im Jahre 1955 der Grund für die Einführung einer solchen Ermächtigung im Ersten Bundesmietengesetz, die in dessen § 2 Abs. 4 ausdrücklich normiert und formuliert wurde. Diese Vorschrift bestimmte nunmehr, daß die Herabsetzung der Miete durch die Preisbehörde die Mietvereinbarung unmittelbar erfaßte (zivilrechtliche Wirkung) und daß mit Wirkung von dem nächsten auf die Antragstellung folgenden Mietzahlungstermin die herabgesetzte Miete als vereinbart galt (Festlegung des Rückwirkungszeitpunkts). Wenn der Absatz 4 des § 2 1. BMietG - etwa versehentlich - ein Opfer der Novellierung von 1979 geworden sein sollte, so ließe dies allenfalls den Schluß zu, daß der Rückwirkungszeitpunkt nicht mehr kraft Gesetzes mit dem Zeitpunkt der Antragstellung gekoppelt sein sollte, sondern im Einzelfalle durch die Mietpreisstelle unter Beachtung des mit der Bestimmung des § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) verfolgten Zieles gesondert auszusprechen ist, nicht aber, daß die Rückwirkung aufgrund der Novellierung von 1979 unzulässig und demzufolge ausgeschlossen sein sollte. Erscheint hiernach die Auffassung des Senators für Bau- und Wohnungswesen nicht zutreffend, so kann auf eine Auseinandersetzung mit der gleichen in Schrifttum und Rechtsprechung (zuletzt wohl im Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 5. April 1982 - 11 C 706/82 - [GE 1982, 657]) geäußerten Auffassung verzichtet werden. g) Nach der Ansicht des Kammergerichts hat für den Zeitpunkt, bis zu dem die Mietpreisstelle im Falle einer Herabsetzung der Miete nach § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) die Rückwirkung anzuordnen hat, folgendes zu gelten: Gleichgültig, ob der Wegfall des Absatzes 4 des § 2 1. BMietG auf einem Versehen des Gesetzgebers beruht oder gewollt war, wofür trotz des Schweigens der Materialien "die sehr gründliche und sorgfältige Beratung" durch einen eigens eingesetzten Unterausschuß des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau des Deutschen Bundestages und die von diesem Unterausschuß veranlaßte unveränderte Beibehaltung des im Entwurf noch fehlenden (alten) Absatzes 2 des § 2 1. BMietG spricht (vgl. Bundestagsdrucksache 8/2893 S. 4),

ründliche und sorgfältige Beratung" durch einen eigens eingesetzten Unterausschuß des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau des Deutschen Bundestages und die von diesem Unterausschuß veranlaßte unveränderte Beibehaltung des im Entwurf noch fehlenden (alten) Absatzes 2 des § 2 1. BMietG spricht (vgl. Bundestagsdrucksache 8/2893 S. 4), ergibt die Auslegung, auf die es bei dieser jetzt vorliegenden Fassung des Ersten Bundesmietengesetzes allein ankommt (dazu schon oben zu III. 4. b)), daß der Rückwirkungszeitpunkt im konkreten Falle möglichst weit zurückzuverlegen ist, damit sich die Grundnorm des Mietpreisrechts, nämlich § 26 Abs. 2 1. BMietG, voll auswirken kann. Der alte, jetzt nicht mehr beibehaltene Absatz 4 des § 2 1. BMietG sprach die vom Gesetzgeber früher (1955, 1900) gewollte Rückwirkung der Mietherabsetzung durch Verfügung der Preisbehörde aus. Die Annahme ist jedoch nicht zwingend, daß erst der § 2 Abs. 4 1. BMietG die dafür erforderliche rechtssatzmäßige Ermächtigung geschaffen hätte. Sie ergab sich schon aus der Gesamtregelung des Ersten Bundesmietengesetzes, insbesondere aus § 2 Abs. 1 (alt) und § 26 Abs. 2, worauf bereits oben zu III. 4. b) hingewiesen worden ist. Dann aber läßt sich der alte Absatz 4 des § 2 1. BMietG auch so verstehen, daß damit die - ausdrücklich normierte - Rückwirkung der Mietherabsetzungsverfügung zeitlich begrenzt wurde, nämlich eine Rückwirkung nur bis zu dem nächsten auf die Antragstellung folgenden Mietzahlungstermin in Frage kam. Bei dieser Sicht bedeutet der Wegfall des alten Absatzes 4, daß die Rückwirkung der Mietherabsetzungsverfügung gerade nicht mehr in dem früher vorgeschriebenen Ausmaß zeitlich begrenzt sein soll, sondern daß die Preisbehörde die Rückwirkung der Mietherabsetzungsverfügung so zu bestimmen hat, daß für den Mieter, der im konkreten Falle die Mietherabsetzung nach § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) beantragt hat, das vom Gesetzgeber mit dieser Möglichkeit gewollte Ziel umfassend erreicht wird. Es wird aber nur dann erreicht, wenn die Mietherabsetzung soweit wie möglich zurückwirkt. Die Preisbehörde muß mit ihrer Entscheidung dieses Ziel verwirklichen. h) Daraus folgt:

War der Antragsteller schon vor dem 1. Januar 1979 oder vom 1. Januar 1979 an Mieter und hat er bis zum 30. November 1981 den Antrag nach § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) gestellt, so muß die Mietpreisstelle unter den in dieser Vorschrift bezeichneten Voraussetzungen - also wenn die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Mietvereinbarung ergebende Miete die Toleranzgrenze von fünf vom Hundert der nach den bisherigen Vorschriften preisrechtlich zulässigen Miete übersteigt - die Miete rückwirkend bis zum 1. Januar 1979 herabsetzen. Denkbar ist auch, daß das Mietverhältnis über preisgebundenen Altbauwohnraum erst nach dem 1. Januar 1979 begonnen hat. Hat in einem solche Falle der Mieter rechtzeitig den Antrag nach § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) gestellt, so hat die Mietpreisstelle unter den Voraussetzungen dieser Vorschrift die Miete bis zu dem allerdings dann erst nach dem 1. Januar 1979 liegenden Beginn des Mietverhältnisses herabzusetzen. i) Schon die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin hat in ihrem Beschluß vom 14. Juli 1981 - 63 T 56/81 - (GE 1381, 813),mit dem sie die Beschwerde gegen die Aussetzung des Verfahrens nach § 148 ZPO wegen Vorgreiflichkeit der Entscheidung der Mietpreisstelle zurückgewiesen hat, die rückwirkende Geltung einer Herabsetzungsverfügung bis auf den 1. Januar 1979 auch für den Fall bejaht, daß der Mieter den Antrag erst innerhalb der Frist des § 2 Abs. 1 Satz 2 1. BMietG (neu) gestellt hat. Dies stimmt mit der vom Kammergericht vertretenen Auffassung im Grundsatz überein. Ein Unterschied besteht insofern, als nach der hier vertretenen Ansicht die Mietpreisstelle in einer Herabsetzungsverfügung, einem rechtsgestaltenden Verwaltungsakt, die Rückwirkung anzuordnen und den Zeitpunkt, bis zu dem die Herabsetzungsverfügung zurückwirkt, ausdrücklich zu bestimmen hat, dies in dem oben dargelegten Sinne. Sieht man die Herabsetzungsverfügung, wie das hier geschieht, als rechtsgestaltenden Verwaltungsakt an, so muß die Behörde die von ihr gewollte rechtsgestaltende Wirkung nach Inhalt und Ausmaß ausdrücklich verfügen. Demgegenüber neigt die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin möglicherweise der Ansicht zu, daß die Entscheidung der Mietpreisstelle, mit der sie nach § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) die Miete herabsetzt, lediglich feststellende Wirkung hat. 5. Vorsorglich ist noch zu bemerken: Soweit sich die Entscheidung der Preisbehörde zur Miethöhe ausnahmsweise in einer feststellenden Wirkung erschöpft, also rein deklaratorische Bedeutung hat, wird damit allerdings nur die Rechtslage festgestellt, die auch schon vorher gegeben war. In einem solchen Falle liegt keine eigentliche Mietherabsetzung vor. Vielmehr war seit dem Zeitpunkt des Preisverstoßes von vornherein nur die ermäßigte Miete zu entrichten. Dazu wird auf Fischer Dieskau/Pergande/Wormit, a. a. O., 1. BMietG § 1 Anm. 9, B 98, mit Beispielen verwiesen. Die Unterscheidung zwischen bloß feststellenden (deklaratorisch wirkenden) und rechtsgestaltenden (konstitutiv wirkenden) Entscheidungen ist auch jetzt noch nicht völlig bedeutungslos. Wegen dieser Unterscheidung wird auf die Hinweise bei Maetzel, a. a. O., § 5 III 2, S. 44 § 611, S. 47, § 9 I, II 1 c, S. 62 f., Bezug genommen; vgl. dazu auch die Bemerkungen von Rastemborski, GE 1982, 581. In den Fällen, in denen sich die Entscheidung der Mietpreisstelle in der feststellenden Wirkung erschöpft, stellt sich die Frage nach der Zulässigkeit der Rückwirkung nicht, wie sie sich bei rechtsgestaltenden

O., § 5 III 2, S. 44 § 611, S. 47, § 9 I, II 1 c, S. 62 f., Bezug genommen; vgl. dazu auch die Bemerkungen von Rastemborski, GE 1982, 581. In den Fällen, in denen sich die Entscheidung der Mietpreisstelle in der feststellenden Wirkung erschöpft, stellt sich die Frage nach der Zulässigkeit der Rückwirkung nicht, wie sie sich bei rechtsgestaltenden Entscheidungen stellt, zu denen die aufgrund des § 2 Abs. 1 1. BMietG (neu) erlassenen Mietherabsetzungsverfügungen der Mietpreisstelle gehören.