Mietpreisrecht

Mietpreisrecht; Modernisierungszuschlag; Beweislast für Zulässigkeit; preisgebundener Wohnraum

1. Der Vermieter trägt die Beweislast für die preisrechtliche Zulässigkeit der eingeklagten Miete, während der Mieter bei Rückzahlungsansprüchen die preisrechtliche Unzulässigkeit beweisen muß.

2. Bei preisgebundenem Wohnraum in den neuen Ländern war die Angabe eines Modernisierungszuschlages im Mietvertrag nicht erforderlich, wenn der Vertrag erst nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten abgeschlossen wurde.

Die Kl. ist Eigentümerin eines Einfamilienhauses in Falkensee mit einer Wohnfläche von 69 qm. Dieses Haus wurde in den 30er Jahren erbaut und war bis zum 26.10.1993 vermietet. Der zulässige Mietpreis für das Haus betrug im Jahre 1993 monatlich 355,35 DM. Ab dem 1.7.1993 ließ die Kl. umfangreiche Arbeiten an dem Einfamilienhaus vornehmen. Der Bekl. besichtigte es erstmals im September, als die Bauarbeiten noch im Gange waren. Nachdem weitere Baumaßnahmen mit ihm besprochen wurden, mietete er das Objekt durch Vertrag vom 13.11.1993 mit Wirkung ab dem 17.12.1993 an. Die Parteien vereinbarten einen monatlichen Mietzins von 1.300 DM. Der Bekl. leistete Mietzinszahlungen in Höhe von insgesamt 16.250 DM (12,5 Monate x 1.300 DM), letztmalig für den Monat Dezember 1994.

Die Kl. hat von dem Bekl. Mietzins bzw. Nutzungsentschädigung für die Monate Januar 1995 bis März 1995 in Höhe von insgesamt 3.900 DM, verbrauchsabhängige Nebenkosten in Höhe von insgesamt 2.028,84 DM sowie Kosten für Instandsetzungsarbeiten in Höhe von 1.111,20 DM beansprucht. Der Bekl. hat gegenüber der Kl. Ansprüche wegen zuviel gezahlter Miete in Höhe von 11.925,10 DM geltend gemacht (13 Monatsmieten in Höhe von insgesamt 16.900 DM abzüglich geschuldeter 13 Monatsmieten in Höhe von jeweils 355,35 DM abzüglich geminderter Mietzins für Januar und Februar 1995 in Höhe von insgesamt 355,35 DM).

Das Amtsgericht hat den Bekl. durch Beschluß vom 8.2.1996 darauf hingewiesen, daß er hinsichtlich des Rückzahlungsanspruches die volle Beweislast trage und der Kl. durch am 25.3.1996 zugestellten Beschluß vom 14.3.1996 aufgegeben, die Belege für die Arbeiten vorzulegen, die vor Einzug des Bekl. an dem Haus vorgenommen wurden. Die Kl. hat diese Unterlagen im Termin zur mündlichen Verhandlung am 4.9.1996 mit Schriftsatz vom gleichen Tage überreicht.

Das Amtsgericht hat durch am 4.12.1996 verkündetes Urteil der Kl. die geltend gemachten verbrauchsabhängigen Nebenkosten zugesprochen und die Klage im übrigen abgewiesen.

Das Amtsgericht hat weiter - ausgehend von einer zulässigen Miete von 355,35 DM monatlich - der Widerklage in Höhe eines Betrages von 11.452,77 DM (gezahlte 16.250 DM abzüglich 355,35 DM für 12,5 Monate zuzüglich geminderte Miete in Höhe von insgesamt 355,35 DM für die Monate Januar und Februar 1995) stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Kl. habe den ihr obliegenden Beweis nicht erbracht, daß die vereinbarte Miete preisrechtlich zulässig sei, das Einreichen der entsprechenden Belege sei verspätet und als solches zurückzuweisen.

Auf die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Kl. war das amtsgerichtliche Urteil gemäß § 539 ZPO teilweise aufzuheben und die Sache an das Amtsgericht zurückzuverweisen. Das Verfahren des ersten Rechtszuges leidet an wesentlichen Mängeln.

Das Urteil stellt eine Überraschungsentscheidung dar. Es verstößt gegen das verfassungsrechtlich verankerte Willkürgebot. Das Amtsgericht hat die mit der Klage geltend gemachten Mietzinsansprüche überwiegend abgewiesen und der Widerklage weitgehend stattgegeben mit der Begründung, die Kl. sei für die preisrechtliche Zulässigkeit der mit dem Bekl. vereinbarten Miete beweispflichtig, dieser Beweislast habe sie nicht genügt. Es ist verfahrensrechtlich nicht zu beanstanden, daß das Amtsgericht die Kl. insoweit als beweisbelastet ansieht, als sie selbst Mietzinsansprüche geltend macht. Es verstößt jedoch gegen den Grundsatz der fairen Verfahrensgestaltung, wenn das Amtsgericht wie hier zunächst durch Beschluß vom 8.2.1996 darauf hinweist, daß der Bekl. für die Widerklageforderung in vollem Umfang darlegungs- und beweislastpflichtig sei, der Widerklage dann aber mit der Begründung stattgibt, es sei die Klägerseite, die beweisen müsse, daß die die Widerklage begründende Behauptung der preisrechtlichen Unzulässigkeit der vereinbarten Miete zutreffe. Ein Gericht ist zwar nicht gehalten, an einer einmal geäußerten Rechtsauffassung festzuhalten. Es darf jedoch nicht vorkommen, daß die belastete Partei von einer geänderten Rechtsauffassung erst durch das Urteil erfährt. (...)

Unabhängig von diesem Verfahrensfehler hat das Amtsgericht die Beweislast nur zum Teil richtig gesehen. Die Kammer geht davon aus, daß der Kl. nach allgemeinen Grundsätzen hinsichtlich der von ihr geltend gemachten Mietzins- bzw. Nutzungsentschädigungsansprüche die Beweislast für deren preisrechtliche Zulässigkeit aufzubürden ist. Etwas anderes gilt jedoch für die von der Beklagtenseite geltend gemachten Bereicherungsansprüche. Grundsätzlich trifft den Bereicherungsgläubiger die Beweislast dafür, daß für seine Leistung der rechtliche Grund fehlt. Dabei ist nicht zu verkennen, daß der Beweis negativer Tatsachen für die beweisbelastete Partei, wie hier für den Bekl., schwer zu führen ist. Die Schwierigkeit eines Negativbeweises ändert jedoch nichts an der Verteilung der Beweislast. Es kann lediglich dazu führen, daß an das Bestreiten des Prozeßgegners höhere Anforderungen gestellt werden. Im Ergebnis bedeutet dies hier, daß die Kl. gehalten ist, substantiiert zu bestreiten. (...)

Die Zurückverweisung konnte auch nicht deshalb unterbleiben, weil das amtsgerichtliche Urteil aus anderen Gründen im Ergebnis richtig ist.

Insbesondere war der Widerklage nicht etwa deshalb stattzugeben, weil im Mietvertrag ein Mietzins ohne ausdrückliche Angabe eines Modernisierungszuschlages angegeben ist. Ein solcher Modernisierungszuschlag braucht in einem nach Ende der Modernisierungsarbeiten abgeschlossenen Mietvertrag nicht gesondert aufgeschlüsselt zu werden.

Hier spricht zwar auch nach dem klägerischen Vortrag alles dafür, daß die zwischen den Parteien vereinbarte Miete preisrechtlich nicht in voller Höhe zulässig ist. Jedoch führt eine etwa preisrechtlich überhöhte Miete nicht zu einer Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung insgesamt und damit zu einer Begründetheit der Widerklage in vollem Umfang. Die Parteien müssen sich in einem derartigen Fall so behandeln lassen, als sei eine preisrechtlich zulässige Miete vereinbart.

Auch nach Aufhebung der Preisbindung in den neuen Ländern wird sich die Praxis damit noch jahrelang befassen müssen. Im ehemaligen West-Berlin wurde die Preisbindung zum 31. Dezember 1987 aufgehoben; Verfahren um einen Wertverbesserungszuschlag nach § 11 AMVOB sind noch immer bei den Verwaltungsgerichten rechtshängig.

In seinem Urteil vom 18. September 1997 hatte sich das Landgericht Potsdam mit Zahlungsansprüchen des Vermieters und Rückzahlungsansprüchen des Mieters zu beschäftigen. Beide Male ging es um die streitige preisrechtliche Zulässigkeit der vereinbarten Miete.

Das Gericht meinte, es komme darauf an, wer klagt. Der Vermieter, der rückständige Mieten haben will, muß also auch die Zulässigkeit der Höhe beweisen, während umgekehrt der Mieter, der Rückzahlung begehrt, die preisrechtliche Unzulässigkeit nachweisen muß. Das Amtsgericht hatte in dieser Frage zunächst geschwankt und seine Rechtsansicht geändert, ohne die Parteien davon in Kenntnis zu setzen. Eine solche überraschende Entscheidung verstößt jedoch gegen rechtsstaatliche Grundsätze, weswegen das Landgericht Potsdam den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurückverwies. Auch ein Richter darf seine Meinung ändern, aber nur, wenn er dies den Parteien mitteilt.