Mietpreisgleitklausel

Mietpreisgleitklausel; preisgebundener Altbauwohnraum; Grundmieterhöhung; Badezimmerentlüftung; Lichtzufuhr; Feuchtigkeit; Putzschäden; Betriebskostenzuschlag

1. Bei einer Mietpreisgleitklausel ist die vereinbarte Miete i. S. d. § 5 GVW die am 31.12.1987 preisrechtlich zulässige Miete.

2. Bestandteil der vereinbarten Miete werden mithin sämtliche seit Vertragsabschluß bis zum 31.12.1987 zulässigen Grundmieterhöhungen.

3. Der Ausschlußtatbestand des § 3 Abs. 3 Nr. 7 XII. BMG ist nicht erfüllt, wenn die vorhandene Entlüftung im Badezimmer lediglich defekt ist.

4. Der Ausschlußtatbestand des § 3 Abs. 3 Nr. 10 XII. BMG war nur dann erfüllt, wenn die Wohnung aufgrund ihrer Lage nicht ausreichend Tageslicht erhielt. Die durch parkende Pkw verursachte Einschränkung der Lichtzufuhr reichte dafür nicht aus.

5. Der Ausschlußtatbestand des § 3 Abs. 3 Nr. 3 XII. BMG liegt nicht vor, wenn die Wände lediglich überhöhte Feuchtigkeit aufweisen, ohne daß erhebliche Putzschäden eingetreten sind.

6. Aufgrund einer Mietpreisgleitklausel wurde auch ein Betriebskostenzuschlag gem. § 4 XII. BMG geschuldet, wenn sich die Betriebskosten erhöht hatten, ohne daß es einer wirksamen Mieterhöhungserklärung bedurfte.

Auch erstmals entstandene Betriebskosten durften auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie wirtschaftlich gerechtfertigt waren.

7. Ebenfalls wurden aufgrund einer Mietpreisgleitklausel die linearen Grundmieterhöhungen gem. § 1 des XI. und XII. BMG i. V. m. den dazu ergangenen Mieterhöhungsverordnungen geschuldet.

8. Die sich unter Berücksichtigung der zulässigen Mieterhöhungen ergebende Miete per 31.12.1987 wird gem. § 5 GVW i. V. m. § 3 GVW mit einem Zuschlag von 10 % wirksam.

II. Der von den Bekl. gezahlte Mietzins ist insoweit zulässig, als er nach § 5 GVW zum 1. Januar 1988 wirksam geworden und danach durch zulässige Mieterhöhungserklärungen wirksam erhöht worden ist. Die sich daraus ergebende Miete unterschreitet den von den Bekl. seit dem 1. Januar 1988 gezahlten Mietzins. 1. Gemäß § 5 GVW wird eine vor dem 1. Januar 1988 getroffene Vereinbarung über den Mietzins, soweit sie nach § 26 Abs. 2 des I. BMG unwirksam war, im Rahmen des § 3 GVW wirksam. Entgegen der Ansicht der Kl. entspricht die vereinbarte Miete im Sinne dieser Bestimmung nicht allein der in dem Mietvertrag vom 14. Mai 1981 vereinbarten Miete. Vielmehr sind die seitdem bis zum 31. Dezember 1987 erfolgten Mieterhöhungen, soweit sie preisrechtlich zulässig waren, hinzuzurechnen.

Zwar ist es zutreffend, daß zunächst allein die Miete gemäß dem Mietvertrag durch Vereinbarung zustande gekommen ist. Jedoch ist in Nr. 2 Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen des Mietvertrages vereinbart, daß bei preisgebundenem Wohnraum die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart gilt. Diese Regelung beinhaltet, daß seit Mietvertragsabschluß zulässig werdende Mieterhöhungen nicht allein kraft der nach § 18 Abs. 1 des I. BMG erforderlichen - einseitigen - Mieterhöhungserklärung wirksam werden sollten, sondern die jeweils dem Grunde und der Höhe nach preisrechtlich zulässigen Mieterhöhungen sollten jeweils auch Bestandteil der Vereinbarung werden. Grundlage für die erhöhten Mietzahlungen war daher nicht die jeweilige Mieterhöhungserklärung, sondern weiterhin der aufgrund der Mietpreisgleitklausel durch die jeweils preislich zulässig gewesene Mieterhöhung veränderte Mietzins (vgl. auch BGH, WM 1981, 276, 277).

Dahinstehen kann daher - was zweifelhaft ist -, ob dadurch, daß der Mieter den aufgrund einer einseitigen Mieterhöhungserklärung verlangten Mietzins zahlt, eine Mietzinsvereinbarung, die wiederum übereinstimmende Erklärungen im Sinne eines Angebots und einer Annahme enthalten müßte, zustande kommt oder als solche angesehen werden kann (so Beuermann, Miete und Mieterhöhungserklärung bei preisfreiem Wohnraum, Rdnr. 13, 14 zu § 10 MHRG; LG Berlin - ZK 61 - GE 1978, 153 - betreffend Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG; dagegen OLG Karlsruhe, WM 1986, 166, 168; zweifelnd KG, WM 1982, 289, 290). Jedenfalls bei Vereinbarung einer Mietpreisgleitklausel ist die vereinbarte Miete im Sinne des § 5 GVW die am 31. Dezember 1987 zulässig gewesene Miete (vgl. insoweit auch Beuermann, a. a. O., Rdnr. 1 zu § 5 GVW; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., 1989, Rdnr. 3 zu § 5 GVW; Kinne, GE 1987, 843, 853 zu 12.1; Müller, GE 1987, 1014, 1017).

2. Bestandteil der vereinbarten Mete wurden seit Mietvertragsabschluß bis zum 31. Dezember 1987 sämtliche von der Bekl. geltend gemachten Grundmieterhöhungen. Diese waren nicht gemäß § 3 Nr. 1 des XI. BMG (betreffend Grundmietenerhöhung zum 1. Januar 1982) und gemäß § 3 Abs. 3 Ziff. 3, 7, 10 des XII. BMG (betreffend die Grundmieterhöhungen von 1984 - 1987) ausgeschlossen.

a) Soweit die Kl. vortragen, die Entlüftung im Badezimmer habe nicht funktioniert, weil der Ventilator verstopft bzw. falsch eingebaut (so im Schriftsatz vom 22. Dezember 1989) sei, erfüllt dies bereits nicht den Ausschlußtatbestand des § 3 Abs. 3 Ziff. 7 des XII. BMG. Danach ist die Grundmieterhöhung ausgeschlossen, wenn der Abort fehlt oder ungenügend ist, was insbesondere dann der Fall ist, wenn der Abortraum außerhalb des Hauses liegt, schwer zugänglich oder nicht ausreichend groß ist oder nicht elektrisch beleuchtet werden kann oder von mehr als einer Mietpartei benutzt wird. Als "ungenügend" soll nach Nr. 33 der Ausführungsvorschriften des Wohnungsaufsichtsgesetzes ein Abort auch dann gelten, wenn er u. a. Luft nicht unmittelbar vom Freien erhält oder als fensterloser Abortraum keine ausreichende Lüftung hat (vgl. Becker/Grau/Kretzer-Moßner/Blümmel, GE 1983, 989, 993 zu Mangel Nr. 7). Gemeint ist mit dem Ausschlußtatbestand des § 3 Abs. 3 Ziff. 7 des XII. BMG, wie sich auch aus dem weiteren zu dem Ausschlußtatbestand genannten Fallbeispiel ergibt, nur ein Ausstattungsmangel, indem der Toilettenraum unter wohnungsaufsichtsrechtlichen Gesichtspunkten nicht geeignet ist, weil gar keine Lüftungsmöglichkeit vorhanden ist, und der Raum deshalb nicht den Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse genügt (vgl. § 4 Abs. 1 des WoAufG). Ein behebbarer Mangel im Betrieb der vorhandenen Belüftungsmöglichkeit gehört nicht zu den mit § 3 Abs. 3 Ziff. 7 des XII. BMG erfaßten Mängeln.

b) Auch die weiter vorgetragene Beeinträchtigung, wonach die zur Vorderfront gelegenen drei Zimmer dadurch verdunkelt würden, daß regelmäßig Fahrzeuge davor parkten, stellt keinen Ausschlußtatbestand im Sinne des § 3 Abs. 3 Nr. 10 des XII. BMG dar. Ein Ausschlußgrund für die Grundmietenerhöhung ist danach dann gegeben, wenn eine ausreichende Tageslicht- und Luftzufuhr zu der Wohnung nicht gewährleistet ist. Nach Nr. 37 der Ausführungsvorschriften zum Wohnungsaufsichtsgesetz ist eine ausreichende Beleuchtung mit Tageslicht dann nicht gewährleistet, wenn bei hinreichender Helligkeit im Freien die Beleuchtung eines Wohnraumes zum dauernden Aufenthalt für Menschen nicht ausreicht (vgl. Becker u. a., a. a. O., S. 994 zu Mangel 10). Die Wohnung muß also so belegen sein, daß Tageslicht nicht eindringen kann. Daß dies durch Zuparken der Autos verhindert wird, hat mit der Beschaffenheit der Wohnung, um die es bei den Ausschlußgründen des § 3 des XII. BMG geht, nichts zu tun.

c) Der Anschlußtatbestand des § 3 Abs. 3 Ziffer 3 des XII. BMG kann zwar nach der Art des vorgetragenen Mangels in Form von Putz- und Feuchtigkeitsschäden in 2 Zimmern und im Keller in Betracht kommen. Die Voraussetzungen sind jedoch nicht substantiiert dargelegt.

Die Grundmietenerhöhung ist nach dieser Vorschrift ausgeschlossen, wenn Wände oder Decken erhebliche Schäden an Putz oder Mauerwerk aufweisen und dauernd durchfeuchtet sind. Das Vorliegen von Feuchtigkeits- oder Putzschäden ist daher grundsätzlich geeignet, die Grundmieterhöhung auszuschließen. Der Ausschlußtatbestand bezieht sich auf Mängel im Inneren des Gebäudes, insbesondere der Wohnungen. Es müssen allerdings erhebliche Schäden an Putz- oder Mauerwerk vorhanden sein, und die Folge davon muß eine dauernde Durchfeuchtung mindestens einer Wand sein (vgl. Becker u. a., a. a. O., S. 992 zu Mangel Nr. 3; Blümmel, GE 1986, 1034 zu Mangel Nr. 3; AG Charlottenburg, GE 1985, 145, 147). Der Mangel muß jeweils zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhungserklärungen vorgelegen haben (vgl. Becker u. a., a. a. O., S. 994 zu Mangel Nr. 10).

Die Kl. haben insoweit zwar vorgetragen, daß im ersten Zimmer links an der Wand hinter den Heizkörperröhren und im zweiten Zimmer an der Fensterwand sowie in den Kellerwänden unter der Wohnung Feuchtigkeit vorhanden gewesen sei, und zwar schon seit Mietvertragsbeginn. Die Feuchtigkeit hat auch der Sachverständige B. in seinem Gutachten vom 25. September 1990 in dem Parallelverfahren bestätigt, wonach die Wände von den beiden ersten Zimmern bis ca. 40 cm hoch überhöhte Feuchtigkeit aufweisen sollen, ebenso die Kellerwand. Putzschäden wurden aber aus den vom Sachverständigen angefertigten Fotografien nicht ersichtlich. Insoweit haben die Kl. auch nur vorgetragen, daß die Wand in dem einen Zimmer unter dem Fensterbrett lose und bröckelig sein soll und daß die Kellerwand "bröckelt". Der Umfang der Putzschäden ist aber nicht ersichtlich, so daß nicht ohne weiteres von erheblichen Putzschäden ausgegangen werden kann, die aber erforderlich wären. Ferner haben die Kl. insoweit nichts dazu vorgetragen, seit wann die Putzschäden vorhanden gewesen sein sollen. Da die Wand infolge der Feuchtigkeit bröckelig geworden sein soll, ist es nicht ohne weiteres ersichtlich, daß die Schäden schon von Anfang an vorhanden waren und die Putzschäden nicht erst mit der Zeit aufgetreten sind.

3. Die Zulässigkeit der übrigen Mieterhöhungen, die sich aus der Erhebung von Mehrbelastungszuschlägen, Betriebskostenerhöhungen und Modernisierungsumlagen ergeben, sind bis auf die Betriebskostenerhöhung vom 12. April 1985 nicht streitig.

Auch diese Betriebskostenerhöhung ist jedoch in Höhe eines Betrages von 45,34 DM aufgrund der Mietpreisgleitklausel Bestandteil der Mietpreisvereinbarung geworden. Auf die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung kommt es dabei nicht an. Denn auch die Betriebskosten gehören zu den gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen, die unter den Voraussetzungen des § 4 des XII. BMG umgelegt werden durften. Die Kl., die die aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 12. April 1985 erhöhte Miete gezahlt haben, können die Unwirksamkeit dieser Mieterhöhung nur geltend machen und daher die dadurch bedingten unberechtigten Mietzahlungen zurückverlangen, wenn es dafür am Rechtsgrund mangelte. Ein Rechtsgrund für die Zahlung der erhöhten Betriebskosten war aber die in der Mietpreisgleitklausel enthaltene Vereinbarung, daß die jeweils zulässige Miete als vereinbart gilt. Maßgeblich war daher nur, daß die Betriebskosten in zulässiger Weise umgelegt wurden, nicht dagegen, daß eine ordnungsgemäße Erhöhungserklärung vorlag, was allein zur Verweigerung der Zahlung berechtigt hätte (vgl. BGH, WM 1981, 276, 277).

Die in der Mieterhöhungserklärung vom 12. April 1985 umgelegten Kosten durften nach § 4 des XII. BMG umgelegt werden, soweit die Mehrkosten bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt waren. Soweit die Betriebsmehrkosten tatsächlich entstanden waren, konnte die Bekl. diese daher umlegen. Nur soweit die Betriebsmehrkosten tatsächlich nicht entstanden sind, entbehrten sie des Rechtsgrundes (vgl. BGH, a. a. O.).

Daß und welche Betriebskosten sich erhöht haben, ergibt sich aus einer Gegenüberstellung der Mieterhöhungserklärung vom 12. März 1984 und der Erklärung vom 12. April 1985. Die Positionen sind im wesentlichen gleich. Lediglich Hauswarts- und Gartenpflegekosten sind hinzugekommen. Die Kl., die die Betriebskosten gezahlt haben und die einen Rückforderungsanspruch nach § 812 Abs. 1 BGB geltend machen, müßten darlegen, inwiefern Kosten tatsächlich zu Unrecht erhoben worden sind, weil sie nicht entstanden oder nicht umlegungsfähig waren (vgl. auch BGH, a. a. O.; Urteil der Kammer vom 30. August 1988 - 64 S 163/88 - GE 1988, 1047). Die tatsächlichen Kostenansätze bestreiten die Kl. jedoch nicht. Soweit die Kl. geltend machen, daß die Kostenansätze für Hausreinigung und Gartenpflege nicht hätten berechnet werden dürfen, weil sie erstmals angesetzt seien, trifft dies nicht zu. Maßgeblich für die Berechtigung der Betriebskostenumlage nach § 4 des XII. BMG ist, daß die angesetzten Kosten nach § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umlegungsfähig sind, und daß ihr Entstehen an sich wirtschaftlich gerechtfertigt ist (vgl. auch Blümmel, GE 1986, 1031, 1042; LG Berlin, GE 1987, 189 f.; AG Charlottenburg, MM 1986, 83; AG Tempelhof-Kreuzberg, MM 1985, 198). Daß die Einführung der Hauswartskosten und der Gartenpflegekosten nicht wirtschaftlich gerechtfertigt gewesen wäre, ist nicht ersichtlich. (...)

4 c) Gemäß § 5 in Verbindung mit § 3 GVW wird die zulässige Miete mit einem Zuschlag von 10 % wirksam, so daß die vereinbarte Miete bis zu 587,30 DM (533,91 DM + 10 %) hätte betragen können. Der Mietzins betrug dagegen am 31. Dezember 1987 lediglich kalt 538,33 DM (708,20 DM Warmmiete abzüglich 164 DM Heizkostenvorschuß, abzüglich 5,87 DM Betriebskostenerhöhung zum 1.1.1988), überstieg also nicht das, was die Bekl. hätte verlangen können.