Mietpreisfreigabe bei Zweifamilienhaus mit Hauswartdienstwohnung

Mietpreisfreigabe bei Zweifamilienhaus mit Hauswartdienstwohnung; Mietpreisbindung; Altbauwohnraum; Zweifamilienhaus; Hauswart

Zur Frage, ob Zweifamilienhäuser, die eine zusätzliche Hauswartdienstwohnung enthalten, der Mietpreisbindung für Altbauwohnungen unterliegen oder nicht.

Die Kl. (Vermieterin) verlangt von der Bekl. (Mieterin) die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG. Die streitbefangene Wohnung befindet sich auf einem Grundstück, auf dem 1883 eine Villa gebaut worden war. In späteren Jahren sind Anbauten hinzugekommen. 1941 wurde die Villa so umgebaut, daß darin zwei getrennte Wohnungen geschaffen wurden. Aus den Anbauräumen ist eine weitere Wohnung geschaffen worden. Die Bekl. wehren sich gegen die Mieterhöhung mit der Begründung, auf dem Grundstück befänden sich drei Wohnungen, die der Preisbindung unterlägen. Die Klage wurde abgewiesen, das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Die Klage ist abzuweisen, weil das Miethöhegesetz nicht anwendbar ist (§ 10 Abs. 2 Nr. 1 MHRG). Denn die Wohnung der Bekl. ist preisgebundener Altbauwohnraum.

Da die Wohnung der Bekl. unstreitig ihre jetzige Gestalt durch einen Umbau im Jahre 1941 erhalten hat, handelt es sich um Altbauwohnraum, der grundsätzlich der Mietpreisbindung nach der AMVOB unterliegt. Daran hat sich auch durch § 5 Nr. 2 des 11. BMietG nichts geändert. Durch diese Vorschriften sind mit Wirkung ab 1. Januar 1981 allerdings Altbauwohnungen in Zweifamilienhäusern von der Preisbindung ausgenommen worden. Indessen handelt es sich bei der Beklagtenwohnung nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht um Wohnraum in einem Zweifamilienhaus. Vielmehr handelt es sich um ein Haus mit drei Wohnungen. Damit ist aber § 5 Nr. 2 11. BMietG nicht anwendbar.

Allerdings gibt es - soweit ersichtlich - zu dieser Vorschrift bisher weder eine Kommentierung noch eine einschlägige Gerichtsentscheidung. Indessen kann die Kommentierung zu § 564 b Abs. 4 S. 1 BGB herangezogen werden. Auch in dieser Vorschrift werden Wohnungen in Häusern mit nicht mehr als zwei Wohnungen behandelt.

Nach der einen Ansicht soll ein solches Zweifamilienhaus auch dann noch vorliegen, wenn außer zwei Wohnungen noch weitere Einzelwohnräume vorhanden sind (Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl. 1980, Rz 157 zu § 564 b; Palandt-Putzo, 42. Aufl. 1983, Anm. 3 a zu § 564 b). Nach der Gegenmeinung liegt dann kein Zweifamilienhaus mehr vor, wenn außerhalb der zwei Wohnräume noch Räume mit Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguß und Toilette oder eine Dachgeschoß- oder Souterrainwohnung vorhanden sind (Soergel-Kummer, 11. Aufl. 1980, Rz 20 zu § 564 b; Staudinger-Sonnenschein, 12. Aufl. 2. Bearbeitung 1981, Rz 145 zu § 264 b; Voelskow in Münchner Kommentar, 1980, Rz 38 zu § 564 b). Unerheblich ist es dagegen, ob alle Wohnungen auch einen gemeinsamen Eingang haben (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl. 1981, RzB 535; Staudinger Sonnenschein a.a.O.). Das Vorhandensein einer dritten Wohnung soll nur dann unschädlich sein, wenn diese mehreren Wohnungen nicht als einheitliches Wohngebäude anzusehen sind (Schmidt-Futterer/Blank a.a.O.).

Nach diesen Grundsätzen muß das Gebäude, indem sich die Wohnung der Bekl. befindet, als Dreifamilienhaus angesehen werden. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist zwischen den Parteien unstreitig geworden, daß der Anbau aus dem Jahre 1905 im Jahre 1941 dahin umgebaut worden ist, daß am westlichen Ende drei Abstellräume geschaffen worden sind und davor ein Durchgang zu den weiteren angebauten Räumen. Aus den übrigen Räumen des Anbaus ist eine Dreizimmerwohnung geschaffen worden. Damit liegt ein Dreifamilienhaus vor. Nach den Bauzeichnungen ist die ehemalige Villa mit dem Anbau als ein einheitliches Gebäude anzusehen. Daß die dritte Wohnung getrennte Eingänge hat, ist rechtlich unschädlich. Der Zusammenhang aller drei Wohnungen wird auch dadurch betont, daß sich über dem sogenannten Anbau ein Dachgarten befindet, der nach den Behauptungen der Mieter des Verfahrens 13 C 1050/82 bis zum Jahre 19950 ihnen mitvermietet war.

Dahingestellt bleiben kann, ob die dritte Wohnung von einem Hauswart bewohnt wird, wie die Kl. behauptet,m oder ob dort ebenfalls ein Angehöriger der Post wohnt, der nebenbei die geringfügigen Hauswartstätigkeiten ausführt, wie die Bekl. behaupten. Denn auch eine Hauswartwohnung muß als selbständige Wohnung angesehen werden. Auch ein Hauswart ist Mieter. Das Vorhandensein einer Hauswartwohnung kann nicht mehr mit den früheren Verhältnissen verglichen werden, wo der damalige Besitzer der Villa seinem Dienstpersonal einzelne Räume überlassen hatte.