Mietpreiserhöhung: Privilegierung der Kostenmiete - Berücksichtigung der Steuerersparnis bei der Ermittlung der laufenden Aufwendungen

Soweit sich der wegen Mietpreisüberhöhung auf Rückzahlung überhöhter Mieten in Anspruch genommene Vermieter auf das Privileg der Kostenmiete beruft, muß er sich gegenüber seiner mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelten Kostenmiete eine etwaige Steuerersparnis aus Verlusten aus Vermietung und Verpachtung anrechnen lassen.

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 15.1.1991 auf drei Jahre eine Zweizimmerwohnung im Hause des Klägers. Hierfür sollten sie zunächst 817,- DM und ab 1.2.1992 850,- DM monatlich netto zahlen. Die Be klagten kündigten das Mietverhältnis vorzeitig. Der Kläger verlangt nunmehr von den Beklagten Mieten und Nebenkosten für Oktober bis Dezember 1992; die Beklagten haben mit einem Rückzahlungsanspruch wegen angeblich überhöhter Miete nach §§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz, 812 BGB aufgerechnet.

Im angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht diese Aufrechnung durchgreifen lassen und die Klage abgewiesen.

Gegen dieses Urteil hat der Kläger form- und fristgerecht Berufung eingelegt und diese ordnungsgemäß be gründet.

Er meint, daß zu dem ortsüblichen Mietzins wegen seiner Aufwendungen ein 50 %iger Zuschlag zu machen sei.

Der Anspruch des Klägers auf Zahlung von Restmieten und Nebenkosten ist durch die Aufrechnungser klärung der Beklagten mit ihrem Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 BGB i. V. m. §§ 134 BGB, 5 Wirtschaftsstrafgesetz erloschen.

Den Beklagten steht aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen in erster Instanz ein derartiger Rückzahlungsanspruch zu. Denn die vom Kläger verlangte Miete überstieg die ortsübliche Miete wesentlich. Insoweit wird vollinhaltlich auf das erstinstanzliche Urteil verwiesen.

In zweiter Instanz streiten die Parteien nur noch darum, ob zur ortsüblichen Miete ein 20 %iger oder ein 50 %iger Zuschlag wegen der Aufwendungen des Klägers für das Objekt gemacht werden könne.

Ein Zuschlag von 50 % auf die ortsübliche Miete ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter, hier also der Kläger, durch Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den §§ 18 f. der II. BV nachweist, daß seine für das Objekt erforderlichen Aufwendungen die Einnahmen übersteigen und die höhere Miete daher zur Deckung seiner Aufwendungen erforderlich ist.

Eine solche Wirtschaftlichkeitsberechnung hat der Kläger auch in 2. Instanz nicht vorgelegt.

Die in der letzten mündlichen Verhandlung mit Schriftsatz vom 14.8.1995 vorgelegten Berechnungen stellen keine derartigen Wirtschaftlichkeitsberechnung dar. Es ist nicht nachvollziehbar, wieso hier Umbauten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden können. Zwar hat der Kläger das Objekt angekauft, das in einem Sanierungsgebiet liegt. Für derartige Objekte sieht jedoch die II. BV eine besondere Berechnungsweise vor, nämlich in den §§ 6 Abs. 6 und 7 Abs. 2, 3. Es ist also eine Gesamtberechnung der Baukosten und Erwerbskosten vorzunehmen und nicht einfach der Kaufpreis des Objekts und sämtliche Umbaukosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzusetzen.

Außerdem konnte nicht geklärt werden, was es mit den 240,- DM je Wohneinheit auf sich hat. Schließlich ist auch das Mietausfallswagnis gemäß § 29 II. BV nicht zutreffend berechnet worden.

Letztlich fehlt in der Wirtschaftlichkeitsberechnung die sich aus den Aufwendungen ergebende Steuerersparnis. Denn der Vermieter muß bei dieser Wirtschaftlichkeitsberechnung als unmittelbaren Vorteil aus seinen Aufwendungen für Vermieter und Verpachtung auch die sich aus diesem Aufwendungen ergebenden Steuerersparnisse hinsichtlich seines Einkommens mit berücksichtigen.

Mangels einer ordnungsgemäßen Wirtschaftlichkeitsberechnung konnte daher kein 50 %iger Zuschlag auf die ortsübliche Miete berechnet werden, so daß es bei der im übrigen unbestrittenen Berechnungsweise im amtsgerichtlichen Urteil verbleiben muß.