Mietpreisbremse und umfassende Modernisierung ohne Nachweis des Vorzu-stands

Bei einer Rückforderungsklage wegen Verletzung der Mietpreisbremse kann sich der Vermieter auch bei offensichtlich erfolgter umfassender Modernisierung nicht auf diesen Ausnahmefall berufen, wenn er keine hinreichenden Angaben zum Zustand der Wohnung macht, da ohne Kenntnis des Vorzustands der Instandsetzungsanteil der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nicht ermittelt werden kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Das AG hat die Bekl. wegen Überschreitung der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete zur Rückzahlung von überzahlter Miete verurteilt. Die Bekl. moniert mit der Berufung, dass das AG sich nicht hinreichend mit ihrem Vortrag auseinandergesetzt habe, dass der Ausnahmefall der umfassenden Modernisierung vorliege. Sie habe Lichtbilder der Fassade des Gebäudes vor und nach der Modernisierung vorgelegt, zum Zustand der Wohnung selbst vorgetragen, auch anhand von Fotos, und Rechnungen hinsichtlich der durchgeführten Arbeiten vorgelegt. Dieser Vortrag beinhalte jedenfalls den notwendigen Tatsachenkern, sodass eine Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten möglich gewesen wäre. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger könne unter Berücksichtigung des jetzt bestehenden Zustandes der Wohnung und des Inhalts der einzelnen erbrachten Leistungen den Sachvortrag der Bekl. bestätigen. Der Zustand der Wohnung und die getätigten Investitionen seien hinreichend dargelegt, um eine umfassende Modernisierung der Wohnung anzunehmen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

1. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Bekl. zur Rückzahlung überzahlter Mieten für den Zeitraum Oktober 2020 bis einschließlich Januar 2023 i.H.v. 10.420,48 € verurteilt sowie festgestellt, dass eine Verpflichtung der Kl. zur Zahlung einer monatlichen Nettokaltmiete von mehr als 425,60 € nicht besteht. Denn die zwischen den Parteien vereinbarte Nettokaltmiete übersteigt die höchstzulässige Miete. Die Voraussetzungen der §§ 556d Abs. 1, 556g Abs. 1, 2 BGB (a.F.), 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin 2015 liegen vor.

a) Ohne Rechtsfehler hat das Amtsgericht die Unanwendbarkeit des § 556f Satz 2 BGB angenommen. Denn es fehlt vorliegend an der Darlegung einer umfassenden Modernisierung.

Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt.

Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.

Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht.

In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.

Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555 b BGB Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab-) genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, GE 2020, 1046 = NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.).

Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (grundsätzlich zum Vorstehenden: BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18 -, GE 2021, 237).

Nichts anderes ergibt sich aus der von der Bekl. herangezogenen Entscheidung des BGH vom 9.11.2022 (BGH, Versäumnisurteil vom 9. November 2022 - VIII ZR 335/21 -, juris), weil der BGH die von der Bekl. in der Berufungsbegründung zitierte Passage dem mit dem zitierten Versäumnisurteil aufgehobenen Berufungsurteil entnommen hat.

Ein wesentlicher Bauaufwand im vorstehenden Sinne wird angenommen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht.

Ein solcher ist von dem Bekl. im Ergebnis nicht hinreichend dargelegt worden.

Die Bekl. hat erstinstanzlich Modernisierungskosten i.H.v. insgesamt 45.607,65 € (= 686,04 €/m2) behauptet und sich auf die eingereichten Lichtbilder und Rechnungen berufen. Gleichwohl ist das Vorliegen eines wesentlichen Bauaufwands durch Überschreitung der Grenze von 1/3 des Neubauaufwands nicht festzustellen, weil es sich nicht um einen Neubau handelt und ein Abzug für lnstandsetzungskosten im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfen ist, vgl. BGH aaO., Rn. 29. Vorliegend kann dieser Abzug jedoch nicht berechnet werden, weil die Bekl. - trotz Hinweisen des Amtsgerichts und entsprechender Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung auf S. 5 letzter Absatz - keine Angaben zum Ausgangszustand der Wohnung vor den Maßnahmen gemacht hat.

Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Einreichung von Lichtbildern oder Rechnungen für die vorgenommenen Baumaßnahmen nicht den Sachvortrag der Partei ersetzt. Aus Lichtbildern kann weder die Art noch das Baualter oder Abnutzungsgrad der betroffenen Bauteile und Einrichtungen festgestellt werden.

Ferner kann der jetzige Zustand als auch die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen als wahr unterstellt werden. Hieraus ergeben sich aber ohne weiteren Vortrag der Bekl. keine Anhaltspunkte für den Zustand der Wohnung vor der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens hätte eine unzulässige Ausforschung dargestellt.

Ohne Kenntnis des davor bestehenden Zustandes kann der lnstandsetzungsanteil nicht bemessen werden, auch eine Schätzung kommt nicht in Betracht, weil sie völlig in der Luft schweben würde (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 8.5.2012 - VI ZR 37/11, NJW 2012, 2267, 2268, st. Rspr. seit BGH, Urteil vom 16.12.1963 -III ZR 47/63, NJW 1964, 589).

b) Die höchstzulässige Nettokaltmiete beträgt nach den unangefochtenen Feststellungen des Amtsgerichts gemäß § 556d Abs. 1 BGB 425,60 €. […] Mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, die die nach § 556d Abs. 1 i.V.m. § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, hat die Bekl. vorvertragliche Pflichten gegenüber den Mietern verletzt (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, GE 2020, 787 = juris Rn. 116).

Bei einer Rückforderungsklage wegen Verletzung der Mietpreisbremse kann sich der Vermieter auch bei offensichtlich erfolgter umfassender Modernisierung nicht auf diesen Ausnahmefall berufen, wenn er keine hinreichenden Angaben zum Zustand der Wohnung macht, da ohne Kenntnis des Vorzustands der Instandsetzungsanteil der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nicht ermittelt werden kann.

Das AG hat die Beklagte wegen Überschreitung der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete zur Rückzahlung von überzahlter Miete verurteilt. Die Beklagte moniert mit der Berufung, dass das AG sich nicht hinreichend damit auseinandergesetzt habe, dass der Ausnahmefall der umfassenden Modernisierung vorliege. Sie habe Lichtbilder der Fassade vor und nach der Modernisierung vorgelegt, zum Zustand der Wohnung vorgetragen, auch anhand von Fotos, und Rechnungen der durchgeführten Arbeiten vorgelegt. Damit könne ein Sachverständiger eine umfassende Modernisierung darlegen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Dass eine umfassende Modernisierung vorliege, sei nicht dargelegt. In die Berechnung des für eine umfassende Modernisierung notwendigen wesentlichen Bauaufwands dürften lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen aber nicht. Deshalb sei bei der erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein Abzug der angefallenen Kosten vorzunehmen, wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer abgenutzt seien, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden. Vorliegend könne dieser Abzug jedoch nicht berechnet werden, weil die Beklagte trotz der Hinweise des Amtsgerichts keine Angaben zum Ausgangszustand der Wohnung vor den Maßnahmen gemacht habe.

Die Einreichung von Fotos oder Rechnungen für die vorgenommenen Baumaßnahmen könnten nicht den Sachvortrag der Partei ersetzen. Aus Fotos könne weder die Art noch das Baualter oder der Abnutzungsgrad der ausgetauschten Bauteile und Einrichtungen festgestellt werden.

Sowohl der jetzige Zustand als auch die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen könnten zwar als zutreffend unterstellt werden. Hieraus ergäben sich aber ohne weiteren Vortrag der Beklagten keine Anhaltspunkte für den Zustand der Wohnung vor der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens hätte eine unzulässige Ausforschung dargestellt.

Ohne Kenntnis des davor bestehenden Zustandes könne der lnstandsetzungsanteil aber nicht bemessen werden, auch eine Schätzung komme nicht in Betracht, weil sie völlig in der Luft schwebte.

Mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, welche die nach der Mietpreisbremse höchstzulässige Miete überstieg, habe die Beklagte vorvertragliche Pflichten gegenüber den Mietern verletzt.