Mietpreisbremse und Abtretung an Inkassounternehmen

Macht ein Inkassounternehmen aufgrund abgetretener Ansprüche des Mieters Auskunft und Zahlung wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend, liegt nicht nur eine Inkassotätigkeit vor, sondern eine unzulässige selbständige Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. macht Ansprüche aus abgetretenem Recht geltend.

Zwischen der Bekl. und Herrn … und Frau … (im Folgenden als „Mieter“ bezeichnet) besteht ein Wohnraummietverhältnis über die Wohnräume in … Das Mietverhältnis begann am …

Die Mieter entrichten eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von … € für die Wohnung mit einer Größe von … m2.

Mit Erklärung vom 21.6.2017 traten die Mieter ihre Ansprüche auf Auskunft in Bezug auf die Mietpreisbremse, ihren Rückzahlungsanspruch überzahlter Miete sowie den Anspruch auf Freistellung von anfallenden RVG-Gebühren an die Kl. ab.

Mit weiterer Abtretungserklärung vom 22.2.2018 beschränkten die Mieter die Abtretung der Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf die vier nach Rüge fälligen Monatsmieten.

Die Kl. ist als Rechtsdienstleister beim Kammergericht Berlin registriert.

Die Kl. rügte gegenüber der Bekl. mit Schreiben vom 23.6.2017 einen Verstoß gegen die Vorschriften über die Vereinbarungen über die Miethöhe, §§ 556d ff. BGB und forderte die Bekl. zu Auskünften entsprechend ihres Klageantrages zu 1. und zur Rückerstattung künftige überzahlter Mieten erfolglos auf.

Nach Ablauf der im Schreiben vom 23.6.2017 gesetzten Frist mahnte die Kl. die Auskünfte und Zahlung an und forderte zeitgleich zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten auf.

Die Kl. ist der Ansicht, ihre Leistungen verstoßen nicht gegen das RDG. Insbesondere stelle der Ausspruch der Rüge kein Rechtsgeschäft dar. Die Zedenten haben von vornherein den Anspruch geprüft und sie erst dann bevollmächtigt und ihre Forderungen abgetreten.

Die Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:

a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch Herrn … und Frau … („Mieter“) von der Bekl. angemieteten Wohnung in der … („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete)?

b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind, und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?

c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, und, falls ja, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB hätte sich daraus ergeben?

d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB?

und

die Bekl. zu verurteilen, an sie 432,66 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen

sowie

die Bekl. zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.166,14 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Bekl. rügt zunächst die Zulässigkeit des Auskunftsanspruchs in Verbindung mit einem Rückzahlungsanspruch. Sie meint, die Regelung des § 556d BGB sei verfassungswidrig. Zudem liege keine wirksame Abtretung vor. Darüber hinaus sei die Wohnung vor der Vermietung an die derzeitigen Mieter umfassend modernisiert worden. Im Übrigen überschreite die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht.

I. Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

1. Die Klage ist zulässig. Insbesondere hat die Kl. entgegen der Ansicht der Bekl. ein Rechtsschutzbedürfnis für den geltend gemachten Auskunftsanspruch. Denn trotz Bezifferung eines Rückzahlungsanspruchs einer Monatsmiete besteht weiterhin ein Auskunftsanspruch. Der Auskunftsanspruch beschränkt sich nämlich gerade nicht auf die bereits bezifferte Rückzahlung, sondern ist allgemein für die Prüfung weiterer Rückzahlungsansprüche formuliert. Ein Rechtsschutzbedürfnis besteht daher hinsichtlich dieser Prüfung.

2. Die Klage ist jedoch unbegründet.

Die Kl. ist nicht aktivlegitimiert. Die der Kl. erteilte Vollmacht und Abtretung sind unwirksam, da sie gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen, § 134 BGB i.V.m. §§ 2, 3, 10 RDG. Denn der der Kl. erteilte Auftrag geht über die zulässige Inkassotätigkeit hinaus.

Das Rechtsdienstleistungsgesetz stellt ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB dar. Gemäß § 3 RDG ist die selbständige Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen nur in dem Umfang zulässig, in dem sie durch dieses Gesetz oder durch oder aufgrund anderer Gesetze erlaubt wird. Nach § 2 Abs. 2 RDG sind Inkassodienstleistungen erlaubt und werden definiert als „[…] die Einziehung fremder oder zum Zweck der Einziehung auf fremde Rechnung abgetretener Forderungen, wenn die Forderungseinziehung als eigenständiges Geschäft betrieben wird (lnkassodienstleistung)“.

Die von der Kl. erbrachten Leistungen gehen über eine reine Inkassotätigkeit hinaus. Wie aus Punkt 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Kl. ersichtlich, übernimmt diese für die Mieter die Durchsetzung sämtlicher Forderungen im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse, insbesondere Auskunftsansprüche, Rückzahlungsansprüche zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, des Anspruchs auf (Teil-) Rückzahlung bzw. (Teil-) Freigabe der Mietkaution sowie weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete. Unter Punkt 1.4 verpflichtet sich die Kl., erforderliche Informationen zur Durchsetzung des Anspruchs auch beim Vermieter einzuholen.

Die Kl. setzt damit nicht nur bestehende Ansprüche der Mieter durch, sondern lässt den Anspruch der Mieter auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten durch ihre Tätigkeit erst entstehen. Entgegen der Ansicht der Kl.seite betrifft die qualifizierte Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB, die die Kl. regelmäßig ausspricht, gerade nicht nur das Fälligstellen des Anspruchs, sondern ist eine anspruchsbegründende Tatbestandsvoraussetzung, BeckOK MietR/Theesfeld, BGB § 556g Rn. 9. Ohne die Erhebung der qualifizierten Rüge entsteht ein Rückzahlungsanspruch nicht. Die Rüge führt auch zu einer Rechtsfolge, so dass - entgegen der Ansicht der Kl. - von einem Rechtsgeschäft auszugehen ist, welches unter § 134 BGB fällt, vgl. zum Rechtsgeschäft Palandt/EIIenberger, BGB, 77. Auflage, vor § 104 Rn. 2.

Die Kl. übernimmt darüber hinaus zur Prüfung eines möglichen Anspruchs weitere Tätigkeiten. Vor allem holt sie Auskünfte bei den Vermietern ein. Dazu formuliert sie diese Auskunftsansprüche und setzt sie durch. Letztlich erbringt die Kl. alle Tätigkeiten, die für die rechtliche Würdigung dessen, ob ein Anspruch besteht, notwendig sind. Dies übersteigt die erlaubte Tätigkeit eines Inkassos. Es ist - entgegen der Darstellung der Kl. - nicht so, dass der Mieter über das Vorgehen entscheidet. Der Mieter erteilt im Internet, nachdem er sich mit Hilfe des Mietpreisrechners ein erstes Bild zur Zulässigkeit der Miethöhe gemacht hat, den Auftrag an die Kl. Jedoch ist damit noch keine seriöse Einschätzung über etwaige Ansprüche möglich. Denn dazu bedarf es weiterer Ermittlungen und eben der Schaffung der Tatbestandsvoraussetzungen. Daher erbringt die Kl. letztlich die Arbeit der Ermittlung, Schaffung und Durchsetzung des Anspruchs.

Die Rechtsdienstleistung in Form des Ausspruchs der Rüge bzw. der Einholung von Auskünften ist auch nicht gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 RDG als Nebenleitung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild des Handelnden erlaubt. Denn hier liegt in Rüge und Auskunft ein solches Gewicht, dass dies nicht als Nebenleistung gewertet werden kann. Vielmehr stellt diese Tätigkeit einen umfassenden Teil der klägerischen Tätigkeit dar.

Macht ein Inkassounternehmen aufgrund abgetretener Ansprüche des Mieters Auskunft und Zahlung wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend, liegt nicht nur eine Inkassotätigkeit vor, sondern eine unzulässige selbständige Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen, so das AG Tempelhof-Kreuzberg. In den letzten Monaten hatten zahlreiche Trittbrettfahrer versucht, mit angeblichen Verstößen gegen die Mietpreisbremse ein neues Geschäftsfeld aufzumachen, womit sich auch einige Start-ups hervorgetan hatten.

Die Mieter hatten ihre Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis wegen vermuteten Verstoßes gegen die Mietpreisbremse an eine von zwei Rechtsanwälten betriebene Inkasso GmbH abgetreten, die beim Kammergericht als Rechtsdienstleister registriert war. Die GmbH verlangte mit ihrer Klage umfangreiche Auskunft über die Voraussetzungen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse sowie Zahlung. Die Vermieterin meinte u. a., es liege keine wirksame Abtretung vor.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage ab, da die Vollmacht und die Abtretung gegen ein gesetzliches Verbot verstießen. Die Tätigkeit der Klägerin stelle keine reine Inkassodienstleistung dar, da sie nicht nur bestehende Ansprüche der Mieter durchsetze, sondern diesen Anspruch durch ihre Tätigkeit gerade erst entstehen lasse. Die qualifizierte Rüge, die durch das Auskunftsersuchen vorbereitet werde, lasse den Rückzahlungsanspruch des Mieters erst entstehen und sei nicht bloße Fälligkeitsvoraussetzung. Darüber hinaus dienten die Auskunftsansprüche der rechtlichen Würdigung dessen, ob ein Anspruch besteht oder nicht. Das übersteige die erlaubte Tätigkeit eines Inkassos.

Eine „Rechtsdienstleistung“ ist nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz Rechtsanwälten vorbehalten; aufgrund besonderer Sachkunde können „registrierte Personen“ Inkassodienstleistungen anbieten (§ 10 RDG). Die Registrierung beim Kammergericht schließt aber nicht aus, dass ein Gericht wie im vorliegenden Fall eine unzulässige Rechtsberatung annimmt.