Mietpreisbremse gilt nicht für preisgebundene Wohnungen

Die Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) sind auf preisgebundene Wohnungen nicht anwendbar.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl., eine eingetragene Inkassodienstleisterin, geht aus abgetretenem Recht des Mieters wegen der sogenannten Mietpreisbremse vor. Die Bekl. hat mit dem Mieter für die 56,61m2 große Wohnung eine Nettokaltmiete von 795 € (= 14,04 €/m2) vereinbart. § 20 des Mietvertrags weist darauf hin, dass bei Neuvermietung gemäß Senatsvereinbarung mit der Bekl. die Kostenmiete vereinbart werden dürfe. Diese liege bei 14 €/m2.

Die Liegenschaft wurde als öffentlich geförderter Wohnraum im Jahr 1997 errichtet. Nach Auslaufen der Grundförderung im Jahr 2012 gewährte das Land Berlin keine Anschlussförderung. Die Bekl. und das Land Berlin schlossen am 14.5.2013 eine Kooperationsvereinbarung. Hiernach darf die Bekl. in neuen Mietverträgen die am Markt zu erzielende Miete verlangen, jedoch darf das durchschnittliche Mietniveau für die gesamten Objekte die Kostenmiete nicht überschreiten. Bis heute hat die Bekl. die als Darlehen gewährten öffentlichen Mittel noch nicht zurückgezahlt.

Die Kl. rügte gegenüber der Bekl. mit Schreiben vom 3.11.2022 die Miethöhe. Unter dem 8.11.2022 teilte die Bekl. unter Übersendung der Kooperationsvereinbarung mit, dass die Mietpreisbremse auf das fragliche Mietverhältnis keine Anwendung finde. Die Kl. hat zunächst Auskunft über Mieterhöhungen im Rahmen der Vormietverhältnisse begehrt. Nach Auskunftserteilung in der Klageerwiderung hat die Kl. den Auskunftsantrag für erledigt erklärt und verlangt zu viel gezahlte Miete zurück.

Die zulässige Klage ist unbegründet. […]

Die Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) sind auf das streitgegenständliche Mietverhältnis nämlich nicht anwendbar. Sie gelten nicht für preisgebundene Wohnungen. Zwar ergibt sich das nicht unmittelbar aus den Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB oder aus § 549 BGB, jedoch handelt es sich bei den entsprechenden bundes- und landesrechtlichen Vorschriften über preisgebundenen Wohnraum nach der herrschenden Auffassung in der Literatur um abschließende Spezialvorschriften (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2022, BGB § 556d Rn. 22; BeckOK BGB/Schüller, BGB § 556d Rn. 20). Diese Auffassung überzeugt auch das erkennende Gericht. Schließlich begründen die Vorschriften über preisgebundenen Wohnraum ein eigenes System zur Beschränkung der Miethöhe nach Maßgabe der sogenannten Kostenmiete in § 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG. Eine Ausnahme von den §§ 556d ff. BGB mag zwar dazu führen, dass Mieter in öffentlich geförderten Gebäuden mitunter höhere Mieten zahlen müssen, als der Vermieter auf dem „freien“, durch die Mietpreisbremse regulierten Markt legal erzielen könnte. Jedoch würde das durch das WoBindG kreierte System durch eine Anwendung der Mietpreisbremse in einer Art und Weise torpediert, die der Gesetzgeber nicht gewollt haben kann. Vermieter von preisgebundenem Wohnraum könnten in diesem Fall nicht mehr die Kostenmiete für ihre Gebäude erzielen, sodass die Rückführung der als Darlehen gewährten öffentlichen Mittel in Gefahr geriete. Dies soll durch das WoBindG gerade vermieden werden.

Die streitgegenständliche Wohnung gilt gemäß § 15 Abs. 1 WoBIndG als öffentlich gefördert, weil die Bekl. die als Darlehen gewährten öffentlichen Mittel noch nicht vollständig zurückgezahlt hat. Die Wohnung unterliegt auch einer Preisbindung aufgrund der zwischen der Bekl. und dem Land Berlin geschlossenen Kooperationsvereinbarung gemäß § 7 Abs. 4 WoBindG.

Die Vorschriften über die Mietpreisbremse sind auf preisgebundene Wohnungen nicht anwendbar.

Die Klägerin, eine Inkassodienstleisterin (Conny GmbH), geht aus abgetretenem Recht des Mieters wegen der sogenannten Mietpreisbremse vor. Die Beklagte hat mit dem Mieter für die 56,61m2 große Wohnung eine Nettokaltmiete von 795 € (= 14,04 €/m2) vereinbart und darauf hingewiesen, dass bei Neuvermietung gemäß Senatsvereinbarung mit der Beklagten die Kostenmiete vereinbart werden dürfe. Diese liege bei 14 €/m2. Die Liegenschaft wurde als öffentlich geförderter Wohnraum errichtet und erhielt nach Auslaufen der Grundförderung keine Anschlussförderung. Die Beklagte und das Land Berlin schlossen eine Vereinbarung, wonach die Beklagte in neuen Mietverträgen die Marktmiete verlangen, das durchschnittliche Mietniveau für das Gesamtobjekt aber die Kostenmiete nicht überschreiten darf. Die öffentlichen Mittel sind noch nicht zurückgezahlt. Die Klägerin verlangt Auskunft über Mieterhöhungen im Rahmen der Vormietverhältnisse und zu viel gezahlte Miete zurück.

Die Vorschriften über die Mietpreisbremse sind auf preisgebundene Wohnungen nicht anwendbar. Zwar ergibt sich das nicht unmittelbar aus den Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB oder aus § 549 BGB, jedoch handelt es sich bei den entsprechenden bundes- und landesrechtlichen Vorschriften über preisgebundenen Wohnraum nach der herrschenden Auffassung in der Literatur um abschließende Spezialvorschriften. Die Vorschriften über preisgebundenen Wohnraum stellen ein eigenes System zur Beschränkung der Miethöhe nach Maßgabe der Kostenmiete dar. Das kann dazu führen, dass Mieter in öffentlich geförderten Gebäuden mitunter höhere Mieten zahlen müssen, als der Vermieter auf dem „freien“, durch die Mietpreisbremse regulierten Markt legal erzielen könnte. Durch eine Anwendung der Mietpreisbremse auf das System der Kostenmiete würde dieses torpediert mit der Folge, dass die Rückführung der als Darlehen gewährten öffentlichen Mittel in Gefahr geriete.