Mietpreisbremse für befristete Kettenmietverträge

1. Eine Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch, bei der die Mietpreisbremse nicht gilt, kann bei einer Laufzeit von einem Jahr „wegen befristeter beruflicher Abordnung“ vorliegen.

2. Etwas anderes gilt bei wiederholter Verlängerung durch Kettenmietverträge.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit dem als „Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch“ überschriebenen Vertrag vom 31. August 2017 vermietete der Bekl. dem Kl. die Einzimmerwohnung vom 6.9.2017 bis 7.9.2018 zu einer Pauschalmiete von 1.200 € monatlich, in der „… die Nebenkosten, wie auch Heizung und Strom …“ ausweislich § 5 vorgenannten Vertrags enthalten waren. In § 6 war geregelt, dass die Kosten der Nutzung des Telefon- und/oder Internet-Anschlusses vom Mieter zu erstatten sind. Die kalten und warmen Nebenkosten betrugen monatlich 286,82 €, die monatliche Grundsteuer 13,87 €, die Stromkosten monatlich 33,75 € und Telefon- und Internetanschluss monatlich 32,98 €. Das Gesamtkonzept des Gebäudes war auf die zeitlich begrenzte Vermietung einer großen Zahl von möblierten Wohnungen in unmittelbarer Nähe zum Checkpoint Charlie abgestellt. Die Parteien verlängerten das Mietverhältnis mehrfach für bestimmte Zeit. Mit Schreiben vom 5.5.2021 ließ der Kl. u. a. den Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ rügen.

Der Kl. behauptet, er habe seit 2017 seinen Lebensmittelpunkt in Berlin und sei seit dem 6.2.2017 unbefristet als IT-Spezialist angestellt. Sein Aufenthalt sei auf Dauer angelegt und nicht nur vorübergehender Natur gewesen. Trotz seiner Arbeitgeberwechsel sei er ununterbrochen in Berlin beschäftigt gewesen in jeweils unbefristeten Arbeitsverträgen. Der Kl. habe bei der Erstanmietung der Wohnung keine Alternative gesehen, als möblierten Wohnraum befristet anzumieten, weil er mit nur rudimentären Deutschkenntnissen und ohne Beziehungen keinen Weg gesehen habe, an ein „normales“ Mietverhältnis zu gelangen. Der Bekl. habe die Umgehung der Mietpreisbremse beabsichtigt und ihm befristeten Kettenmietverhältnisse aufgezwungen. Er beantragt, 1. festzustellen, dass das Wohnungsmietverhältnis über den 7. März 2021 hinaus unbefristet fortbesteht.

[…] Die Feststellungsklage ist begründet, denn das streitgegenständliche Mietverhältnis ist nicht am 7.3.2021 mit Fristablauf geendet, sondern besteht unbefristet fort.

Beginnend mit dem Mietvertrag ab 6. September 2017 bestand zwischen den Parteien nach den Verlängerungsvereinbarungen befristet bis zum 7. März 2021 ein 3,5 Jahre dauerndes Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung, weshalb eine gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksame Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch widerlegt ist.

Das Merkmal „zum vorübergehenden Gebrauch“ ist nicht legal definiert. Entscheidend soll sein, dass ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht, durch die Anmietung gedeckt werden soll. Soll hingegen ein allgemeiner Wohnbedarf - mangels anderweitiger Bleibe - nur vorübergehend befriedigt werden, handele es sich nicht um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Es bedarf eines Vertrages, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet und das Mietverhältnis in Übereinstimmung mit seiner kurzen Dauer nur als ein Durchgangsstadium erscheinen lässt. Vorübergehender Gebrauch liegt vor, wenn von vornherein bei Abschluss des Mietvertrages aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien der Wohnraum nur für eine bestimmte, absehbare Zeit vermietet wird. Entscheidend ist nicht so sehr die Dauer, sondern der von beiden Parteien verfolgte besondere und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs. Die Anmietung muss von Beginn an einen nur übergangsweisen Aufenthalt erwarten lassen, das baldige Ende von vornherein absehbar sein. Ähnlich wie bei einer Befristung oder auflösenden Bedingung ist die Vertragsbeendigung schon gleich Vertragsinhalt. An § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB orientiert ist ein Mietvertrag für bis zu drei Monate regelmäßig einer des vorübergehenden Gebrauchs. Neben dieser Zeitkomponente kann auch die Beschaffenheit der Mietsache den vorübergehenden Gebrauch indizieren, so dass sie bei objektiver Betrachtung typischerweise nur vorübergehend angemietet wird, wie etwa bei Hotelzimmern oder bei Wohnraum, der in einem Erholungsgebiet (Ferienwohnung) liegt. Der Umstand, dass möblierter Wohnraum überlassen wird, indiziert für sich allein die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch nicht ebenso wenig wie eine Befristung des Mietvertrages (vgl. OLG Hamm, NJW 1981, 290). Eine Möblierung allein reicht nicht aus, weil auch möblierter Wohnraum auf Dauer angemietet werden kann.

Darüber hinaus fallen Kettenbefristungen als Umgehungsversuch wegen Rechtsmissbrauchs nicht unter die Vorschrift des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, denn sie dienen ausschließlich den Interessen der Vermieterseite, die sich damit nur noch reduziertem Mieterschutz aussetzt. Ein Umgehungsgeschäft liegt vor, wenn durch Umgehung verbotener rechtlicher Gestaltungen ein vom Gesetz verbotener Erfolg herbeigeführt werden soll (BGH, Urteil vom 6. Dezember 1990 - IX ZR 44/90).

Hier ist nicht mehr von einem Mietverhältnis i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB auszugehen. Dafür kann der zwischen den Parteien streitige Inhalt der Vorverhandlungen, dass mit „… der Möglichkeit der Verlängerung …“ gearbeitet werden könne, dahinstehen, denn in den Vertragsschluss vom 31.8.2017 hat das ausweislich dessen Überschrift und übrigen Regelungen keinen Eingang gefunden, §§ 133, 157 BGB. Der vorübergehende Gebrauch ist unter § 4 ausdrücklich mit der Alternative „wegen befristeter beruflicher Abordnung“ angekreuzt und ermöglicht zusätzlich mit einem Sonderkündigungsrecht eine vorzeitige Beendigung, mit der er nach Ablauf von sechs Monaten und vor Ablauf der vereinbarten Jahresfrist von dem Kl. gekündigt und verkürzt werden konnte. Dafür kommt es nicht entscheidungserheblich darauf an, ob dieses „Sonderkündigungsrecht“ dem Willen und der Vorstellung des Kl. entsprach, denn er hat es akzeptiert. Er hätte auf diese vertragliche Sonderkündigung verzichten können, wenn er nicht vorgehabt hätte, sich diese Option im Falle der Möglichkeit der Anmietung einer anderen Wohnung offenzuhalten, deren Suche nur bis dahin erfolglos war. Dass ein solcher Verzicht nicht im Interesse der Bekl.seite gewesen wäre, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

Der Kl. hat mittels der eingereichten auszugsweisen Arbeitsverträge wie seiner Aufenthaltstitel belegt (§ 416 ZPO), dass er auf Dauer in Berlin lebt und arbeitet und seinen Lebensmittelpunkt dort hat. Das bestreitet die Bekl.seite nicht entscheidungserheblich mit Vermutungen, dem Hinweis auf einen geringen Stromverbrauch wie „augenscheinlich“ nicht selbst angeschafftem Hausrat in dieser Pauschalität mit der Folge, dass der belegte Sachvortrag des Kl. als unstreitig zu behandeln ist. Allerdings ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der Kl. dies auch der Bekl.seite gegenüber ausdrücklich offengelegt hat am 31.8.2017 noch bei den anschließenden Vertragsverlängerungen. Vielmehr unterzeichnet er jedes Mal die Formulierung der „… Verlängerung des Vertrages zum vorübergehenden Gebrauch, da sich der Grund des befristeten Aufenthaltes zeitlich verlängert hat“. Dass es sich dabei um vorformulierte Formulierungen der Bekl.seite handelt, ändert nichts daran, dass der Kl. sie nicht hätte unterzeichnen müssen oder Änderungen hätte verlangen können. Eine gegenläufige „Zwangslage“ ist ohne konkreten Sachvortrag der Kl.seite dazu, dass vergleichbarer Wohnraum gesucht und nicht zur Verfügung gestanden habe, nicht plausibel.

Auch wenn die Bekl.seite deshalb zutreffend darauf hinweist, dass ihr das Fehlen bzw. der Wegfall des Interesses des Kl. an einer nur vorübergehenden Anmietung nicht bekannt gegeben war, hätte sie das aber spätestens mit Abschluss der letzten Verlängerung um 1 Jahr bis 7.3.2021 erkennen können und müssen. Die aufeinanderfolgenden Vereinbarungen sind nicht isoliert zu betrachten, sondern in ihrer Gesamtheit und stellen sich als „Kettenbefristungen“ dar, die als Umgehungsversuch von Mieterschutzrechten wegen Rechtsmissbrauchs gemäß § 242 BGB nicht mehr dem § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB unterfallen mit der Folge, dass mangels wirksamer Befristung ein unbefristetes Mietverhältnis zwischen den Parteien besteht.

Das Mietverhältnis der Parteien war nach der abgelaufenen Zeit von 2,5 Jahren nicht mehr als „vorübergehend“ einzuordnen, so dass sich der Bekl.seite bei der erneuten Verlängerung um ein Jahr hätte aufdrängen müssen, zu überprüfen, dass tatsächlich „der Grund des befristeten Aufenthalts zeitlich verlängert …“ war. Das hat die Bekl.seite unterlassen, um mit einem ihr bekannten Mieter ein weiteres Jahr und damit dann 3,5 Jahre nicht mehr nur „vorübergehend“ verbunden zu sein, und ihm weiterhin den im Bürgerlichen Gesetzbuch zwingend geregelten Mieterschutz über § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht vollständig zur Seite zu stellen. Ein sachlicher Grund für den Abschluss der Verlängerungsvereinbarungen anstelle eines unbefristeten Mietvertrages ist durch die insgesamte Laufzeit des Mietverhältnisses der Parteien widerlegt. Dem Bekl. war es unbenommen, mit dem Kl. eine wiederholte Verlängerung nicht zu vereinbaren, um ein „vorübergehendes“ Mietverhältnis zu erhalten.

Das entstandene Kettenmietverhältnis muss als untauglicher Versuch einer Umgehungsvereinbarung gegenüber § 556d BGB verstanden werden, um dem Mietverhältnis Mieterschutzrechte, u. a. auch der Mietpreisbremse, zu nehmen. Deshalb verfängt der Einwand von Treu und Glauben gem. § 242 BGB mit der Folge, dass der Bekl. sich auf die Verlängerungsvereinbarungen mit Befristung nicht berufen kann. […]

Die Freistellungsklage wegen der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ist aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet, denn die gem. § 280 Abs. 1 BGB dem Grunde nach als Schaden zu ersetzenden Rechtsanwaltskosten sind nach einem Gegenstandswert bis 30.000 € der berechtigten Ansprüche des Kl. zu berechnen. Die Zustellkosten sind nach Grund und Höhe unstreitig geblieben.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Wesentliche Schutzbestimmungen für Wohnraummieter (Mietpreisbremse, Kündigungsschutz) gelten nicht bei Mietverträgen zu vorübergehendem Gebrauch. Maßgeblich ist der (wahre) Vertragszweck; mehrfache Verlängerungen beseitigen das Merkmal „vorübergehend“.

Das Gesamtkonzept für das Haus war die zeitlich begrenzte Vermietung von möblierten Wohnungen. Im August 2017 unterschrieb der Kläger einen Mietvertrag für eine Einzimmerwohnung mit einem Jahr Laufzeit für eine Pauschalmiete von 1.200 € monatlich; darin sollten Nebenkosten wie Heizung und Strom enthalten sein. Im Vertrag hieß es, dass wegen befristeter beruflicher Abordnung die Laufzeit begrenzt sei, verbunden mit einem Sonderkündigungsrecht des Mieters. Der Vertrag wurde mehrmals, letztmals im Februar 2020, verlängert. Der Mieter behauptete, seit 2017 seinen Lebensmittelpunkt in Berlin zu haben und seitdem unbefristet als IT-Spezialist angestellt zu sein. Er verlangt Feststellung, dass das Mietverhältnis unbefristet fortbesteht und macht Ansprüche auf Mietrückzahlung wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend.

Das AG Mitte gab der Klage im Wesentlichen statt. Ein vorübergehender Gebrauch könne zwar zunächst vorgelegen haben, zumal der Mieter auch ein Sonderkündigungsrecht habe. Er habe jedoch durch verschiedene Unterlagen belegt, auf Dauer in Berlin zu leben und zu arbeiten. Ob der Vermieter davon Kenntnis gehabt habe, sei nicht entscheidend, denn spätestens mit Abschluss der letzten Verlängerung um ein Jahr hätte er erkennen können und müssen, dass in der Gesamtheit die Vereinbarungen als Kettenbefristungen anzusehen sind. Als Umgehungsversuch von Mieterschutzrechten sei nach Treu und Glauben kein vorübergehender Gebrauch mehr anzunehmen. Der Mieter könne daher Ansprüche aus der Mietpreisbremse geltend machen.

Erst unlängst hat das Landgericht Berlin entschieden, dass „eine ausländische Verwurzelung“ des Mieters kein Indiz für einen vorübergehenden Gebrauch ist (GE 2022, 105).