Mietpreisbremse, Rückzahlungsanspruch des Mieters, Aussetzung des Rechtsstreits bis Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts

Bei einer Staffelmietvereinbarung sind die §§ 556 d bis § 556 g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Eine Staffelmietvereinbarung ist auch bereits dann unwirksam, wenn in der Vereinbarung nicht darauf hingewiesen ist, dass die Staffelmiete nicht die Mieterhöhungen nach §§ 558-559b BGB ausschließt.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. ist Eigentümer und Vermieter der Wohnung […] in 10365 Berlin. Mit Vertrag vom 7.7.2016 mieteten die Kl. die Wohnung mit Wirkung zum 1.9.2016 an. Die Parteien vereinbarten eine Nettokaltmiete in Höhe von 1.050 €. Ferner trafen die Parteien eine Staffelmietvereinbarung, wonach die Miete für einen in § 4 1.b des Mietvertrages näher bezeichneten Zeitraum gestaffelt worden ist und sich alle 2 Jahre erhöht. Ferner ist geregelt, dass die Kaltmiete vom 1.9.2024 an 1.276 € beträgt. In § 4 1.c des Mietvertrages befindet sich eine Regelung zur Indexmiete wie folgt:

„Die Vertragsparteien vereinbaren, dass die Miete ab 1.9.2026 durch den … Verbraucherpreis-Index … bestimmt wird (Indexmiete), gemäß § 557b BGB.“ Bei ihrem Einzug im September 2016 erfuhren die Kl. von den Vormietern, dass diese zuletzt eine Nettokaltmiete in Höhe von 770 € gezahlt haben.

Die Kl. rügten mit Schreiben vom 4.9.2016 gegenüber dem Bekl. eine Überschreitung der Miete um 235,96 € monatlich.

Mit Schreiben vom 19.9.2016 baten die Kl. den Bekl. erneut um eine Stellungnahme bis zum 30.9.2016 und erklärten, dass die Miete unter Vorbehalt gezahlt werde. Mit Schreiben vom 4.11.2016 forderte der Prozessbevollmächtigte der Kl. den Bekl. zur Rückzahlung der überhöhten Mieten auf.

Die Kl. meinen, dass die ortsübliche Miete und damit die zulässige Miethöhe anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu berechnen sei. Danach sei die Wohnung in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen mit einem Oberwert von 7,42 €/m2. Mithin betrage die zulässige Nettokaltmiete 7,42 €/m2 zzgl. 10 %, insgesamt 8,16 €/m2.

Die Kl. beantragen, 1. den Bekl. zu verurteilen, an sie 1.651,72 € nebst Zinsen zu zahlen, 2. festzustellen, dass die gemäß § 556d BGB zulässige Miethöhe […] monatlich 814,04 € bzw. 8,16 €/m2 beträgt.

Der Bekl. meint, dass die Einordnung der Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel 2015 nicht zulässig sei. Insbesondere sei die Einstellung einzelner Straßen und Gebiete in nur 3 Wohnlagen fehlerhaft. Die Wohnung befinde sich in einer sehr beliebten Innenstadtlage. Insbesondere ergäbe sich aus den Bodenrichtwerten, dass vergleichbare Mieten zwischen 9 bis 13 €/m2 liegen würden. Es sei daher ein Sachverständigengutachten einzuholen über die ortsübliche Vergleichsmiete der streitgegenständlichen Wohnung.

Den Kl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten in Höhe von 1.651,72 € und Feststellung der zulässigen Nettokaltmiete gemäß §§ 556d, 556g BGB zu.

1. Ein Überschreiten der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miethöhe liegt vor. Die von den Kl. angemietete Wohnung […] liegt in einem nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet, so dass § 556d Abs. 1 BGB Anwendung findet. Gemäß § 1 Mietenbegrenzungsverordnung wurde das gesamte Gebiet der Stadt Berlin ab 1.6.2015 als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt.

Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB ist verfassungskonform. Durch die Parteien ist zwar zur Verfassungswidrigkeit der Ermächtigungsgrundlage nichts vorgetragen worden. Das Gericht hat dies jedoch von Amts wegen zu prüfen. An der formellen Verfassungsmäßigkeit des § 556d Abs. 2 BGB und der darauf beruhenden Verordnung bestehen keine Zweifel (s. a. LG Berlin, 65 S 424/16 , Quelle: Pressemitteilung des KG Berlin Nr. 16/2017 v. 29.3.2017, zuvor AG Neukölln, Urt. vom 8.9.2016, 11 C 414/15, m.w.N., zit. n. juris).

Die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich gemäß § 556d Abs. 1 BGB die zulässige Höchstmiete orientiert, ist anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu bestimmen. Entgegen der Auffassung des Bekl. ist das Gericht befugt, den Mietspiegel 2015 auch unabhängig von der Frage, ob es sich bei diesem um einen qualifizierten Mietspiegel i. S. des § 558d Abs. 2 BGB handelt und ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens als sogenannten einfachen Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Auch ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 1 BGB, der die Voraussetzungen des § 558d BGB nicht erfüllt, darf in die Überzeugungsbildung des Gerichts mit einfließen, § 286 ZPO. Ihm kommt dabei zwar nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt aber ein Indiz dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben und kann daher Grundlage einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO sein (vgl. BGH, VIII ZR 267/12, zit. n. juris). Nach Auffassung des Gerichts erfüllt der Berliner Mietspiegel 2015 die Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel gemäß § 558c Abs. 1 BGB. Der Berliner Mietspiegel 2015 ist vom Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, erstellt und von diesen sowie von den Vertretern der Mieterinteressen sowie dem Verband Berlin-Brandenburgischer Unternehmen e.V. anerkannt worden (siehe dazu umfassend LG Berlin, Urteil vom 31.8.2016, 65 S 197/16). Eine Mindestanzahl der zu erfassenden Wohnungen ist für den einfachen Mietspiegel nicht vorgesehen. Bereits die Anerkennung durch örtliche Interessenvertreter der Mieter und Vermieter spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Berliner Mietspiegel 2015 die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Diese Erfahrungstatsache wird durch die Erstellung und Anerkennung des Mietspiegels durch die Gemeinde - hier des Landes Berlin - noch zusätzlich gestützt (s. a. LG Berlin, Urteil vom 7.7.2016, 67 S 72/16). Unter diesen Umständen ist der Berliner Mietspiegel 2015 für eine richterliche Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreichend.

Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden. Einwände gegen die Sachkunde oder die Unvoreingenommenheit der Verfasser des Berliner Mietspiegels 2015 hat der Bekl. nicht erhoben. Der Einwand des Bekl., der Mietspiegel beruhe auf unzureichendem Datenmaterial, erschüttert die Indizwirkung des Mietspiegels nicht. Insbesondere ist die Repräsentativität der Daten des Mietspiegels nicht erschüttert. Die dem Mietspiegel 2015 zugrunde liegende Primärdatenerhebung wahrt einen hohen Qualitätsstandard und genügt den Anforderungen an eine repräsentative Erhebung (vgl. LG Berlin, Urteil vom 9.8.2016, 18 S 111/15). Die Vorbereitung, Durchführung und Auswertung der Datenerhebung wurde über den gesamten Erstellungsprozess durch die Arbeitsgruppe Mietspiegel begleitet, der unter anderem jeweils 3 Mieter- und Vermieter­verbände neben weiteren Fachverbänden wie der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin angehörten (vgl. GEWOS-Bericht, S. 7 ff., 85 ff.). Dass im Rahmen der Datenerhebung aus einer mietspiegelrelevanten Grundgesamtheit von mehr als 1 Millionen Wohnungen keine Stichprobe auf die Wohnung des Bekl. fiel, ist unabhängig von der umfassenden Beteiligung der Verbände angesichts des Umfangs der Grundgesamtheit ohne Weiteres - auch ohne Fachkenntnisse auf dem Gebiet der Mathematik oder Statistik - nachvollziehbar und deshalb schon im Ansatz nicht geeignet, die Stichprobenauswahl in Frage zu stellen und die dem Mietspiegel zugrunde gelegten Daten unplausibel erscheinen zu lassen (siehe dazu umfassend LG Berlin, aaO.). Die Wohnlageneinstufung zum Berliner Mietspiegel 2015 wurde abschließend auf der Grundlage des Straßenverzeichnisses zur Wohnlage am 17.3.2015 einvernehmlich von der Arbeitsgruppe beschlossen. Zur Entscheidungsfindung hat die Arbeitsgruppe einen aktualisierten Indikatorenkatalog und gegenüber dem Mietspiegel 2013 geänderte Definitionen der Wohnlagebeschreibung herangezogen (vgl. GEWOS-Bericht, Seite 66, 69, 70 ff.). Entgegen der Auffassung des Bekl. lässt sich zwischen den unterschiedlichen Bodenrichtwerten für Grundstücke in Innenstadt- und Randlagen und der Wohnlagenbewertung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Korrelation herstellen; dies schon deshalb nicht, weil das zulässige Maß der baulichen Nutzung nach dem öffentlichen Baurecht - etwa die Geschossflächenzahlen in Innen- und Außenbereichen völlig unterschiedlich ist und sich maßgeblich auf die Preisbildung auswirkt (s. a. LG Berlin, aaO.).

Daher ist es nach Auffassung des Gerichts nicht erforderlich, ein Sachverständigengutachten über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu bestimmen. […]

Die weiteren Voraussetzungen des § 556g Abs. 2 BGB liegen vor. Die Kl. haben die Über­schreitung der nach § 556d BGB zulässigen Miete dem Bekl. gegenüber mit Schreiben vom 4.9.2016 gerügt. Die Erstattung des zu viel entrichteten Mietzinses ab September 2016 haben die Kl. mit dem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 3.11.2016 gefordert. Die Kl. haben ferner das Rückzahlungsverlangen mit einer entsprechenden Begründung unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel 2015 gemäß §§ 556g Abs. 2 und Abs. 4, 126 b BGB versehen.

Entgegen der Auffassung des Bekl. sind §§ 814 und 817 Satz 2 BGB nicht anzuwenden. Dies ergibt sich bereits aus der gesetzlichen Regelung des § 556g Abs. 1 Satz 4 BGB.

Die Differenz zwischen der mietvertraglich vereinbarten Nettokaltmiete und der zulässigen Höchstmiete beträgt 235,69 €. […]

2. Dem Feststellungsantrag ist in dem gestellten Umfang gleichfalls aus den o. g. Gründen stattzugeben.

Danach war dem Feststellungsantrag bis zur nächsten wirksamen Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB stattzugeben.

Der Begründetheit des Feststellungsantrages steht nicht entgegen, dass die Parteien nach § 4 des Vertrages eine Staffelmiete vereinbart haben. Gemäß §§ 557a Abs. 4 Satz 1 BGB ist § 556d BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Die Regelung verhindert, dass mit dem Abschluss einer Staffelmietvereinbarung die Bestimmung des § 556d faktisch umgangen wird. Dem Feststellungsantrag der Kl. war ohne Berücksichtigung der Staffelmietvereinbarung stattzugeben, da die Staffelmietvereinbarung jedenfalls unwirksam ist, § 557a Abs. 5 BGB. Die Staffelmietvereinbarung ist bereits deshalb unwirksam, da in der Vereinbarung nicht darauf hingewiesen ist, dass eine Staffelmiete nicht die Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausschließt. Die Staffelmietvereinbarung ist darüber hinaus deshalb unwirksam, weil sie im Widerspruch zur Regelung über den Indexmietvertrag in § 4 1.c des Mietvertrages steht. Der Widerspruch der beiden Regelungen stellt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Mithin sind beide Regelungen gemäß § 306 Abs. 1 BGB unter Berücksichtigung des Verbots der geltungserhaltenen Reduktion unwirksam. Die Regelungen sind nicht klar und verständlich. Einerseits soll die Miete vom 1.9.2024 an 1.276 € betragen. Andererseits soll die Miete ab dem 1.9.2024 durch den Verbraucherpreisindex bestimmt werden. Damit liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, denn die Kl. können ihre Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht klar erkennen. Schließlich ist angesichts der Überschneidung der letzten Staffel ab dem 1.9.2024 und der Vereinbarung der Indexmiete gemäß §§ 557a Abs. 2, Abs. 5, 557b Abs. 2, Abs. 5 BGB diese Vereinbarung unwirksam, da während der Geltung einer Staffel- bzw. Indexmiete die Miete jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben muss.

Gegen das Urteil hat der Bekl. Berufung eingelegt. Das LG Berlin, ZK 63, hat zu 63 S 156/17 am 23.1.2018 die Aussetzung des Rechtsstreits bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Wirksamkeit von § 556d BGB beschlossen.

Die ZK 67 des LG Berlin hält § 556d BGB, die Vorschrift über die sog. Mietpreisbremse, für verfassungswidrig und hat die Frage dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt (vgl. GE 2018, 89, 125). Das AG Lichtenberg hat einen Vermieter auf die Klage eines Mieters gemäß § 556g BGB zur Rückzahlung zu viel gezahlter Miete verurteilt, was zur Berufung des Vermieters zum LG Berlin führte. Die ZK 63 hat daraufhin beschlossen, den Rechtsstreit bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Wirksamkeit der Vorschrift über die Mietpreisbremse auszusetzen, weil diese Frage für den vorliegenden Rechtsstreit vorgreiflich sei.

Die Mietvertragsparteien hatten in dem Vertrag vom Juli 2016 eine Staffelmiete vereinbart, wonach die Miete alle zwei Jahre erhöht wurde. Ferner war geregelt, dass die Kaltmiete ab September 2026 durch den Verbraucherpreis-Index nach § 557b BGB bestimmt wird. Der Mieter rügte gegenüber dem Vermieter eine Überschreitung der Miete nach § 556d BGB und machte klageweise Rückzahlung unzulässiger Miete sowie Feststellung der Miethöhe geltend. Damit hatte er beim Amtsgericht Erfolg.

Die vereinbarte Miete verstoße gegen die Vorschriften zur sog. Mietpreisbremse. Die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich gemäß § 556d Abs. 1 BGB die zulässige Höchstmiete orientiere, sei anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu bestimmen. Danach errechne sich der überzahlte Mietbetrag. Dem Feststellungsantrag sei bis zur nächsten wirksamen Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB stattzugeben. Der Begründetheit des Antrages stehe nicht entgegen, dass die Parteien eine Staffelmiete vereinbart hätten. Gemäß § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB sei § 556d BGB (Mietpreisbremse) auf jede Mietstaffel anzuwenden. Die Regelung verhindere, dass mit dem Abschluss einer Staffelmietvereinbarung die Bestimmung des § 556d BGB faktisch umgangen werde. Dem Feststellungsantrag des Mieters sei vorliegend ohne Berücksichtigung der Staffelmietvereinbarung stattzugeben, da die Vereinbarung jedenfalls nach § 557a Abs. 5 BGB unwirksam sei. Die Vereinbarung sei bereits deshalb unwirksam, da in der Vereinbarung nicht darauf hingewiesen sei, dass eine Staffelmiete nicht die Mieterhöhungen nach den §§ 558-559b BGB ausschließe. Darüber hinaus sei die Vereinbarung deshalb unwirksam, weil sie im Widerspruch zur Regelung über die Indexmietenvereinbarung stehe, denn einerseits wurde für den 1. September 2024 eine Staffelmieterhöhung vereinbart, andererseits sollte die Miete ab diesem Tag durch den Verbraucherpreisindex bestimmt werden. Der Widerspruch der beiden Regelungen stelle eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Das führe zu einem Verstoß gegen das Transparenzgebot, denn der Mieter könne seine Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht klar erkennen.

Außerdem sei durch die zeitliche Überschneidung von Index- und Staffelmieterhöhung die einjährige Karenzzeit, in der die Miete (gem. §§ 557a Abs. 2 und 557b Abs. 2 BGB) unverändert bleiben muss, nicht gewährt.

Dagegen legte der Vermieter Berufung zum Landgericht ein. Die ZK 63 des LG Berlin beschloss zu 63 S 156/17, den Rechtsstreit bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Wirksamkeit von § 556d BGB auszusetzen.

Gesetzeskenntnis erleichtert die Rechtsprechung ungemein! Nach § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB ist während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung nach den §§ 558-559b BGB ausgeschlossen.