Mietpreisbremse

Mietpreisbremse; Mietbegrenzungsverordnung Berlin; Subsidiaritätsgrundsatz; Rechtssatzverfassungsbeschwerde

Bei einer Rechtssatzverfassungsbeschwerde ist der Subsidiaritätsgrundsatz zur Wahrung des Vorrangs der sachnäheren Fachgerichtsbarkeit in besonderer Weise zu beachten, weil das Gebot der Rechtswegerschöpfung gemäß § 90 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG nicht gilt. Es ist daher besonders sorgfältig zu prüfen, ob der Beschwerdeführer vor Erhebung der Verfassungsbeschwerde (hier: gegen die „Mietpreisbremse") alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten ergriffen hat, um die geltend gemachte Grundrechtsverletzung in dem unmittelbar mit ihr zusammenhängenden sachnächsten Verfahren zu verhindern oder zu beseitigen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die „Mietpreisbremse", die durch das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl I S. 610) in § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eingeführt worden ist, und zudem gegen die Verordnung des Berliner Senats zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Abs. 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung - MietBegrV) vom 28. April 2015 (GVBl [BE] S. 101). Die Verfassungsbeschwerde ist mit einem Antrag auf einstweilige Außervollzugsetzung des Gesetzes nach § 32 Abs. 1 BVerfGG verbunden.

2 1. Die „Mietpreisbremse" ist durch Art. 1 Nr. 3 MietNovG in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden. Die maßgebliche Bestimmung lautet:

§ 556d BGB ... (hier nicht abgedruckt)

3 Nach Art. 4 Satz 1 MietNovG ist die Ermächtigungsgrundlage für den Erlass von Rechtsverordnungen gemäß § 556d Abs. 2 BGB vorab am 28. April 2015 in Kraft getreten. Die übrigen Vorschriften sind seit dem 1. Juni 2015 in Kraft (Art. 4 Satz 2 MietNovG).

4 Aufgrund der Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB hat der Berliner Senat am 28. April 2015 die Mietenbegrenzungsverordnung mit folgenden Bestimmungen erlassen: (hier nicht abgedruckt)

5 2. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer einer Wohnung in einem Berliner Stadtteil, deren Neuvermietung er zum 1. August 2015 beabsichtigt. Er sieht sich durch das Inkrafttreten von § 556d BGB und den Erlass der Mietenbegrenzungsverordnung daran gehindert, die Wohnung zu angemessenen Konditionen weiterzuvermieten.

6 Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer die Verletzung seiner Grundrechte aus Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG.

7 Er ist der Ansicht, dass die Mietenbegrenzungsverordnung offensichtlich nicht den Anforderungen der gesetzlichen Verordnungsermächtigung entspreche. Insbesondere sei die Rechtsverordnung entgegen § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB nicht ausreichend begründet worden und enthalte keinen Hinweis darauf, welche flankierenden Maßnahmen der Berliner Senat ergreifen wolle, um der Wohnungsnot in der Stadt Herr zu werden. Daher könne nicht nachvollzogen werden, ob wirklich in allen zwölf Stadtbezirken ein angespannter Wohnungsmarkt im Sinne von § 556d Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 BGB vorliege. Gegen eine flächendeckende, sich über das gesamte Stadtgebiet erstreckende Notsituation sprächen statistische Daten wie der Rückgang der Zahl der Haushalte und Mietwohnungen im Jahr 2013 und die Tatsache, dass die Mieten weniger stark gestiegen seien als ein durchschnittliches Arbeitseinkommen.

8 Auch die Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB sei wegen Verstoßes gegen Art. 20 Abs. 3 und Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG verfassungswidrig. Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung seien nicht hinreichend bestimmt; der Rahmen dessen, was durch Verwaltungshandeln ausgefüllt werden müsse, sei nur mit unbestimmten Rechtsbegriffen wie „angespannter" Wohnungsmarkt, „ausreichende" Versorgung der Bevölkerung oder „angemessenen" Bedingungen beschrieben. Diese Voraussetzungen mit objektivem Inhalt zu füllen, sei geradezu unmöglich.

II. 9 Die Verfassungsbeschwerde ist nicht zur Entscheidung anzunehmen, weil die Voraussetzungen des § 93a Abs. 2 BVerfGG nicht vorliegen. Der Verfassungsbeschwerde kommt keine grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung zu (§ 93a Abs. 2 Buchstabe a BVerfGG). Ihre Annahme ist auch nicht zur Durchsetzung der Grundrechte des Beschwerdeführers angezeigt (§ 93a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG), weil die Verfassungsbeschwerde keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hat (vgl. BVerfGE 90, 22 [25 f.]; 108, 129 [136]; stRspr). Ungeachtet der Tatsache, dass der Beschwerdeführer schon mit Blick auf den nur eingeschränkten Anwendungsbereich der „Mietpreisbremse" seine gegenwärtige Betroffenheit im Sinne von § 90 Abs. 1 BVerfGG nicht ausreichend deutlich gemacht hat (vgl. BVerfGE 1, 97 [102]; 60, 360 [371]; 97, 157 [164]; 102, 197 [207]; 114, 258 [277]; stRspr), steht der Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerde jedenfalls der Grundsatz der Subsidiarität entgegen.

10 1. Bei einer Rechtssatzverfassungsbeschwerde - wie sie hier vorliegt - ist der Subsidiaritätsgrundsatz zur Wahrung des Vorrangs der sachnäheren Fachgerichtsbarkeit in besonderer Weise zu beachten, weil das Gebot der Rechtswegerschöpfung gemäß § 90 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG nicht gilt. Es ist daher besonders sorgfältig zu prüfen, ob der Beschwerdeführer vor Erhebung der Verfassungsbeschwerde alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten ergriffen hat, um die geltend gemachte Grundrechtsverletzung in dem unmittelbar mit ihr zusammenhängenden sachnächsten Verfahren zu verhindern oder zu beseitigen (vgl. BVerfGE 84, 90 [116]; 90, 128 [136 f.]; 97, 157 [165 f.]; 102, 197 [207]; stRspr). Damit soll vor allem gewährleistet werden, dass dem Bundesverfassungsgericht infolge der fachgerichtlichen Vorprüfung der Beschwerdepunkte ein bereits eingehend geprüftes Tatsachenmaterial vorliegt und ihm auch die Fallanschauung und die Beurteilung der Sach- und Rechtslage durch die sachnäheren Fachgerichte vermittelt werden (BVerfGE 79, 1 [20]; 86, 382 [386 f.]; 114, 258 [279]).

11 2. Demnach ist der Beschwerdeführer auf die Beschreitung des Zivilrechtswegs zu verweisen. Sollte er bei der Neuvermietung der Wohnung gegen die „Mietpreisbremse" verstoßen, ändert dies nichts an der Wirksamkeit des Mietvertrags. Unwirksam ist lediglich die Abrede über die Höhe der Miete und auch dies nur insoweit, als die zulässige Höchstgrenze überschritten wird (vgl. § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB). Hält der Beschwerdeführer die Begrenzung der zulässigen Miethöhe für nichtig, so ist er mithin nicht gehindert, die gesamte vertraglich vorgesehene Miete vor den Zivilgerichten einzuklagen. Diese haben dann zu prüfen, ob die Entgeltabrede teilweise unwirksam ist. Zu diesem Prüfungsprogramm könnte auch die Frage gehören, ob die Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB den Anforderungen der gesetzlichen Ermächtigung genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 3. Juli 2014 - 67 S 121/14 -, GE 2014, 1064 = WuM 2014, S. 554 [555 ff.] - für die Berliner Kappungsgrenzenverordnung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Die 2. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts hat eine Verfassungsbeschwerde gegen die „Mietpreisbremse" und die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wegen Unzulässigkeit nicht zur Entscheidung angenommen. Derartige Beschwerden sind aufgrund des Subsidiaritätsgrundsatzes, der vor Anrufung des Bundesverfassungsgerichts die Ausschöpfung des Rechtswegs verlangt, in aller Regel sinnlos und führen nur dazu, dass in der regelmäßig schlecht informierten Öffentlichkeit der Eindruck entsteht, das Bundesverfassungsgericht halte eine bestimmte Regelung für verfassungsgemäß.

Der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Beschwerdeführer ist Eigentümer einer Wohnung in Berlin und sieht sich durch das zum 1. Juni 2015 in Kraft getretene Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 und die in Berlin zum 1. Juni 2015 in Kraft getretene Rechtsverordnung zur Bestimmung des gesamten Stadtgebiets als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt daran gehindert, die Wohnung ab dem 1. August 2015 zu angemessenen Konditionen weiterzuvermieten.

Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, die MietenbegrenzungsVO entspreche nicht den Anforderungen der gesetzlichen Verordnungsermächtigung, sei nicht ausreichend begründet worden und enthalte keinen Hinweis darauf, welche flankierenden Maßnahmen der Berliner Senat ergreifen wolle, um der Wohnungsnot in der Stadt Herr zu werden. Daher könne nicht nachvollzogen werden, ob wirklich in allen zwölf Stadtbezirken ein angespannter Wohnungsmarkt vorliege. Gegen eine flächendeckende, sich über das gesamte Stadtgebiet erstreckende Notsituation sprächen statistische Daten wie der Rückgang der Zahl der Haushalte und Mietwohnungen im Jahr 2013 und die Tatsache, dass die Mieten weniger stark gestiegen seien als ein durchschnittliches Arbeitseinkommen.

Auch die Ermächtigungsgrundlage selbst sei verfassungswidrig. Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung seien nicht hinreichend bestimmt; der Rahmen dessen, was durch Verwaltungshandeln ausgefüllt werden müsse, sei nur mit unbestimmten Rechtsbegriffen wie „angespannter" Wohnungsmarkt, „ausreichende" Versorgung der Bevölkerung oder „angemessenen" Bedingungen beschrieben. Diese Voraussetzungen könnten nicht mit objektivem Inhalt gefüllt werden.

Die 2. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts hat die Verfassungsbeschwerde durch Beschluss vom 24. Juni 2015 - 1 BvR 1360/15 - zurückgewiesen und mit der Entscheidung zugleich den Antrag auf einstweilige Außervollzugsetzung des Gesetzes abgelehnt.

Das Bundesverfassungsgericht hat erwartungsgemäß seine Entscheidung mit denselben Erwägungen begründet wie schon bei der Verfassungsbeschwerde gegen das Bestellerprinzip (vgl. GE 2014 [11] 680; anders als in jener Entscheidung fehlt hier allerdings der aufmunternde Hinweis, dass mit der Entscheidung noch nichts hinsichtlich denkbarer Aussichten im Hauptverfahren gesagt sei). Der Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerde stehe der Subsidiaritätsgrundsatz entgegen. Eine geltend gemachte Grundrechtsverletzung soll im sachnächsten Verfahren geltend gemacht werden.

Damit soll vor allem gewährleistet werden, dass dem Bundesverfassungsgericht infolge der fachgerichtlichen Vorprüfung der Beschwerdepunkte ein bereits eingehend geprüftes Tatsachenmaterial vorliegt und ihm auch die Fallanschauung und die Beurteilung der Sach- und Rechtslage durch die sachnäheren Fachgerichte vermittelt werden. Das Bundesverfassungsgericht schützt sich so selbst vor einer unüberschaubaren Flut von Verfassungsbeschwerden, indem es den Antragstellern zumutet, erst die Mühen der Ebene zu durchwandern, bevor sie sich an das höchste Gericht wenden.

Dem Beschwerdeführer gab das Gericht Folgendes mit auf den Weg: Sollte er bei der Neuvermietung der Wohnung gegen die „Mietpreisbremse" verstoßen, ändere dies nichts an der Wirksamkeit des Mietvertrags. Unwirksam sei lediglich die Abrede über die Höhe der Miete, und auch dies nur insoweit, als die zulässige Höchstgrenze überschritten werde (vgl. § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB). Halte der Beschwerdeführer diese Begrenzung für nichtig, so sei er nicht gehindert, die gesamte vertraglich vorgesehene Miete vor den Zivilgerichten einzuklagen. Diese hätten dann zu prüfen, ob die Entgeltabrede teilweise unwirksam sei. Hierzu könne auch die Prüfung gehören, ob die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung mit höherrangigem Recht im Einklang stehe.