Mietpreisbindung verfassungsgemäß

Mietpreisbindung verfassungsgemäß; Modernisierungsmaßnahmen; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Eigentumsgarantie; Stichtagsmiete; Stoppmiete; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Spülkasten; Druckspüler

1. Keine Berücksichtigung von vor Inkrafttreten der AMVOB durchgeführten Wertverbesserungsmaßnahmen im Rahmen der Stichtagsmietenfestsetzung.

2. Zur Frage, wann die Stoppmiete anstelle der alten Stichtagsmiete Ausgangspunkt für die Ermittlung der neuen Stichtagsmiete sein kann.

3. Die Installation von Spülkästen anstelle von Druckspülern mit unzureichendem Wasserdruck ist keine Modernisierung.

Die Mietpreisbindung für Altbauten, der die streitige Wohnung mithin unterliegt, ist nach ständiger Rechtsprechung verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Wie die erkennende Kammer in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin (so zuletzt OVG Berlin, Urteil vom 14. Oktober 1983 - 2 B 28.82 - m.w.N.), des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Beschluß vom 30. Dezember 1983 - 8 B 80.83 -) und des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 15. Februar 1979 = NJW 1979 S. 2559) dargelegt hat (vgl. zuletzt Urteil vom 23. Februar 1984 - VG 14 A 10.83 -) wahrt die Mietpreisbindung für Altbauten in Berlin die Grenzen- und Schrankenbestimmungen des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, solange durch eine Aufhebung der Mietpreisbindung der große schutzbedürftige Personenkreis älterer Einwohner Berlins mit bescheidenen Einkünften besonders hart betroffen ist, ohne in billigeren Wohnraum des Umlandes Berlins, der Mark Brandenburg, ausweichen zu können.

Die Berechnung der Stichtagsmiete durch den Bekl. begegnet keinen Bedenken. Da die streitigen Räume bis 1968 nie vermietet waren, sondern von den Eigentümern genutzt wurden, mußte der Bekl. eine von der gewöhnlichen Berechnung der Stichtagsmiete abweichende Feststellung wählen. Er ist dabei zu Recht als Ausgangswert von der sogenannten Stoppmiete in Höhe von 110,-- DM ausgegangen, die er einem Bestandskarteiblatt des ehemaligen Wohnungsamtes entnommen hat. Da ein derartiger Ausgangswert vorlag, bestand kein Anlaß für die Bildung einer Ersatzstichtagsmiete nach § 7 AMVOB a.F.

Innerhalb seiner Stichtagsmietentscheidung hat der Bekl. auch die zu berücksichtigenden Zuschläge für Wertverbesserungsmaßnahmen zutreffend berechnet. Er hat dabei Kosten für Maßnahmen, die vor Inkrafttreten der Altbaumietenverordnung Berlin durchgeführt worden sind, nicht berücksichtigt. Dies entspricht der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin, das zu dieser Frage im Urteil vom 16. Juli 1965 - OVG II B 7.64 -; zitiert in "Das Grundeigentum" 1966, S. 28, folgendes ausgeführt hat:

"Für die Frage der Anwendbarkeit der Vorschriften des § 11 der AMVOB auf Vorgänge, die vor ihrem Inkrafttreten abgeschlossen gewesen sind, ist von dem Grundsatz auszugehen, den das Bundesverwaltungsgericht in mehreren Entscheidungen eingehend und überzeugend begründet hat (BVerwGE Band 10, S. 282, 287 f., Band 13 S 80, 83) und den auch der erkennende Senat für entscheidend hält, daß es im Wesen einer gesetzlichen Regelung liegt, im allgemeinen nur künftighin auftretende Lebensvorgänge zu ordnen. Daß der Verordnungsgeber selbst auch von diesem Grundsatz ausgegangen ist, bestätigt die Regelung, die entgegen den Nummern 1 und 3 des Abs. 1 des § 11 AMVOB in der Nr. 2 ausdrücklich eine Zeitbestimmung enthält, die es für zulässig erklärt, Aufwendungen für den Ausbau von Verkehrsflächen, wenn sie der Vermieter nach dem 31. Dezember 1959 gemacht hat, bei Anträgen auf Mieterhöhung zu berücksichtigen. Nur insoweit soll also ein in der Vergangenheit liegender Kostenaufwand zu Mieterhöhungen führen können. Mit dieser Fassung bestätigt der Verordnungsgeber die Regel, daß in allen anderen Fällen, die eine Rückwirkung nicht ausdrücklich vorsehen, aufgrund des § 41 AMVOB der allgemein wirksame Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung am 1. April 1961 gilt.

Daß für eine andere Auslegung kein Raum ist, läßt außerdem die Übergangsregelung des § 34 AMVOB erkennen. Danach sollen Anträge auf Genehmigung einer Mieterhöhung, die noch nicht entschieden oder noch nicht unanfechtbar geworden sind, nach den bisherigen Vorschriften weiterbehandelt werden. Daraus ergibt sich der Wille des Verordnungsgebers, daß er die Erleichterungen und Verbesserungen, die die AMVOB gegenüber dem bis dahin ausgesplitterten Mietpreisrecht für Altbauwohnungen gebracht hat, nicht auf vor deren Inkrafttreten liegenden Vorgänge angewendet wissen will. ..."

Dieser überzeugenden Begründung des Oberverwaltungsgerichts Berlin schließt sich die erkennende Kammer an.

Der Bekl. hat ferner zu Recht die Kosten für die Montage eines Spülkastens außer Ansatz gelassen, da nach dem eigenen Vortrag der Kl. der Wasserdruck des vorher vorhandenen Druckspülers gering war. Wird ein derartiger Wasserdruck nunmehr in ausreichender Weise hergestellt, so erfüllt der Vermieter lediglich seine Verpflichtung aus dem Mietvertrag. Es handelt sich damit um eine bloße Instandsetzung.