Mietpreisbindung, preisgebundener Altbau

Mietpreisbindung, preisgebundener Altbau; Wiederherstellung von Wohnraum; Austausch des Heizkessels

Eine Beschädigung eines Gebäudes im Sinne von § 16 Abs. 2 II. WoBauG ist nur gegeben, wenn wesentliche Bauteile in erheblichem Umfang beschädigt sind; der bloße Austausch des unbrauchbar gewordenen Heizkessels einer Zentralheizung genügt dafür nicht.

Die Wohnung unterliegt der Mietpreisbindung, weil es sich dabei um Wohnraum handelt, der bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden ist, § 1 Altbaumietenverordnung Berlin - AMVOB - vom 21. März 1961 (BGBl. I S. 230/GVBl. S. 345), zuletzt geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 1982 (BGBl. I S. 1472/GVBl. S. 2019). Die AMVOB ist zwar durch § 8 Abs. 2 Nr. 12 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (BGBl. I S. 1625/GVBl. S. 1988) außer Kraft gesetzt worden. Der vorliegende Rechtsstreit richtet sich jedoch noch nach altem Recht.

Ohne Erfolg bestreitet die Kl. die Bezugsfertigkeit der streitbefangenen Wohnung zum Stichtag. Allerdings ist nach § 8 Abs. 2 Satz 1 AMVOB im Falle einer Wiederherstellung von Wohnraum für die Bezugsfertigkeit der Zeitpunkt maßgebend, in dem der durch die Wiederherstellung geschaffene Wohnraum bezugsfertig geworden ist. Ein Fall von Wiederherstellung eines beschädigten Gebäudes liegt hier jedoch nicht vor.

Um eine Wiederherstellung von Wohnraum handelt es sich nach § 16 Abs. 2 Zweites Wohnungsbaugesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. Juli 1985 (BGBl. I S. 1284/GVBl. S. 1574) und der Berichtigung vom 12. August 1985 (BGBl. I S. 1661/GVBl. S. 2012) - II. WoBauG - nur dann, wenn Wohnraum durch Baumaßnahmen geschaffen wird, durch die Schäden ganz oder teilweise beseitigt werden; hierzu gehören auch Baumaßnahmen, durch die auf die Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbarer Wohnraum wieder auf die Dauer benutzbar gemacht wird. Ein Gebäude gilt als beschädigt, wenn ein außergewöhnliches Ereignis bewirkt hat, daß oberhalb des Kellergeschosses auf die Dauer benutzbarer Raum nur noch teilweise vorhanden ist. Dagegen gilt ein Gebäude nicht als beschädigt, wenn die Schäden durch Mängel der Bauteile oder infolge Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstanden sind, § 16 Abs. 4. Ein Raum ist auf die Dauer nicht benutzbar, wenn ein zu seiner Benutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn der Raum oder der Gebäudeteil sich in einem Zustand befindet, der aus Gründen der Bau- oder Gesundheitsaufsicht eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Benutzung des Raumes nicht gestattet; dabei ist es unerheblich, ob der Raum tatsächlich benutzt wird, § 16 Abs. 3.

Bei der von der Kl. für das Jahr 1951/52 behaupteten Reparatur der Heizungsanlage handelt es sich nicht um eine Wiederherstellung eines beschädigten Gebäudes im Sinne der angeführten Vorschrift. Dabei kann die Frage, ob der Heizkessel entgegen den Feststellungen im Schadensbescheid vom 8. Februar 1949 überhaupt beschädigt und ob gegebenenfalls ein Schaden am Heizkessel auf einen Bombenschaden zurückzuführen war, unbeantwortet bleiben. Der abschließenden Klärung dieser Frage etwa durch Vernehmung der von den Beteiligten benannten Zeugen bedarf es nicht, weil selbst dann, wenn die Wahrheit der klägerischen Behauptungen unterstellt wird, die Klage aus Rechtsgründen keinen Erfolg haben kann. Die Unbrauchbarkeit eines Heizkessels führt nicht dazu, daß sämtliche Wohnungen eines Hauses kein "auf die Dauer benutzbarer Raum" mehr sind.

Es ist allerdings richtig, daß ein Wohnhaus, in dem die Heizungsanlage ausgefallen ist, nicht auf die Dauer bewohnt werden kann. Gleichwohl handelt es sich bei der Reparatur eines beschädigten Heizkessels nicht um eine Wiederherstellung eines beschädigten Gebäudes im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG, sondern um eine Instandsetzungsmaßnahme. Soweit der Wortlaut der angeführten Vorschriften eine im Sinne der Auffassung der Kl. weitergehende Auslegung zuläßt, bedarf es wegen des systematischen Zusammenhanges von § 16 mit § 17 II. WoBauG einer einengenden Auslegung.

Der früher für das Mietpreisrecht zuständige 4. Senat hatte in seinem Urteil vom 8. Dezember 1987 - OVG 4 B 113.86 - ausgeführt, die Beschädigung eines Gebäudes im Sinne von § 16 Abs. 2 II. WoBauG setze einen bestimmten und nicht geringen Grad der Beschädigung oder Zerstörung voraus. Von einem "Nichtmehrvorhandensein" könne nicht gesprochen werden, wenn Wände, Decke und Fußböden von Wohnräumen in ihrer Substanz unzerstört und im Wege einer reinen Renovierung wiederherstellbar geblieben seien. Es müßten so erhebliche Schäden vorliegen, daß bloße In-standsetzungen die dauernde Bewohnbarkeit nicht wiederherstellen könnten. Schäden an wesentlichen Bauteilen wie dem Mauerwerk, der Decke, dem Fußboden seien Mindestvoraussetzungen. Handele es sich dagegen um Putz-, Brand- und Bruchschäden an Wänden, Türen und Fenstern, so berechtige dies nicht dazu, die in Mitlei-denschaft gezogenen Räume als nicht mehr vorhanden anzusehen. Im Kommentar von Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht Band 1 (Stand: 3.10.1988) wird unter § 16 II. WoBauG Anmerkung 5 ebenfalls zunächst ausgeführt, es müsse sich um so erhebliche Schäden handeln, daß bloße Instandsetzungen die dauernde Bewohnbarkeit nicht wiederherstellen könnten. Es müsse sich daher um Schäden an Bauteilen wie dem Mauerwerk, den Zwischendecken, den Geschoßtreppen, dem Dach oder den Fußböden handeln, wobei diese Schäden sofort oder in einer näher bestimmbaren Zukunft die Bewohnbarkeit der Räume unmöglich machen müßten. Allerdings folgt dann die Auffassung, bei Unwetterschäden könne die eingeschränkte Benutzbarkeit auch darauf beruhen, daß infolge der Beschädigung die Zentralheizungsanlage nicht mehr benutzbar ist.

Dieser zuletzt genannten Meinung schließt sich der erkennende Senat nicht an. Sie würde zu dem unangemessenen Ergebnis führen, daß ein preisgebundenes Altbau-Miethaus, dessen Heizkessel wegen mutwilliger Zerstörung erneuert wird, deshalb zu einem mietpreisbindungsfreien Neubau würde. Ein derartiges Ergebnis stünde mit der Regelung in § 17 in einem unvereinbaren Gegensatz. Danach handelt es sich bei der Umwandlung oder beim Umbau von Räumen nur dann um einen Ausbau und da mit im Ergebnis um neugeschaffenen Wohnraum, wenn dies mit einem wesentlichen Bauaufwand verbunden gewesen ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE 38, 286), der sich der Senat angeschlossen hat - OVG 7 B 30.88, Urteil vom 6. Juli 1988 - liegt diese Voraussetzung vor, wenn der Bauaufwand jedenfalls die Höhe eines Drittels der für den Bau einer vergleichbaren Neubauwohnung erforderlichen Kosten erreicht. Mit dieser Regelung in § 17 II. WoBauG wäre ei-ne Auslegung von § 16 Abs. 2 unvereinbar, nach der bereits eine in finanzieller Hin-sicht noch so geringfügige Beseitigung eines Schadens eine Wiederherstellung wä-re, vorausgesetzt nur, dieser Schaden müsse wegen seiner Art notwendigerweise beseitigt werden, um Räume auf die Dauer als Wohnraum zu benutzen. Es bedarf in diesem Falle keiner Entscheidung, ob bei der Anwendung von § 16 II. WoBauG als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal ebenfalls ein wesentlicher Bauaufwand im Sinne von § 17 Abs. 2 II. WoBauG zu fordern ist. Jedenfalls kann nach Auffassung des erkennenden Senats der bloße Austausch eines beschädigten Heizkessels nicht dazu führen, daß aus bisher preisgebundenem Altbau ein preisbindungsfreier Neu-bau wird. Erweist sich somit die Berufung bereits aus diesem Grunde als unbegründet, bedarf es keiner weiteren Prüfung, ob das Begehren der Kl. nicht auch daran scheitert, daß § 16 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG die Wiederherstellung "durch Baumaßnahmen" voraussetzt und es auch daran beim Austausch eines Heizkessels fehlen kann.