Mietpreisbindung

Mietpreisbindung; preisgebundener Altbauwohnraum; wohnwertverbessernde Maßnahmen; Austausch eines Öltanks

Der Austausch eines 5.000 l fassenden Öltanks gegen einen, der 30.000 l faßt, stellt keine Wertverbesserung dar.

Nach § 11 Abs. 1 AMVOB a. F. und n. F. ist bei baulichen Maßnahmen eine jährliche Mieterhöhung je nach Baubeginn um 14 v. H. bzw. 11 v. H. der vom Vermieter aufgewendeten Kosten zulässig, falls diese Maßnahmen den Gebrauchswert des Wohnraumes oder den der Wohnanlage auf Dauer verbessern, nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken oder auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Das Verwaltungsgericht hat das Vorliegen dieser Voraussetzungen zu Recht verneint. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Urteil vom 17. März 1976 - BVerwG VIII C 84.74 -, GE 1976, 446 ff.) ist es davon ausgegangen, daß die Senkung der Betriebskosten einer Wohnung deren Gebrauchswert erhöht. Zutreffend hat es jedoch für die Zuerkennung eines Wertverbesserungszuschlages auf die Dauerhaftigkeit des Kostenvorteils abgestellt und diese unter an-derem wegen der häufigen Schwankungen des Ölpreises und des dadurch bedingten stark spekulativen Elementes der Vorratshaltung verneint.

Überdies ergäbe sich ein Vorteil für die Mieter erst dann, wenn die saisonbedingten Preisunterschiede für das Heizöl die Zinsverluste während der verlängerten Lagerhaltung überstiegen, zu deren Ausgleich der Vermieter bereits Vorauszahlungen des Mieters erbeten hat.

Daß die WBK die Rechtslage in einem ein anderes Grundstück - mit Neubauwohnungen - betreffenden Bescheid abweichend beurteilt hat, ist dem-gegenüber ohne Belang. Ohne Erfolg beruft sich der Kl. darauf, die Kosten für den Zusatztank stünden in Zusammenhang mit der bereits mehrere Jahre vorher durchgeführten Umstellung der Heizungsanlage von Koks- auf Ölbetrieb, weil sich herausgestellt habe, daß der erste Tank zu klein gewesen sei. Wenn die Ausstattung mit einem nur 5.000 l fassenden Heiz öltank bei einem tatsächlichen Jahresbedarf von etwa 35.000 l zu solchen Engpässen geführt hätte, daß eine kontinuierliche Versorgung während der Wintermonate nicht mehr gewährleistet werden konnte, so würde sich diese bauliche Maßnahme als nachträgliche Korrektur einer ursprünglich unzulänglichen Anlage darstellen, die ohnehin einen Wertverbesserungszuschlag nicht nach sich ziehen könnte. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 17. Januar 1986, BVerwG 8 C 63.83, GE 1986, 285; Buchholz 454.9 Mietpreisrecht Nr. 11) kann ein Eigentümer, der eine scheinbar besonders preisgünstige Heizungsanlage hat einbauen lassen, aber dann im Laufe der Zeit feststellen muß, daß die Anlage nur mit zusätzlichen Investitionen betrieben werden kann, die wei-teren Kosten nicht mehr auf die Mieter umlegen, selbst wenn er sie ur-sprünglich hätte ansetzen können.

Dies mag anders sein, wenn an eine bestehende Anlage nachträglich ordnungsrechtliche Anforderungen gestellt werden, zumal dann auch die in § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB a. F. und n. F. angesprochene Variante der "baulichen Änderungen aufgrund von Umständen, die er (der Vermieter) nicht zu vertreten hat", in Betracht kommt. Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor. Der Hinweis des Kl. auf § 48 Abs. 3 der Bauordnung Berlin a. F. geht fehl. Eine entsprechende bauaufsichtsrechtliche Anforderung ist an ihn nicht gestellt worden. Er hat sich nach eigenem Vortrag bereits 1978 zu der Maßnahme entschlossen, als noch die Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 13. Februar 1971 (GVBl. S. 456, 1604), seinerzeit zuletzt geändert am 22. Dezember 1977 (GVBl. S. 2540), galt, während die von ihm angeführte Vorschrift erst mit der Bauordnung für Berlin in der vom 1. Juli 1979 an geltenden Fassung (GVBl. S. 899) eingefügt worden ist. An ihn hätte auch keine entsprechende Aufforderung gerichtet werden können, weil die dazu in § 110 Abs. 3 Satz 1 der Bauordnung in derselben Fassung aufgestellten Voraussetzungen nicht vorlagen.

Wenn hingegen der Einwand des Bekl. zutrifft, in der Vergangenheit hätten die Ölvorräte stets ausgereicht, so daß auch mit dem 5.000-l-Tank bei ei-ner ordnungsgemäßen Geschäftsführung keine Engpässe in der Versorgung auftreten dürften, kann die Anschaffung des Zusatztanks mangels hinreichenden inneren Zusammenhanges mit der ursprünglichen Modernisierungsmaßnahme nicht als deren dazugehörender zweiter Teil eingestuft werden.