Mietpreisbindung

Mietpreisbindung; preisgebundener Altbauwohnraum; wohnwertverbessernde Maßnahmen; Grundrissveränderung; zusätzliches Zimmer

1. Eine nachhaltige Erhöhung des Wohnwertes kann auch dann eintreten, wenn sie nicht das eigentliche Ziel der Baumaßnahme ist.

2. Wird bei gleichgebliebener Wohnungsgröße durch Änderung der Grundrisse ein weiteres Zimmer geschaffen, so kann dies den Wohnwert verbessern.

Für die in den Jahren 1969 bis 1972 in der streitbefangenen Wohnung durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen hat die Kl. (Eigentümerin) Anspruch auf einen Wertverbesserungszuschlag in Höhe von monatlich 305,63 DM.

Rechtsgrundlage für die Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages ist § 11 der Altbaumietenverordnung Berlin vom 21. März 1961 (BGBl. I S. 230/GVBl. S. 346), zuletzt geändert durch Gesetz vom 17. November 1975 (BGBl. I S. 2867/GVBl. S. 2718) - AMVOB -. Da die streitbefangenen bau-lichen Maßnahmen vor dem 1. April 1979 begonnen wurden, ist § 11 AMVOB in der Fassung der Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung vom 8. März 1979 (BGBl. I S. 287/GVBl. S. 593) - in dieser alten Fassung - anzuwenden. Zwar ist die Altbaumietenverordnung Berlin durch § 8 Abs. 2 Nr. 12 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnsituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (BGBl. I S. 1625/ GVBl. S. 1988) seit dem 1. Januar 1988 außer Kraft gesetzt worden. Das hier an-hängige Verfahren richtet sich jedoch nach altem Recht.

Nach § 11 Abs. 6 AMVOB entscheidet die Preisbehörde im Streitfall auf An-trag des Vermieters oder des Mieters über den zulässigen Mieterhöhungsbetrag. Die Voraussetzungen und die Höhe des zulässigen Wertverbesserungszuschlages ergeben sich aus § 11 AMVOB. Danach ist bei baulichen Maßnahmen, die bis zum 31. März 1979 begonnen worden sind, eine Mieterhöhung von 14 vom Hundert der vom Vermieter aufgewendeten Kosten zulässig, falls diese Maßnahmen den Gebrauchswert des Wohnraumes oder den der Wohnanlage auf Dauer verbessern. Der angegriffene Bescheid in der Fassung des Widerspruchsbescheides ist danach in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft.

1. ...

2. Ebensowenig vermag der Senat die Auffassung der Kl. zu teilen, die streitbefangene Wohnung unterliege nicht mehr der Preisbindung. Gemäß § 3 Abs. 1 in Verbindung mit § 1 AMOVB unterliegt Wohnraum der Preisbindung, der bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden ist. Zwar ist nach § 8 Abs. 2 Satz 1 AMVOB im Falle einer Wiederherstellung von Wohnraum für die Bezugsfertigkeit der Zeitpunkt maßgebend, in dem der durch die Wiederherstellung geschaffene Wohnraum bezugsfertig geworden ist. Ein Fall von Wiederherstellung eines beschädigten Gebäudes liegt hier jedoch nicht vor.

Um die Wiederherstellung von Wohnraum handelt es sich nach § 16 Abs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (Wohnungs- und Familienheimgesetz - II. WoBauG -) in der Fassung vom 11. Juli 1985 (BGBl. I S. 1284, 1661/GVBl. S. 1574, 2012) nur dann, wenn Wohnraum durch Bau maßnahmen geschaffen wird, durch die Schäden ganz oder teilweise be-seitigt werden; hierzu gehören auch Baumaßnahmen, durch die auf die Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbarer Wohnraum wieder auf die Dauer benutzbar gemacht wird. Ein Gebäude gilt als beschädigt, wenn ein außergewöhnliches Ereignis bewirkt, daß oberhalb des Kellergeschosses auf die Dauer benutzbarer Raum nur noch teilweise vorhanden ist. Dagegen gilt ein Gebäude nicht als beschädigt, wenn die Schäden durch Mängel der Bauteile oder infolge Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstanden sind (§ 16 Abs. 4 II. WoBauG).

Bei den hier in Rede stehenden baulichen Maßnahmen handelt es sich nicht um die Wiederherstellung eines beschädigten Gebäudes im Sinne der angeführten Vorschrift. Insbesondere ist die Beschädigung der Decken im Küchen- und Sanitärbereich nicht durch ein außergewöhnliches Ereignis, wie Kriegseinwirkungen, Brand, Naturkatastrophen, Explosionen, Demontagen und Unwetterschäden (vgl. die Nachweise bei Pergande, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht Band 1, § 16 II. WoBauG Anmerkung 5) bewirkt worden. Die diesbezüglichen Behauptungen in der Berufungsbegründung und in den dort in bezug genommenen Schreiben vom 16. Dezember 1975 und 1. Dezember 1976 sind un-substantiiert und bieten keine Anhaltspunkte für eine weitere Sachaufklärung. Die Kl. verkennt, daß das Schadhaftwerden eines Gebäudes durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkungen nicht zu einer Beschädigung des Gebäudes im Sinne dieser Vorschrift führt, wie in Absatz 4 aus-drücklich hervorgehoben ist.

3. Zu Unrecht hat der Senator für Bau- und Wohnungswesen dagegen bei der Feststellung des maßgeblichen Bauaufwandes unter Änderung der Entscheidung des Bezirksamts die Kosten außer Betracht gelassen, die durch den Umbau der zum Hof gelegenen Räume entstanden sind.

Die Grundrißänderung in diesem Bereich hat zu einer Wohnwertverbesserung im Sinne von § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB geführt. Ob diese das eigent-liche Ziel der baulichen Maßnahmen war, ist entgegen der Ansicht des Ver-waltungsgerichts dabei rechtlich ohne Belang. Maßgebend ist allein, ob der Vergleich der Wohnung vor der Grundrißänderung mit dem Zustand danach die Feststellung rechtfertigt, daß die baulichen Maßnahmen nachhaltig den Gebrauchswert der Wohnung verbessert haben. Das ist hier der Fall.

Bei der Grundrißänderung ist abzuwägen zwischen der durch den Verlust der Mädchenkammer und der Speisekammer sowie der Verkleinerung der Küche einerseits eingetretenen Wohnwertminderung und der mit der Ver-größerung des Badezimmers und dem Gewinn eines vierten Zimmers an-dererseits eingetretenen Wertverbesserung. Nach Auffassung des Senats überwiegt insofern eindeutig der Wertzuwachs.

Das frühere Badezimmer entsprach nicht mehr neuzeitlichen Vorstellungen. Es enthielt jedenfalls kein ausreichendes Handwaschbecken. Allein dieser Umstand rechtfertigte unter dem Gesichtspunkt der Wohnwertverbesserung die Neugestaltung des Bades, um den Einbau eines gebrauchsfähigen Handwaschbeckens zu ermöglichen. Hinzu kommt, daß das bisherige Bad nur unzureichend belichtet und belüftet war, weil es le-diglich ein kleines Lüftungsfenster über der Speisekammer besaß, während das neugestaltete Badezimmer über ein ausreichend großes, gut zu-gängliches Fenster verfügt. Auch insofern ist durch die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswertes eingetreten, wie die beispielhafte Aufzählung in § 4 Abs. 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Förde-rung der Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie (Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz - Mod-EnG -) in der Fassung vom 12. Juli 1978 (BGBl. I S. 993/GVBl. S. 1505), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912/GVBl. S. 2241), bestätigt.

Die Schaffung des vierten Zimmers hat gleichfalls zu einer Steigerung des Wohnwertes geführt. Während die drei bisher vorhandenen, miteinander verbundenen Zimmer jeweils zur Straße lagen, verfügt die Wohnung nun-mehr auch über ein zum Hof gelegenes und damit ruhigeres Zimmer. Ab gesehen davon stellt der Gewinn eines weiteren Zimmers, der im wesentli-chen lediglich auf Kosten der bisherigen Mädchenkammer geht, einen Wert an sich dar. Demgegenüber ist die abstrakte Erwägung im Widerspruchsbescheid, eine Vier-Zimmer-Wohnung sei mit einer Drei-Zimmer-Wohnung nicht vergleichbar, zur Beantwortung der Frage, ob im konkreten Fall eine Wertverbesserung eingetreten ist, nicht geeignet.

Den mit der Grundrißänderung verbundenen Vorteilen steht als Nachteil lediglich die Verkleinerung der Küche und der Verlust der früheren Mädchenkammer sowie der Speisekammer gegenüber. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts zehrt der mit dem Verlust dieser Räume verbundene Nachteil die eingetretene Wohnwertverbesserung nicht auf. Der Se-nat verkennt dabei nicht, daß eine Speisekammer auch heute noch einen Wohnwert besitzt, obwohl nahezu alle Haushalte mit Kühlschränken aus-reichend ausgestattet sind (vgl. bereits Urteil vom 1. Juni 1988 - OVG 7 B 19.88 - GE 1988, 951). Ebenso war die frühere Mädchenkammer als Ab-stellraum nach der hier gebotenen objektiven Betrachtungsweise durchaus von Wert. Der Verlust dieser Abstellräume hat aber kein so großes Ge-wicht, weil durch die Grundrißveränderung gleichzeitig ein, wenn auch klei-ner und fensterloser, neuer Abstellraum geschaffen worden ist. Ebensowenig vermag der durch die Verkleinerung der Küche eingetretene Nachteil den Wohnwertgewinn entscheidend zu schmälern.

Da die Grundrißänderung im Küchen- und Sanitärbereich auch zu einer Änderung der Leitungsführung bei der Wasser- und Abwasserleitung zwang, sind die Kosten der Erneuerung der Be- und Entwässerung als Fol-gekosten der Wohnwertverbesserung in vollem Umfang anzuerkennen, so daß dahinstehen konnte, ob die Leitungen bei ihrer Erneuerung verstärkt worden sind.

4. Die Aufwendungen für den Einbau der Isolierglasfenster in Küche, Bad und viertem Zimmer sind bei der Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages gleichfalls zu berücksichtigen. Für das Badezimmerfenster gilt dies schon deshalb, weil dort zuvor nur ein kleines Lüftungsfenster vor-handen war. Darüber hinaus ist der Austausch einfachverglaster Fenster gegen solche mit Isolierverglasung eine der wesentlichen Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie und in diesem Sinne als wertverbessernde bauliche Maßnahme allgemein anerkannt. Die Nichtberücksichtigung der diesbezüglichen Aufwendungen durch den Senator für Bau- und Wohnungswesen steht nicht nur im Widerspruch zu seiner Verwaltungspraxis und zur Entscheidung des Bezirksamts, sondern findet in der Begründung des Bescheides auch keinen Niederschlag.

5. Die Kosten des Kunststoffbodenbelages werden dagegen im Widerspruchsbescheid zutreffend nur für den Bereich des Bades und der Küche anerkannt. Insofern sind sie jedenfalls als Folgekosten der Grundrißveränderung umlagefähig. Für das hofseitige Zimmer und den Flur gilt dies nicht, weil hier die Grundrißänderung nicht zu einer Erneuerung des Fußbodens zwang und die Verlegung eines Kunststoffbodenbelages nicht grundsätzlich, das heißt unabhängig von der jeweiligen Funktion des Raumes, eine Wertverbesserung darstellt. Für die Zimmer und den Flur vermag der Se-nat in einem solchen Belag auf einem Dielenboden keine Wohnwertverbesserung zu erkennen.

6. Nach alledem ist der Wertverbesserungszuschlag im wesentlichen in der Höhe festzusetzen, wie dies das Bezirksamt in seinem Bescheid vom 2. Dezember 1977 mit 321,39 DM monatlich getan hat. Zu kürzen ist lediglich der nicht nachvollziehbare Ansatz des Bezirksamts von 1.650 DM für den Kunststoffbodenbelag auf den vom Senator für Bau- und Wohnungswesen im Widerspruchsbescheid errechneten Betrag von 299,36 DM (235,87 DM + 63,49 DM). Dies führt zu einer Verminderung des Wohnwertzuschlages um 15,76, so daß dieser auf 305,63 DM monatlich festzusetzen ist.