Mietpreisbindung

Mietpreisbindung; preisgebundener Altbauwohnraum; Modernisierung; Grundrissveränderungen; zusätzliches Zimmer; Be- und Entwässerungsleitungen; Folgekosten

1. Grundrißveränderungen als Modernisierung.

2. Der Gewinn eines zusätzlichen Zimmers auf - im wesentlichen - Kosten der bisherigen Mädchenkammer als Modernisierung.

3. Kosten der Verlegung von Be- und Entwässerungsleitungen als Folgekosten von modernisierender Grundrißänderung gehören zu den Modernisierungskosten.

Die Kl. hat in der Wohnung der Beigeladenen mehrere Modernisierungsarbeiten, u.a. auch Grundrißveränderungen durchgeführt. Vor Durchführung dieser baulichen Maßnahmen bestand die streitbefangene Wohnung auf der einen Seite des Wohnungsflurs aus drei zur Straße gelegenen Zimmern sowie auf der an-deren, zum Hof hin liegenden Seite aus Küche, Speisekammer, an deren Innenwand sich das Bad anschloß, und einer sogenannten Mädchenkammer. Durch den Umbau wurde der Grundriß dieser Räume wie folgt geändert: Das Bad wurde zur Küche hin versetzt und dadurch die frühere Mädchenkammer verbreitert; es entstand dort eine Küche von ca. 5,9 m2. Die frühere ca. 10,7 m2 große Küche wurde zu einem vierten, 9,14 m2 großen Zimmer umgewandelt. Das Bad wurde um die zur Außenwand hin lie-gende Speisekammer erweitert. Im vorderen Teil der neuen Küche und des Bades wurde eine vom Flur aus zugängliche, 0,98 m2 große Abstellkammer geschaffen. Die hofseitige Fensterfront wurde entsprechend der Verschiebung des Bades ebenso wie die Türen der betroffenen Räume umgebaut. Dabei erhielten Bad, Küche und viertes Zimmer Verbundfenster. Ferner wurde in diesen Räumen und im Flur der alte Holzfußboden durch einen neuen Massivboden ersetzt, der mit einem Kunststoffbelag versehen wurde. Die dafür entstandenen Kosten wurden im Widerspruchsverfahren und erstinstanzlich nicht anerkannt. Die Berufung der Kl. war im wesentlichen erfolgreich.

3. Zu Unrecht hat der Senator für Bau- und Wohnungswesen dagegen bei der Feststellung des maßgeblichen Bauaufwandes unter Änderung der Entscheidung des Bezirksamtes die Kosten außer Betracht gelassen, die durch den Umbau der zum Hof gelegenen Räume entstanden sind.

Die Grundrißänderung in diesem Bereich hat zu einer Wohnwertverbesserung im Sinne von § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB geführt. Ob diese das eigentliche Ziel der baulichen Maßnahmen war, ist entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts dabei rechtlich ohne Belang. Maßgebend ist allein, ob der Vergleich der Wohnung vor der Grundrißänderung mit dem Zustand danach die Feststellung rechtfertigt, daß die baulichen Maßnahmen nachhaltig den Gebrauchswert der Wohnung verbessert ha-ben. Das ist hier der Fall.

Bei der Grundrißänderung ist abzuwägen zwischen der durch den Verlust der Mäd-chenkammer und der Speisekammer sowie der Verkleinerung der Küche einerseits eingetretenen Wohnwertminderung und der mit der Vergrößerung des Badezimmers und dem Gewinn eines vierten Zimmers andererseits eingetretenen Wertverbesserung. Nach Auffassung des Senats überwiegt insofern eindeutig der Wertzuwachs.

Das frühere Badezimmer entsprach nicht mehr neuzeitlichen Vorstellungen. Es ent-hielt jedenfalls kein ausreichendes Handwaschbecken. Allein dieser Umstand rechtfertigte unter dem Gesichtspunkt der Wohnwertverbesserung die Neugestaltung des Bades, um den Einbau eines gebrauchsfähigen Handwaschbeckens zu ermöglichen. Hinzu kommt, daß das bisherige Bad nur unzureichend belichtet und belüftet war, weil es lediglich ein kleines Lüftungsfenster über der Speisekammer besaß, während das neugestaltete Badezimmer über ein ausreichend großes, gut zugängli-ches Fenster verfügt. Auch insofern ist durch die bauliche Maßnahme eine nachhalti-ge Verbesserung des Gebrauchswerts eingetreten, wie die beispielhafte Aufzählung in § 4 Abs. 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie (Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz - ModEnG -) in der Fassung vom 12. Juli 1978 (BGBl. I S. 993/GVBl. S. 1505), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912/GVBl. S. 2241), bestätigt.

Die Schaffung des vierten Zimmers hat gleichfalls zu einer Steigerung des Wohnwertes geführt. Während die drei bisher vorhandenen, miteinander verbundenen Zimmer jeweils zur Straße lagen, verfügt die Wohnung nunmehr auch über ein zum Hof gelegenes und damit ruhigeres Zimmer. Abgesehen davon stellt der Gewinn eines weiteren Zimmers, der im wesentlichen lediglich auf Kosten der bisherigen Mädchenkammer geht, einen Wert an sich dar. Demgegenüber ist die abstrakte Erwägung im Widerspruchsbescheid, eine Vier-Zimmer-Wohnung sei mit einer Drei-Zimmer-Wohnung nicht vergleichbar, zur Beantwortung der Frage, ob im konkreten Fall eine Wertverbesserung eingetreten ist, nicht geeignet.

Den mit der Grundrißveränderung verbundenen Vorteilen steht als Nachteil lediglich die Verkleinerung der Küche und der Verlust der früheren Mädchenkammer sowie der Speisekammer gegenüber. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts zehrt der mit dem Verlust dieser Räume verbundene Nachteil die eingetretene Wohnwertverbesserung nicht auf. Der Senat verkennt dabei nicht, daß eine Speisekammer auch heute noch einen Wohnwert besitzt, obwohl nahezu alle Haushalte mit Kühlschränken ausreichend ausgestattet sind (vgl. bereits Urteil vom 1. Juni 1988 - OVG 7 B 19.88 - GE 1988, 951). Ebenso war die frühere Mädchenkammer als Abstellraum nach der hier gebotenen objektiven Betrachtungsweise durchaus von Wert. Der Verlust dieser Abstellräume hat aber kein so großes Gewicht, weil durch die Grundrißveränderung gleichzeitig ein, wenn auch kleiner und fensterloser, neuer Abstellraum geschaffen worden ist. Ebensowenig vermag der durch die Verkleinerung der Küche eingetretene Nachteil den Wohnwertgewinn entscheidend zu schmälern.

Da die Grundrißänderung im Küchen- und Sanitärbereich auch zu einer Änderung der Leitungsführung bei der Wasser- und Abwasserleitung zwang, sind die Kosten der Erneuerung der Be- und Entwässerungsanlage als Folgekosten der Wohnwertverbesserung in vollem Umfang anzuerkennen, so daß dahinstehen konnte, ob die Lei-tungen bei ihrer Erneuerung verstärkt worden sind.

4. Die Aufwendungen für den Einbau der Isolierglasfenster in Küche, Bad und viertem Zimmer sind bei der Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages gleichfalls zu berücksichtigen. Für das Badezimmerfenster gilt dies schon deshalb, weil dort zuvor nur ein kleines Lüftungsfenster vorhanden war. Darüber hinaus ist der Austausch ein-fachverglaster Fenster gegen solche mit Isolierverglasung eine der wesentlichen Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie und in diesem Sinne als wertverbessernde bauliche Maßnahme allgemein anerkannt. Die Nichtberücksichtigung der diesbezüglichen Aufwendungen durch den Senator für Bau- und Wohnungswesen steht nicht nur im Widerspruch zu seiner Verwaltungspraxis und zur Ent-scheidung des Bezirksamts, sondern findet in der Begründung des Bescheides auch keinen Niederschlag.

5. Die Kosten des Kunststoffbodenbelages werden dagegen im Widerspruchsbescheid zutreffend nur für den Bereich des Bades und der Küche anerkannt. Insofern sind sie jedenfalls als Folgekosten der Grundrißveränderung umlagefähig. Für das hofseitige Zimmer und den Flur gilt dies nicht, weil hier die Grundrißänderung nicht zu einer Erneuerung des Fußbodens zwang und die Verlegung eines Kunststoffbodenbelages nicht grundsätzlich, das heißt unabhängig von der jeweiligen Funktion des Raumes, eine Wertverbesserung darstellt. Für die Zimmer und den Flur vermag der Senat in einem solchen Belag auf einem Dielenboden keine Wohnwertverbesserung zu erkennen.