Mietpreisbindung

Mietpreisbindung; preisgebundener Altbauwohnraum; wohnwertverbessernde Maßnahmen; Schätzung der Aufwendungen durch Mietpreisstelle; aufstockende Modernisierung; Gemeinschaftsantenne mit zusätzlichem Programm

1. Hat der Vermieter unzweifelhaft auf seine Kosten wohnwertverbessernde Maßnahmen vorgenommen und ist nur die Höhe seiner Aufwendungen offen, so kann dieser Aufwand von der insoweit sachkundigen Mietpreisstelle geschätzt werden.

2. Die Feststellung wohnwertverbessernder Aufwendungen kann sowohl auf die regelmäßig heranzuziehenden Rechnungen und Zahlungsbelege als auch auf alle anderen zulässigen und geeigneten Beweismittel gestützt werden, zu denen auch die Sachkunde der Preisstelle für Mieten gehört.

3. Zur aufstockenden Modernisierung (zweite Gemeinschaftsantenne mit zusätzlichem Programm).

Der Bekl. hat als Wertverbesserung nur die zweite, im Jahre 1978 errichtete Gemeinschaftsantenne berücksichtigt. Der erkennende Senat schließt sich der Auffassung der Kl. an, daß auch die im Jahre 1968 errichtete Altantenne eine Wertverbesserung darstellt. Ohne Erfolg bestreitet dies der Bekl. mit dem Argument, daß diese Altantenne bereits nach einer nur zehnjährigen Betriebszeit auf Anordnung der Bundespost durch die Neuantenne ersetzt werden mußte. Eine Gemeinschaftsantenne hat naturgemäß nur eine begrenzte Nutzungsdauer, da sie witterungsbedingtem Verschleiß unterliegt. Sie muß sicherlich früher erneuert werden als Bauteile des Hauses. Dann handelt es sich im Regelfall bei der Er-neuerung um Instandsetzung. Im vorliegenden Fall kommt jedoch als Be-sonderheit hinzu, daß die Neuantenne eine weitere Wertverbesserung enthielt. Wie sich der Bescheinigung des Radio-Fernsehtechnikermeisters S. entnehmen läßt, wurden von der Altantenne keine Rundfunksendungen übertragen, ferner konnte der Fernsehkanal 27 (Zweites Ostprogramm) nicht empfangen werden. Diese zusätzlichen Leistungen der Neu-antenne rechtfertigen es, auch in ihrer Anbringung schon eine Wertverbesserung zu sehen. Dementsprechend sind die Kosten für beide Antennen-anlagen berücksichtigungsfähig: (...).

3 a) Der Bekl. hat für Malerarbeiten, die in der streitbefangenen Wohnung durch die Teilung erforderlich waren, Kosten in Höhe von 450 DM geschätzt. Dies begegnet keinen rechtlichen Bedenken und war angesichts der Sachlage angemessen. Die den Wohnwert verbessernden baulichen Maßnahmen sind unstreitig und unzweifelhaft von der Vermieterseite durchgeführt worden. Offen ist lediglich die Höhe dieser Aufwendungen, über die die insoweit im Regelfall zum Nachweis zu erwartenden Rechnungen und Zahlungsbelege nicht beigebracht worden sind. Anhaltspunkte für die Annahme, es könnten solche Belege zwar noch vorhanden, aber von der Vermieterin zurückgehalten worden sein, um zunächst abzuwarten, ob die Schätzung der Behörde für sie günstiger ausfällt, sind nicht ersichtlich.

Die Schätzung durch die Mietpreisstelle verbietet sich nicht deshalb, weil die Feststellung wertverbessernder Aufwendungen in jedem Fall ausschließlich auf die erwähnten schriftlichen Belege gestützt werden könnte. Vielmehr ist dem Verwaltungsstreitverfahren eine Beschränkung allein auf den Urkundsbeweis wesensfremd, und für die richterliche Überzeugungsbildung sind sämtliche zulässigen und geeigneten Beweismittel aus-zuschöpfen, zu denen auch die behördliche Sachkunde gehören kann. Ob ein Zeugenbeweis insofern als ein schlechthin ungeeignetes Beweismittel angesehen werden muß, ist eine Frage des Einzelfalles, die sich in erster Linie an den in sein Wissen gestellten Tatsachen ausrichtet.