Mietpreisbindung

Mietpreisbindung; preisgebundener Altbauwohnraum; gewerbliche Vermietung

Wurden früher gewerblich genutzte, nicht der Mietpreisbindung unterliegende Räume nach erneuter Vermietung zu gewerblichen Zwecken später vertrags-widrig zu Wohnzwecken genutzt, so fielen sie auch schon vor Inkrafttreten der durch Gesetz vom 3. August 1982 geänderten Fassung von § 25 Abs. 3 I. BMG in die Mietpreisbindung zurück.

Ausgangspunkt der rechtlichen Beurteilung sind die Vorschriften der §§ 1 und 2 des Ersten Bundesmietengesetzes (I. BMG) in der Fassung des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 24. Juli 1979 (BGBl. I S. 1202/GVBl. S. 1344), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. August 1982 (BGBl. I S. 1106/GVBl. S. 1424), sowie die inhaltsgleiche Regelung in § 26 der Altbaumietenverordnung Berlin (AMVOB) in der Fassung der Zweiten Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 6. Mai 1981 (BGBl. I S. 411/GVBl. S. 623), zuletzt geändert durch Verordnung vom 28. Ok-tober 1982 (BGBl. I S. 1472/GVBl. S. 2019). Zwar sind diese Vorschriften durch § 8 Abs. 2 Nr. 1 und 12 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (BGBl. I S. 1625/GVBl. S. 1988) seit dem 1. Januar 1988 außer Kraft. Das hier anhängige Verfahren richtet sich jedoch nach altem Recht.

Der Zulässigkeit des Antrags auf Herabsetzung der Stichtagsmiete steht nicht entge-gen, daß die früheren Mieter gegenüber dem damaligen Miteigentümer, dem Ehemann der Kl. zu 1), in dem Zusatzvertrag zum Mietvertrag auf weitere "Maßnahmen" zur Überprüfung der Miete verzichtet haben. Denn eine derartige vertragliche Ver-einbarung mit einem Dritten führt - im Unterschied zu dem gegenüber der zuständigen Behörde erklärten Antragsverzicht - nicht zur Unzulässigkeit des Antrages (Kopp, VwVfG, 4. Aufl., § 22 Rdnr. 27 m.w.N.; Meyer-Borgs, VwVfG, 2. Aufl., § 22 Rdnr. 8). Ob ein privatrechtlicher Verzicht auf Einrede des Begünstigten hin zur Unzu-lässigkeit des Antrags führt (vgl. Kopp, a.a.O., m.w.N.), kann dahingestellt bleiben, denn die Kl. haben eine solche nicht erhoben.

Der Bekl. ist zutreffend davon ausgegangen, daß die streitbefangene Wohnung preisgebunden ist. Denn sie wurde - zumindest zu dem für die Stichtagsmiete maß-geblichen Zeitpunkt 31. Dezember 1978 - vertragsmäßig zu Wohnzwecken genutzt.

Dabei kann dahingestellt bleiben, ob, wie die Kl. behaupten, die Wohnung früher, d.h. bereits Anfang des Jahres 1972, gewerblich genutzt wurde. Zwar war es zu diesem Zeitpunkt zulässig, die preisgebundenen Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen, weil die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohn-raum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO -) vom 25. Juli 1972 (GVBl. S. 1445) noch nicht galt und damit die Umwandlung von Wohn- in Geschäftsraum ge-nehmigungsfrei war (§ 1 Abs. 4 a ZwVbVO). Der Umstand, daß die streibefangene Wohnung während ihrer gewerblichen Nutzung der Preisfreiheit unterlag, bedeutete jedoch nicht, daß sie im Falle späterer Nutzungsänderung in der Preisfreiheit ver-bleibt. Vielmehr fällt sie in die Preisbindung zurück. Dies ergibt sich seit Inkrafttreten des dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Lande Berlin vom 3. August 1982 (BGBl. I S. 1106/GVBl. S. 1424) aus § 25 Abs. 3 des I. BMG. Danach gelten für den Fall, daß nicht preisgebundene, vor dem 31. Dezember 1949 gebrauchsfähig gewordene Räume, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung zu anderen als Wohnzwecken zu dienen bestimmt wa-ren und bisher zu solchen Zwecken genutzt wurden, ohne wesentlichen Bauaufwand in Wohnräume umgewandelt und zu Wohnzwecken genutzt werden, die Wohnräume als in dem Zeitpunkt bezugsfertig geworden, zu dem die Räume erstmalig gebrauchsfähig geworden sind. Diese durch das Dritte Änderungsgesetz eingefügte Vorschrift findet zwar auf den vorliegenden Fall noch keine Anwendung. Aber auch nach der bis dahin geltenden Fassung des Zweiten Änderungsgesetzes (a.a.O.) war die Rechtsla-ge nicht anders. Insofern hat die Einfügung des Abs. 3 in § 25 nur klarstellenden Cha-rakter (BT-Drucks. 9/1640 zu Artikel 3 Nr. 3, S. 23). Denn § 25 des I. BMG in seiner bis zum Dritten Änderungsgesetz geltenden Fassung geht davon aus, daß derartiger neugeschaffener Wohnraum schon von Anfang an "latent eine gewisse Eignung zu Wohnzwecken hatte und deshalb nach so vorgenommener Umwandlung als in dem Zeitpunkt bezugsfertig geworden gelten muß, zu dem der Raum in seiner ursprünglichen Form gebrauchsfähig geworden ist" (BT-Drucks., a.a.O.). Die in § 25 Abs. 3 I. BMG enthaltene Regelung gilt erst recht für den Fall, daß - wie hier - ohne jeglichen Bauaufwand ehemaliger Gewerbezwecken dienender Raum in Wohnraum umgewidmet wird. Somit konnten die Räume der streitbefangenen Wohnung, selbst wenn sie entsprechend der Behauptung der Kl. schon vor Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und somit zulässigerweise gewerblich genutzt worden sein sollten, durch Umwidmung in Wohnraum wieder in die Preisbindung zurückfallen.

Eine solche Umwidmung von gewerblichem Raum in Wohnraum hat hier stattgefunden. Denn die Wohnung wurde, wenn nicht schon seit Mietbeginn, so doch nach dem Zusatzvertrag, spätestens jedoch zum maßgeblichen Stichtag, dem 31. Dezember 1978, zu Wohnzwecken genutzt.

Die rechtliche Einstufung eines Wohnraumes als Wohn- oder Geschäftsraum hängt, sofern der Raum nicht schon nach seiner baulichen Anlage und Ausstattung eindeu-tig einem gewerblichen Zweck zuzuordnen ist, entscheidend von der Zweckbestimmung und tatsächlichen Nutzung ab. Bei "neutralen Räumen", die nach ihrer Aus-stattung und Einrichtung sowohl Wohn- als auch Geschäftszwecken dienen können, bestimmt allein die vertragsgemäße Nutzung der Räume deren rechtliche Einordnung (BGH, Urteil vom 20. Oktober 1982 - VIII ZR 235.81 - GE 1982, 1121; OVG Bln, Urteil vom 27. Februar 1981 - OVG 2 B 67.80 - GE 1981, 445).

Die streitbefangene Wohnung wurde zwar dem Wortlaut nach zu gewerblichen Zwecken vermietet. Dieser Zweck war jedoch vorgetäuscht, um die Mietpreisbindung zu umgehen. Der wahre Vertragszweck war die Vermietung von Wohnraum.

Zunächst ist nicht erkennbar, worin der in dem Mietvertrag angeführte gewerbliche Zweck "Betrieb einer pädagogischen Arbeitsgemeinschaft" bestehen sollte. Hierzu konnte auch der Prozeßbevollmächtigte der Kl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat keine Angaben machen. Daß die Wohnung in Wahrheit zu Wohnzwecken vermietet werden sollte, ergibt sich aber aus dem Zusatzvertrag und dem nachfolgenden Schriftverkehr zwischen der Kl. zu 1) und den Mietern. Wenn in dem Zusatzvertrag zu dem "gewerblichen" Mietvertrag vom 27. März 1976 neben der Herabsetzung der Miete von 1.710 DM auf 1.440 DM ein Zuschlag für die gewerbliche Nutzung in Höhe von 115,00 DM und die für Altbauwohnungen vorgesehenen gesetzlichen Miet-erhöhungen vereinbart wurden, so zeigt dies, daß dieser Vereinbarung in Wirklichkeit die Vorstellung zugrundelag, daß die Räume zu Wohnzwecken genutzt werden. Denn ein nochmaliger Gewerbezuschlag für einen für gewerbliche Räume bereits vereinbarten Mietzins wäre eine doppelte Berücksichtigung der gewerblichen Nutzung und konnte so nicht gemeint sein. Der Zuschlag für die gewerbliche Nutzung setzt vielmehr voraus, daß die zugrundeliegende Miete gerade nicht schon die er-höhte Belastung der Mietsache im Falle einer gewerblichen Nutzung erfaßt.

Auch die mehrfachen Mieterhöhungsschreiben der Kl. zu 1) mit der Überschrift "Miet-erhöhung für Ihre Wohnräume in Berlin 33, Hohenzollerndamm" bestätigen, daß die Kl. zu 1) selbst davon ausgegangen ist, daß die streitbefangenen Räume zu Wohn-zwecken vermietet waren. Schließlich erfolgte seitens der Kl. zu 1) jedenfalls nach dem Abschluß des Zusatzvertrages vom 27. März 1976 keine weitere Abmahnung wegen einer etwaigen vertragswidrigen d.h. nicht gewerblichen Nutzung, wie sie dem Zusatzvertrag zuvor vorausgegangen war.

Entgegen der Auffassung der Kl. hat der Bekl. die preisrechtlich zulässige Miete zu Recht anhand von vorhandenen Katasterunterlagen auf der Grundlage der Friedensmiete aus dem Jahre 1914 errechnet, da die Kl. und auch die übrigen Beteiligten keine Angaben über die Stichtagsmiete 1959 machen konnten, und keine Anhaltspunkte erkennbar sind, um diese Stichtagsmiete von Amts wegen zu ermitteln. Bedenken ge-gen die Höhe der Mehrbelastungszuschläge und des Wertverbesserungszuschlags sind weder ersichtlich noch vorgetragen. Ob die vom Bekl. vorgenommene Erhöhung der Friedensmiete um 19,5 % berechtigt ist, bedarf keiner Entscheidung, da die Kl. und Berufungskl. hierdurch nicht belastet werden.

Ein Zuschlag zur preisrechtlich zulässigen Miete nach § 15 AMVOB ist mit Recht ver-sagt worden, weil die Streitwohnung zumindest am Stichtag vom 31. Dezember 1978 nicht zu anderen als zu Wohnzwecken genutzt wurde. Für die Berechtigung, einen solchen Zuschlag zu erheben, kommt es allein auf die tatsächliche Nutzung und nicht auf davon abweichende vertragliche Vereinbarungen oder Absichten an (OVG Bln, Urteil vom 11. Februar 1983 - OVG 2 B 136.81 - m.w.N.). Mit dem Zuschlag soll der Vermieter einen Ausgleich für die wirtschaftliche Mehrbelastung, die mit der gewerbli-chen Nutzung von Wohnraum verbunden ist, erhalten, nicht aber einen darüber hin-ausgehenden, die Mietpreisbindung umgehenden Vorteil (KG, Urteil vom 3. Dezember 1973 - 8 U 1614/72 - GE 1974, 211). Wird die Wohnung tatsächlich nicht zu ge-werblichen Zwecken genutzt, so fehlt dem Gewerbezuschlag die Berechtigung.