Mietpreisbindung

Mietpreisbindung; Beitrittsgebiet; Altbauwohnraum; Preisbindung; Grundmietenverordnung; Einigungsvertrag

Auch am 2. Oktober 1990 vom Eigentümer genutzter Wohnraum unterfällt den Vorschriften über die Mietpreisbindung für Altbauwohnraum im Beitrittsgebiet.

Der Bekl. bewohnte am 3. Oktober 1990 eine Wohnung im 1. Geschoß des ihm gehörenden Mehrfamilienhauses, welche er mit Vertrag v. 1.10.1993 an seinen Sohn und dessen Ehefrau und mit Vertrag v. 15.6.1994 an die Kl. vermietete. Die Kl. verpflichteten sich im Mietvertrag, einen monatlichen Mietzins in Höhe von 850 DM sowie eine monatliche Abschlagszahlung für Nebenkosten in Höhe von 240,33 DM zu zahlen. Die Wohnfläche betrug 95,47 qm.

Die Kl. sind der Auffassung, daß die vermietete Wohnung der Mietpreisbindung nach früherem DDR-Recht unterlegen habe und begehren für den Zeitraum v. 1.7.1994 bis zum 30.9.1997 die Rückzahlung - unter Berücksichtigung einer "Eingangsgrundmiete" vor dem 3. Oktober 1990, der Ersten und Zweiten Grundmietenverordnung zuzüglich von Beschaffenheitszuschlägen sowie eines Kostenaufwandes für die Modernisierung einer Heizungsanlage - der Differenz zwischen der gezahlten Nettomiete und der im einzelnen berechneten, nach ihrer Ansicht höchstens zulässigen Miete. Der Bekl. ist der Auffassung, daß die Wohnung nicht der Mietpreisbindung unterlegen habe, da die streitgegenständliche Wohnung von dem Bekl. als Eigentümer zum 3. Oktober 1990 bewohnt worden sei.

Das AG Sondershausen hat die Klage abgewiesen, da die streitgegenständliche Wohnung nicht der Mietpreisbindung unterlegen habe. Mit der Berufung verfolgen die Kl. den Anspruch auf Zahlung von 8.129,23 DM nebst Zinsen erfolgreich weiter.

(...) Denn der Bekl. hat mit der Vereinbarung eines Nettomietzinses in Höhe von 850 DM, also eines Mietzinses in Höhe von 8,90 DM/qm, gegen Preisbestimmungen, hier insbesondere §§ 11 Abs. 2 MHG a. F., 1 Abs. 1, 3, 4 Erste Verordnung über die Erhöhung der Grundmieten v. 17.6.1991 (BGBl. I, S. 1269), 5 Abs. 2 Zweite Verordnung über die Erhöhung der Grundmieten v. 27.7.1992 (BGBl. I, S. 1416) und Art. 2 § 2 des Gesetzes zur Überleitung preisgebundenen Wohnraums im Beitrittsgebiet in das allgemeine Miethöherecht v. 6.6.1995 (BGBl. I, S. 748) verstoßen. Diese Preisverstöße führen nach § 134 BGB jedoch nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrages, sondern dieser bleibt mit dem zulässigen Mietzins aufrechterhalten (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 57. Aufl., § 134 Rn. 25, 27).

Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zwischen den Kl. und dem Bekl. am 15.6.1994 galt die Zweite GrundMV. Nach § 1 Abs. 1 dieser Verordnung wurde der höchstzulässige Mietzins, der sich in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet für "Wohnraum" nach § 1 der Ersten GrundMV ergibt, zum 1.1.1993 um 1,20 DM/qm Wohnfläche monatlich erhöht. Nach § 1 Abs. 1 S. 1 der Ersten GrundMV wurde der höchstzulässige Mietzins, der sich in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet für "Wohnraum" am 2. Oktober 1990 aus Rechtsvorschriften ergab, zum 1.10.1991 um 1,00 DM/qm Wohnfläche monatlich erhöht.

Nach einem Teil der Literatur wird daraus gefolgert, daß etwa die Erste GrundMV nicht anzuwenden sei auf Wohnraum, der am 2. Oktober 1990 vom Eigentümer selbst genutzt worden ist. Denn für diese Art von Wohnraum habe nicht die Verordnung über die Festsetzung von Mietpreisen in volkseigenen und genossenschaftlichen Neubauwohnungen v. 19.11.1981 (GBI. I, S. 389) gegolten, die Mietpreise und Entgelte für Wohnungen regelte, die ab dem 1.1.1967 neu errichtet wurden. Habe es sich hingegen um Wohnungen gehandelt, die vor dieser Zeit gebaut worden seien (sog. Altbauwohnungen), so habe es für sie keine "Bewilligung der Preisbehörde" nach § 1 der Preisanordnung Nr. 415 - Anordnung über die Forderung und Gewährung preisrechtlich zulässiger Preise - v. 6.5.1955 (GBI. I, S. 330) gegeben. Daher habe solcher Wohnraum keiner Preisbindung unterlegen, so daß Eigentümer den am 2. Oktober 1990 von ihnen selbst bewohnten Wohnraum frei vermieten könnten (vgl. Schilling/Heerde, Mietrecht in den neuen Bundesländern von A-Z, 2. Aufl., "Grundmiete", II. 1. e), S. 28, 29; dem folgend Voelskow, in: Münchener Komm. zum BGB, 3. Aufl., § 11 MHG Rn. 7). Dieser Auffassung, die sich an dem Wortlaut des § 11 Abs. 2 MHG a. F. orientiert, folgt die Kammer nicht.

§ 11 MHG a. F. ist durch die Anlage 1, Kap. XIV, Abschn. III, Nr. 7 des Einigungsvertrages v. 31.8.1990 (BGBl. II, S. 885, 1126) in das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) v. 18.12.1974 (BGBl. I, S. 3603) eingefügt und später durch Art. 1 Nr. 1 des Mietenüberleitungsgesetzes geändert worden. Nach § 11 Abs. 2 S. 1 MHG a. F. galten für Wohnraum, dessen höchstzulässiger Mietzins sich bei Wirksamwerden des Beitritts aus Rechtsvorschriften ergibt, § 1 S. 1 und § 3 sowie die folgenden Absätze. Aus dieser Vorschrift ergibt sich zunächst, daß das MHG mit Ausnahme der genannten Vorschriften bei solchen Wohnungen keine Anwendung finden soll, die zum Zeitpunkt des Beitritts vermietet sind. Ebenso gilt dies für Mietwohnungen, die am 2. Oktober 1990 vorübergehend unvermietet waren (Schilling/Heerde, a. a. O., S. 28). Aus der Regelung ist ersichtlich, daß diese für Wohnraum gelten sollte, der in der Vergangenheit der Preisbindung nach den genannten Verordnungen unterlegen ist. Die weitere Schlußfolgerung, daß daher solcher Wohnraum, der in der Vergangenheit der Mietpreisbindung nicht unterlegen war, etwa weil er vom Eigentümer selbst genutzt worden ist, von diesem frei vermietet werden könnte, ist jedoch nicht zwingend. Dafür spricht zwar, daß § 11 MHG Teil von Mietrechtsvorschriften ist, so daß gedanklich nur solcher Wohnraum gemeint sein kann, der zur Vermietung zur Verfügung gestanden hat, was jedoch dann nicht zutrifft, wenn dieser Wohnraum vom Eigentümer selbst bewohnt wurde.

Gegen diese Auffassung, die aus systematischen Gesichtspunkten hergeleitet wird, spricht zwar noch nicht der Wortlaut der einschlägigen Vorschriften. Dieser ist sowohl in § 11 Abs. 2 MHG a. F. als auch in den beiden Grundmietenverordnungen sowie dem späteren Mietenüberleitungsgesetz (Art. 2 § 2) mit dem Begriff "Wohnraum" neutral gehalten. Die dargestellte Auffassung erfährt aber schon eine Einschränkung in dem Fall, daß bis zum 3. Oktober 1990 etwa Eigenheime vermietet worden sind (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. A 308, mit anderer Begründung). Darüber hinaus begegnet die dargestellte Meinung einem Wertungswiderspruch, der nur dadurch gelöst werden kann. daß auch am 2. Oktober 1990 vom Eigentümer genutzter Wohnraum den Vorschriften über die Mietpreisbindung unterfällt.

Hätte es sich nämlich in der Vergangenheit um Wohnraum gehandelt, der vom Eigentümer vermietet worden wäre, so stünde die Geltung von Preisbindungsvorschriften nach den genannten Verordnungen der ehemaligen DDR wie auch der Verordnung über die Aufhebung bzw. Beibehaltung von Rechtsvorschriften auf dem Gebiet der Preise v. 25.6.1990 (GB1. I, S. 472) außer Frage. Die Preisbindung wäre nicht dadurch entfallen, daß der Eigentümer - etwa wegen Eigenbedarfs nach § 122 ZGB - anschließend die Wohnung bis zum Beitritt genutzt hätte, sie aber nach diesem Zeitpunkt wieder vermietet hätte. Denn dies würde ebenso im Widerspruch zu der gesetzgeberischen Entscheidung in § 11 Abs. 1 und Abs. 2 MHG a. F. stehen wie der vorliegende Fall, daß ein Eigentümer Wohnraum stets bis zum 2. Oktober 1990 nutzte und danach vermietet hat. Denn nach § 11 Abs. 1 MHG a. F. sollte nur solcher Wohnraum der freien Vermietung und damit der Mieterhöhung nach MHG unterfallen, der entweder in neu errichteten Gebäuden fertiggestellt wurde oder aus Räumen wiederhergestellt wurde, die auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar waren, oder aus Räumen geschaffen wurde, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung anderen als Wohnzwecken dienten. Zweck dieser Regelung war bekanntlich, durch Anwendung des Vergleichsmietenprinzips einen Anreiz zum Wohnungsbau zu geben sowie soziale Unzuträglichkeiten durch Beibehalten der höchstzulässigen Miete für den am 3. Oktober 1990 fertigen Wohnungsbestand zu vermeiden (vgl. noch Palandt/Putzo, BGB, 52. Aufl., § 11 MHG Rn. 2). Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte also nur dann keine Preisbindung eintreten, wenn neuer Wohnraum geschaffen und damit der Markt an Mietwohnungen erweitert wurde. Wenn aber der Gesetzgeber beim Altbauzustand soziale Unverträglichkeiten vermeiden wollte, so muß dies auch für solchen Wohnraum gelten, der bislang (oder wieder) vom Eigentümer genutzt wurde. Denn in diesen Fällen hat der Eigentümer lediglich bestehenden Wohnraum dem Mietwohnungsmarkt zur Verfügung gestellt und nicht neuen, zusätzlichen geschaffen, so daß er auch nicht die Anwendung des Vergleichsmietenprinzips verdient. Dies gilt jedenfalls in einem Fall wie dem vorliegenden, in welchem der Bekl., der ausweislich des Rubrums noch immer in seinem Haus wohnt, lediglich einen Wohnungstausch vorgenommen und nicht zusätzlichen Wohnraum zu Zwecken der Vermietung geschaffen hat.

Es ist darüber hinaus anerkannt, daß unter die Mietpreisbindung auch die Wohnungen fallen, die vor dem 3. Oktober 1990 nicht vermietet waren, sowie die Wohnungen, die nach dem 3. Oktober 1990 neu vermietet worden sind (vgl. Schultz, DtZ 1991, 285, 287; Seitz, DtZ 1992, 172, 173). Es ist daraus gefolgert worden, daß nur dann keine Preisbindung besteht, wenn die Voraussetzungen des § 11 Abs. 1 MHG a. F. vorliegen (vgl. Seitz, a. a. O.; LG Magdeburg DtZ 1997, 165, 167 [= WM 1997, 105]). Dies gilt zunächst für schon bestehende Mietverhältnisse, um die soziale Unzuträglichkeit frei steigender Mieten bei Altwohnungsbestand zu vermeiden. Dies hat nach Auffassung der Kammer aber auch in dem Fall zu gelten, wenn vor dem 3. Oktober 1990 fertiggestellter Wohnraum nicht vermietet, sondern etwa vom Eigentümer genutzt worden ist. Nach der gesetzgeberischen Entscheidung kommt es also bei der Betrachtung des Wohnraums nicht darauf an, von wem er genutzt oder wann ein Mietvertrag geschlossen wurde und damit auch nicht, ob er tatsächlich der Mietpreisbindung unterlegen ist, sondern nur darauf, daß er Preisvorschriften unterfallen wäre, wenn vermietet worden wäre. War demnach Wohnraum vor dem 3. Oktober 1990 fertiggestellt, oblag er unterschiedslos der Preisbindung (vgl. Palandt/Putzo, a. a. O., Rn. 5).