Mietpreisbindung

Mietpreisbindung; Preisbindung; Wendewohnung; komplexer Wohnungsbau; Rückforderung überhöhter Miete

Der mit Mitteln der früheren DDR geförderte Wohnraum im komplexen Wohnungsbau (sog. Wendewohnungen) unterliegt der Preisbindung des § 11 MHG.

Die Kl. machen die Rückzahlung ungerechtfertigten Mietzinses geltend. Die Kl. sind Mieter, die Bekl. ist Vermieterin aufgrund eines Mietvertrages über Wohnraum vom 27.4.1992. Hierbei handelt es sich um einen vormals mit Mitteln der früheren DDR geförderten Wohnraum im komplexen Wohnungsbau, der erstmalig nach dem 3.10.1990 bezugsfertig wurde (sog. "Wendewohnung"). Die Kl. zahlten zuletzt einen monatlichen Mietzins in Höhe von 353,01 DM - d. h. 5,95 DM je Quadratmeter Wohnfläche - und im Zeitraum April 1992 bis November 1995 insgesamt einen Gesamtbetrag von 12.858,15 DM. Mit Schreiben vom 30.8.1995 forderten sie die Bekl. erstmalig unter Hinweis auf eine Mietpreisbindung zu einer Korrektur und Rückzahlung des zu Unrecht entrichteten Mietzinses auf, wobei sie von einem zulässigen Mietzins von 2,11 DM je Quadratmeter Wohnfläche und einer Überzahlung "von ca. 7.000 DM" ausgingen. Die Kl. sind der Auffassung, der von ihnen gemietete Wohnraum unterliege nach § 11 Abs. 2 S. 1 MHRG in der Fassung des Einigungsvertrages (künftig: "MHRG a. F.") der Mietpreisbindung. Die Bekl. sei daher um Mietzahlungen in Höhe von insgesamt 7.458,29 DM ungerechtfertigt bereichert.

Das AG hat der Klage durch das angefochtene Urteil überwiegend stattgegeben und dies im wesentlichen damit begründet, daß der von den Kl. gemietete Wohnraum den nach dem Einigungsvertrag fortgeltenden Preisbestimmungen der früheren DDR, insbesondere der Verordnung über die Festsetzung von Mietpreisen in volkseigenen und genossenschaftlichen Neubauwohnungen vom 19.11.1981 (GBl. DDR I, 389) unterlegen habe. Daher sei - unabhängig davon, daß tatsächlich keine Förderung mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten erfolgt sei - bei Abschluß des Mietvertrages nur ein Mietzins von 2,11 DM je Quadratmeter Wohnfläche zulässig gewesen; darüber hinaus sei der Mietvertrag gem. § 134 BGB nichtig. Mangels einer ausdrücklichen späteren Erklärung sei die Bekl. im übrigen auch gehindert, die gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen rückwirkend geltend zu machen, zumal sie noch im Rechtsstreit die tatsächliche Anwendbarkeit des § 11 Abs. 2 ff. MHRG a. F. verneint habe. Im übrigen sei die Bekl. nicht schlechter gestellt als andere Vermieter von "Wendewohnungen". Der Höhe nach bestehe aber ein Anspruch der Kl. hinsichtlich des Mietzinses für April 1992 nicht, da dessen Zusammensetzung nicht hinreichend dargelegt sei.

Die Berufung der Bekl. hatte nur zu einem geringen Teil Erfolg.

Die Kl. haben als Gesamtgläubiger (§ 428 BGB) gegen die Bekl. einen Anspruch gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Fall 1 BGB (condictio indebiti) i. V. mit § 11 Abs. 3 Nr. 1 MHRG a. F. sowie § 1 Abs. 3, 4 der Ersten Verordnung über die Erhöhung der Grundmieten vom 17.6.1991 (BGBl I, 1269 - 1. GrundMV) auf Rückzahlung zu Unrecht geleisteten Mietzinses in Höhe von 6.791,52 DM. Denn die Kl. haben für die 40 Monate vom 1.5.1992 bis zum 31.8.1995 einen Mietzins in Höhe von insgesamt 11.799,12 DM gezahlt, obwohl sie in diesem Zeitraum nur zu einer Zahlung von 5.007,60 DM (40 mal 125,19 DM) verpflichtet waren.

Ein Anspruch der Kl. ist lediglich für den Zeitraum vom 1.9.1995 bis zum 30.11.1995 gem. § 814 BGB ausgeschlossen; nur insoweit ist die Klage unbegründet und die Berufung folglich begründet.

Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag vom 27.4.1992 war nach den genannten Vorschriften teilweise unwirksam, soweit Mietzinsen in Höhe des den Kl. zuerkannten Betrages vereinbart worden sind. Insoweit ist die Bekl. zur Herausgabe der ohne Rechtsgrund geleisteten Zahlungen nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung verpflichtet.

Das ergibt sich im einzelnen aus folgendem: Der von den Kl. gemietete Wohnraum ist preisgebunden i. S. des § 11 Abs. 2 S. 1, Abs. 3 ff. MHRG a. F., weshalb § 11 Abs. 1 MHRG a. F. keine Anwendung findet. Da das MHRG vor dem 3.10. 1990 in den alten Bundesländern grundsätzlich - Ausnahmen sind im Gesetz selbst geregelt (vgl. § 10 Abs. 3 MHRG) - sämtliche Mietverhältnisse über Wohnraum erfaßte, ist als Konsequenz anzunehmen, daß der Gesetzgeber mit der Regelung des § 11 Abs. 1, 2 MHRG in der Fassung des Einigungsvertrages ebenfalls sämtlichen im Beitrittsgebiet vorhandenen Wohnraum abschließend dergestalt regeln wollte, daß dieser Wohnraum entweder gem. §§ 1 bis 10 MHRG a. F. "preisfrei" oder aber gem. § 11 Abs. 2 bis 7 MHRG a. F. mit den dazu erlassenen Verordnungen und späteren Anpassungen nur preisgebunden vermietet werden können sollte.

Dabei können die Absätze 1 und 2 des § 11 MHRG a.F. bei richtiger Betrachtungsweise aber nur im Regel-/Ausnahmeverhältnis verstanden werden: Die Vorschrift des § 11 Abs. 2 S. 1 MHRG a. F. geht als Regel von der Preisbindung aus, während die Vorschrift des § 11 Abs. 1 S. 1 MHRG a. F. die Ausnahme darstellt. Das ergibt sich zum einen schon aus § 11 Abs. 1 S. 2 MHRG a.F., der ausdrücklich klarstellt, daß bei der Vermietung des in § 11 Abs. 1 S. 1 MHRG a.F. genannten Wohnraums Preisvorschriften nicht anwendbar sind. Zum anderen folgt dies aber auch aus der Tatsache, daß grundsätzlich bis zum 2.10.1990 jeder im Beitrittsgebiet gelegene Wohnraum der Preisbindung unterlag - was bei den Verfassern des Einigungsvertrages als bekannt unterstellt werden darf. Und diese Preisbindung wurde nach dem 3.10.1990 - zunächst bis zum 31.12.1991 - fortgesetzt, weil nach der Anl. II Kap. V Abschn. III Nr. 1 EinigungsV ausdrücklich die Fortgeltung der Verordnung der früheren DDR über die Aufhebung bzw. Beibehaltung von Rechtsvorschriften auf dem Gebiet der Preise vom 25.6.1990 (GBl. DDR I, 472) angeordnet wurde.

Nach deren Anlage zu § 2 galt für volkseigene sowie für Neubauwohnungen von Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften und umgebildeten gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaften, die ab 1. 1. 1967 errichtet wurden oder künftig errichtet werden, die Verordnung zur Verbesserung der Wohnverhältnisse der Arbeiter, Angestellten und Genossenschaftsbauern vom 10.5.1972 (GBl. DDR I, 318) in der Fassung der Verordnung über die Festsetzung von Mietpreisen in volkseigenen und genossenschaftlichen Neubauwohnungen vom 19.11.1981 (GBl. DDR I, 389), nach deren § 2 b wiederum der zulässige Mietpreis außerhalb Berlins auf 0,80 bis 0,90 M je Quadratmeter Wohnfläche monatlich festgelegt wurde.

Für den Mietzins sämtlichen anderweitigen Wohnraums galt die umfassende - ebenfalls in der Anlage zu § 2 der Verordnung vom 25.6.1990 genannte - Preisanordnung Nr. 415 vom 6.5.1955 (GBl. DDR I, 330), nach deren § 1 "für alle Erzeugnisse und Leistungen keine höheren Preise und Entgelte gefordert und gewährt werden dürfen, als sie am Tage des Inkrafttretens dieser Preisanordnung preisrechtlich zulässig sind". Diese Preisanordnung war rückwirkend zum 1.8.1954 in Kraft getreten. Zu diesem Zeitpunkt galt im Gebiet der früheren DDR aber noch das Reichsmietengesetz in der Fassung der Verordnung vom 20.4.1936 (RGBl. I, 380), nach dessen § 2 Abs. 1 S. 1 bei Berechnung der höchstzulässigen gesetzlichen Miete von dem Mietzins auszugehen war, der für die mit dem 1.7.1914 beginnende Mietzeit vereinbart war (sog. "Friedensmiete"). Die Durchführungsverordnung zum Reichsmietengesetz, ebenfalls vom 20.4.1936 (RGBl. I, 383), bestimmte dazu in § 1 Abs. 1, daß der Mindestsatz der gesetzlichen Miete in diesem Sinne 110 vom Hundert der Friedensmiete betragen sollte, im übrigen sollten die obersten Landesbehörden die Höhe der gesetzlichen Miete festlegen. Nach Ziffer III der Ersten Ausführungsverordnung zur Verordnung über das Verbot von Preiserhöhungen vom 30.11.1936 (sog. Preisstopverordnung - RGBl. I, 956) durfte eine höhere als die gesetzliche Miete nach dem 18.10.1936 nicht mehr vereinbart werden (dazu ausf. Pfeifer, NJ 1992, 18 ff.).

Folglich galt schon danach aufgrund der eingangs erwähnten Fortschreibung der Preisbindung im Einigungsvertrag die Preisbindung umfassend auch für künftigen - noch im Bau befindlichen - Wohnraum jeglicher Art.

Versteht man die Vorschrift des § 11 Abs. 1, 2 MHRG a. F. derart als im Regel-/Ausnahmeverhältnis stehend, ergibt sich somit folgendes: Regelmäßig gilt für sämtlichen Wohnraum im Beitrittsgebiet § 11 Abs. 2 MHRG a. F. und damit die Mietpreisbindung. Ausnahmsweise - bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 11 Abs. 1 S. 1 MHRG a. F. - entfällt die Mietpreisbindung für den dort genannten Wohnraum. Dafür spricht letztendlich auch die jetzige Regelung des § 11 Abs. 2 MHRG, die nunmehr ausdrücklich die Anwendbarkeit der Sondervorschriften für das Beitrittsgebiet lediglich "auf anderen als den in Absatz 1 bezeichneten Wohnraum" anordnet. Es kann deshalb dahinstehen, ob sich diese Preisbindung darüber hinaus im Ergebnis auch aus dem Gesetz über die Gewährleistung von Belegungsrechten im kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungswesen vom 22.7.1990 (GBl. DDR I, 894 - dazu AG Wernigerode WuM 1994, 528) oder aus der Verordnung zur Verbesserung der Wohnverhältnisse der Arbeiter, Angestellten und Genossenschaftsbauern vom 10.5.1972 (GBl. DDR I, 318) in der Fassung der Verordnung über die Festsetzung von Mietpreisen in volkseigenen und genossenschaftlichen Neubauwohnungen vom 19.11.1981 (GBl. DDR I, 389 - so das angefochtene Urteil; vgl. auch Kammer WuM 1994, 148 f.) ergibt.

Im Ergebnis bedeutet dies, daß nur bei Bejahung der Voraussetzungen des § 11 Abs. 1 S. 1 MHRG a. F. von "preisfreiem" Wohnraum ausgegangen werden kann. Prozessual hat diese Auffassung zur Folge, daß derjenige, der sich auf die Ausnahme der fehlenden Preisbindung beruft, deren Voraussetzungen zu beweisen hat (ebenso, wenn auch ohne weitere Begründung LG Stendal WuM 1993, 267). Das ist auch deshalb sachgerecht, weil sich in aller Regel der an einem "preisfrei" zu vereinbarendem Mietzins interessierte Vermieter anhand seiner Unterlagen am besten über die Besonderheiten des zu vermietenden Wohnraums unterrichten kann - selbst wenn er das Grundstück erst zu einem späteren Zeitpunkt erworben haben sollte.

Da im Fall der "Wendewohnungen" unstreitig die Voraussetzung des § 11 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 MHRG a. F. vorliegt, kommt es entscheidend auf den Tatbestand der "Nichtförderung mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten" an, um eine Mietpreisbindung zu verneinen. Im Streitfall ist also zu entscheiden, ob die - unstreitige - Förderung des Wohnungsbaus mit staatlichen Mitteln der früheren DDR der "Förderung mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten" i. S. des § 11 Abs. 1 S. 1 MHRG a. F. gleichzusetzen ist bzw. - um dem Vorbringen der Bekl. zu folgen - nicht gleichzusetzen ist. Das Ergebnis dieser Prüfung geht zu Lasten der Bekl.

Denn zum einen kann nicht davon ausgegangen werden, daß es für die Prüfung des Tatbestandsmerkmals "Nichtförderung" nur auf den Zeitraum nach dem 3.10.1990 ankommt, im Umkehrschluß also eine Förderung vor dem Wirksamwerden des Beitritts grundsätzlich unschädlich für die Annahme der Preisfreiheit wäre. Aus dem Gesetz selbst ergibt sich eine derartige Einschränkung nicht. Im Gegenteil ist danach der genannte Stichtag ausdrücklich lediglich für den Zeitpunkt der Fertigstellung (§ 11 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 MHRG a. F.) bzw. Wiederherstellung (§ 11 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHRG a. F.) relevant. Das ist einer Auslegung nicht zugänglich.

Dagegen spricht aber auch die weitere "Preisvorschrift" des § 116a Nr. 1 des II. WoBauG in der Fassung der Anl. 1 Kap. XIV Abschn. II Nr. 6 EinigungsV - der im übrigen als nächste Ziffer die Einführung des § 11 MHRG (a. F.) folgt. Die erstgenannte Vorschrift lautet:

§ 116a. In dem Gebiet der neuen Bundesländer ist dieses Gesetz mit folgenden Maßgaben anzuwenden: (1) Die Vorschriften dieses Gesetzes sind anzuwenden auf neugeschaffene Wohnungen, für die Mittel aus öffentlichen Haushalten nach diesem Gesetz erstmalig nach dem Wirksamwerden des Beitritts bewilligt werden.

Aus dem Wortlaut dieser Vorschrift folgt: Hätte der Gesetzgeber bei der Fassung des § 11 Abs. 1 S. 1 MHRG a. F. auch eine derartige Einschränkung beabsichtigt, hätte nichts näher gelegen, als entsprechend der Vorschrift des § 116 a Nr. 1 des II. WoBauG zu formulieren. Aus der Unterlassung kann daher nur der Umkehrschluß gezogen werden, daß eine derartige Einschränkung nicht erfolgen sollte.

Damit kann schon deshalb insbesondere der Auffassung nicht gefolgt werden, wonach der Begriff "Mittel aus öffentlichen Haushalten" allein über das vor dem 3.10.1990 bestehende Preisrechtssystem der alten Bundesländer definiert werden könne (so aber Sternel, MietR aktuell, 3. Aufl. (1996), Rdnrn. A 334 und A 349 - im Gegensatz zur 2. Aufl. (1992), Rdnr. A 192). Diese Auffassung ignoriert, daß an der Schaffung des Einigungsvertrages nicht lediglich Juristen bundesrepublikanischer Prägung beteiligt waren. Auch ist es nicht von Relevanz, ob das Gesetz Wohnraum als "öffentlich gefördert" oder als "mit Mitteln aus dem öffentlichen Haushalt gefördert" definiert. Das ergibt sich aus dem Vergleich mit weiteren "Preisregelungen" des Einigungsvertrags, nämlich insbesondere der Anl. 1 Kap. XIV Abschn. II Nr. 6. Dort wird neu eingeführt § 33 des WoBindG:

§ 33. In dem Gebiet der neuen Bundesländer ist dieses Gesetz mit folgenden Maßgaben anzuwenden: (1) Das Gesetz gilt für öffentlich geförderte Wohnungen nach Maßgabe des § 116 a Nr. 1 des II. WoBauG ...

Die oben bereits zitierte letztgenannte Vorschrift wiederum bezeichnet ausdrücklich die mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten geförderten Wohnungen. Das bedeutet: Der Gesetzgeber selbst unterscheidet "öffentlich geförderten" und mit "Mitteln aus öffentlichen Haushalten" geförderten Wohnraum allenfalls derart, daß der letztgenannte Wohnraum stets zugleich auch als öffentlich gefördert anzusehen ist.

Zusammenfassend ist als Ergebnis damit festzustellen, daß die "Wendewohnungen" der Preisbindung des § 11 Abs. 2 S. 1 MHRG a. F. unterliegen, weil die Ausnahmeregelung des § 11 Abs. 1 MHRG a. F. nicht eingreift. Denn im Streitfall ist der Wohnraum mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert worden. Der Gesetzgeber wollte bei Einführung des § 11 Abs. 1 MHRG a. F. die Förderung mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten auch vor dem 3.10.1990 einbeziehen. Eine derartige Förderung im Beitrittsgebiet konnte aber zwangsläufig nur mit staatlichen Mitteln der früheren DDR erfolgen - und ist auch im Streitfall so erfolgt.

Für die so vorgenommene Gesetzesauslegung spricht letztendlich auch die Darlegung der Bekl., daß sie die von der früheren DDR gewährten Zuschüsse jedenfalls teilweise an die öffentliche Hand zurückzuzahlen habe. Im Umkehrschluß kann nämlich daraus wiederum nur zwingend gefolgert werden, daß es sich bei den ehemals empfangenen Geldern auch um solche der öffentlichen Hand und damit um Mittel aus öffentlichen Haushalten gehandelt hat.

Das Ergebnis ist auch deshalb sachgerecht, weil die Möglichkeit der freien Vereinbarkeit eines in aller Regel höheren Mietzinses nur demjenigen Vermieter zukommen soll, der allein aus eigener wirtschaftlicher Anstrengung neuen Wohnraum geschaffen hat; derjenige, der für die Schaffung oder Wiederherstellung von Wohnraum Mittel des Staates in Anspruch genommen hat, muß im Gegenzug hierfür auch sozialstaatliche Beschränkungen hinnehmen.

Die hiernach festgestellte Mietpreisbindung einer "Wendewohnung" entspricht im übrigen einer jedenfalls verbreiteten Auffassung, wenn auch mit teils unterschiedlicher Begründung (dazu Barthelmess, 5. Aufl. (1995), § 11 MHRG Rdnr. 12; Sternel, MietR aktuell, 2. Aufl. (1992), Rdnr. A 192; w. Nachw. bei, ders., MietR aktuell, 3. Aufl. (1996), Rdnr. A 334).

Die von der Bekl. vorgebrachten Argumente gegen die Annahme einer Preisbindung überzeugen deshalb im Streitfall nicht. Namentlich spricht die jetzige Fassung des § 11 Abs. 1 S. 3 MHRG weder für noch gegen eine Preisbindung der "Wendewohnungen", da die für den unter diese Vorschrift fallenden Wohnraum gewährten öffentlichen Mittel lediglich als nicht öffentlich fingiert werden.

Auch die §§ 1 Abs. 2 der 1. GrundMV wie auch der Zweiten Verordnung über die Erhöhung der Grundmieten vom 27.7.1992 (BGBl. I, 1416 - 2. GrundMV) - die auf am 2.10.1990 vorliegende Ausstattungsmerkmale Bezug nehmen - ändern hieran nichts, da hiervon zum einen alle Vermieter gleichmäßig betroffen sind, zum anderen aber auch eine analoge Anwendung dieser Bestimmungen auf den Zeitpunkt der Fertigstellung nicht nur in Betracht kommt, sondern im Fall der "Wendewohnungen" naheliegt.

Schließlich sind Verstöße des Gesetzgebers gegen Art. 3 und 14 GG ebenfalls nicht ersichtlich, da eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung der Bekl. nicht erkennbar ist und die - befristete - Fortgeltung der Mietpreisbindung im Beitrittsgebiet insbesondere der Eigentumsgarantie entspricht (dazu BVerfG NJW 1995, 511).

Es bleibt daher dabei, daß der Mietzins für die von den Kl. gemietete Wohnung nur nach Maßgabe des § 11 Abs. 2 ff. MHRG a. F. sowie der insbesondere zu § 11 Abs. 3 Nr. 1 MHRG a. F. erlassenen Verordnungen bis zu der danach gesetzlich bestimmten Höhe frei vereinbart werden konnte; darüber hinausgehende Vereinbarungen waren und sind unwirksam.

Dabei stellte die allmonatliche Zahlung des Mietzinses durch die Kl. auch keine Bestätigung eines teilnichtigen Rechtsgeschäftes i. S. des § 141 BGB dar. Vor allem ist ein zwingend erforderlicher Bestätigungswille der Kl. - namentlich durch schlüssiges Verhalten - nicht erkennbar; diese haben schlicht den bisherigen Mietzins fortentrichtet. Im übrigen kann ein wegen Verstoßes gegen ein Verbotsgesetz (teil-)nichtiges Rechtsgeschäft wirksam nur dann bestätigt werden, wenn das Verbotsgesetz nachträglich wegfällt (dazu Palandt/Heinrichs, § 141 Rdnr. 5 m. w. Nachw.); dies ist im Streitfall nicht gegeben.

Haben die Kl. somit Mietzins teilweise ohne Rechtsgrund geleistet, steht ihnen dem Grunde nach ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu.

Dieser Anspruch der Kl. ist auch nicht gem. § 813 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Aus dieser Vorschrift ergibt sich, daß ein Bereicherungsanspruch dann nicht besteht, wenn dem Anspruch aus dem zugrunde liegenden Rechtsgeschäft eine lediglich vorübergehende Einrede entgegensteht. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 11 Abs. 4, 5 MHRG a. F. ist aber anspruchsvoraussetzend und damit konstitutiver Natur (a. A. AG Wernigerode WuM 1994, 528) - im Gegensatz etwa zu demjenigen nach § 10 Abs. 1 WoBindG (dazu BGH NJW 1982, 1587). Das folgt daraus, daß nach den im Beitrittsgebiet geltenden Preisvorschriften bei Abschluß des Mietvertrages - insbesondere im Gegensatz zu Regelungen wie der des § 8 WoBindG - gerade kein höherer und damit einem späteren Mieterhöhungsverlangen bereits vorgreifender entsprechender Mietzins zwischen den Parteien hätte vereinbart werden können. Deswegen kann das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters in diesen Fällen nicht lediglich fälligkeitsbegründend wirken, sondern hat vertragsändernde Wirkung: Der Mieter schuldet den erhöhten Mietzins erst ab Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Daraus wiederum folgt, daß dem Mieter im Beitrittsgebiet bei Zahlung höheren Mietzinses nicht lediglich ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht, von dem nur kein Gebrauch gemacht wurde. Deshalb scheitert im Ergebnis der Anspruch des Vermieters auf höheren Mietzins in diesem Falle nicht an einer nur vorübergehenden, nämlich bis zum Zugang der Erhöhungserklärung andauernden Einrede.

Schließlich findet auch § 813 Abs. 2 BGB findet keine Anwendung, weil es sich bei der Entrichtung des Mietzinses nicht um die vorzeitige Erfüllung einer betagten Verbindlichkeit handelt. Dagegen spricht insbesondere nicht die Annahme (so aber Buchmann WuM 1995, 427), daß bei einem Leasingvertrag die Leasingraten als betagte Forderung anzusehen sind. Denn Leasingraten stellen bereits ein Entgelt für die vorweg erbrachte Beschaffung des Leasingobjektes und die Finanzierungsleistung dar (vgl. BGHZ 109, 368 (372) = NJW 1990, 1113; BGHZ 111, 84 (94 f.) = NJW 1990, 1785; BGHZ 118, 282 (290) = NJW 1992, 2150); das ist bei einem reinen Mietvertrag aber gerade nicht der Fall.

Zur Höhe der Klageforderung ist entscheidend, daß bei Abschluß des Mietvertrages die am 26.6.1991 in Kraft getretene 1. GrundMV zu § 11 Abs. 3 Nr. 1 MHRG a. F. galt. Nach § 1 Abs. 3, 4 der 1. GrundMV durfte der sich aus § 1 Abs. 1, 2 der 1. GrundMV ergebende höchstzulässige Mietzins nicht überschritten werden. Dieser höchstzulässige Mietzins ist im Streitfall mit 2,11 DM je Quadratmeter Wohnfläche, mithin mit insgesamt 125,19 DM anzusetzen. Von diesem Mietzins je Quadratmeter Wohnfläche gehen die Kl. bei ihrer Anspruchsberechnung aus. Er ist von der Bekl. vorgerichtlich eingeräumt und im Rechtsstreit selbst der Höhe nach nicht angegriffen worden. Deshalb ist dieser Betrag im Streitfall als höchstzulässiger Mietzins i. S. des § 1 Abs. 1, 2 der 1. GrundMV zugrunde zu legen. Etwaige Mieterhöhungen nach der 2. GrundMV oder späteren Regelungen hat die Bekl. weder ausdrücklich erklärt noch sonst geltend gemacht, auch hat sie zu den tatsächlichen Voraussetzungen einer entsprechenden Mieterhöhung nichts vorgetragen.

Etwas anderes folgt auch nicht aus der als allgemeine Geschäftsbedingung i. S. des § 1 Abs. 1 AGBG anzusehenden vertraglichen Regelung der Vereinbarung des jeweils gesetzlich zulässigen Mietzinses unter § 2 Abs. 3 S. 3 des Mietvertrages. Denn diese Klausel ist schon gem. § 9 Abs. 1, 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, da hierdurch der wesentliche Grundgedanke des § 11 Abs. 4, 5 MHRG a. F. - Eintritt einer Mieterhöhung allein aufgrund ausdrücklicher Erklärung des Vermieters - ganz offensichtlich umgangen wird (dazu Beuermann WuM 1994, 518; a.A. AG Wernigerode WuM 1994, 528).

Es bedarf deshalb im Streitfall keiner Entscheidung dazu, ob nachträglich eintretende Veränderungen - im Streitfall das Inkrafttreten der jeweiligen nächsten Mieterhöhungsregelungen - per se einen teilweisen Wegfall der Nichtigkeit bzw. eine Heilung einer zunächst unwirksamen Vereinbarung überhöhten Mietzinses bewirken können, was bislang vor allem im Rahmen von Verstößen nach § 5 WiStG diskutiert worden ist (vgl. etwa einerseits OLG Frankfurt/Main WuM 1985, 139; OLG Hamm WuM 1983, 108; KG WuM 1995, 384 - jeweils in erweiternder Auslegung des Rechtsentscheides BGHZ 89, 316 = NJW 1984, 722 - sowie andererseits LG Berlin, WuM 1995, 99; Buchmann WuM 1995, 86 und 427).

Durch das Inkrafttreten späterer Mieterhöhungsregelungen hat sich folglich an der Unwirksamkeit der Überschreitung des bei Abschluß des Mietvertrages höchstzulässigen Mietzinses nichts geändert.

Ergänzend ist noch darauf hinzuweisen, daß im Streitfall § 134 BGB keine Anwendung findet. Vielmehr ergibt sich die Teilunwirksamkeit des vereinbarten Mietzinses bereits aus einer direkten Anwendung des § 1 Abs. 3, 4 der 1. GrundMV, da bereits nach dieser Vorschrift und entsprechend den späteren Mieterhöhungsregelungen bei Abschluß eines Mietvertrages der höchstzulässige Mietzins nicht überschritten werden durfte bzw. auch während eines laufenden Mietvertrages zu Lasten des Mieters abweichende Vereinbarungen insoweit unwirksam waren. Eines Rückgriffs auf die Vorschrift des § 134 BGB, die insoweit nach zutreffender Auffassung (dazu BGHZ 45, 322 [326]; Mayer-Maly, in: MünchKomm, 3. Aufl. [1993], § 134 Rdnrn. 3/4; Palandt/Heinrichs, 55. Aufl. [1996], § 134 Rdnr. 7) lediglich eine Auslegungsregel darstellt, bedarf es daher nicht.

Schließlich ergibt sich schon aus der Verwendung des Begriffs "insoweit" im Wortlaut des § 1 Abs. 4 der 1. GrundMV, daß der Mietvertrag ansonsten grundsätzlich aufrechterhalten bleiben soll. Nichtig ist deshalb nicht der Mietvertrag der Parteien im Ganzen, sondern allein die Vereinbarung des Mietzinses, soweit hierdurch die gesetzlichen Höchstgrenzen überschritten worden sind.

Der Anspruch umfaßt aber gem. § 814 BGB nicht den Mietzins für die Monate September bis November 1995, in denen die Kl. ausweislich ihres vorgerichtlichen Schreibens vom 30.8.1995 positive Kenntnis davon hatten, daß der Mietzins in geforderter Höhe tatsächlich nicht geschuldet wird, dennoch aber den geforderten Mietzins vorbehaltlos fortentrichtet haben. ...