MietpreisbegrenzungsVO des Landes Brandenburg unwirksam

Die Verordnung des Landes Brandenburg zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung vom 8. Dezember 2015 ist mangels Begründung unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Zulässigkeit der Miethöhe. Der Bekl. vermietete an die Kl. die 107,50 m2große Wohnung in Potsdam. Die vertraglich vereinbarte Nettomiete beträgt 1.035 € monatlich. Mit Einschreiben vom 5. September 2016 rügten die Kl. die festgesetzte Miete und forderten eine Anpassung an die in Potsdam geltende Mietpreisbremse mit Verweis auf die Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung vom 8. Dezember 2015, GVBl. Brandenburg, Teil II Nr. 65. Die Verordnung enthält keine veröffentlichte Begründung.

Die Kl. sind der Ansicht, dass aufgrund der wirksamen Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung die geschuldete Miete zu verringern sei, und sie behaupten, die Miete würde weit über 10 % von der ortsüblichen Vergleichsmiete und auch deutlich über der mit dem Vormieter in Höhe von 8,13 €/m2vereinbarten Miete liegen. Sie fordern Rückzahlung überzahlter Mieten sowie die Feststellung, eine monatliche Miete lediglich in Höhe von 893,33 € netto kalt zuzüglich der jeweils vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen zu schulden.

Die Klage ist unbegründet.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Anpassung der Miete. Gemäß § 556 d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen, falls die vermietete Wohnung in einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten liegt und diese Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmt werden (§ 556 d Abs. 2 BGB).

Mangels Wirksamkeit der Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung vom 8. Dezember 2015 kann vorliegend nicht davon ausgegangen werden, dass die streitgegenständliche Wohnung von der Regelung gemäß §§ 556d ff. BGB erfasst ist.

Dass die Rechtsverordnung eine Begründung enthalten muss, hat der Gesetzgeber durch die Regelung gemäß § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB vorgeschrieben.

Auf eine nicht veröffentlichte Begründung kommt es nicht an. Das Gericht hält es für erforderlich, dass die gesetzlich vorgeschriebene Begründung mit der Rechtsverordnung zu veröffentlichen ist. Das ergibt sich aus dem Gesetzeszweck der Regelung zu § 556 d Abs. 2 Satz 4 BGB. Insoweit schließt sich das Amtsgericht den Entscheidungen des Landgerichts Hamburg zum Az. 333 S 28/17 (Urteil vom 14. Juli 2018) und des Landgerichts Frankfurt am Main zum Az. 2/11 S 183/17 an und nimmt auf die dortigen Begründungen Bezug.

Die sog. „Mietpreisbremse“ ist nach Ansicht des AG Potsdam auch in Brandenburg unwirksam, da die Verordnungsbegründung nicht veröffentlicht worden ist.

Der Beklagte vermietete den Klägern eine 107,50 m2große Wohnung in Potsdam für 1.035 € mtl. nettokalt. Die Kläger rügten unter Hinweis auf die in Potsdam geltende Mietpreisbremse die Miete als überhöht. Sie behaupten, die Miete würde weit über 10 % von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweichen und auch deutlich über der mit dem Vormieter vereinbarten Miete in Höhe von 8,13 €/m2liegen. Sie fordern Rückzahlung überzahlter Mieten sowie die Feststellung, eine monatliche Miete lediglich in Höhe von 893,33 € netto kalt zuzüglich der jeweils vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen zu schulden.

Das AG Potsdam wies die Klage der Mieter ab. Zur Begründung führt das AG Potsdam aus, dass die Brandenburger Landesverordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung vom 8. Dezember 2015 (GVBl. Brandenburg, Teil II Nr. 65) unwirksam ist, da keine Begründung für den Erlass dieser Verordnung veröffentlicht worden sei.

Der Gesetzgeber habe jedoch in § 556 d Abs. 2 Satz 5 BGB zwingend vorgeschrieben, dass eine solche Verordnung eine Begründung enthalten müsse. Hieraus folge zugleich, dass die gesetzlich vorgeschriebene Begründung auch mit der Verordnung zu veröffentlichen sei, denn anderenfalls werde der Gesetzeszweck nicht erfüllt, der darin bestehe, dass die Entscheidung der jeweiligen Landesregierung für den Verordnungsadressaten, d. h. den Vermieter, nachvollziehbar gemacht werde.

Auf eine nicht veröffentlichte (ggf. aber vorhandene) Begründung komme es nicht an. Das AG Potsdam schließt sich insoweit den Entscheidungen des Landgerichts Hamburg (Urteil vom 14. Juli 2018 - 333 S 28/17 -) und des Landgerichts Frankfurt am Main (Urteil vom 27. März 2018 - 2/11 S 183/17 -) an und nimmt auf die dortigen Begründungen ausdrücklich Bezug.

Auch das LG Hamburg hatte die Mietpreisbegrenzungsverordnung für unwirksam erklärt, weil deren Begründung nicht veröffentlicht war.

Das LG Frankfurt hatte entschieden, dass die hessische Mietbegrenzungsverordnung nicht ordnungsgemäß begründet worden und daher unwirksam sei. Dies deshalb, weil der hessische Landesgesetzgeber zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung nur einen Begründungsentwurf, aber noch keine endgültige Begründung vorgelegt habe.

Vorbehaltlich der Rechtskraft der Entscheidung des Amtsgerichts Potsdam ist damit nach Bayern (LG München I, Urteil vom 6. Dezember 2017 - 14 S 10058/17 -), Hessen (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 27. März 2018 - 2-11 S 183/17) und Hamburg (LG Hamburg, Urteil vom 14. Juni 2018 - 333 S 28/17) nun auch die Mietpreisbegrenzungsverordnung des Landes Brandenburg unwirksam. Somit dürften nach dem aktuellen Stand auf die Mietpreisbegrenzungsverordnung gestützte Mietanpassungsklagen in Brandenburg keinen Erfolg haben!

RA Felix Freist, Berlin