Mietoption

Mietoption; Bedingung

Das Recht zur Ausübung der Option kann vertraglich wirksam von der vorherigen Einigung über den neuen Mietzins abhängig gemacht werden.

Mit dem Mietvertrag vom 1. Oktober 1985 vermietete der Bekl. den Kl. Räume mit einer Gesamtfläche von 255 m2 zum Betrieb einer Pension für zunächst fünf Jahre. Der vereinbarte Kaltmietzins betrug monatlich 2.100,00 DM, er erhöhte sich jeweils um 150,00 DM pro Jahr, so daß zuletzt 2.700,00 DM zu zahlen waren, zuzüglich des vereinbarten Heizkostenvorschusses von 520,00 DM monatlich. In der Anlage 1 zum Mietvertrag heißt es unter anderem: "§ 21 Sonstige Vereinbarungen.

...

Dem Mieter wird, wenn er bis zum 30.4.1990 darum nachsucht, ein Vormietrecht für weitere 5 Jahre eingeräumt, vorausgesetzt, es findet eine Einigung über den zu zahlenden Mietpreis statt. Wird das Vormietrecht nicht in Anspruch genommen, so verlängert sich der Vertrag automatisch um 1 Jahr, wenn er nicht unter Einhaltung einer Frist von 6 Monaten vor Ablauf von einer der Parteien gekündigt wird."

Nachdem die Hausverwaltung des Bekl. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 27. Februar 1990 zum 30. September 1990, dem Zeitpunkt des ordentlichen Vertragsablaufs, gekündigt hatte, wandten sich die Kl. mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 26. April 1990 an die Hausverwaltung des Bekl. Darin heißt es u. a.:

"Meine Mandanten machen hiermit, vertreten durch mich, von dem eingeräumten Vormietrecht für weitere 5 Jahre Gebrauch. Ich verweise insofern auf die Anlage 1 (§ 21 Sonstige Vereinbarungen) zum Mietvertrag vom 1.10.1985. Hinsichtlich des ab 1.10.90 zu zahlenden Mietpreises darf ich Sie auffordern, mir die Vorstellungen des Eigentümers zu übermitteln." Die Hausverwaltung machte daraufhin das Angebot, die Mieträume durch Ausspruch der Option ab dem 1.10.90 für 11.475,00 DM Kaltmiete (= 45 DM/m2) zzgl. Heizkostenvorschuß in bisheriger Höhe zu mieten.

Dazu äußerten sich die Kl. nicht. Mit ihrer Klage haben die Kl. die Festsetzung der monatlichen Miete auf 20,00 DM pro Quadratmeter begehrt.

Sie haben die Auffassung vertreten, es sei kein Vormietrecht, sondern eine Option vereinbart gewesen, mit der eine Bindung an die sonstigen mietvertraglichen Gegebenheiten gewollt gewesen sei und nur eine angemessene Mietzinserhöhung hätte ermöglicht werden sollen.

Das LG gab der Klage statt, das KG wies sie in der Berufung ab; die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.

Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch nicht zu, weil das Optionsrecht der Kl. von der Bedingung (Voraussetzung) abhängig war, daß die Parteien sich (zuvor) über einen neuen Mietzins einigten und eine solche Einigung nicht zustande gekommen ist.

Bei dem in der offensichtlich individuell ausgehandelten Anlage 1 zu dem Mietvertrag (§ 21) vereinbarten Vormietrecht handelt es sich tatsächlich um ein Optionsrecht.

Bei einem Vormietrecht wird dem Berechtigten gegenüber dem Vermieter das Recht eingeräumt, in einen vom Vermieter mit einem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag als Mieter einzutreten (Palandt-Putzo, BGB, 51. Aufl., Einf. vor § 535 Rdnr. 4). Daß ein Vormietrecht in dieser "reinen" Form nicht gewollt war, folgt schon daraus, daß die Klausel des Mietvertrages eine Einigung der gegenwärtigen Vertragspartner über den Mietzins zur Voraussetzung macht und nicht etwa auf die mit Dritten ausgehandelten Konditionen Bezug genommen wird.

Außerdem folgt dies daraus, daß nur über einen neuen Mietzins eine Vereinbarung erfolgen sollte. Bei einem Vormietrecht müßten die Kl. sämtliche Vertragsbedingungen so akzeptieren, wie mit dem vorgesehenen künftigen anderen Mieter vereinbart. Die Parteien sollten nicht etwa - wie es bei einem Vormietrecht der Fall wäre - in einen vom Bekl. mit einem anderen Mieter ausgehandelten Vertrag eintreten.

Im übrigen gibt der Bekl. nunmehr - nachdem er zunächst offenbar vortragen wollte, es habe einen konkreten Interessenten zum Mietpreis von 45,00 DM gegeben - für die gewählte Fassung die Erklärung, es habe ihm der Vertragsabschluß mit einem Dritten erspart werden sollen, so daß er im Ergebnis nach Ablauf der regulären Mietzeit den erreichbaren Marktpreis für Neuvermietungen habe fordern dürfen. Bei einer so weitgehenden Auslegung brauchte der Bekl. also nicht einmal einen konkreten Interessenten zu benennen, und er hat dies, seiner jetzigen Auslegung entsprechend, auch nicht getan. Damit wäre aber, wie die Kl. zu Recht ausführen, diese Klausel - hätte sie ein Vormietrecht zum Gegenstand - völlig sinnentleert. Denn ein "Vormietrecht" ohne jeden Bezug zu konkret mit einem Dritten ausgehandelten Bedingungen ist nicht denkbar. Es handelte sich dann lediglich um die niedergelegte Absicht, auf Wunsch des Berechtigten erneut in Verhandlungen zum Abschluß eines Folgemietvertrages einzutreten, dessen Preis der Bekl. in Höhe des erzielbaren Mietzinses bestimmen durfte.

Vom Wortlaut her - "vorausgesetzt" - war das Optionsrecht der Kl. von der Bedingung (Voraussetzung) abhängig, daß die Parteien sich über einen Mietzins einigen. Lediglich in diesem Punkte war eine Einigung notwendig; die übrigen Bedingungen des bereits geschlossenen Mietvertrages sollten bestehen bleiben. Hierin lag jedenfalls eine Verbesserung der Rechtsposition der Kl. gegenüber der Rechtslage, die ohne die Klausel gegeben gewesen wäre.

Da die Bedingung, unter der das Optionsrecht der Kl. wirksam werden sollte, nämlich eine Einigung über den Mietzins, nicht eingetreten war, steht ihnen der geltend gemachte Anspruch nicht zu; das Mietverhältnis der Parteien ist vielmehr seit dem 30. September 1990 beendet.

Ein Fall des § 162 Abs. 1 BGB liegt nicht vor. Es ist nicht ersichtlich, daß der Bekl. den Eintritt der genannten Bedingung wider Treu und Glauben verhindert hat. Die vom Bekl. mit Schreiben seiner Hausverwaltung vom 10. Mai 1990 geforderte Miete war nicht so hoch, daß sie als nicht erzielbar zu bezeichnen wäre. Dabei ist zu berücksichtigen, daß der Bekl. nicht gehalten war, die Räume wieder an einen Pensionsinhaber zu vermieten, sondern daß es ihm freistand, auch einen Mietvertrag mit dem Betreiber eines anderen Gewerbes abzuschließen.

Die Klage wäre auch - hierauf wird die Begründung des vorliegenden Urteils hilfsweise gestützt - unbegründet, wenn man den Ausführungen von Sternel (Mietrecht, 3. Aufl., I Rdnr. 233) folgen sollte, wonach, wenn die Option davon abhängt, daß sich die Parteien über eine neue Miete verständigen und der neue Mieter die Option erklärt hat, ohne daß sich anschließend die Parteien auf eine neue Miete einigen, im Zweifel gilt, daß sich das Vertragsverhältnis gemäß der Option verlängert, während der Vermieter berechtigt ist, den Mietzins nach §§ 315, 316 BGB festzusetzen. In diesem Falle würde der Erfolg der Klage daran scheitern, daß die Kl. nicht vorgetragen haben und - wie die Erörterung in der mündlichen Verhandlung ergeben hat - auch nicht vortragen können, daß nur eine Quadratmeter-Miete von 20,00 DM monatlich einen der Billigkeit entsprechenden Mietzins darstelle und demgemäß der von dem Bekl. festgesetzte Mietzins - wie beantragt - durch diesen vom Gericht zu ersetzen sei.

In der Praxis wird von Eigentümern und Mietern unter dem Begriff "Option" oft Unzutreffendes verstanden. Vielfach wird die Option in einen Topf geworfen mit dem sogenannten Vormietrecht. Daraus ergeben sich bei "freihändigen" Formulierungen in Gewerbemietverträgen hinterher oft Auslegungsschwierigkeiten, die dem einen oder anderen teuer zu stehen kommen. Deshalb noch einmal zur Begriffsklärung: Unter einer Option versteht man das Recht des Mieters, den Mietgegenstand für eine bestimmte Zeit (die festgelegt werden muß) zu den Bedingungen wie bisher weitermieten zu dürfen. Also insbesondere zur bisherigen Miete (ggf. unter Einschluß der vereinbarten Wertsteigerungsklausel) und auch zu den sonstigen Bedingungen des Mietvertrages. Der Mietvertrag wird sozusagen 1 : 1 verlängert. Unter einem Vormietrecht versteht man dagegen das Recht des (bisherigen) Mieters, in einen vom Vermieter mit einem Dritten (einem neuen Mieter) abgeschlossenen Mietvertrag als Mieter einzutreten. Und zwar zu den Bedingungen, die der Vermieter mit diesem neuen Mieter ausgehandelt hat.

Mit einer in der Praxis oft vorzufindenden Mischform hatte es das Kammergericht in seiner Entscheidung vom 19. Dezember 1991 zu tun.

Diese Vereinbarung hatte folgenden Wortlaut:

"Dem Mieter wird, wenn er bis zum ... darum ersucht, ein Vormietrecht für weitere fünf Jahre eingeräumt, vorausgesetzt, es findet eine Einigung über den zu zahlenden Mietpreis statt. Wird das Vormietrecht nicht in Anspruch genommen, so verlängert sich der Vertrag automatisch um ein Jahr, wenn er nicht unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten vor Ablauf von einer der Parteien gekündigt wird."

Es passierte folgendes: Der Vermieter kündigte zum vorgesehenen ordentlichen Vertragsablauf. Daraufhin machte der Mieter - rechtzeitig - von seinem "Vormietrecht" Gebrauch und wollte wissen, welche Vorstellungen der Vermieter hinsichtlich der neuen Miete habe. Der übermittelte seine Vorstellungen, die dem Mieter ganz offenbar zu hoch waren. Der Mieter äußerte sich dazu nicht.

Statt dessen zog er vor Gericht und begehrte die Festsetzung der monatlichen Miete durch das Gericht, wobei er einen ganz bestimmten Betrag für angemessen hielt.

Vor dem LG obsiegte der Mieter noch, vor dem KG nicht mehr. Das KG wertete die Klausel als Option unter Bedingungen. Bedingung für die Wahrnehmung des Optionsrechtes sei, so das Kammergericht, daß die Parteien sich über einen neuen Mietzins einigten. Und zwar nur über den Mietzins und sonst nichts. Diese Bedingung sei aber nicht eingetreten, weil eine Einigung nicht erfolgt sei. Folglich, so das KG, sei das Mietverhältnis beendet.