Mietobjektsübergabe

Mietobjektsübergabe; Gebrauchsüberlassung; Annahmeverzug des Mieters

a) Soweit die Übergabe der Mietsache unterbleibt, wird dem Vermieter jedenfalls bei der Raummiete die ihm obliegende Gebrauchsüberlassung durch Zeitablauf nachträglich unmöglich.

b) Zur Frage des Annahmeverzuges des Mieters, der einen kalendermäßig bestimmten Termin zur Übernahme der Mietsache nicht wahrnimmt.

Der Kl. mietete ein gewerbliches Wohnheim auf die Dauer von zunächst zehn Jahren. Entsprechend dem ihm eingeräumten Recht zur Untervermietung vermietete er das Anwesen auf zehn Jahre an die A. GmbH zum Betrieb eines Wohnheimes weiter. Da die Firma A. später aus dem Mietverhältnis ausscheiden wollte, brachte sie die Bekl. als Ersatzmieterin bei. Der Kl. akzeptierte den Mieterwechsel und schloß mit der Bekl. unter Beteiligung der Firma A. einen Vertrag. Darin erklärte sich die Bekl. einverstanden, anstelle der Firma A. in das Untermietverhältnis einzutreten. Man einigte sich ferner dahin, den Vertragszweck auf "Wohnheim und Pension" zu erweitern. Sich um die dafür "not-wendigen Genehmigungen" zu kümmern, sollte allein der Bekl. obliegen.

Mit Schreiben vom 25. September 1987 teilte der Eigentümer des Mietgrundstücks der Bekl. mit, daß er einer Nutzungsänderung von "Wohnheim" in "Wohnheim und Pension" nicht zustimme. Daraufhin forderte die Bekl. den Kl. mehrfach auf, die Zustimmung des Vermieters (Eigentümers) zu der geplanten Nutzungsänderung herbeizuführen. Zu einer solchen Zustimmung kam es auch in der Folgezeit nicht.

Nachdem der Kl. die Bekl. vergeblich aufgefordert hatte, den vereinbarten Mietzins für Oktober und November 1987 zu zahlen, ließ er durch Anwaltsschreiben das Untermietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs kündigen.

Der Kl. macht einen Mietzins- und Schadenersatzanspruch geltend. Au-ßerdem hat er die Feststellung begehrt, daß der zwischen den Parteien ge-schlossene Untermietvertrag durch sein Kündigungsschreiben erloschen sei, hilfsweise, daß der Mietvertrag nicht zustande gekommen bzw. wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage hinfällig geworden sei.

Das Oberlandesgericht hat unter Zurückweisung der gegen die teilweise Aberkennung des Zahlungsanspruchs gerichteten Anschlußberufung des Kl. die Klage auf die Berufung der Bekl. insgesamt abgewiesen. Die Revi-sion des Kl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Nach dem für das Revisionsgericht maßgeblichen Sach- und Streitstand (§ 561 ZPO) kann nicht ausgeschlossen werden, daß dem Kl. der geltend gemachte Mietzins- und Schadensersatzanspruch zusteht und das in erster Linie verfolgte Feststellungsbegehren, mit dem die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung zur Entscheidung gestellt wird, gerechtfertigt ist.

1. Auf der Grundlage des bisher festgestellten Sachverhältnisses ist die Bekl. von ihrer Verpflichtung, den vom Kl. für Oktober 1987 und einen Teil des Monats November 1987 beanspruchten Mietzins zu zahlen, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb befreit, weil ihr die Mietsache nicht überlassen worden ist.

a) Die Zahlungspflicht der Mieters entfällt grundsätzlich dann, wenn ihm die Mietsache nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zur Verfügung gestellt, also die entsprechende Gebrauchsmöglichkeit vom Vermieter nicht verschafft wird. In welcher Weise und mit wel-chem Inhalt dieser seiner Überlassungspflicht zu genügen hat, richtet sich in erster Linie nach dem Gegenstand des jeweiligen Vertrages und den darin getroffenen Abreden der Parteien. Kommt es nicht zu der so konkre tisierten Gebrauchsüberlassung, so steht aber noch nicht ohne weiteres fest, daß der Mieter seine Gegenleistung, den Mietzins, nicht zu erbringen braucht. Vielmehr kann er unter Umständen trotz des Ausbleibens der dem Vermieter obliegenden Leistung verpflichtet bleiben, die vereinbarte Miete zu entrichten. Das ist der Fall, wenn die Leistungsstörung ausschließlich vom Mieter zu vertreten ist. Von einem derartigen Sachverhalt ist hier für die revisionsrechtliche Beurteilung auszugehen.

b) Nach dem Inhalt der Vereinbarung vom 12. August 1987 war der Kl. ver-pflichtet, der Bekl. Räume zu gewähren, welche nach ihrer tatsächlichen Beschaffenheit geeignet waren, für den festgelegten Verwendungszweck "Wohnheim und Pension" zu dienen, und der Bekl. den unmittelbaren Be-sitz daran zu verschaffen (§ 536 BGB). Dagegen war er nicht gehalten, die - vom Berufungsgericht und auch von den Parteien für erforderlich gehalte-ne - Zustimmung des Eigentümers zu der mit dem vorgesehenen neuen Verwendungszweck verbundenen Nutzungsänderung herbeizuführen. Dies war vielmehr allein Sache der Bekl. Das Berufungsgericht hat die im Zu-sammenhang mit der geplanten Nutzungsänderung getroffene Regelung, es obliege der Bekl., sich um die notwendigen Genehmigungen zu kümmern, dahin ausgelegt, daß darunter auch das Einverständnis des Eigentümers mit der beabsichtigten Nutzungsänderung falle. Diese Deutung wird von beiden Parteien hingenommen; sie ist auch rechtlich möglich und daher für das Revisionsgericht bindend.

c) Der Umstand, daß beide Voraussetzungen für die Ausübung des ver-tragsgemäßen Gebrauchs - die Überlassung der Räume und die Zustimmung des Eigentümers zu der Nutzungsänderung - nicht erfüllt wurden, änderte indessen nichts an der Verpflichtung der Bekl., den vereinbarten Mietzins zu zahlen.

aa) Die Verweigerung der Zustimmung durch den Eigentümer ließ den An-spruch des Kl. auf die Gegenleistung unberührt. Gemäß § 552 Satz 1 BGB wird der Mieter von der Entrichtung des Mietzinses nicht dadurch befreit, daß er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung des ihm zustehenden Gebrauchsrechtes verhindert wird. Hierbei stellt das Ge-setz auf die Risikosphäre ab. Hat daher der Mieter - wie hier die Bekl. hin-sichtlich der Zustimmung des Eigentümers - ein bestimmtes Risiko übernommen, so geht es zu seinen Lasten, wenn sich das Risiko dahin ver-wirklicht, daß er an einem dem vertraglich festgelegten Verwendungszweck entsprechenden Gebrauch der Mietsache gehindert wird (vgl. BGHZ 38, 295, 298; RGZ 147, 304, 309).

Unerheblich ist insoweit, ob das Gebrauchshindernis nach oder - wie in vorliegendem Fall - bereits vor Überlassung der Mietsache als solche ein-tritt (vgl. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Lea-singrechts, 5. Aufl., Rdn. 157) und ob den Mieter daran ein Verschulden trifft (BGHZ a.a.O.; Wolf/Eckert a.a.O.).

bb) Daß der Bekl. die gemieteten Räumlichkeiten nicht überlassen wurden, hat gleichfalls keinen Einfluß auf ihre Mietzahlungspflicht.

Zwar ist dem Kl. die Gebrauchsüberlassung für die in Rede stehenden Mo-nate Oktober und November 1987 infolge Zeitablaufs nachträglich unmöglich geworden (vgl. Wolf/Eckert, a.a.O., Rdn. 127; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., vor § 537 Rdn. 11 und § 552 Rdn. 1; MünchKomm-Voelskow, BGB, 2. Aufl., vor §§ 537 ff. Rdn. 107; BGH, Urteil vom 16. Sep-tember 1987 - IV b ZR 27/86 = WM 1987, 1530, 1531). Gleichwohl ist sein Anspruch auf die vereinbarte Miete aber bestehen geblieben. Wird die dem einen Vertragsteil obliegende Leistung - wie hier dem Kl. - infolge eines von ihm nicht zu vertretenden Umstandes zu einer Zeit unmöglich, zu welcher der andere Teil im Verzuge der Annahme ist, so behält er gemäß § 324 Abs. 2 BGB den Anspruch auf die Gegenleistung. Ein solcher Annahmeverzug der Bekl. kann nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand nicht ausgeschlossen werden.

Gemäß § 293 BGB gerät der Gläubiger in Annahmeverzug, wenn er die ihm angebotene Leistung nicht annimmt. Die geschuldete Leistung muß grundsätzlich tatsächlich angeboten werden (§ 294 BGB). Unter den Vor-aussetzungen des § 295 BGB, d. h. wenn der Gläubiger erklärt hat, er werde die Leistung nicht annehmen, oder wenn zur Bewirkung der Leistung eine Handlung des Gläubigers erforderlich ist, genügt auch ein wört-liches Angebot. Diese Voraussetzungen sind allerdings nicht erfüllt. Ein tatsächliches Angebot ist nicht erfolgt. Nach den nicht angegriffenen Fest-stellungen des Berufungsgerichts hat der Kl. der Bekl. die Übergabe auch nicht wörtlich angeboten. Allein hierauf durfte das Berufungsgericht die Verneinung eines Annahmeverzuges der Bekl. jedoch nicht stützen. Seine Ausführungen lassen eine erschöpfende rechtliche Würdigung des Tatsachenstoffes vermissen. Die Revision rügt im Ergebnis zu Recht, das Be-rufungsgericht habe übersehen, daß der Kl. angesichts der Umstände des vorliegenden Falles auch nicht gehalten gewesen sei, die Überlassung der Mietsache wörtlich anzubieten, um die Bekl. in Annahmeverzug zu setzen.

Ob ein wörtliches Angebot schon dann entbehrlich ist, wenn - was die Re-vision als hier gegeben geltend macht - der Gläubiger sich beharrlich wei-gert, die Leistung entgegenzunehmen, die Erfüllung des Vertrages also von vornherein ablehnt, ist allerdings nicht unzweifelhaft. Die Frage ist in der Literatur umstritten (z. B. verneinend: Staudinger/Loewisch, BGB, 12. Aufl., § 295 Rdn. 2,; bejahend: MünchKomm-Walchsöfer, BGB, 2. Aufl., § 295 Rdn. 6; Larenz, Schuldrecht, 1. Band, 14. Aufl., S. 391). Der Bundes-gerichtshof hat sie bisher lediglich angesprochen, ohne sie entscheiden zu müssen (vgl. Urteile vom 13. März 1986 - IX ZR 65/85 = LM § 295 BGB Nr. 3 und vom 20. Januar 1988 - IV a ZR 128/89 = NJW 1988, 1201). Sie bedarf auch im konkreten Fall keiner abschließenden Beantwortung. Denn jedenfalls war ein Angebot gemäß § 296 BGB überflüssig. Diese Vorschrift er-gänzt § 295 BGB für den Fall, daß zur Bewirkung der Leistung durch den Schuldner eine Mitwirkung des Gläubigers erforderlich ist. Ist für eine sol-che Mitwirkungshandlung des Gläubigers eine Zeit nach dem Kalender be-stimmt, so bedarf es nach § 296 BGB des (wörtlichen) Angebots nur, wenn der Gläubiger die Handlung rechtzeitig vornimmt. Da hier eine unbewegliche Sache übergeben werden sollte, konnte der Kl. die ihm obliegende Leistung nur erbringen, wenn die Bekl. dadurch mitwirkte, daß sie sich an dem Liegenschaftsort zwecks Übernahme einfand. Für diese Mitwirkungshandlung der Bekl. war auch eine Zeit nach dem Kalender bestimmt, näm-lich der 1. Oktober bzw. 1. November 1987. Die Bekl. hat unstreitig die Ter-mine nicht wahrgenommen, so daß die Voraussetzungen erfüllt sind, unter denen es zur Begründung des Annahmeverzuges keines Angebots bedarf (vgl. auch Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III A Rdn. 928).

Etwas anderes würde nur gelten, wenn wegen der am 11. September 1987 festgelegten Instandsetzungsarbeiten die vereinbarten Übergabetermine - wenn auch nur stillschweigend - aufgehoben worden wären. Dazu ist in-dessen nichts festgestellt und auch nichts vorgetragen. Lagen die Übergabetermine aber unverändert fest, so bedurfte es im Hinblick auf die In standsetzungsarbeiten auch nicht - wie das Berufungsgericht meint - einer Anzeige des Kl. über den Abschluß der Arbeiten, die ohnehin vor den Über-gabeterminen beendet sein sollten, und keiner Aufforderung an die Bekl., den vereinbarten oder einen anderen Übergabetermin wahrzunehmen.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war ein Angebot des Kl. auch nicht deshalb erforderlich, um "den Zeitpunkt des Beginns des Miet-verhältnisses festzulegen". Wann das Mietverhältnis beginnen sollte, nämlich am 1. Oktober 1987, war bereits in der Vereinbarung vom 12. Au-gust 1987 bestimmt worden.

Weitere Voraussetzung des Annahmeverzugs der Bekl. ist allerdings, daß der Kl. am 1. Oktober bzw. 1. November 1987 imstande war, seine Lei-stung so, wie er sie schuldete, zu erbringen, nämlich die Räumlichkeiten in instand gesetztem Zustand zu übergeben. Zu dieser zwischen den Par-teien streitigen Frage hat das Berufungsgericht bisher keine Feststellungen getroffen, sondern hat sie - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - für unerheblich gehalten. Zugunsten der Revision ist daher davon auszugehen, daß die Mieträume im Zeitpunkt der festgelegten Übergabetermine vereinbarungsgemäß instand gesetzt waren.

2. Schuldete die Bekl. Mietzins für Oktober und einen Teil des Monats No-vember 1987, so geriet sie ohne weiteres durch dessen Nichtzahlung in Schuldnerverzug (§ 284 Abs. 2 BGB). Demgemäß war der Kl. aufgrund der im Untermietvertrag vom 3. Juni 1982, in den die Bekl. eingetreten ist, ge-troffenen Kündigungsregelung berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Dies bedeutet, daß die Bekl. verpflichtet ist, entsprechend der im Untermietvertrag vereinbarten Ersatzpflicht oder aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung den Mietausfall zu ersetzen, den der Kl. nach der Kündigung im November 1987 erlitten hat, soweit ihn an der Entstehung dieses Schadens kein Mitverschulden trifft.

3. War der Kl. zur fristlosen Kündigung berechtigt, so kann auch die Be-gründetheit des von ihm in erster Linie verfolgten Feststellungsbegehrens nicht verneint werden.

4. Sollte sich aufgrund der erforderlichen anderweiten Verhandlung ergeben, daß der Annahmeverzug der Bekl. nicht daran scheitert, daß der Kl. außerstande war, die Räumlichkeiten am 1. Oktober bzw. 1. November 1987 in renoviertem Zustand zu übergeben, wird das Berufungsgericht bei der erneuten Entscheidung auch über das vom Landgericht bejahte und vom Kl. mit seiner Anschlußberufung in Abrede gestellte Mitverschulden des Kl. an der Entstehung des eingeklagten Mietausfalls zu befinden ha-ben. Außerdem wird es, was die Höhe der geltend gemachten Mietzinsforderung anbelangt, die in der Vereinbarung vom 14. August 1987 für das erste Obergeschoß getroffene Mietzinsregelung sowie die damit zusammenhängende Aufrechnungserklärung der Bekl. zu würdigen und insoweit gegebenenfalls auch das Vorbringen der in den Tatsacheninstanzen am Prozeß als Streithelferin des Kl. beteiligten Firma A. zu berücksichtigen haben, sie habe die gesamte Oktobermiete an die Bekl. gezahlt.