Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten zivilrechtlich unbeachtlich

Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten zivilrechtlich unbeachtlich; keine bezirkliche Regelungskompetenz zur Einführung einer Mietpreisbindung; wirksamer Teilgewerbezuschlag auch bei nicht beabsichtigter Gewerbenutzung

1. Ein Beschluß des Bezirksamts zur Fortschreibung von Sanierungszielen mit der Festsetzung von Mietoberwerten stellt nur eine interne Regelung dar, die zwar als Anweisung für die Verwaltung, nicht aber für Dritte verbindlich ist.

2. Weder das Bezirksamt noch die Bezirksverordnetenversammlung haben eine Regelungskompetenz zur Einführung einer zivilrechtlich verbindlichen Mietpreisbindung.

3. Die Vereinbarung eines Teilgewerbezuschlags ist auch dann wirksam, wenn der Mieter in Wahrheit eine teilgewerbliche Nutzung nicht beabsichtigt hatte.

Der Kl. nimmt die Bekl. auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete für die Monate November 2000 bis Juli 2001 in Höhe von monatlich 220,82 E in Anspruch. Der Kl. schloß am 31. Oktober 1999 mit Wirkung ab dem 1. November 1999 einen Mietvertrag über eine 2-Zimmer-Wohnung im Hause Rstraße, Berlin, mit den damaligen Eigentümern der Wohnung. Die Bekl. wurden am 8. November 2000 als neue Eigentümer des Hausgrundstücks im Grundbuch eingetragen. Die Nettokaltmiete beträgt 530,61 E (vormals 1.037,79 DM) bei einer Wohnfläche von 79,83 m2 (13 DM/m2). In diesem Betrag ist ein Teilgewerbezuschlag von 220,82 E (vormals 431,89 DM) bezogen auf eine Teilfläche von 39 m2 enthalten. Das Gebäude Rstraße liegt in dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet "Helmholtzplatz". Per Beschluß vom 4. Juli 1995 (Bezirksamtsvorlage Nr. 626/95) legte das Bezirksamt Prenzlauer Berg für dieses Sanierungsgebiet für Wohnungen mit einer Größe zwischen 60 und 90 m2 eine Mietobergrenze von 7,59 DM/m2 fest.

Der Kl. war als angestellter Ingenieur an der Anmietung einer teilgewerblich nutzbaren Wohnung nicht interessiert. Der Kl. zahlte den vertraglich vereinbarten Mietzins einschließlich des Teilgewerbezuschlages und verlangt nun für die Monate November 2000 bis Juli 2001 den Teilgewerbezuschlag zurück.

Der Kl. meint, die Festlegung von Mietoberwerten durch das Bezirksamt sei ein gesetzliches Verbot im Sinne von § 134 BGB, das durch den vereinbarten Teilgewerbezuschlag umgangen werde, da eine gewerbliche Nutzung der Wohnung weder geplant noch durchgeführt werde. Der Teilgewerbezuschlag sei deshalb wegen Verstoßes gegen die festgelegten Mietobergrenzen nichtig.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB auf Rückzahlung des Teilgewerbezuschlages in Höhe von monatlich 220,82 E (vormals 431,89 DM) für die Monate November 2000 bis Juli 2001.

Die Bekl. haben die Mietzahlungen des Kl. für den Zeitraum vom 1. November 2000 bis zum 31. Juli 2001 in Höhe von monatlich 530,61 E (vormals 1.037,79 DM) netto kalt in voller Höhe mit Rechtsgrund erlangt, da die in § 3 des Mietvertrages vom 31. Oktober 1999, in den die Bekl. gemäß § 571 BGB a. F. eingetreten sind, getroffene Vereinbarung zur Miethöhe in vollem Umfang wirksam ist.

Der Mietvertrag, der in § 2 Nr. 2 eine unbestimmte Laufzeit festlegt, ist nicht gemäß § 144 Abs. 1 Nr. 3 BauGB genehmigungsbedürftig, da sich diese Bestimmung nur auf Verträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr bezieht.

Auf unbefristete Mietverträge ist § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB jedenfalls nur dann entsprechend anzuwenden, wenn für das erste Jahr das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen ist, denn nur dann wird eine Mindestdauer von einem Jahr erreicht. Eine solche Vereinbarung zur Begrenzung der ordentlichen Kündigung im ersten Jahr wurde hier nicht getroffen, siehe Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag.

Die Vereinbarung zur Miethöhe in § 3 des Mietvertrages ist nicht hinsichtlich des Teilgewerbezuschlages wegen Verstoßes gegen die für das Sanierungsgebiet "Helmholtzplatz" vom Bezirksamt Prenzlauer Berg festgesetzten Mietobergrenzen unwirksam. Zwar überschreitet der in § 3 des Mietvertrages vereinbarte Nettomietzins von 530,61 E (vormals 1.037,79 DM) - einschließlich des Teilgewerbezuschlages von 220,82 E (vormals 431,89 DM) - den in dem Beschluß des Bezirksamtes Prenzlauer Berg vom 4. Juli 1995 (Vorlage 626/95) für das Sanierungsgebiet für Wohnungen dieser Größe festgelegten Mietoberwert von 7,59 DM/m2, dieser Umstand führt aber nicht zu einer Teilnichtigkeit der vertraglichen Vereinbarung aus § 3 des Mietvertrages gemäß § 134 BGB (direkt oder in entsprechender Anwendung), da der Beschluß des Bezirksamtes Prenzlauer Berg zur Fortschreibung der Sanierungsziele kein Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB ist. Dieser Beschluß stellt lediglich eine interne Regelung für die Verwaltung ohne unmittelbare Außenwirkung dar, denn in dem Beschluß werden die Sanierungsziele unter anderem für das Sanierungsgebiet "Helmholtzplatz" festgelegt. Dieser Beschluß konkretisiert damit die Kriterien und Instrumente, die von der zuständigen Genehmigungsbehörde bei der Ausübung ihres Ermessens bezüglich der Erteilung von Sanierungsgenehmigungen nach §§ 144, 145 BauGB berücksichtigt werden sollen. Das ergibt sich insbesondere aus Ziffer 3 der Begründung zum Beschluß des Bezirksamtes Prenzlauer Berg vom 4. Juli 1995 (Bl. 34 d. A.; Seite 9 der Beschlußbegründung). Der Beschluß läßt auch klar erkennen, daß es noch keine Erhaltungssatzung im Sinne von § 172 BauGB gibt (siehe Ziffer 6 der Begründung des Beschlusses), so daß auf mögliche Wirkungen einer solchen Satzung im Hinblick auf die Mietpreisgestaltung nicht eingegangen werden muß. Wie der Beschluß des Bezirksamtes Prenzlauer Berg hinsichtlich seiner Rechtsform zu qualifizieren ist, kann dahinstehen, da er jedenfalls schon nach seinem Inhalt nur an die mit der Bearbeitung von Sanierungsgenehmigungen befaßten Teile der Verwaltung gerichtet ist und keine unmittelbare Außenwirkung hat. Darüber hinaus dürfte das Bezirksamt Prenzlauer Berg oder die Bezirksverordnetenversammlung auch keine Regelungskompetenz zur Einführung einer zivilrechtlich verbindlichen Mietpreisbindung haben.

Die von dem Kl. zur Begründung seiner abweichenden Ansicht angeführten Gerichtsentscheidungen sind nicht einschlägig, weil sie sich auf die Umgehung einer bestehenden Mietpreisbindungsvorschrift beziehen, hier aber eine Mietpreisbindung gerade nicht gegeben ist.

Der Kl. kann sich auch nicht darauf berufen, er habe eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnung nie beabsichtigt. Nach dem Wortlaut des Mietvertrages vom 31. Oktober 1999 - insbesondere § 3 - ist dieser Teilgewerbezuschlag bereits für die Möglichkeit der teilgewerblichen Nutzung zu zahlen, denn § 3 Nr. 1 legt den Gesamtmietzins auf 1.317,20 DM fest. In § 3 Nr. 2 erfolgt lediglich eine Erläuterung der Mietzinsstruktur, stellt aber den Teilgewerbezuschlag nicht unter die Bedingung einer tatsächlichen Ausübung dieser möglichen Teilnutzung der Wohnung für gewerbliche Zwecke. Auch an anderer Stelle des Vertrages ist nicht vereinbart worden, daß der Teilgewerbezuschlag nur bei tatsächlicher Ausübung einer teilgewerblichen Nutzung zu zahlen sei. Eine solche Vertragsgestaltung ist zulässig, solange dadurch nicht eine Mietpreisbindung umgangen werden soll. Der Kl. ist, da er den Mietzins in voller Höhe bisher vorbehaltlos gezahlt hat, offenbar selbst davon ausgegangen, daß es auf die Frage der tatsächlichen Ausübung der gewerblichen Nutzungsmöglichkeit nicht ankommt.

An diesem Ergebnis ändert sich auch nichts, wenn beide Vertragsparteien den Teilgewerbezuschlag nur zum Schein zur Umgehung der vom Bezirksamt festgelegten Mietobergrenzen vereinbart haben sollten und tatsächlich die in § 3 Nr. 1 des Mietvertrages vereinbarte Miete für die reine Wohnnutzung vereinbaren wollten. Denn auch eine solche Vertragsgestaltung wäre gemäß § 17 Abs. 2 BGB (gemeint: § 117 Abs. 2 BGB, d. Red.) mangels entgegenstehender Mietpreisbindung zulässig gewesen. Ein Verstoß dieser vereinbarten Miete gegen § 5 WiStG ist vom Kl. nicht dargelegt worden.

Wir haben schon wiederholt auf die Fragwürdigkeit der Festlegung von Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten ("Kiez-Mietspiegel") hingewiesen. Viele Eigentümer meinen, eine jahrelang in den Bezirken praktizierte Handhabung des Baugesetzbuchs sei auch im Verhältnis zum Mieter verbindlich - zu Unrecht, wie ein neues Urteil zeigt.

Der Mieter hatte eine Wohnung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gemietet; durch einen vereinbarten Teilgewerbezuschlag wurde die vom Bezirksamt festgelegte Mietobergrenze deutlich überschritten. Nachdem der Mieter zunächst längere Zeit die volle Miete gezahlt hatte, verlangte er den Teilgewerbezuschlag später für neun Monate zurück.

Mit Urteil vom 28. Februar 2002 wies das Amtsgericht Mitte die Klage ab. Die Festlegung von Mietobergrenzen stelle kein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB dar, sondern nur eine Anweisung an die Verwaltung (etwa für Auflagen oder Bedingungen bei Genehmigungen im Sanierungsgebiet). Eine Genehmigung sei hier nicht erforderlich gewesen, da das Mietverhältnis zwar eine unbestimmte Laufzeit vorgesehen habe, nicht aber einen Kündigungsausschluß für das erste Jahr (§ 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Die Festlegung von Mietobergrenzen könne auch nicht als förmliche Mietpreisbindung verstanden werden, da hierfür dem Bezirksamt oder der Bezirksverordnetenversammlung die gesetzgeberische Kompetenz fehle. Schließlich sei auch die Vereinbarung des Teilgewerbezuschlags selbst dann wirksam, wenn eine teilgewerbliche Nutzung vom Mieter nicht beabsichtigt gewesen sei. Anders wäre es nur dann, wenn dadurch eine Mietpreisbindung (oder, muß man hinzufügen, § 5 WiStG) umgangen worden wäre.