Mietobergrenzen

Mietobergrenzen; unzulässige Mietsenkungsanordnung im Sanierungsgebiet

1. Die Festsetzung von Mietobergrenzen im Sanierungsgebiet und eine daraus abgeleitete Mietsenkungsanordnung im Einzelfall ist allenfalls als Auflage zu einer Genehmigung nach § 144 Baugesetzbuch zulässig.

2. Für Modernisierungsmaßnahmen zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes ist jedenfalls im vorläufigen Rechtsschutzverfahren davon auszugehen, daß der Eigentümer einen Anspruch auf eine auflagenfreie Genehmigung hat. (Leitsätze der Redaktion)

I. Die Antragsteller wenden sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine Anordnung, die Nettokaltmieten für bestimmte Wohnungen auf eine festgesetzte Mietobergrenze zu senken, sowie gegen eine dazu ergangene Vollstreckungsmaßnahme.

Die Antragsteller erhielten am 11. April 1997 die sanierungsrechtliche Genehmigung für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen auf diesem Grundstück mit der Auflage, daß bei Wiedervermietung der Wohnungen die im Beschluß der Bezirksverordnetenversammlung Berlin-Mitte vom 8. Juni 1995 geltenden Mietobergrenzen einzuhalten sind. Dagegen legten die Antragsteller unter dem 6. Mai 1997 Widerspruch ein, über den noch nicht entschieden worden ist.

Nach Durchführung der beantragten und genehmigten Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen vermieteten die Antragsteller eine Wohnung im Vorderhaus für einen Mietzins von 1.039,08 DM nettokalt an den Mieter ... Nach Kündigung des Mietvertrages vermieteten die Antragsteller die Wohnung zu einem Mietzins von 994 DM nettokalt an drei weitere Mieter.

Mit Bescheid vom 12. Oktober 1999 ordnete der Antragsgegner an, die Kaltmiete ab 1. Dezember 1999 auf 854,64 DM zu senken, und drohte für den Fall der Nichtbefolgung ein Zwangsgeld von 1.000 DM an. Zur Begründung wird ausgeführt, daß die vereinbarte Miete nicht der Mietobergrenze von 7,59 DM/qm Wohnfläche nettokalt entspreche. Zugleich ordnete der Antragsgegner die sofortige Vollziehung dieses Bescheides an. Über den Widerspruch der Antragsteller vom 19. Oktober 1999 ist noch nicht entschieden. Mit weiterem Bescheid vom 7. Januar 2000 setzte der Antragsgegner das angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 1.000 DM fest und drohte für den Fall, daß die Antragsteller der mit dem Bescheid vom 12. Oktober 1999 getroffenen Anordnung nicht bis 31. Januar 2000 nachkommen, ein erneutes Zwangsgeld in Höhe von 2.000 DM an. Die Antragsteller haben am 20. Januar 2000 vorläufigen Rechtsschutz beantragt.

Sie machen geltend, eine gesetzliche Grundlage für das Mietsenkungsverlangen des Antragsgegners sei nicht vorhanden und ergebe sich insbesondere nicht aus der sanierungsrechtlichen Genehmigung vom 11. April 1997. Die dort enthaltene Auflage, bei Vermietung der sanierten Wohnungen Mietobergrenzen einzuhalten, sei nicht vollziehbar, weil gegen die Auflage ein Widerspruch eingelegt worden sei, der gemäß § 80 Abs. 1 VwGO aufschiebende Wirkung habe. Im übrigen sei die Auflage nicht hinreichend bestimmt. Die Auflage habe jedenfalls nur für die erste Vermietung nach Abschluß der Baumaßnahmen gegolten. Für die Zweitvermietung sei die Mietobergrenze nicht mehr einzuhalten. Schließlich hätten die Mieter die Modernisierungsmaßnahme mit einem Modernisierungszuschlag von 11 % der Modernisierungskosten jährlich ausdrücklich im Mietvertrag gebilligt.

II. Der nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO zulässige Antrag hat Erfolg.

Bei der gebotenen Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen überwiegen die Interessen der Antragsteller an der Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung, weil ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der beiden angefochtenen Bescheide bestehen und die Antragsteller in der Hauptsache voraussichtlich obsiegen werden.

Der Bescheid vom 12. Oktober 1999 ist deshalb fehlerhaft, weil er sich auf die Auflage zur sanierungsrechtlichen Genehmigung vom 11. April 1997 stützt, obwohl diese Auflage derzeit nicht vollziehbar ist. Gegen die Auflage, die als selbständiger belastender Verwaltungsakt Grundlage der Verwaltungsvollstreckung sein kann, ist von den Antragstellern unter dem 6. Mai 1997 Widerspruch eingelegt worden, der nach § 80 Abs. 1 VwGO aufschiebende Wirkung hat. Infolge der aufschiebenden Wirkung dürfen derzeit aus der Auflage keine tatsächlichen oder rechtlichen Folgerungen abgeleitet werden (vgl. VG Berlin, GE 1997, 191). Die Auflage ist gewissermaßen als rechtlich nicht existent zu behandeln. Der Antragsgegner hat diese Auflage nicht entsprechend § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO für sofort vollziehbar erklärt. Vielmehr beschränkt sich die Anordnung der sofortigen Vollziehung in dem Bescheid vom 12. Oktober 1999 auf den "vorstehenden Bescheid". Die Auflage in der sanierungsrechtlichen Genehmigung vom 11. April 1997 ist nicht gleichzeitig für sofort vollziehbar erklärt worden. Demnach hat das Gericht nur zu prüfen, ob die Mietsenkungsanordnung vom 12. Oktober 1999 isoliert betrachtet rechtlich zulässig ist. Das ist nicht der Fall. Eine entsprechende Anordnung kann - wenn überhaupt - mangels anderweitiger Rechtsgrundlage nur als Auflage gemäß § 145 Abs. 4 BauGB erfolgen.

Es kommt hinzu, daß die schwierige Rechtsfrage, ob Mietobergrenzen in der Form, wie sie in dem Beschluß der Bezirksverordnetenversammlung des Bezirks Berlin-Mitte vom 8. Juni 1995 beschlossen wurden, insbesondere bei leerstehenden Wohnungen rechtlich zulässig sind, bisher grundsätzlich von der Berliner Verwaltungsrechtsprechung nicht entschieden worden ist. Dabei ist insbesondere darauf hinzuweisen, daß der Beschluß der Bezirksverordnetenversammlung vom 8. Juni 1995 die Rechtsänderung in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB 1998 nicht berücksichtigt, wonach eine erhaltungsrechtliche Genehmigung zu erteilen ist, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Diese Vorschrift gilt zwar ausdrücklich nur für den Bereich einer Erhaltungsverordnung, in dem die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll (§ 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, sogenannter Milieuschutz). In diesem Bereich gilt der Erhaltungsschutz nicht nur individuell für die gegenwärtig in dem Erhaltungsgebiet lebenden Personen, vielmehr soll das entsprechende Gebiet abstrakt für einen nach bestimmten Merkmalen umschriebenen Personenkreis erhalten werden (vgl. Urteil der Kammer vom 3. Juni 1992 - VG 19 A 248.51, GE 1992, 1047). Wenn aber in dem besonders geschützten Erhaltungsgebiet das Interesse an der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung zwingend eine auflagenfreie Genehmigung nach sich zieht, muß dies erst recht im Sanierungsgebiet gelten, in dem nicht die Erhaltung der Bevölkerung in dem genannten Sinne, sondern nur der Schutz der vorhandenen Bevölkerung gegen Verdrängung gesichert werden soll. Darüber hinaus ist schwer nachvollziehbar, weshalb sogenannte Luxus Modernisierungen zwar im Einverständnis mit den vorhandenen Mietern einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht entgegenstehen, während das Einverständnis von "Neu-Mietern" bei leerstehenden Wohnungen nicht ausreichen soll. Eine derartige Einschränkung ist nur schwerlich auf die grundsätzliche Zielsetzung, die vorhandene Bevölkerung zu schützen, zurückzuführen.

In Berlin gibt es zahlreiche förmlich festgelegte Sanierungsgebiete, für die Mietobergrenzen vom Bezirksamt beschlossen wurden ("Kiezmietspiegel"). Daß damit ohne gesetzgeberische Kompetenz eine Mietpreisbindung eingeführt wird, haben bisher Bezirksämter und Mietervereine mehr oder weniger erfolgreich verdrängt.

Das Verwaltungsgericht Berlin hatte in seinem Beschluß vom 11. Februar 2000 Gelegenheit, im vorläufigen Rechtsschutzverfahren die Grenzen solcher Kiezmietspiegel anzudeuten. Möglich ist, wenn überhaupt, nur eine Auflage zur Genehmigung, die der Eigentümer nach § 144 Baugesetzbuch für Baumaßnahmen oder langfristige Mietverträge braucht. Aber auch eine solche Auflage ist mehr als zweifelhaft, da für das Gebiet einer Erhaltungssatzung Modernisierungsmaßnahmen zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes auflagenfrei erteilt werden müssen. Das gelte um so mehr für eine Sanierungssatzung. Im übrigen sei es schwer nachvollziehbar, das Einverständnis von Mietern zur Modernisierung zu berücksichtigen, wenn es sich um ein bestehendes Mietverhältnis handelt, dies aber bei Neuvermietungen für unerheblich anzusehen.