Mietnebenkosten

Mietnebenkosten; Heizkostenabrechnung; Schornsteinfegergebühren; Verbrauchsschätzung

1. Die Schornsteinfegergebühren gehören mit Ausnahme der Immissionsmeßwerte nicht zu den Heizkosten.

2. Zur Frage, wie in einer Wirtschaftseinheit abgerechnet werden kann, wenn ohne Vorerfassung unterschiedliche Verteilmaßstäbe zugrundegelegt werden müssen.

3. Zur Zulässigkeit von Schätzungen des Heizverbrauchs.

Die Bekl. sind verpflichtet, die für die Heizperioden 1983/84 und 1984/85 entsprechend den Rechnungen vom 13. November 1984 und vom 9. August 1985 ermittelten Heizkosten nachzuzahlen.

Lediglich die Kosten für die Schornsteinfegergebühren waren abzusetzen. Die Kosten für den Schornsteinfeger - mit Ausnahme von Meßkosten - gehören nicht zu den in § 22 NMVO bzw. § 7 Abs. 2 HKVO aufgeführten Nebenkosten. Sie sind vielmehr Betriebskosten. (Vgl. dazu auch Blümmel-Becker: Heizung und Heizkostenabrechnung 1982, S. 32 unter Verweisung auf das Urteil des LG Aachen in WM 76, 180).

Auch die ständige Übung dieser Abrechnung führt zu keiner anderen Beurteilung.

Im übrigen ist die Abrechnung nicht derart fehlerhaft, daß sie verworfen werden muß.

Soweit die Bekl. beanstanden, daß Heizkosten für das Grundstück H.weg in die Heizkostenabrechnung aufgenommen worden sind, obwohl dort in den streitigen Heizperioden lediglich eine Abrechnung nach Flächen, nicht aber, wie bei den übrigen Wohnungen, zu 50 % nach dem gemessenen Verbrauch erfolgt ist, führt diese Abrechnung nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung der Bekl.

Eine separate Abrechnung des Grundstücks H.weg entfällt mangels getrennter Leitungsführung.

Daß eine zu 50 % verbrauchsabhängige Abrechnung zu einem spürbar höheren Heizkostenanteil dieses Grundstücks geführt hätte, ist nicht ersichtlich. Die Wohnungen des Grundstücks H.weg umfassen nach der Mitteilung der Kl. zu 1) in der Heizkostenabrechnung vom 20. August 1982 insgesamt 2.320,15 qm, während die übrigen in die Heizkostenabrechnungen einbezogenen Wohnungen und Ladenräume der Grundstücke P.-Ring, A.B. und i.S. 61.163,32 qm ausmachen. Damit beträgt der Anteil der Wohnungen des Grundstücks H.weg weniger als 4 %. Die Heizkostenabrechnung könnte also, da nur zu 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen war, wegen höchstens 2 % der Gesamtabrechnung fehlerhaft sein. Die mögliche Abweichung kann sich auf die Heizkostenabrechnung der Bekl., wenn überhaupt, nur mit Pfennigbeträgen auswirken. Wie die Kl. unwidersprochen ausgeführt haben, hat sich der Heizkostenanteil der Wohnungen H.weg seit der Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung in der Heizperiode 1985/86 nicht wesentlich verändert. Während 1983/84 die Gesamtheizkosten 41.547,22 DM, 1984/85 47.477,23 DM betrugen, machten sie nach verbrauchsabhängiger Abrechnung 1985/86 44.751,17 DM aus.

Die Heizkostenabrechnungen sind auch nicht deshalb mangelhaft, weil für die Wohnung des Mieters F. im Hause S.weg 34 eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten nicht möglich war. Wie die Kl. hierzu ausgeführt hat, ist der Verbrauch, soweit er nicht nach der Wohnfläche abzurechnen war, geschätzt worden. Hierbei ist nach dem Durchschnitt sämtlicher Verbrauchszahlen die Gesamtzahl der gemessenen Stricheinheiten auf die Gesamtfläche und dann auf die Fläche des Mieters F. umgerechnet worden. Diese Schätzung ist nicht zu beanstanden, wobei hinzukommt, daß bei der Gesamtheit der Wohnungseinheiten (942 Wohnungen und 6 Läden) die Abrechnung für die Wohnung des Mieters F., selbst wenn der Verbrauch höher als geschätzt gewesen sein sollte, für die Höhe der Heizkosten der Bekl. als Anteil an den Gesamtkosten nicht ins Gewicht fallen dürfte.

Soweit die Bekl. monieren, daß nicht nach der beheizten Fläche abgerechnet worden sei, sondern eine Dielenfläche von 8 qm in die Abrechnung einbezogen worden sei, übersehen sie, daß eine Abrechnung nach der beheizten Fläche nicht zwingend vorgeschrieben ist. § 7 Abs. 1 HKVO sieht vor, daß nach Wohn- oder Nutzfläche oder "umbautem Raum" abgerechnet werden kann. Tatsächlich rechnen die Kl., wie sich aus den Heizkostenrechnungen ergibt, allgemein nach der Wohnfläche ab. Damit kann die Einberechnung der Diele in die Heizkostenabrechnungen nicht bemängelt werden.

Der Umstand, daß die Heizkosten der Bekl. seit der verbrauchsabhängigen Abrechnung wesentlich gestiegen sind, rechtfertigt die Annahme einer fehlerhaften Abrechnung nicht. Der gemessene Verbrauch kann damit zusammenhängen, daß die Wohnung einen größeren Anteil an Außenflächen hat und damit einen höheren Wärmebedarf als innen gelegene Wohnungen. (Vgl. zur Problematik Blümmel a.a.O., Seite 131 ff.) Dies ist jedoch bei einer Heizkostenabrechnung nicht zu bewerten.