Mietminderungsrecht wegen Computerstörungen aufgrund von im öffentlichen Straßenland liegenden Gleichstromskabeln

Mietminderungsrecht wegen Computerstörungen aufgrund von im öffentlichen Straßenland liegenden Gleichstromskabeln; Mängel

Ein Minderungsrecht in Höhe des Teilgewerbezuschlages ist dann möglich, wenn die teilgewerbliche Tätigkeit aufgrund von Umweltmängeln gestört ist (hier: Computerstörungen in einem Designerbüro aufgrund von vor dem Haus im öffentlichen Straßenland verlegtem und nicht abgeschirmtem Schwachstromkabel der BVG).

(Leitsatz der Redaktion)

3. a) Der vertragsgemäße Gebrauch der streitgegenständlichen Wohnung zur teilgewerblichen Nutzung als "Designerbüro", wie sie von den Parteien in § 23 Nr. 16 des Mietvertrages vereinbart worden ist, wird durch störende Umwelteinflüsse beeinträchtigt, was einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. begründet.

aa) Ein Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Äußere Einwirkungen in Gestalt von störenden Umwelteinflüssen können die Eignung der gemieteten Räumlichkeiten zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen und einen Mangel der Mietsache begründen.

bb) Vor dem Hintergrund der technischen Entwicklung ist es selbstverständlich, daß der Betrieb eines "Designerbüros" den Umgang mit Computern erfordert, deren Grafikprogramme die Gestaltungsmöglichkeiten erheblich verbessern. Bereits im ersten Rechtszug hat die erkennende Richterin anläßlich der durchgeführten Augenscheinseinnahme festgestellt, daß die Monitore der von dem Bekl. zu 1. installierten Computeranlage nicht einwandfrei funktionieren. Auf die Schilderung der erkennenden Richterin in dem angefochtenen Urteil wird Bezug genommen. Die von ihr dokumentierten Bildstörungen stellen keinen unerheblichen Mangel im Sinne von § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. dar, denn das Arbeiten mit Grafikprogrammen erfordert eine präzise Abbildung des zugrunde liegenden Entwurfs auf dem Monitor, wie sie beim Bearbeiten von Texten nicht in gleichem Maß erforderlich ist. Der Sachverständige Dr. ... hat den Eindruck, den die erkennende Richterin im ersten Rechtszug anläßlich der durchgeführten Augenscheinseinnahme gewonnen hatte, bestätigt. In seinem Gutachten hat der Sachverständige Dr. ... ausgeführt, daß die Bildstörungen der von dem Bekl. zu 1. installierten Computeranlage ausweislich der DIN 66 234 für "anspruchsvolle CAD- oder Grafikarbeitsplätze" nicht akzeptabel sind. Zum Zeitpunkt der Messungen, die der Sachverständige in der streitgegenständlichen Wohnung durchgeführt hat, war das Bild auf dem installierten Monitor zeitweilig "um bis zu 3 mm" verschoben, "wobei ebenfalls Farbverfälschungen auftraten".

cc) Die festgestellten Bildstörungen fallen nicht in den Verantwortungsbereich des Bekl. zu 1., sondern werden durch "magnetische Gleichfelder von Gleichstromkabeln" verursacht, "die mit größter Wahrscheinlichkeit innerhalb der Gehwege vor dem Gebäude verlegt sind, da in der Haustechnik üblicherweise Gleichstrom keine Verwendung findet. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten kIar zum Ausdruck gebracht, daß "die Art der Bildstörungen eindeutig auf externe Magnetfelder zurückzuführen ist und keinesfalls von Netzstörungen verursacht wird". Es ist nicht ersichtlich, daß es sich bei der von dem Bekl. zu 1. installierten Computeranlage um ein Gerät handeln würde, welches insoweit nicht dem marktüblichen Standard entspricht, als es die Abschirmung gegen elektromagnetische Umwelteinflüsse betrifft. Infolgedessen ist dem Bekl. zu 1. nicht zuzumuten, selbst für Abhilfe zu sorgen und sich eine Computeranlage mit abgeschirmten Monitoren zu beschaffen, die sich in der streitgegenständlichen Wohnung störungsfrei betreiben lassen würden. b) Aufgrund der mangelnden Eignung der streitgegenständlichen Wohnung zum Betrieb eines "Designerbüros" können die Bekl. den vereinbarten Mietzins um den Anteil mindern, der auf den "Teilgewerbezuschlag" entfällt, auf den die Parteien in § 4 des Mietvertrages Bezug genommen haben. (wird ausgeführt)

c) Die Berechtigung der Bekl., den Mietzins wegen der störenden Umwelteinflüsse zu mindern, wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß die Parteien in § 23 Nr. 16 des Mietvertrages vom 10. Dezember 1999 vereinbart haben: "Der Vermieter ist mit dieser teilgewerblichen Nutzung der Mietsache einverstanden, der hierfür vereinbarte und im Mietzins enthaltene Teilgewerbe-Zuschlag kommt auch dann nicht zum Wegfall, falls der Mieter die Mietsache nicht mehr teilgewerblich nutzt." Die Regelung zielt bei objektiver Auslegung ausschließlich darauf ab, den vereinbarten Mietzins für den Fall festzulegen, daß der Wegfall der teilgewerblichen Nutzung auf die autonome Entscheidung des Mieters zurückzuführen ist.

Die Miete kann auch dann gemindert werden, wenn ein zum Arbeiten notwendiger Computer aufgrund eines vor dem Hause im öffentlichen Straßenland verlegten Stromkabels "verrückt" spielt.

Der Mieter hatte gegen die Zahlung eines Mietzuschlages die Erlaubnis, in der Wohnung teilgewerblich tätig zu sein und ein Designerbüro zu unterhalten. Der Mieter zeichnete computergestützt am Bildschirm (einem handelsüblichen 20-Zoll-Bildschirm). Bildstörungen (das Bild wurde zeitweilig um bis 3 mm verschoben) und Farbverfälschungen traten auf. Ein Sachverständiger stellte als Ursache der Störungen magnetische Gleichfelder von Gleichstromkabeln fest, die unter dem Gehweg vor dem Gebäude verlegt waren. Der Mieter minderte die Miete um den Teilgewerbezuschlag.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, kam zu dem Ergebnis, daß diese störenden Umwelteinflüsse einen Mietmangel bedeuteten, der zur Minderung berechtige. Das Arbeiten am Computer sei zur Designertätigkeit nicht möglich. Dem Mieter sei auch nicht zuzumuten, selbst für Abhilfe zu sorgen und sich eine Computeranlage mit abgeschirmtem Monitor zu beschaffen, der sich in der Wohnung störungsfrei betreiben läßt.

Störenfried war, wie Redaktionsrecherchen ergaben, ein Schwachstromkabel der Berliner Verkehrsbetriebe (BVG). Es handelte sich um ein ungewöhnlich nah am Haus liegendes, ungewöhnlich altes, nicht abgeschirmtes Aluminiumkabel (das Haus liegt in Berlin-Ost). Die BVG konnte bisher das Kabel aufgrund eines behördlich angeordneten Aufgrabungsverbotes nicht austauschen, was auch unabhängig davon zu einem erheblichen Aufwand führen würde. Bezüglich des Kabels sind die seit 1. Januar 1997 geltenden Grenzwerte der Bundesimmissionsschutzverordnung eingehalten bzw. unterschritten. Gesundheitsgefährdungen sind - so der Sachverständige - nach heutigem Wissensstand ausgeschlossen.

Die Bildstörungen sind durch Einsatz von abgeschirmten Monitoren bzw. LCD-Monitoren (Flachbildschirme) vermeidbar. Soweit der Sachverhalt.

Sogenannte Umwelteinflüsse (z. B. Krach, Staub und dergleichen) berechtigen zur Minderung, selbst wenn die Störungen nicht vom Vermieter zu vertreten sind und er sie auch nicht abstellen kann. Kommt der Krach also von der Baustelle gegenüber, kann es durchaus möglich sein, daß der Mieter berechtigt die Miete mindern darf, der Vermieter/Eigentümer aber von dem Störer keinen Ausgleich nach § 906 BGB erlangen kann. Der vorliegende Fall liegt im Prinzip auf derselben Ebene. Das dazu ergangene Urteil ist jedoch kritisch zu hinterfragen, und zwar auch deshalb, weil das Ergebnis sehr erhebliche Folgen und Weiterungen haben könnte. Vorliegend ging es (nur) darum, daß die teilgewerbliche Wohnungsnutzung wegen der gestörten Computernutzung behindert war. Wie ist es, wenn die private Nutzung des Computers behindert wird? Gehört nicht die Nutzung eines Computers zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnung? Kann der Wohnungsmieter die Miete mindern, wenn der Computer beim Surfen im Internet, beim Online-Banking, beim eMail-Kontakt oder dergleichen "verrückt spielt"?

Die Antwort lautet: Für eine ungestörte Computernutzung ist der Vermieter im Rahmen seiner Pflicht nach § 535 BGB, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu gewähren, nicht verantwortlich. Mangels entsprechender vertraglicher Abreden (zum Beispiel ausdrücklich vermietete computergeeignete Wohnung) gehört die Computertauglichkeit noch nicht zur Wohnungsnutzung.

Die vereinbarte teilgewerbliche Nutzung der Wohnung führt zu keinem anderen Ergebnis. Es mag zwar - wie die ZK 67 ausführt - so sein, daß ein Designerbüro ohne Computer nicht angemessen betrieben werden kann. Mietvertraglich geschuldet ist jedoch damit nicht die computergeeignete Wohnung. Vielmehr muß der (Gewerbe-) Mieter durch geeignete Vorrichtungen selbst dafür sorgen, daß er die gestattete gewerbliche Nutzung im Einzelfall auch vornehmen kann. Im zugrunde liegenden Fall wäre das durch Einsatz eines LCD-Bildschirms möglich gewesen. Übrigens: Für den vorliegenden Fall dürfte es für den Vermieter schwerlich möglich sein, gegen den Betreiber (BVG) des störenden Kabels vor dem Hause vorzugehen und "Rückgriff" zu nehmen, denn - wie eingangs festgestellt -, verstößt das Kabel nicht gegen öffentlich-rechtliche Bestimmungen, weil die Werte innerhalb der Grenzen der BundesimmissionsschutzVO liegen.