Mietminderungsrecht auch nach Jahren nicht verwirkt

Mietminderungsrecht auch nach Jahren nicht verwirkt; Eigenbedarf für Nutzung als Zweitwohnung

1. Der Anspruch des Mieters auf Mietminderung ist nicht verwirkt, wenn er dem Vermieter den (diesem grundsätzlich bekannten) Mangel der extremen Hellhörigkeit erst nach Jahren anzeigt, weil er sich erst jetzt durch Mieterwechsel in der Nachbarwohnung bemerkbar macht.

2. Ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht für eine Eigenbedarfskündigung ist dann zu bejahen, wenn der Vermieter die Wohnung als Zweitwohnung für regelmäßige Besuche bei seiner Tochter nutzen will.

(Leitsätze der Redaktion)

Entgegen der Ansicht des Kl. war der von der Bekl. im Zeitraum Januar 2006 bis März 2010 für die von ihr innegehaltene Wohnung in Berlin monatlich zu zahlende Mietzins gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB wegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich eingeschränkt hat, gemindert.

Die Bekl. hat den Mangel unstreitig mit Schreiben vom 15. Dezember 2005 bei der Hausverwaltung des Kl. angezeigt. Das Vorliegen des Mangels an sich hat der Kl. auch nicht bestritten. Sofern er allerdings die Ansicht vertritt, dass die Bekl. ihr Mietminderungsrecht wegen des Mangels gemäß § 242 BGB verwirkt habe, weil dieser durch die Bauarbeiten an der Nachbarwohnung im Nachbarhaus im Jahre 1996 entstanden sei, von ihr aber erst knapp neun Jahre später bei ihm als Vermieter angezeigt wurde, vermag sich die Kammer dem nicht anzuschließen.

Die Verwirkung eines Anspruchs setzt voraus, dass zum Ablauf einer gewissen Zeit (Zeitmoment) besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (BGH, Urteil vom 26. Februar 2003 - XII ZR 66/01 -, NJW-RR 2003, 727). Es bestehen schon Zweifel, ob das Zeitmoment im gegenständlichen Verfahren erfüllt ist. Unstreitig wurde die Ursache für den Mangel - die extreme Hellhörigkeit der Wohnung der Bekl. gegenüber der im Nachbargebäude liegenden Wohnung - durch den Umbau im Jahre 1996 gesetzt. Die Bekl. hat jedoch vorgetragen, dass sich der schon seit diesem Zeitpunkt vorhandene Mangel über viele Jahre nicht derart ausgewirkt hat, dass es zu einer erheblichen Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit ihrer Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB gekommen sei. Bis zum 1. Dezember 2005 habe in der Wohnung ein sehr ruhiges, älteres Ehepaar gelebt, von deren Alltagsleben innerhalb der Wohnung und den daraus resultierenden Geräuschen sich die Bekl. nicht erheblich beeinträchtigt gefühlt habe. Dass sich dies durch eine Veränderung der Mieterschaft in der Nachbarwohnung, auf die die Bekl. selbst keinen Einfluss hat, ändern kann, ist nachvollziehbar. Die neuen Mieter sind am 16. Januar 2006 in die Wohnung eingezogen. Zu diesem Zeitpunkt war dem Kl. die Problematik bereits bekannt.

Aber selbst wenn die Kammer davon ausginge, dass das Zeitmoment erfüllt wäre, fehlt es jedenfalls am Umstandsmoment. Denn der Kl. konnte und durfte unter den hier gegebenen konkreten Umständen nicht darauf vertrauen, dass die Bekl. dauerhaft auf die Geltendmachung ihres Minderungsrechts verzichten würde. Ihm als Mitglied der Eigentümergemeinschaft war seit seinem Erwerb der Wohnung im Jahre 1996 und den in diesem Jahre stattfindenden Bauarbeiten bekannt, dass die Eigentümergemeinschaft die Bauausführung hinsichtlich der Zwischenwand für unzureichend hielt und aus diesem Grunde seit 2001 auch einen Rechtsstreit mit dem beauftragen Bauunternehmen führte, der im März 2006 mit einem Urteil des Landgerichts Berlin endete. Obwohl die Bekl. auf eine Anfrage der Hausverwaltung aus dem Jahre 2001 hin keine entsprechenden Mängel anzeigte, hatte doch der Kl. keinen Anlass, davon auszugehen, dass die auch ihm bekannte Schallschutzproblematik in der Wohnung der Bekl. nicht vorhanden wäre. Ein Vertrauen darauf, dass die Bekl. dauerhaft auf die Geltendmachung der Minderung verzichten werde, durfte er also aufgrund seiner anderweitig von dem Vorliegen des Mangels erlangten Kenntnis nicht entwickeln, zumal auch die Bekl. aufgrund des geführten Rechtsstreits und beispielsweise einer damit verbundenen Besichtigung seiner Wohnung stets die Hoffnung haben durfte, die Lage werde sich kurzfristig wesentlich verbessern.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung bedurfte es auch keiner genaueren Beschreibung des Mangels durch die Bekl. Zum einen war dem Kl., insbesondere durch den gegen den Bauträger geführten Rechtsstreits die Tatsache des unzureichenden Schallschutzes und die sich daraus ergebende Gebrauchseinschränkung im Einzelnen bekannt, zum anderen genügt der Sachvortrag der Bekl. den vom Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11- GE 2012, 60) entwickelten Maßstäben an die Darlegung eines Mangels der Mietsache. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast bereits mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen ebenso wenig vorzutragen, wie von ihm zu verlangen ist, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen hinaus die - ihm häufig nicht bekannte - Ursache dieser Symptome bezeichnet (vgl. BGH, aaO., Rn. 17 ff.).

Die Höhe der Minderungsquote von 10,4 % der Bruttowarmmiete (262,91 € Nettokaltmiete zuzüglich - zumindest für 2010 mitgeteilten - Vorschüssen auf die Betriebskosten in Höhe von 80 € und auf die Heizkosten von 87 € monatlich) ist angemessen. Es ist nach dem vom Kl. nicht bestrittenen Vortrag der Bekl. davon auszugehen, dass die Bekl. nicht nur sämtliche Geräusche aus dem Badezimmer der Nachbarwohnung wahrnehmen muss, sondern auch alle anderen, mit dem Alltagsleben der Nachbarn verbundenen Geräusche in ihrer Wohnung gut wahrnehmbar sind. Daneben ist davon auszugehen, dass auch sämtliche Geräusche aus ihrer Wohnung in der Nachbarwohnung vernehmbar sind, so dass die Vertraulichkeit des gesprochenen Wortes sowie ihre Privat- und Intimsphäre in erheblichem Maße verletzt sind. Entgegen der Ansicht des Kl. handelt es sich auch nicht um einen anfänglichen Mangel der Mietsache, der bereits bei Beginn des Mietvertrages vorhanden gewesen wäre. Unstreitig fanden die Bauarbeiten, die zu einer wesentlichen Verringerung der Wandstärke geführt haben, erst im Jahre 1996 statt, das Mietverhältnis der Bekl. mit dem vorherigen Eigentümer bestand aber bereits seit 1987. Auch der Einwand des Kl., die Bekl. habe keinen Anspruch auf Einhaltung der aktuellen Anforderungen an den Schallschutz, verfängt nicht. Zumindest ist der Kl. verpflichtet, einen Zustand herzustellen, der die Einhaltung der Grenzwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundesimmissionsschutzgesetz - TA Lärm - vom 26. August 1998 - GMBI. Nr. 26 vom 28.8.1998 S. 503) sicherstellt. Aufgrund des unbestritten gebliebenen Vortrags der Bekl. zur extremen Hellhörigkeit der Wohnung dürfte davon auszugehen sein, dass dies im gegenständlichen Verfahren nicht der Fall ist.

2. Auch die Berufung des Kl. ist begründet.

Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihr inne gehaltenen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB. [...]

c) Formelle Bedenken gegen die Kündigung bestehen nicht. Sie ist gemäß § 568 Abs. 1 BGB schriftlich und unter Hinweis auf die Möglichkeit des Widerspruchs erfolgt und ausreichend im Sinne der §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB begründet worden.

d) Der Kl. hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, weil er die Wohnung für sich benötigt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Bei dem vom Gesetz in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit dem Kriterium des „Benötigens" umschriebenen Eigenbedarf handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich selbst bzw. Angehörige seiner Familie zu nutzen. Dabei reicht der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, nicht aus; hinzutreten muss ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (vgl. BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.1.1988 - VIII ARZ 4/87 Rn. 17 ff., zit. nach juris; BVerfG, Kammerbeschluss v. 19.7.1993 - 1 BvR 501/93 -, Rn. 13, zit. nach juris; OLG Köln Urteil v. 10.3.2003 - 16 U 72/02, NJOZ 2003, 962, [963], zit. nach beck-online; jew. m. w. N.; Blank/Börstinghaus-Blank, Miete, 3. Aufl., § 573 Rn. 85). Grundsätzlich ist der Eigennutzungswunsch des Eigentümers zu respektieren. Das Eigentum in seinem durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichneten rechtlichen Gehalt gibt dem Eigentümer nicht nur das Recht, diesen zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch - und insbesondere - die Freiheit, ihn selbst zu nutzen und sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten. Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf der Erlangungswunsch aber auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Wohnungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann (vgl. BVerfG, Beschluss v. 19.10.1993 - 1 BvR 25/93, 1 BvR 1620/92 Rn. 21 f.; KG v. 11.11.1993 - 1 BvR 696/93 Rn. 11; jew. zit. nach juris, jew. m. w. N.).

Diesen Maßstäben genügen die vom Kl. hier geltend gemachten Gründe. Der Kl. hat nachvollziehbare, gewichtige Gründe für den Eigenbedarf dargelegt und - nach Überzeugung der Kammer - auch deren von der Bekl. bestrittene Ernsthaftigkeit bewiesen.

Der Kl. benötigt die von der Bekl. innegehaltenen Räumlichkeiten als (Zweit-) Wohnung in Berlin, um sich regelmäßig, gegebenenfalls auch kurzfristig, in familiärer bzw. häuslicher Atmosphäre mit seiner aus einer früheren nichtehelichen Beziehung stammenden, inzwischen dreizehnjährigen Tochter treffen zu können, die bei ihrer Mutter in Berlin lebt.

Hintergrund des ernsthaft bestehenden und verfolgten Eigennutzungswunsches ist die besondere Nähebeziehung des Kl., aber auch seiner jetzigen Familie zu seiner Tochter aus der vorangegangenen Beziehung, die der Kl. im Rahmen seiner persönlichen Anhörung überzeugend dargestellt und die Zeugin im Rahmen der Beweisaufnahme überzeugend bestätigt hat. Die Angaben des Kl. und der Zeugin wiederum stehen im Einklang zu nachgewiesenen Tatsachen.

Ausweislich der gemeinsamen Sorgeerklärung des Kl. und der Mutter der gemeinsamen Tochter vom 26. Oktober 1999 übt der Kl. seit der Geburt seiner Tochter das Sorgerecht für diese gemeinsam mit der Kindsmutter aus. Der Kl. und die Mutter von ... hatten sich schon vor deren Geburt getrennt und das Kind nach seiner Geburt jeweils 14 Tage im Wechsel vollständig allein betreut, der Kl. gemeinsam mit seiner späteren Ehefrau, der Zeugin ..., die nach ihren glaubhaften, lebensnah und detailreich geschilderten Bekundungen aufgrund dessen selbst eine mutterähnliche Beziehung zu ... aufgebaut hat. Seit dem Umzug des Kl. und seiner jetzigen Familie nach H., wo der Kl. eine Chefarztstelle bekleidet, besucht ... ihn in der mit der Zeugin gegründeten Familie jedes zweite Wochenende. Der Kl. entnimmt den Äußerungen seiner jugendlichen Tochter jedoch zunehmend, dass sie ihre häufige Abwesenheit von Berlin zum Zwecke der Besuche in H. insofern als Nachteil empfindet, als sie sich gerade an den Wochenenden auch mit ihren Freunden in Berlin treffen möchte, was für ein Mädchen ihres Alters nachvollziehbar ist. Der Kl. befürchtet aus diesem Grunde eine Belastung und Lockerung der Beziehung zu seinem Kind, er hat sich deshalb zu der Lösung entschlossen, dauerhaft in Berlin eine Zweitwohnung zu unterhalten, nämlich die derzeit von der Bekl. bewohnte Wohnung. Hinzu kommt, dass die bislang bestehende Möglichkeit, ... in Berlin in der häuslichen Atmosphäre der Wohnung eines Freundes zu treffen, seit einiger Zeit nicht mehr besteht, weil der Freund seine Wohnung aufgegeben hat. Ein Zusammentreffen in Berlin zwischen dem Kl. und seiner Tochter wäre demnach nur noch in einem Hotel möglich. In der derzeit von der Bekl. bewohnten Wohnung, die über 2 Zimmer, Küche, Bad und Balkon verfügt und 57,48 m2 groß ist, will der Kl. ein Zimmer als Jugendzimmer für ... einrichten. Außerdem besteht für den Kl. die Möglichkeit, auch ohne vorherige Hotelbuchung spontan und kurzfristig jederzeit nach Berlin kommen und dort übernachten zu können, wenn er schulische oder sonstige Veranstaltungen gemeinsam mit seiner Tochter wahrnehmen will.

Obgleich aufgrund der vom Kl. geschilderten und von der Zeugin ... in vollem Umfang bestätigten konkret geplanten zukünftigen Nutzung der Wohnung nicht davon auszugehen ist, dass der Kl. den überwiegenden Teil der Woche oder eine bestimmte, bereits jetzt feststehende Anzahl von Tagen im Monat in dieser Wohnung verbringen wird, geht die Kammer davon aus, dass der Kl. die Wohnung zur Verwirklichung seines Nutzungswunsches benötigt und deshalb ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht vorliegt, das das Interesse der Bekl. am Erhalt der Wohnung überwiegt.

Es entspricht der Lebenswirklichkeit in unserer Gesellschaft, dass eine große Anzahl von Kindern in Familien aufwächst, in denen sich die Eltern getrennt haben, so dass die tatsächliche Betreuung nicht gleichzeitig von beiden Elternteilen wahrgenommen wird. Kinder als Opfer von Trennungen der Eltern müssen dabei häufig hinnehmen, dass ein Elternteil nicht mehr in derselben Stadt oder Region wohnt. Hier haben die Eltern in verantwortungsvoller Weise eine Situation für das Kind geschaffen, die den Vater und dessen Familie von Beginn an in das Leben des Kindes einbezog, Vater und Kind wechselseitig am Leben des anderen teilhatten und dadurch nicht nur eine Eltern­-Kind-Beziehung entstehen konnte, sondern darüber hinaus eine Aufnahme und Teilhabe des aus einer anderen Beziehung stammenden Kindes am Leben des Vaters und seiner mit einer anderen Frau gegründeten Familie. Dies sieht die Kammer als Beleg dafür, dass der Kl. den Eigennutzungswunsch nicht nur vorschiebt, sondern die enge Beziehung zu seiner Tochter nicht in einer Phase gefährden möchte, in der sie aufgrund ihres Alters zwar an Eigenständigkeit gewinnt, andererseits aber häufig und auch kurzfristig das Gespräch mit den Eltern brauchen und suchen könnte. Nimmt - wie hier - der Elternteil, bei dem das Kind nicht überwiegend wohnt, seine Erziehungsaufgabe von Anfang an regelmäßig und dauerhaft in dieser Weise ernst, so ist es nachvollziehbar und überzeugend, dass er Überlegungen anstellt, wie er im Interesse des Kindes Anpassungen in seinem Leben vornehmen kann, die es ihm auch in Zukunft ermöglichen, am Leben des Kindes - nunmehr an dem Ort, wo es überwiegend lebt - teilzuhaben. Dieses kann der Kl. im gegenständlichen Verfahren nur in der Weise verwirklichen, dass er in Berlin eine (Zweit-) Wohnung unterhält, die ihm und den anderen Mitgliedern seiner nunmehrigen Familie jederzeit die Möglichkeit des Treffens mit seiner Tochter in familiärer Atmosphäre ermöglicht.

Dass es dem Kl. und der Zeugin ... trotz ihrer gemeinsamen vier minderjährigen Kinder in H. auch kurzfristig möglich ist, zu Treffen mit ... nach Berlin zu reisen und damit seinen Nutzungswunsch auch konkret zu verwirklichen, steht zur Überzeugung der Kammer nach der glaubhaften und nachvollziehbaren Aussage der Zeugin ... fest. Danach ist davon auszugehen, dass für die vier vom Kl. und der Zeugin zu betreuenden Kinder in H. ausreichend andere Betreuungspersonen zur Verfügung stehen. Gleiches gilt hinsichtlich der Häufigkeit der Besuche des Kl. in Berlin. In dem Maße, in welchem ... nicht mehr jedes zweite Wochenende nach H. wird kommen wollen und können, beabsichtigt der Kl. seine Besuche in Berlin zu verstärken. Auch nach den Angaben der Zeugin ... geht die Kammer davon aus, dass der Kl. seine Besuche nicht auf jedes zweite Wochenende beschränken, sondern das Zusammentreffen in Zukunft flexibler gestalten und in der Häufigkeit insgesamt intensivieren will, beispielsweise indem er an einzelnen Nachmittagen und/oder Abenden während der Woche kurzfristig nach Berlin kommt, um sich mit seiner Tochter zu treffen und an deren Alltags-, Vereins- und Schulleben teilhaben zu können.

Nach dem Vortrag des Kl., der von der Zeugin ... in vollem Umfang bestätigt wurde, sind die Überlegungen zur Verwirklichung des Eigennutzungswunsches auch hinreichend konkret.

Entgegen der Ansicht der Bekl. erschöpfen sich die Planungen des Kl. nicht in einem „vagen Wunschdenken", sondern haben sich in einer Weise konkretisiert, die als zureichend für die Annahme eines Eigennutzungswunsches von hinreichendem Gewicht anzusehen ist. Auch wenn die Zeugin bekundet hat, dass ... zunächst die an jedem zweiten Wochenende stattfindenden Besuche in H. fortsetzen soll und die Treffen in Berlin in der streitgegenständlichen Wohnung zu den Besuchen in H. hinzutreten sollen, ohne dass mit der Mutter von ... schon eine Regelung über die Ausweitung des bisherigen Umgangsrechts getroffen wäre, hat die Kammer den Vortrag des Kl. zu berücksichtigen, dass er aufgrund der Äußerungen des Kindes das Umgangsrecht zunehmend in Berlin und nicht mehr ausschließlich in H. und dazu insgesamt flexibler gestalten möchte. Es wäre lebensfremd und wenig glaubhaft, wenn der Kl. konkrete Planungen für Aufenthalte und Zusammenkünfte mit seiner Tochter in den Prozess einführen würde. Die Lebenswirklichkeit sieht anders aus, zumal weiter gehend konkretisierten Planungen des Kl. hier die Unwägbarkeiten der Möglichkeit des Rückgriffs auf die zur Realisierung der Pläne erforderliche Wohnung entgegen stehen.

Der Kl. kann die zur Begründung des Eigennutzungswunsches geltend gemachten Gründe nicht auf vergleichbare Weise ohne die in seinem Eigentum stehende Wohnung in Berlin realisieren. Entgegen der Ansicht des erstinstanzlichen Gerichts kommt es nicht entscheidend darauf an, ob sich das Gericht selbst vorstellen kann, dass ein voll berufstätiger vierfacher Familienvater aus H. zeitlich überhaupt in der Lage ist, diesen Plan in die Tat umzusetzen. Sofern der Kl. diese Art der Lebensweise beabsichtigt, hat ihn das Gericht zu akzeptieren. Es können sich daraus allenfalls Hinweise auf einen nicht ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsch ergeben, was hier - aus den oben dargestellten Gründen - allerdings nicht der Fall ist.

Alternativer Wohnraum in Berlin stand dem Kl. auch im Kündigungszeitpunkt nicht - auch nicht in der F.straße - zur Verfügung. [wird ausgeführt]

d) Die Beendigung des Mietverhältnisses bedeutet zur Überzeugung der Kammer für die Bekl. auch keine Härte, die unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kl. als Vermieter nicht zu rechtfertigen wäre, § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Der Begriff der „Härte" erfasst alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hierzu können Eingriffe in die beruflichen Verhältnisse ebenso zählen wie die Verwurzelung eines Mieters in höherem Lebensalter in einem bestimmten Wohnviertel, das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen, eine schwere Krankheit oder körperliche bzw. geistige Behinderung. Der Eintritt der Nachteile muss nicht mit absoluter Sicherheit feststehen. Es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Die lediglich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen reicht hingegen nicht aus (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 574 Rn. 20).

Die Bekl. macht einerseits die lange Dauer des Mietverhältnisses geltend, die zur Entstehung sozialer Bindungen geführt habe. Die Bekl. hat jedoch weder erst- noch zweitinstanzlich konkret vorgetragen, dass sie sich in der näheren Umgebung der streitgegenständlichen Wohnung erfolglos um Wohnraum bemüht hätte. Bereits dies stünde der Annahme einer „Härte" vor dem Hintergrund der gewichtigen Interessen des Kl. entgegen.

Andererseits macht die Bekl. geltend, dass der mit ihr in der Wohnung wohnende Sohn an einer Augenerkrankung leide, die möglicherweise zu einer starken Einschränkung der Sehfähigkeit führen könnte und deshalb einen Verbleib in der vertrauten Umgebung erfordern würde. Der Kl. ist der Behauptung der Bekl., dass die Erkrankung des Sohnes zu einer starken Einschränkung der Sehfähigkeit führen würde, substantiiert entgegen getreten. Weiterer Vortrag der Bekl. ist daraufhin nicht erfolgt, so dass sie insofern beweisfällig geblieben ist.

Nach § 573 BGB kann der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung des Mieters „benötigt". Die Rechtsprechung versteht darunter nicht eine Zwangslage, sondern es reichen ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe für ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht. Dann kann auch Eigenbedarf für eine Zweitwohnung zu bejahen sein. Das ist beispielsweise auch dann der Fall, wenn ein Vermieter eine Wohnung als Zweitwohnung für regelmäßige Besuche seiner Tochter nutzen will.

Der Vermieter, der aus Berlin weggezogen war, kündigte wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis einer Zweizimmerwohnung in Kreuzberg, weil er seine in Berlin lebende Tochter aus einer früheren Beziehung regelmäßig besuchen wollte. Die Mieterin bestritt einen Kündigungsgrund und widersprach der Kündigung nach § 574 BGB, die für sie eine Härte darstelle.

Die Mieterin verlangte ferner Rückzahlung der geminderten Miete, die sie nach einer fristlosen Kündigung innerhalb der Schonfrist an den Vermieter gezahlt hatte. Es bestehe ein erheblicher Mietmangel, da wegen einer unzureichenden Zwischenwand ihre Wohnung extrem hellhörig sei, was sich allerdings erst nach einem Mieterwechsel in der Nachbarwohnung nach Jahren unangenehm bemerkbar gemacht habe. Der Vermieter meinte, das Minderungsrecht sei verwirkt, weil der offenbar nach Bauarbeiten im Jahre 1996 entstandene Mangel dem Vermieter erst neun Jahre später (2005) angezeigt worden sei.

Mit Urteil vom 22. August 2013 gab das Landgericht Berlin dem Zahlungsantrag der Mieterin zwar statt, verurteilte sie aber zur Räumung.

Das Minderungsrecht sei nicht verwirkt, auch wenn der Mangel (extreme Hellhörigkeit) erst viele Jahre später angezeigt worden sei. Dem Kläger als Mitglied der Eigentümergemeinschaft sei bekannt gewesen, dass die Bauausführung der Zwischenwand unzureichend sei, weswegen auch ein Rechtsstreit mit dem Bauunternehmen geführt worden sei. Ein schutzwürdiges Vertrauen des Klägers darauf, dass die Mieterin auch in Zukunft nicht mindern werde, sei deshalb nicht anzunehmen. Der Mangel habe sich für die Mieterin erst spürbar ausgewirkt, als 2005 das bis dahin in der Nachbarwohnung lebende ruhige, ältere Ehepaar ausgezogen sei. Die Minderungsquote von 10,4 % der Bruttowarmmiete sei auch angemessen.

Die Beklagte sei jedoch zur Räumung verpflichtet, da die Eigenbedarfskündigung berechtigt sei. Ein Vermieter benötige die Wohnung schon dann im Sinne des Gesetzes, wenn er ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht darlege und beweise, was hier geschehen sei. Ein solcher vernünftiger Grund für die Nutzung liege in dem Wunsch, seine in Berlin lebende Tochter aus einer früheren Beziehung regelmäßig zu besuchen und dabei nicht auf einen Hotelaufenthalt angewiesen zu sein. Eine unzumutbare Härte für die Beklagte sei mit der Räumung nicht verbunden, denn die lange Dauer des Mietverhältnisses allein reiche nicht aus. Die Mieterin habe nicht konkret vorgetragen, sich erfolglos anderweitig um Wohnraum bemüht zu haben.