Mietminderungsquote bei Heizungsgeräuschen

Mietminderungsquote bei Heizungsgeräuschen; Mangel

1. Wird der Ruhepegel eines Schlafraums durch Heizungsgeräusche nachts um 10 dB (A) überschritten, ist von einem nicht unerheblichen Mangel der Wohnung auszugehen. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob die Geräusche noch unterhalb der Grenze der DIN 4109 von 30 dB (A) liegen.

2. Für die Berechnung der Minderungsquote ist von der Fläche der durch den Mangel betroffenen Räume sowie von dem qualitativen und zeitlichen Umfang der Beeinträchtigung des vertragsmäßigen Gebrauchs dieser Räume auszugehen.

1. Die streitbefangene Wohnung wies einen Mangel auf, der ihre Gebrauchstauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch nicht nur unerheblich gemindert hat, § 537 Abs. 1 BGB. Denn die von der Heizungsanlage ausgehenden Emissionen gingen über ein noch hinzunehmendes Maß hinaus.

Zwar bewegten sich die Geräusche, die von der Heizung ausgingen, unstreitig noch unterhalb der Grenze von 30 dB (A), also innerhalb der DIN 4109, jedoch kommt es darauf nicht an. Denn die DlN 4109 gibt nicht Auskunft darüber, ob von der Heizungsanlage eine Störwirkung, insbesondere eine Störung der Nachtruhe ausgeht. Für die Ermittlung der Störwirkung kommt es, wie der Sachverständige Prof. Dipl. Ing. E. in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer dargelegt hat, unter anderem darauf an, den Geräuschpegel, der von der Heizungsanlage ausgeht, mit dem normalen Hintergrundgeräusch zu vergleichen, das zu jeder Zeit vorhanden ist und aus dem das Geräusch der Heizungsanlage während des Betriebszustandes "hervortritt". Dabei ist zu berücksichtigen, daß dieser Grundgeräuschpegel nachts im allgemeinen um etwa 3 dB niedriger liegt als tagsüber, da zur Nachtzeit beispielsweise weniger Verkehrslärm entsteht. Im vorliegenden Fall haben sich die von der Heizungsanlage ausgehenden Geräusche, die im Schlafzimmer aufgrund des dort verlaufenden Leitungsschachtes besonders laut zu hören waren, nach Darlegung des Sachverständigen aufgrund ihrer Frequenzzusammensetzung auffällig von den Hintergrundgeräuschen abgesetzt. Dies war auch für einen durchschnittlichen Mieter deutlich hörbar. Aufgrund seiner Messungen hat der Sachverständige für den Schlafraum tagsüber einen Ruhepegel von etwa 23 dB (A) ermittelt. Nach seinen Erläuterungen ist für die Nachtzeit von einem Geräuschpegel unter 20 dB (A) auszugehen. Bei Betrieb der Heizung lag der Geräuschpegel im Schlafzimmer je nach Betriebsart bei 26,1, 27,4 bzw 29,7 dB (A). Dies bedeutet bei vollem Betrieb der Heizungsanlage zur Nachtzeit eine Differenz zwischen Ruhegeräusch und Betriebsgeräusch von etwa 10 dB (A), wobei eine Erhöhung des Geräuschpegels um 10 dB (A) vom Menschen als Verdoppelung des Lärmpegels wahrgenommen wird. Dabei hat der Sachverständige weiter ausgeführt, daß bei den hier vorliegenden relativ niedrigen Schallpegeln bereits eine Erhöhung um etwa 3 bis 4 dB subjektiv deutlich stärker wahrgenommen wird als bei höheren Geräuschpegeln. Angesichts dieser Umstände ist von einer deutlichen Störwirkung der von der Heizung verursachten Geräusche auszugehen. Hinzu kommt, daß die Heizungsanlage, wie sich auch aus dem von den Bekl. vorgelegten Lärmprotokoll ergibt, nicht etwa im Dauerbetrieb durchläuft, sondern in relativ kurzen Abständen anspringt und wieder abschaltet. Gerade dieser ständige Wechsel des Geräuschpegels führt zu einem als besonders störend wahrgenommenen Kontrast. Bei einer plötzlichen Differenz des Geräuschpegels von 10 dB kann nach Bekunden des Sachverständigen von einer Störung des Schlafes ausgegangen werden. Bei wiederholtem Anspringen der Heizungsanlage während der Nacht ist von einer erheblichen Beeinträchtigung auszugehen. 2. Dieser Mangel berechtigt die Bekl. zur Minderung der Miete, wenn auch nicht in dem von ihnen vorgenommenen Maße. Die Bekl. durften die Nettokaltmiete nur um insgesamt 7,5 % mindern. Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer kommt es für das Maß der zulässigen Minderung auf den Anteil der Räume, in denen die Störung wahrzunehmen ist, an der Gesamtfläche an und darauf, wie lange diese Räume täglich genutzt werden. a) Der als Schlafzimmer genutzte Raum hat eine Fläche von 15,13 m2. Bei einer Gesamtwohnfläche von 92,9 m2 bedeutet dies einen Anteil von 16,3 %. Da der Raum aber nur zur Nachtzeit genutzt wird, also etwa im Zeitraum zwischen 22 und 6 Uhr, ist die

ng wahrzunehmen ist, an der Gesamtfläche an und darauf, wie lange diese Räume täglich genutzt werden. a) Der als Schlafzimmer genutzte Raum hat eine Fläche von 15,13 m2. Bei einer Gesamtwohnfläche von 92,9 m2 bedeutet dies einen Anteil von 16,3 %. Da der Raum aber nur zur Nachtzeit genutzt wird, also etwa im Zeitraum zwischen 22 und 6 Uhr, ist die Fläche des Schlafzimmers nur zu 1/3, also mit 5,5 % anzusetzen. b) Da die Geräusche auch im Arbeitszimmer als störend wahrzunehmen sind, können die Bekl. auch hierfür die Miete mindern. Dieses Zimmer hat eine Fläche von 11,1 m2, das entspricht 12 % der Gesamt-fläche. Auch beim Arbeitszimmer ist nur von einer Nutzung von etwa 8 Stunden pro Tag auszugehen, so daß die Fläche wiederum nur mit 1/3, also 4 % anzusetzen ist. Hinzu kommt, daß das Arbeitszimmer ausschließlich tagsüber genutzt wird, wo der Hintergrundpegel höher liegt, das Heizungsgeräusch also nicht derart störend wahrgenommen wird wie in der Nacht. Daher ist die Minderung hier auch nur halb so hoch anzusetzen wie im Schlafzimmer. Hinsichtlich des Arbeitszimmers sind die Bekl. demnach zu einer Minderung der Nettokaltmiete von 2 % berechtigt, so daß sich eine Gesamtminderung der Nettokaltmiete von 7,5 % ergibt.

Die Mieter konnten nachts nicht schlafen, weil die Heizungsanlage blubberte, offenbar auch bei im Schlafzimmer abgedrehtem Heizkörper.

Das Landgericht Berlin stellte - sachverständig beraten - in seinem Urteil vom 4. April 2000 fest, daß es sich hierbei um einen Mietmangel handele, auch wenn der Geräuschpegel die Vorgaben der DIN 4109 nicht überstieg. Zutreffend stellte die Kammer darauf ab, daß für ein Schlafzimmer andere Anforderungen gelten als etwa für Wohnzimmer oder Küche. Unzutreffend ist allerdings nach unserer Meinung die Berechnung der Minderung, die, wie es in dem Urteil heißt, nach ständiger Rechtsprechung der Kammer im wesentlichen nach der Fläche ermittelt wird. Die Kammer nimmt offenbar für die Fläche des Schlafzimmers eine Minderung der anteiligen Miete um 100 % an, was jedoch nur zu einem Drittel zu berücksichtigen ist, weil der Raum nur nachts genutzt wird. Der Mieter war in dem entschiedenen Fall deshalb nur zu einer Minderung der Gesamtmiete von 5,5 % berechtigt. Bei dieser schematischen Ermittlung der Minderungsquote wird die qualitative Bedeutung des Raumes in seiner Nutzungsmöglichkeit für die Wohnung insgesamt völlig ausgeschaltet. Die Kammer müßte etwa zu dem selben Minderungsbetrag kommen, wenn zum einen ein Nebenraum unbenutzbar ist und zum anderen das gleichgroße Bad mit Toilette. Daß eine nicht funktionierende Toilette die Benutzung der ganzen Wohnung erheblich beeinträchtigt, bedarf keiner näheren Begründung. Entsprechendes gilt etwa für eine Küche und für ein Schlafzimmer. Eine Wohnung ohne nutzbares Schlafzimmer ist im Grunde nur ein Möbelabstellplatz. Allgemein akzeptierte Wertmaßstäbe hat die Praxis allerdings noch nicht entwickelt (vgl. Kinne, Mängel in Mieträumen, Rdn. 175 ff.).