Mietminderungsquote bei beschädigtem Parkett

Mietminderungsquote bei beschädigtem Parkett; Ansatz von Fremdkosten bei freigestellten Hauswartkosten; Kehrgebühren bei wartungsfreien Gasetagenheizungen; Heiz- und Wasserkostenabrechnung; Behandlung von Meßfehlertoleranzen bei Wasser und Abwasser

1. Die Beschädigung des Parkettfußbodens im Wohnzimmer in einer Ausdehnung von 2 m2 durch Eindringen von Regenwasser berechtigt zu keiner höheren Minderungsquote als 10 %.

2. Der Vermieter darf statt des im Hauswartdienstvertrag vereinbarten Lohnes die sich aus einem Vergleichsangebot für die laufenden Reinigungsarbeiten ergebenden Kosten für anstelle des freigestellten Hauswarts tätige Personen als Hauswartskosten ansetzen, soweit sie unter denjenigen Beträgen bleiben, die sonst als Lohnkosten für den Hauswart entstehen würden.

3. Die Kosten der Schornsteinreinigung sind auch insoweit ansetzbar, als Schornsteinzüge zu den Wohnungen mit weitestgehend wartungsfreien Gasetagenheizungen gekehrt werden.

4. Sind in dem in der Betriebskostenabrechnung für Heizkosten ausgewiesenen Betrag auch die von demselben Abrechnungsunternehmen erfaßten Kosten für Kaltwasser und Abwasser enthalten, so reicht es für die Verständlichkeit der Betriebskostenabrechnung aus, daß ihr getrennte Abrechnungen über die "Heiz- und Warmwasserkosten" und über die "Hausnebenkosten" beigefügt werden.

5. Der Vermieter braucht in der Betriebskostenabrechnung die unterschiedlichen Flächenangaben für verschiedene Abrechnungskreise dann nicht zu erläutern, wenn sich diese Unterschiede aus im Prozeß vorgelegten Gesamtabrechnungen ergeben.

6. Ist die Aufteilung der Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten auch unter Berücksichtigung etwaiger Meßfehlertoleranzen nicht nachvollziehbar, sind nur die sich aufgrund des gemessenen Verbrauchs der Wohnung und der Tarife der Berliner Wasserwerke ergebenden Wasserkosten umlagefähig.

(Leitsätze der Redaktion)

1. a) Der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte vermietete den Bekl. mit Vertrag vom 23. März 1988 eine Wohnung im ersten Obergeschoß links des Hauses K.straße 66. Die Kl. erwarben das Eigentum an dem Grundstück und wurden spätestens am 30. September 1996 in das Grundbuch als Gesellschafterinnen bürgerlichen Rechtes eingetragen. Sie bilden eine Gesellschaft unter der Bezeichnung "Sh. und Sz. GbR". Mit einem "Nachtrag zum Mietvertrag" vom 15. Juli 1997 vereinbarte die Sh. und Sz. GbR mit den Bekl., daß diese ihre bisherige Wohnung aufgeben und in eine Wohnung im vierten Obergeschoß links des Hauses umziehen sollten. Die Wohnfläche wurde mit "ca." 173,80 m2 vereinbart. Die Miethöhe sollte unverändert bleiben. Es ist unstreitig, daß die tatsächliche Wohnfläche 164 m2 beträgt.

b) Mit einer Vereinbarung vom 23. März 2006 hat die Sh. und Sz. GbR ihre Forderungen aus dem vorliegenden Mietverhältnis an die Kl. als ihre Gesellschafterinnen abgetreten.

2. Die Kl. können von den Bekl. gemäß § 535 Abs. 2 BGB die Zahlung eines Teilbetrages der Miete für den Monat Juni 2004 in Höhe von 751,11 € verlangen.

a) Die Miete betrug unstreitig 810,78 €, wovon 588,86 € auf die Netto-Kaltmiete, 76,21 € auf die Vorauszahlungen auf die Heizkosten und 145,71 € auf die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten entfielen.

b) Die Bekl. zahlten im Juni 2004 keine Miete, im Juli 2004 auf die Miete einen Teilbetrag von 751,89 € und im Januar und Februar 2005 auf die Mieten jeweils 588,86 €.

c) [...]

d) Gegenstand des Rechtsstreites wegen der Mietforderungen bildet [...] nur noch die Forderung von 751,89 € für Juni 2004.

e) Die Kl. haben ihre Forderung auf Zahlung von Miete für diesen Monat um den Betrag einer Minderung der Netto-Kaltmiete von 10 %, nämlich um einen Betrag von 58,89 € verringert. Eine weitergehende Minderung der Miete für diesen Monat können die Bekl. wegen Mängeln der Mietsache, die zu einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches geführt haben, nicht gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB geltend machen.

ea) Die Bekl. haben sich darauf berufen, daß sie ab September 2003 stets eine um 10 % gekürzte Grundmiete gezahlt hätten, weil in der von ihnen bezogenen Wohnung die vorhandenen Kastendoppelfenster unsachgemäß aufgearbeitet worden seien. Dadurch seien die Fenster so undicht geworden, daß bei stärkerem Regen immer wieder Wasser in die Wohnung eingedrungen sei und dabei auch Feuchtigkeitsschäden am Fußboden verursacht habe. Die Kl. hätten diese Minderung um 10 %, auf die sie jeweils bei ihren Überweisungen hingewiesen hätten, nicht beanstandet.

eb) Es ist unstreitig, daß die Kl. im März 2004 und im Juli 2004 jeweils zwei Fenster in der Wohnung der Bekl. haben austauschen lassen.

ec) Die Bekl. haben sich darauf berufen, daß es auch am 4. Juni 2004 wieder nach einem heftigen Gewitterregen zu einem Eindringen von Regenwasser durch die undichten Fenster im Wohnzimmer ihrer Wohnung gekommen sei. Dabei sei der von einem Fenster im Wohnzimmer befindliche Parkettfußboden in einer Größe von 2 m2 beschädigt worden. [...] Dem Vortrag der Bekl. ist nicht zu entnehmen, daß es in diesem Monat zu weiteren Beeinträchtigungen der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung gekommen ist, die eine höhere Minderungsquote als diejenige rechtfertigen könnte, die die Bekl. selbst in Anspruch genommen haben und die Kl. ihnen eingeräumt haben.

f) Gegenüber der Forderung auf Zahlung von Miete für Juni 2004 haben die Bekl. nicht mit einer Forderung auf Rückzahlung von Mieten für März 2004 sowie für Juli 2004 sowie auf Erstattung von Renovierungskosten aufgerechnet. Denn es fehlt bereits an einer eindeutigen Erklärung, welche Forderung für welchen Monat sie in welcher Höhe geltend machen wollen und welche Forderung sie zur Aufrechnung stellen wollen.

fa) - fb) [...]

fc) Die Bekl. haben sowohl im März als auch im Juli 2004 eine verminderte Miete gezahlt. Die Mieten sind offenbar jeweils zu Beginn des Monats gezahlt worden, als mit den Arbeiten zum Austausch der Fenster noch nicht begonnen worden ist. Die Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung durch diese Arbeiten können zwar eine Minderung der Miete rechtfertigen. Jedoch hätten die Bekl. deutlich erklären müssen, um welchen Betrag die Miete in diesen beiden Monaten über den Betrag der von ihnen ohnehin schon vorgenommenen Minderung weiter verringert war und mit einem sich hieraus gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB ergebenden Anspruch die Aufrechnung erklären müssen. Ebensowenig ist der Aufwand an Renovierungsarbeiten substantiiert dargelegt worden, der den Bekl. im Zusammenhang mit dem Einbau der vier Fenster entstanden ist. Zwar kann einem Mieter, der die Vornahme von Instandsetzungsarbeiten gemäß § 554 Abs. 1 BGB zu dulden verpflichtet ist, gemäß § 554 Abs. 4 BGB ein Anspruch auf Ersatz seiner durch solche Arbeiten ausgelösten Aufwendungen in einem angemessenen Umfang zustehen. Jedoch ist schon nicht ersichtlich, welche Arbeiten die Bekl. vorgenommen haben, so daß auch nicht festgestellt werden kann, ob die Bekl. Malerartikel in einem Umfang von 268,83 € erwerben mußten. [...] Zur Darlegung eines Renovierungsaufwandes wäre es erforderlich gewesen, daß die Bekl. im einzelnen darlegen, welche Schäden an den Fensterlaibungen durch den Einbau der neuen Fenster entstanden sind und welche Arbeiten sie anschließend vorgenommen haben, um diese Schäden zu beseitigen. [...]

3. Die Kl. können von den Bekl. ferner die Zahlung eines Betrages in Höhe von 1.003,95 € aus der Abrechnung über die Nebenkosten des Jahres 2003 verlangen, § 535 Abs. 2 BGB. Dieser Betrag verringert sich wegen eines von den Kl. angerechneten Guthabens auf 862,34 €.

a) Mit Scheiben vom 6. Dezember 2004 erteilte die die Sh. und Sz. GbR vertretende ... Hausverwaltungen den Bekl. eine Abrechnung über die Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2003. Diese endete mit einer Nachzahlungsforderung von 1.253,81 €. Aus dieser Abrechnung steht den Kl. eine Forderung von 1.003,95 € zu.

Die Abrechnung entspricht den gemäß § 259 BGB zu stellenden Anforderungen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 1982, 573) muß eine Abrechnung über die Betriebskosten grundsätzlich die folgenden Mindestangaben enthalten: eine geordnete Zusammenstellung der gesamten Kosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters. [...] Diesen Anforderungen wird die Abrechnung gerecht. (wird ausgeführt)

ca) Die Bekl. können den Ansatz der Kosten für den Hauswart nicht mit Erfolg bestreiten.

Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit Nr. 11 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung gehören zu den Kosten eines Hauswartes die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. In der Abrechnung werden die Kosten für den Hauswart mit 6.806,38 € angegeben. In den Erläuterungen heißt es dazu, daß die Tätigkeit des Hauswarts in der Zeit von Januar bis Juni 2003 von Herrn T. und in der Zeit von Juli bis Dezember 2003 von der Firma A. wahrgenommen worden ist. Die Kosten für den Lohn des Herrn T. einschließlich Lohnnebenkosten wurden mit 5.373,85 € angegeben. Angesetzt wurde jedoch nur ein Betrag von 6 x 501,81 € = 3.010,86 € unter Hinweis auf eine Vereinbarung mit der Firma G. Gegen diese Art der Berechnung der Kosten des Hauswartes sind keine Bedenken zu erheben. Die Kl. haben im ersten Rechtszug nachvollziehbar dargelegt, daß sie im Jahre 1998 wegen Unstimmigkeiten bezüglich der anzurechnenden Hausreinigungs- und Hauswartkosten mit den Hausbewohnern die Vereinbarung getroffen hätten, wonach ein Vergleichsangebot für die laufenden Reinigungsarbeiten eingeholt werden sollte, welches künftig als Abrechnungsgrundlage dienen sollte. Das günstigste Kostenangebot sei dasjenige der Firma G. vom 15. Juni 2000 gewesen. Hier seien Kosten für die Hausreinigung mit monatlich 981,46 DM = 501,81 € genannt worden. Das Kostenangebot haben die Kl. im ersten Rechtszug vorgelegt. Nach Maßgabe dieses Angebotes seien während der Dauer der Anstellung des Herrn T. die Kosten für den Hausmeister in den Abrechnungen der Jahre 1998 bis 2002 angesetzt worden. Die Bekl. können diese Form des Ansatzes der Kosten nicht bestreiten, solange sie nicht nach einer Einsichtnahme in die bei der ... Hausverwaltungen geführten Unterlagen konkret vortragen, daß die für den Hausmeister angegebenen Lohnzahlungen unrichtig seien. Entscheidend für den Ansatz der Kosten der Hauswartstätigkeit sind die Aufwendungen, die den Kl. in Form von Lohnzahlungen an den Hausmeister entstanden sind. Es ist den Kl. unbenommen, auf der Basis eines Vergleichsangebotes ihre Kosten anzusetzen, solange diese Kosten, wie hier, unter denjenigen Beträgen bleiben, die sie als Lohnkosten für den Hauswart aufwenden müssen. Soweit die Bekl. behaupten, daß der Hauswart ganz anderen Tätigkeiten nachgegangenen sei, als sich um die Reinigung des Hauses zu kümmern, hätten sie Einsicht in den bei der ... Hausverwaltungen geführten Hauswartsvertrag nehmen müssen, um substantiiert die Behauptung aufstellen zu können, daß der Hauswart andere Tätigkeiten wahrzunehmen hatte, als sich um die Reinigung des Hauses zu kümmern.

Die Kosten, die für die Tätigkeit eines Hauswartes anfallen, sind insoweit ansatzfähig, als sie den Sicherheits- und den Ordnungsbereich umfassen (siehe dazu im einzelnen Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl. § 556 Rdnr. 181 ff.). Zum Sicherheitsbereich gehören die Kontrolle der Zugänglichkeit von Rettungs- und Fluchtwegen, des ordnungsgemäßen Verschlusses der Außentüren, der Funktionsfähigkeit von Abflüssen im Keller und auf dem Grundstück, der Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, des ordnungsgemäßen Zustandes der haustechnischen Anlagen, der Kontrolle von Handwerkern bei der Erledigung von umlagefähigen Wartungsarbeiten und der Kontrolle von Fremdfirmen bei der Erledigung von umlagefähigen Arbeiten, die die Reinigung und Gartenpflege betreffen, sowie die Erreichbarkeit in Notfällen. Zum Ordnungsbereich werden die Einhaltung von Ruhezeiten, die Kontrolle der Waschküche und des Trockenbodens und die generelle Überprüfung der Gemeinschaftsanlagen auf ordnungsgemäße Nutzung gerechnet. Diesem ansatzfähigen Leistungsspektrum entsprechen die in dem Hauswartsvertrag mit der Firma A. GmbH unter Nr. 1 des Leistungsverzeichnisses genannten Tätigkeiten wie "allgemeine Überwachung und Mängelaufnahme", "Überwachung von Fremdleistungen", "Durchführung des Notdienstes", "Haustechnikbetreuung und Kleinreparaturen im Gemeinschaftsbereich" und "Betreuung der Heizungsanlage". Sofern besondere Leistungen erbracht werden sollen, wie die Überwachung und Betreuung von größeren Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen, der Austausch von Lichttastern, Steckdosen, Sicherungen, Glühbirnen, Einstellen von Türschließern und von einfachen Schließzylindern, werden diese gesondert vergütet und sind in dem monatlichen Pauschalpreis nicht enthalten. Das Ablesen der Hauszähler ist eine Verwaltungstätigkeit, die an sich nicht ansatzfähig ist. Allerdings handelt es sich hierbei um einen Kostenfaktor, der nur zum Jahresende anfällt und nur einen geringen Zeitaufwand auslöst, so daß er in der Gesamtbilanz vernachlässigt werden kann. Zum Leistungsspektrum eines Hauswartes können aber auch Reinigungsarbeiten gehören, wenn diese nicht durch Fremdfirmen erbracht werden. Dem entsprechen in dem Leistungsverzeichnis der Firma A. GmbH die Positionen "Unterhaltsreinigung" und "Großreinemachen".

cb) Die Bekl. können den Ansatz der Kosten für den Schornsteinfeger in Höhe von 1.624,43 € nicht mit Erfolg bestreiten. Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit Nr. 12 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung gehören zu den Betriebskosten auch die Kosten der Schornsteinreinigung. Es kommt nicht darauf an, ob ein Teil der Mieter über Gasetagenheizungen verfügen soll, die weitestgehend wartungsfrei sein sollen, wie die Bekl. meinen. Solange ein Schornstein noch offen ist, fallen, auch wenn er nicht mehr genutzt wird, Kehrgebühren an, weil er immer noch zu prüfen und gegebenenfalls zu reinigen ist. Erst wenn ein Schornstein endgültig stillgelegt ist, fallen keine Schornsteinfegerarbeiten mehr an.

d) Die Summe der auf die Bekl. entfallenden Heizkosten wird mit 1.084,08 € angegeben. Dies ist insoweit nicht ganz korrekt, als in diesem Betrag nicht nur die reinen Heizkosten, sondern auch die Kosten für Kaltwasser enthalten sind. Dies ist aber für die Verständlichkeit der Abrechnung unschädlich, weil der Abrechnung zugleich die von der Firma l. unter dem Datum des 23. April 2004 erstellte Abrechnung über "Heiz- und Warmwasserkosten" und "Hausnebenkosten" beigefügt worden ist. Unter "Hausnebenkosten" sind die Kosten für "Kaltwasser", "Abwasser" und die "Gebühren für den Kaltwasserzähler" zu verstehen. Die Abrechnung ist entgegen der Auffassung der Bekl. deswegen nicht unverständlich. Dies hängt offensichtlich damit zusammen, daß die Firma l. im Auftrage der Kl. die Kosten errechnet und dabei sowohl die angezeigten Werte der Heizkostenverteiler als auch die vorhandenen Wasseruhren abgelesen hat. Die Darstellung dieser Kosten ist in der Abrechnung auch für den wohnungswirtschaftlich nicht besonders erfahrenen Mieter bei aufmerksamer Lektüre verständlich und nachvollziehbar.

da) [...] Danach befinden sich auf dem Grundstück zwei Heizungsanlagen. Die eine Anlage versorgt die Wohn- und Gewerberäume im Vorderhaus und im Seitenflügel rechts und die andere Anlage die Wohn- und Gewerberäume im Seitenflügel links und der Remise. Die Kl. haben im ersten Rechtszug die Gesamtabrechnungen bezüglich beider Heizungsanlagen und Abrechnungskreise vorgelegt. Diesen Abrechnungen ist zu entnehmen, daß verschiedene Mieter weder mit Heizung noch mit Warmwasser, andere Mieter jedoch nur mit einer Heizung, jedoch nicht mit Warmwasser versorgt werden. Dieser Umstand erklärt nachvollziehbar die unterschiedlichen Flächenangaben. Die Kl. waren nicht gehalten, diese Besonderheiten in der Abrechnung selbst zu erläutern. [...]

db) Die Kosten für Kaltwasser und Abwasser werden auf der Basis eines bei den Bekl. angegebenen Verbrauches von 161,14 m3 mit insgesamt 870,43 € angegeben. [...] Die Kl. haben im ersten Rechtszug geltend gemacht, daß die Differenz zwischen dem vom Hauptzähler gemessenen Verbrauch und der Summe der von den Unterzählern gemessenen Verbräuche sich aus nicht erfaßten und gemessenen Zapfstellen, aus tropfenden Wasserhähnen und Spülkästen, aus erlaubten Meßtoleranzen bei Wasserzählern, aus defekten Wasserzählern infolge von Ablagerungen und aus Leckagen bei Rohrleitungen ergeben kann. Erfahrungswerte belegten, daß 20 bis 30 % Differenz durchaus plausibel und vertretbar seien. Dies mag so sein, erklärt aber nicht, nach welchen Gesichtspunkten die Firma l. die Aufteilung des Rechnungsbetrag von 8.201,10 € für die Wasserlieferung bzw. den Rechnungsbetrag von 8.511,86 € für die Entwässerung vorgenommen hat.

[...] Wie sie diese Beträge errechnet hat, haben die Kl. nicht dargelegt. Die unterschiedlichen Kostenbeträge von 7.221,46 € und 979,64 € führen unter Berücksichtigung der Teilmengen von 2.736,28 m3 und 519,15 m3 zu unterschiedlichen Preisen pro m3, nämlich zu folgenden Zahlen:

7.221,46 € : 2.736,28 m3 = 2,639152 €/m3

979,64€ : 519,15 m3 = 1,887008 €/m3.

Diese Ungereimtheiten lassen sich nicht mit der von den Kl. vorgetragenen Differenz zwischen den Zählerständen erklären. [...] Es ist zwar nachvollziehbar, daß die Differenz zwischen dem Betrag des Hauptzählers und der Summe der Beträge der Unterzähler zu einem höheren Preis pro m3 Wasser führt. Jedoch ist nicht ersichtlich, weshalb diese Differenzbeträge nicht gleichermaßen zwischen den beiden Abrechnungskreisen aufgeteilt werden. Die abweichende Menge wird entgegen den Darlegungen der Kl. nicht im Verhältnis des Verbrauchs auf alle Mieter der beiden Abrechnungskreise verteilt. Denn sonst müßten die Preise bei beiden Abrechnungskreisen gleich sein.

Den Gesamtaufstellungen ist entgegen den Angaben der Kl. nicht zu entnehmen, daß die Wasserverbräuche bei einzelnen Wohnungen geschätzt worden sind. Ein entsprechender Hinweis findet sich in der Abrechnung nicht. [...] Die aufgezeigten Unstimmigkeiten führen nicht dazu, daß der Anspruch auf Beteiligung an den Kosten der Wasserversorgung gänzlich entfällt. Vielmehr ist eine Korrektur auf der Basis der Tarife der Berliner Wasserwerke wie folgt vorzunehmen, wie sie sich aus der Rechnung vom 6. Februar 2004 ergeben:

Wasserversorgung: 161,14 m3 x 1,764 €/m3 = 281,41€

Umsatzsteuer 7 % auf 281,41 €: 19,70 €

Entwässerung: 161,14 m3 x 1,959 €/m3 = 315,67 €

Gebühr für Kaltwasserzähler: 3,79 €

620,57 €

Nur dieser Betrag ist materiell berechtigt.

[...]

Ist ein Hauswart aufgrund arbeitsrechtlicher Streitigkeiten freigestellt, dürfen statt des im Hauswartvertrag vereinbarten Lohnes aus Kostenangeboten für Reinigungsarbeiten ermittelte Kosten angesetzt werden, sofern die niedriger sind als die vereinbarten Lohnkosten. Kehrgebühren für Schornsteine, an die weitestgehend wartungsfreie Gasetagenheizungen angeschlossen sind, sind umlagefähig. Sind Wasserabrechnungen auch unter Berücksichtigung von Meßfehlertoleranzen der Zähler nicht nachvollziehbar, dürfen nur die an den Wasserzählern der Mieter gemessenen Verbrauchsmengen umgelegt werden, so das LG Berlin.

Die Beklagten mieteten eine Wohnung, für die eine Nettokaltmiete nebst Vorauszahlungen auf die Heizkosten und auf die sonstigen Betriebskosten zu zahlen waren. Die Heiz- und Wasserkosten wurden verbrauchsabhängig von demselben Abrechnungsunternehmen erfaßt. Auf dem Grundstück befanden sich zwei Heizungsanlagen, von denen die eine die Wohn- und Gewerberäume im Vorderhaus und im Seitenflügel rechts und die andere Anlage die Wohn- und Gewerberäume im Seitenflügel links und in der Remise versorgte. Die Vermieterin bildete entsprechende Abrechnungskreise. Verschiedene Mieter wurden weder mit Heizung noch mit Warmwasser, andere Mieter nur mit einer Heizung, jedoch nicht mit Warmwasser versorgt. Dementsprechend wies die Klägerin für die verbrauchsunabhängigen Heizkosten unterschiedliche Flächen in der Betriebskostenabrechnung aus, die sie erst im Prozeß erläuterte.

Aufgrund von Unstimmigkeiten mit dem Hauswart wurden dessen Aufgaben von Dritten wahrgenommen; dafür setzte der Vermieter aus Vergleichsangeboten entnommene Kosten an, die unter den Kosten für den Hauswart lagen. Für die Wasserversorgung wurden andere Kosten als für die Entwässerung angesetzt, aus denen sich unter Berücksichtigung des Verbrauchs unterschiedliche Kubikmeterpreise ergaben. Die Beklagten minderten die Miete für Juni 2004 und rechneten ihrerseits mit angeblichen Gegenforderungen auf Rückzahlung wegen Minderung überzahlter Miete auf. Außerdem wendeten sie sich gegen die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für 2003.

Eine Minderung über die bereits vom Vermieter berücksichtigten 10 % hinaus hielt die ZK 67 des Landgerichts Berlin nicht für begründet, die Aufrechnung für unwirksam, weil es an der Konkretisierung der zur Aufrechnung gestellten Forderungen fehle. Die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung hielt die ZK 67 im wesentlichen für begründet. Der Vermieter dürfe statt des im Hauswartdienstvertrag vereinbarten Lohnes die sich aus einem Vergleichsangebot für die laufenden Reinigungsarbeiten ergebenden Kosten für anstelle des freigestellten Hauswarts tätige Personen als Hauswartskosten ansetzen, weil sie unter denjenigen Beträgen blieben, die sonst als Lohnkosten für den Hauswart entstehen würden. Die Kosten der Schornsteinreinigung seien auch insoweit ansetzbar, als Schornsteinzüge zu den Wohnungen mit weitestgehend wartungsfreien Gasetagenheizungen gekehrt werden. Zwar seien in dem in der Betriebskostenabrechnung für Heizkosten ausgewiesenen Betrag auch die von demselben Abrechnungsunternehmen erfaßten Kosten für Kaltwasser und Abwasser enthalten gewesen; für die Verständlichkeit der Betriebskostenabrechnung reiche es aber insoweit aus, daß ihr getrennte Abrechnungen über die "Heiz- und Warmwasserkosten" und über die "Hausnebenkosten" beigefügt worden seien. Der Vermieter brauche in der Betriebskostenabrechnung die unterschiedlichen Flächenangaben für verschiedene Abrechnungskreise der Heizkosten dann nicht zu erläutern, wenn sich diese Unterschiede aus im Prozeß vorgelegten Gesamtabrechnungen ergeben. Die Aufteilung der Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten sei auch unter Berücksichtigung etwaiger Meßfehlertoleranzen nicht nachvollziehbar; aber insoweit seien die Kosten für die an den Wasseruhren des Mieters gemessenen Mengen umlagefähig.

Interessant ist die Entscheidung vor allem deswegen, weil sie die Erläuterung der unterschiedlichen Flächen für die Umlage der verbrauchsunabhängigen Heizkosten durch Vorlage von Gesamtabrechnungen im Prozeß für ausreichend hält, denn insoweit wird wohl überwiegend die Auffassung vertreten, daß die jeweiligen Abweichungen von der Gesamtfläche bzw. die verwendeten unterschiedlichen Schlüssel bereits in der Abrechnung erläutert werden müssen (OLG Nürnberg WuM 1995, 308; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 355; Langenberg, WuM 2003, 673), und dies nur dann entbehrlich ist, wenn der Mieter die entsprechenden Detailkenntnisse bereits aus dem Mietvertrag oder aus früheren Abrechnungen hat (BGH, NJW 1982, 573).

Zu den sog. Meßfehlertoleranzen ist anzumerken: Wenn Zwischenzähler angebracht sind, so sind auch dann, wenn die Summe der bei den Zwischenzählern ermittelten Einzelverbrauchswerte den vom Hauptwasserzähler angezeigten Verbrauch der gesamten Abrechnungseinheit um 20 % unterschreitet, die gesamten Wasserkosten umzulegen. Die Gesamtkosten der Wasserversorgung dürfen anteilig nach dem gemessenen Wasserverbrauch der einzelnen Mieter aufgeteilt werden (nach dem Verhältnis der Werte aller Unterzähler entsprechend dem bei dem einzelnen Mieter gemessenen Verbrauch).